Jeg skal studere i 5 år. Kjøpe bolig?

[€uropa]

Til høsten skal jeg studere siviløkonomi på NHH i Bergen. Planen er å studere i 5 år. Vil det da lønne seg for meg økonomisk å kjøpe en bolig istedenfor å leie studenthybel? Jeg har aldri vært i Bergen, ikke på langt nær så langt vest en gang (jeg bor i Østfold). Jeg vet ikke hvordan prisnivået på boliger er der, men jeg kan ha en egenkapital på omkring 150 000 oppsparte kroner. Jeg forutsetter også at boligen er i nærheten av skolen og lett tilgjengelig med enten bena eller kollektiv trafikk.

 

En venn av meg skal også flytte til Bergen og studere på NHH. Vil det lønne seg økonomisk å alliere seg med ham med tanke på å finne et sted å bo?

 

Jeg tar gjerne imot andre råd for en ung mann som skal flytte og studere. Takk for svar.

[Gjest medlem-82119]

Bolig er dyrt og man krever vel idag 15% egenkapital. Om dine 150000 utgjør 15% så kan du maks låne en million. Eier du må du ta deg av forsikring og vedlikehold selv. Frykter en boligkollaps så vil si a tdet er usikkert å gamble på å tjene på å kjøpe. Husk at megler også skal ha sitt når alt er over. Banker tilbyr ofte 5 års avdragsfrihet, så det er jo mulig at du kjøper nå, betaler hva det koster med renter, vedlikehold osv og selger før du skal betale på avdragene.

[Arne]

Hei, og på forskudd velkommen til NHH og Bergen!

 

Saken med NHH er at den ligger i Ytre Sandviken, som er cirka 25 minutters gange fra Bergen sentrum. Jeg vil altså anbefale deg å finne bolig i Sandviken eller Bergen sentrum, men da må du ta buss (hvis du bor i Bergen sentrum altså). Åsane er også et alternativ (sjekk google maps), men vil ikke anbefale dette på grunn av avstanden til Bergen. Hvis du ser på google maps, finn NHH. Litt sør for NHH ser du en rekke med flytekaier som stikker ut i sjøen. Hvis du har tenkt å gå til skolen ville jeg ikke bodd lenger borte enn dette.

 

Prisen på leiligheter her i strøket er litt forskjellig (selvfølgelig), men jeg har sett litt på det selv, og hvis man satser på leie ut et rom (til din kompis f.eks.), får man greie leiligheter til litt under 2 millioner. Om dette lønner seg er veldig vanskelig å si, men det er betraktelig høyere risiko ved dette enn å leie (selvfølgelig) siden du i stor grad spekulerer i boligmarkedet og renten.

 

Et ganske godt alternativ er å leie en treroms (altså to soverom) med en kompisen. Da får man greie leiligheter til rundt 8-9 tusen i måneden.

 

Dette gjelder dog i området rundt NHH, sentrum kan du forvente er litt dyrere enn her. Hvor det er best å bo er ganske subjektivt, men de fleste på NHH bor på strekken mellom NHH og Bergen sentrum. Å bo noe sør eller vest for sentrum vil jeg IKKE anbefale fordi det da blir ganske stor avstand fra NHH, og du må gjerne skifte buss på vei til skolen.

 

Selv bor jeg på Hatleberg Studenthjem. Du kan lese mer på internettsidene til Studentsamskipnaden i Bergen, men det er et stort kollektiv med god standard, du får et rom og eget bad, og deler kjøkken med 6 andre. Jeg vil egentlig anbefale dette første året, siden det er kort vei til skolen, du får tid til å etablere deg, ikke minst sosialt. Når du kommer til Bergen, kjenner du sannsynligvis få eller ingen (med unntak av kameraten din). Dette er et veldig sosialt sted, og man blir kjent med mange, både fra Norge og fra utlandet. Og så er det jævla god utsikt! Dyrt er det heller ikke, koster 3775 i måneden inkludert strøm og alle andre utgifter (alkohol må du betale selv selvfølgelig).

