Spøsmål angående refinansiering

[henrikwl]

Jeg har et spørsmål til forumet angående refinansiering. Det er muligens i overkant "bankteknisk tungt", men det kan jo tenkes forumet frekventeres av bankfunksjonærer.

 

Jeg og min kone eier en leilighet, som er 100% belånt, fordelt på 600.000 i kommunalt startlån, og 1,7 millioner hos privat bank. Vi har bodd her i halvannet år, og jeg ser nå at leilighetene tilsvarende vår rundt om i nabolaget går for rundt 2,5-2,6 millioner.

 

I tillegg til dette boliglånet har vi et lån lydende på 150.000 kroner, med pant i min mors bolig. Dette er et såkalt "omstartslån", og er resultatet av en litt brokete fortid med inkassoselskaper og kredittkort *kremt*. Vann under broen, lærdom tatt, og vi har i dag et langt mer edruelig forhold til hverdagsøkonomi. Dette lånet er imidlertid for det første ganske dyrt (på tross av pant i eiendom), og for det andre så legger det jo visse føringer på min mors økonomi.

 

Mitt spørsmål er som følger: vil det være mulig å få refinansiert vårt boliglån til å inkludere omstartslånet, for dermed å frigi min mors bolig fra heftelsen samt redusere kostnadene ved lånet? Jeg tenker da først og fremst på eventuelle formelle komplikasjoner i forbindelse med startlånet; jeg har forstått det slik at det opereres med en prioritetsrekkefølge når flere har pant i én eiendom - vil dette kunne legge hindringer i veien for en refinansiering?

 

Verdt å nevne er at vi har en god og romslig økonomi i utgangspunktet, så dette er ikke et "hvordan skal vi klare å få mat på bordet" spørsmål. Det er mer et "hvordan kan vi være enda litt mer effektive" spørsmål.

 

Jeg tenker så klart å spørre banken om dette, men internett har kondisjonert meg til å ville ha svar på ting med en gang, derfor dette innlegget. Setter stor pris på tilbakemeldinger.

[baarsk]

Nye føringer fra Kredittilsynet, angir at finansiering ut over 85% av total sikkerhet, ikke skal gjøres.

 

http://www.finanstilsynet.no/no/Artikkelarkiv/Pressemeldinger/2011/4_kvartal/Nye-retningslinjer-for-forsvarlig-utlanspraksis-for-lan-til-boligformal-fastsatt/

 

det bety at med en verdi på kr. 2.600.000, er maks belåning i forhold til sikkerhet

kr. 2.210.000

 

Husk at også fellesgjeld i borettslag, blir beregnet inn i vurderingen av verdi på bolig.

 

Bankene vil jo også, etter interne regler, gjøre en vurdering av deres tilbakebetalings-evne og -vilje.

 

edit:

Hva med å øke nedbetaling av topplån, hvis det er rom for det i økonomien?

Har dere ikke buffer, så vil jeg anbefale å spare til det.

Endret 29. januar 2012 av baarsk

[henrikwl]

Ja, det var dette som var det "bankteknisk tunge" angående spørsmålet mitt. Så vidt jeg har forstått, så er slike kommunale startlåns eneste oppgave å tilfredsstille bankenes krav til egenkapital, hos mennesker som av ulike grunner ikke selv klarer å skaffe til veie nok. Slik at når vi har 600.000 kroner i startlån, så er det for banken det samme som om vi hadde hatt 600.000 i egenkapital, siden bankens pant i eiendommen har 1. prioritet over kommunens.

 

Vi får nok ikke konsolidert startlånet og boliglånet til ett lån, spørsmålet mitt gikk mer på om det var mulig for en annen bank å refinansiere selve boliglånet (1,7 mill av 2,6 mill er jo 65,3% og dermed godt innenfor 85%), eller om dette ikke lar seg gjøre på grunn av måten panten er fordelt på. For alt jeg vet kan det tenkes at prioritetene blir stokket om på når lånet tinglyses på nytt.

 

Når det gjelder øking av innbetaling av det dyre lånet så er det allerede på agendaen og vi har godt med buffere både i budsjett og på konto. Men det hadde vært greit å fått ryddet skikkelig opp hvis det var mulig - ikke minst for å få fjernet heftelsen som ligger på min mors hus.

Endret 29. januar 2012 av henrikwl

[baarsk]

Det meste er jo mulig, men det spørs jo hvilket forhold dere har til banken og historikk :-)

 

Når det er sagt:

Jeg regner med at også startlånet er sikret i boligen, men kanskje med 2. prioritet?

Og det er her de nye reglene kommer tungt inn..

 

Retningslinjene er strammet inn ved at lån normalt ikke må overstige 85 prosent av boligens markedsverdi (mot 90 prosent i retningslinjene av mars 2010). Videre er det presisert at belåningsgraden skal omfatte alle lån med pant i boligen.

(1.700.000 + 600.000) = (2.300.000 / 2.600.000) = 88% belåning i forhold til verdi på bolig.

 

Men som sagt øverst, kan jo være mulig. Dette vil da være basert på et kundeforhold, med god historikk.

 

En annen løsning:

kan jo være å søke avdragsfrihet på boliglån og betale det man er god for, på lånet som er med sikkerhet i mors bolig?

[henrikwl]

Ja, vi er innstilt på "crunch time", og bare skyfle penger inn i det dyreste lånet hvis ikke denne refinansieringen går i orden. Mulig som du sier at vi kan dra nytte av kundehistorikken. Vi kan også skilte med sirlig oppsatt budsjett og illustrere at dette faktisk vil redusere vårt totale gjeldstrykk og faktisk økebetalingsevnen. Bankfolk liker Excel-ark med flotte tallkolonner og regnestykker som går i pluss, har jeg hørt.

[baarsk]

Ja, vi er innstilt på "crunch time", og bare skyfle penger inn i det dyreste lånet hvis ikke denne refinansieringen går i orden. Mulig som du sier at vi kan dra nytte av kundehistorikken. Vi kan også skilte med sirlig oppsatt budsjett og illustrere at dette faktisk vil redusere vårt totale gjeldstrykk og faktisk økebetalingsevnen. Bankfolk liker Excel-ark med flotte tallkolonner og regnestykker som går i pluss, har jeg hørt.

 

Budsjett er en særdeles god ting og kunder med kontroll på økonomien er en "våt drøm", bankfolk er jo bare mennesker de også..(med masse regler)

 

Et lite tips på slutten, avstem budsjettet mot informasjon i "www.sifo.no" Min bankforbindelse bruker Sifo-modellen som grunnlag i budsjettmodellene sine..

 

http://www.sifo.no/page/Lenker//10242/51107.html

 

Lykke til!

[henrikwl]

Kjapp oppdatering her, bare... Jeg snakket nettopp med en kundebehandler i DnB, og han sa at de 600.000 i startlån vi har er for banken å betrakte som egenkapital med tanke på de nye reglene, så så lenge restlånet (1,7 mill) er innenfor 85% av boligverdi så skal det ikke være noe problem å refinansiere.

 

Derimot så vil absolutt all gjeld (inkludert startlånet) bil tatt med i vurderingen når gjeldsgrad og betalingsevne skal bedømmes. Noe som jo selvsagt er fornuftig.

 

Så var det å få taksert leiligheten.

Endret 30. januar 2012 av henrikwl

[baarsk]

????????? Kjapp oppdatering her, bare... Jeg snakket nettopp med en kundebehandler i DnB, og han sa at de 600.000 i startlån vi har er for banken å betrakte som egenkapital med tanke på de nye reglene, så så lenge restlånet (1,7 mill) er innenfor 85% av boligverdi så skal det ikke være noe problem å refinansiere ?????????????

 

Fint at du fikk ordnet det, men jeg er ikke helt enig i tolkningen av kredittmelding 1/2012.

Det blir heldigvis hverken ditt eller mitt problem..

 

Lykke til, håper det ordner seg med takst og alt!