 

Jeg planlegger å flytte herfra til sommeren (etter mitt første år på NHH), fordi jeg nå har bygget meg et nettverk, og ikke har samme trang til å sosialisere meg. Ikke spesielt godt vaskemaskin-tilbud her heller... Litt større demand enn supply kan du si...

 

Lykke til!

[aluxez]

Skal du leie må du nok belage deg til å bo i et kollektiv, gjerne med kompisen din, men kanskje med flere enn det også.

 

 

Saken med NHH er at den ligger i Ytre Sandviken, som er cirka 25 minutters gange fra Bergen sentrum.

Da har du lange bein. Jeg ville sagt rundt tre kvarter heller.

[Arne]

Hehe ja, "tan og fit, A i snitt" vet du... Evt, som du sier, veldig lange bein.

 

Neida, men mulig det tar hvertfall en halvtime, uansett så kan man ikke gå til skolen hvis man bor i byn så det betyr ikke så mye egentlig

Endret 28. januar 2012 av Arne

[srbz]

Hvorvidt det svarer seg økonomisk å kjøpe, gitt at du har nok egenkapital selvsagt, kommer an på renteutgifter på boliglån sammenlignet med leie for tilsvarende bolig.

 

Si det koster 4500 i mnd for et kurant rom i kollektiv. Tilsvarende tar du opp annuitetslån på 1,5 mill for å finansiere kjøp av leilighet, til 3,977 prosent rente (tar for enkelhets skyld utgangspunkt i Skandiabanken sin lånekalkulator) og med løpetid 20 år. Renteutgiftene vil da gå under 4500 mot slutten av 3. året.

 

I et slikt scenario vil det ikke umiddelbart lønne seg å ta opp lån. I tillegg har jeg så langt kun tatt med renteutgiftene, men du må selvsagt også påregne avdrag på lånet. Totalt vil renter og avdrag summere seg opp til ca 9000 månedlig - noe som er et betydelig beløp for en student. Imidlertid vil lån svare seg økonomisk i det lange løp straks renteutgiftene bikker under leieutgiftene, altså de siste 17 årene av låneperioden. Nå kan (og vil) riktignok både renter og leieutgifter endre seg i løpet av denne perioden, men for å sette det i perspektiv: lånet på 1,5 mill vil over 20 år ha kostet deg totalt ca 680 000 i rene kredittkostnader med dagens rentesats. 4500 i månedlig leie over 20 år vil til sammenligning koste over en million. Husleie er noe du betaler for å bo, og når du har betalt en måneds husleie vil du ikke i etterkant ha noe igjen for pengene. Da er foregående måned "ferdigbodd". Du vil forsåvidt ikke sitte igjen med noe håndfast etter å ha betalt en måneds renteutgifter på huslånet heller, men her vil renten synke fortløpende. I det lange løp vil det nesten alltid lønne seg å kjøpe, gitt at inntektene dine er høye nok til å brødfø deg på toppen av rente og avdrag, og at du har likviditet til å få innvilget lån.

 

En grei løsning som student, som igjen fordrer likviditet, er å kjøpe leilighet med rom som kan leies ut. Som utleier skatter du ikke av leieinntekter dersom du bor der selv. Si du øker lånebeløpet til 1,9 mill for å få råd til bolig med to soverom, og du leier ut det ene rommet til 4000 kr per mnd. Første måneds renteutgift på lånet er da ca 6300 kr, hvilket betyr at det i praksis vil koste deg ca 2300 å bo der. Med annuitetslån vil renteutgiftene gradvis minke, så det vil bli enda billigere etterhvert. Totalt vil du betale ca 11500 hver måned, men romkameraten dekker 4000 av dette. 7500 er fremdeles et betydelig beløp, men mer overkommelig enn 9000, og du vil til syvende og sist sitte igjen med en bolig med betydelig høyere verdi. Totale rentekostnader over 20 år vil være ca 860 000, men romkameraten din vil i teorien ha dekket mer enn dette dersom h*n også bor der i 20 år.

 

Dette er selvsagt satt litt på spissen - du vil ha driftsutgifter vedr. eie av egen bolig som du ikke har som leietaker, og det er tvilsomt at du leier rom til en kompis når du bikker 40. Priseksemplene jeg oppgir er også fiktive - ikke nødvendigvis direkte usannsynlige, men reelle priser kan variere. Kanskje kan det være rimelig å kreve høyere leie for rommet du leier ut?

 

Selv leier jeg rom av en kompis i Bergen. Han kjøpte leilighet sommeren 2010, finansiert delvis av banklån og delvis av privatlån fra foreldre. Nesten hele leiligheten var fullstendig nyoppusset og gikk for 2,2. Det at vi på forhånd inngikk leieavtale styrket likviditeten hans i banken. Etterhvert satte han også opp en lettvegg som delte stuen, og nå har han et ekstra rom som han leier ut til sin bror. Jeg vet ikke hva slags leie han betaler, men selv betaler jeg 3800 hver måned, og det inkluderer TV og bredbånd. Vi kommer nok ganske godt ut av det alle tre, men jeg er likevel sikker på at leieinntektene vi generer betaler både de månedlige renteutgiftene og gjør samtidig et dypt innhogg i avdrag. Hele leiligheten er om lag 85 kvadrat, jeg har stort rom, og vi er alle veldig fornøyde med å bo her. Sammenlignet med de andre utleieboligene jeg har vært på visning i, holder denne betydelig høyere standard til betydelig lavere leie.

 

Nå har han som sagt endel privatlån, og er som sådan svært priviligert ift. mange andre studenter. Han kunne imidlertid ha økt leieprisen betraktelig, og det ville fremdeles vært attraktivt for mange leietakere. Jeg vet ikke om det hadde gått like greit uten privatlånet, men det å bo flere sammen samtidig som man eier selv er definitivt et sjakktrekk.

Endret 28. januar 2012 av srbz

[aluxez]

Hvis alt går etter prognosene, så vil det lønne seg å kjøpe så raskt du kan. Problemet er jo at det er en voldsom risiko da. For det første kan boligen synke mye i verdi, det er en ting. For det andre er det en viss risiko ved å være huseier i seg selv, og enda mer om du leier ut: Hva om du må skifte det elektriske anlegget, eller det oppdages mugg i kjelleren. Om du selv ikke har noen håndverkskompetanse kan mange små ting, som en lekk spring eller defekt vaskemaskin gi store uforutsette utgifter.

[€uropa]

Takk for gode svar.

 

Jeg har regnet ut på lanekassen.no at jeg kan få et lån på 91500 kr i året, hvorav 36320 kr blir gjort om til stipend hvis jeg består eksamen. Jeg vil få utbetalt 6862 kr i måneden, med unntak av august og januar, da jeg får 18302 kr.

 

Hvis det er mulig vil jeg skaffe meg en jobb ved siden av studiene. Hvordan er jobbmarkedet for studenter i Bergen?

 

Hvis jeg velger å kjøpe bolig, så vil det bli en liten og billig leilighet. Hvilke driftskostnader kan jeg da forvente? Hvor stor og dyr, kommer jo an på om jeg leier ut til kompisen min, men jeg forventer ikke så mye som 85 kvm, for å si det slik. Jeg tenker så klart langsiktig. Før eller siden må jeg ut på boligmarkedet uansett, og da lurer jeg på om det er like greit å gjøre det først som sist istedenfor å leie hybel. Jeg vil kjøpe bolig hvis det lønner seg på lang sikt og hvis det er mulig å finansiere boliglånet som student. Jeg vet ikke hvor lenge jeg kommer til å bo der, men ikke så lenge som 20 år. Til å begynne med, tar vi utgangspunkt i de 5 årene jeg skal studere.

 

Hvis vi tar de 150000 kr jeg har selv, kan jeg da få 1 mill i boliglån i tillegg til studielånet? Er det realistisk å finne en bolig til 1,15 mill i det området jeg ønsker å bo i? Hvor dyrt vil det lånet bli? Kan avdragene dekkes av det jeg får fra lånekassen? Hvis jeg leier ut til kompisen min, så kan vi igjen forutsette at han betaler 4000 kr i måneden.

Endret 28. januar 2012 av Zarac

[srbz]

Enkelte av spørsmålene dine tror jeg banken best besvarer selv, da særlig hvordan studielånet påvirker likviditeten din. Løpetiden for lånet må selvsagt beregnes ut ifra tiden du planlegger å bruke på nedbetaling, ikke hvor lenge du faktisk akter å bo i boligen. Når du en gang flytter vil du fremdeles trenge kapitalen.

 

Å anslå driftskostnader ved å eie kan også være vanskelig. Du har jo faste kommunale avgifter osv., men så er det også dette med vedlikehold som aluxez er inne på. Det er vanskelig å anslå forventningsverdien for utgifter til vaskemaskin (sannsynligheten for at vaskemaskinen tar kveld * verdi på ny maskin).

 

Bolig til maks 1,15 mill vet jeg ikke med. De finnes, men de er få, og jeg vet ikke om så mange av dem er særlig gode investeringer. Jeg ser for meg at det helst dreier seg om oppussingsobjekter isåfall.

 

Jobb får du deg nok om du er aktivt på leting. Å ha noen kvalifikasjoner skader heller ikke (vekterkurs, truckførerbevis etc.), men det blir en annen diskusjon.

[aluxez]

Altså, du kan få flere års betalingsutsettelse på lånet ditt, noe som er høyaktuelt i din situasjon. Men jeg tror det blir vanskelig for deg å finne noe til 1,15 mill. Boliger er dyrt i Bergen.

 

Tenker dette er en slik type leilighet som vil være aktuelt: http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=32932482. Og den er jo på 1,8.

[srbz]

Ikke betalingsutsettelse, men avdragsfrihet. Renter må du betale uansett såvidt jeg vet.

Om vi igjen tar utgangspunkt i Skandiabanken sin kalkulator og lån på 1,5 mill, men denne gang 25 års løpetid med 5 års avdragsfrihet, havner du på ca 977 000 kr i kredittutgifter etter at lånet er nedbetalt. Dvs. at lånet vil koste deg nesten 300 000 ekstra når du venter 5 år med å begynne å betale ned på det, ca 5000 kr i mnd de fem årene du har avdragsfrihet. Samtidig ville ikke jeg hypotetisk sett vært fremmed for å leie for et av rommene dersom jeg også studerte ved NHH, og med leieboer vil det summa summarum svare seg å betale 5000 kr og samtidig få leieinntekter fremfor å leie selv.

 

Etter fem år vil du jo i utgangspunktet ikke ha betalt ned et øre av lånet, men du vil ha hatt temmelig rimelig "leie". Og jeg vil heller ikke tro at avdragsfrihet skal hindre deg i å betale ned etter evne.

 

edit: Du måtte jo selvsagt ha lånt mer enn 1,5 for å få råd til den leiligheten, men likevel... Men så var det igjen dette med likviditet.

Lån på 1,8 med 5 års avdragsfrihet koster ca 6000 i mnd de første 5 årene, til orientering.

 

Det er nok dessverre slik at vi unge etablerere stiller svakt på boligmarkedet uten å ha økonomisk sterke foreldre i ryggen. Selv har jeg fått klar beskjed om at mine prinsipielt vil nekte å stille som kausjonister, men privatlån er de ikke nødvendigvis fremmed for (?)

Jeg kjenner selv på ønsket om å være selvstendig nå da man er voksen, men med slike boligpriser og maks 85% lån er man prisgitt den egenkapitalen man har. Dessuten: lån er lån, og du kan selvsagt gjøre en renteordning med foreldre også.

 

For å få låne til en bolig med takst 1,8 trenger du 270 000 i egenkapital, altså 120 000 på toppen av de 150 du har fra før. Jeg kjenner ikke din familiesituasjon, men er det i det hele tatt snev av sjans bør du i det minste diskutere det. Her er en enkel mal for beregning av annuitetslån. Regnearket skalerer dessverre ikke om du endrer antall år/terminer, det må du isåfall endre på selv.

 

Om du får et annuitetslån på 120 000 til 2% rente, 12 terminer i året over 20 år, tilsvarer det 607 kr i mnd og totalt ca 26 000 i kredittkostnad. Mao. kan du da plusse 607 kr på de månedlige innbetalingene til banken. Låner du da 1,8 av banken som tidligere nevnt, havner du på ca 6600 i mnd (dekker renter på banklånet og renter + avdrag på privatlånet). Om kompisen din da betaler leie på 4000 kan dette være ganske så lukrativt for din del.

 

Igjen, tallene mine er bare eksempler. Dette er noe du må ta opp med dem det gjelder.

Endret 29. januar 2012 av srbz

[festen]

Forsøk å tenk som en internasjonal investor. Hvis du hadde 500 tusen dollar i kontanter. Hvordan ville du da vurdert en leilighet i Bergen opp mot andre alternativer. Trolig ville en leilighet i Bergen da havnet helt på bunnen av den lista hos alle bortsett fra hos selvgode nordmenn.

[aluxez]

Forsøk å tenk som en internasjonal investor. Hvis du hadde 500 tusen dollar i kontanter. Hvordan ville du da vurdert en leilighet i Bergen opp mot andre alternativer. Trolig ville en leilighet i Bergen da havnet helt på bunnen av den lista hos alle bortsett fra hos selvgode nordmenn.

Han har ikke 500 tusen dollar i kontanter, han er nødt å låne dem, noe som er lettere om du skal låne til hus enn til andre investeringer. Dessuten vil han da kunne spare penger ved å bo i et hus han eier selv.

[festen]

Så lenge ikke luften går ut av markedet.

[Occi]

Om man takler nedgangstider så taper man vel i utgangspunktet ikke på det? Dvs. om det går opp igjen til et normalnivå etterhvert (forhåpentligvis )

[festen]

Hvis det har gått ned en halv million til studiene er ferdig har han tapt en halv million, ferdig med det:)

[aluxez]

Hvis han selger huset når han er ferdig.

[Occi]

Hvis det har gått ned en halv million til studiene er ferdig har han tapt en halv million, ferdig med det:)

Hvis han selger det når det er i en nedgangskurve ja. Sannsynligvis går det opp igjen, og husk at om han leier i fem år så er det ganske mye penger også, og det er 100% tap.

[Herr Brun]

Man taper da ingenting før man faktisk realiserer, og boligmarkedet kommer alltids opp igjen. Om man faktisk bor i leiligheta man eier, så er det jo bare å ikke flytte når markedet er dårlig.

Klart, går det dårlig nok så tvangsinnløser vel banken lånet og kaster deg ut, men om du holder huet over vannet så er nedgangstider ikke så ille.

 

TS: Jeg ville vurdert å leie en periode, til du har blitt litt bedre kjent i Bergen og sånn. Da får du gått på visninger osv. Det er relativt vanlig å droppe ut av studiet, du vet per i dag ikke sikkert at du blir værende på NHH. Det vet du bedre i løpet av det første året.

[festen]

Hvis det har gått ned en halv million til studiene er ferdig har han tapt en halv million, ferdig med det:)

Hvis han selger det når det er i en nedgangskurve ja. Sannsynligvis går det opp igjen, og husk at om han leier i fem år så er det ganske mye penger også, og det er 100% tap.

 

 

Det hjelper ikke om det går opp igjen, fordi han ville uansett hatt en bolig som var en kvalitet tilsvarende ca. en halv million dårligere enn han ellers ville hatt om han heller hadde kjøpt når han var ferdig med å studere. Uansett kan det godt hende markedet har økt betydelig på de neste 5 årene og da vil han tape på å leie.