Hjelpe bror med boligkjøp

[Looptop]

Har dere hørt med banken hvilke muligheter dere faktisk har? Om andre banker kan gi dere andre valg? Det er greit å vite hva man har å velge i før man diskuterer hva som er den beste løsningen. Finansiell rådgiving fra banken er gratis.

[bIsk0p]

Jeg har ikke helt kontroll på dette bank og lån greiene, men har nettopp kjøpt leilighet med ei venninne så har fått litt innblikk.

 

Vi kjøpte en leilighet med like stor, både i verdi(kroner) og prioritet. Vi har samme betingelser begge to. Ingen av oss hadde egenkapital vi ville bruke til leiligheten og fikk derfor kausjonister hos våre foreldre, i tillegg står vi som sikkerhet for hverandres lån med egen del i leiligheten.

 

I tillegg har begge to delt lånet vår hvor 3/5 er fast rente og 2/5 er flytende.

 

Vi sjekket ikke hvordan det ville bli hvis vi skulle ha eget lån, men begge sitter nå med en gjeldsgrad på ca 5 hver. Noe vi tvilsomt ville fått hvis vi var alene om det.

 

 

Regnestykket totalt er at vi betaler ca 1500,- mer i mnd hver, etter skatteletten på renter (kontra gamle leiligheten vi leide i), men betaler ned på eget lån (dvs skaper egenkapital) og bo komfortabelt i en 3 soveroms og 2 bads leilighet

[wiganfotball]

Det som kanskje må nyanseres litt her er at TS sier de skal ha "ett lån hver".

Banken vil kreve sikkerhet for begge lånene.

• Hvis TS har noe annet, ubelånt, å stille som sikkerhet så godtar nok banken dette.
  
• Dersom TS vil bruke leiligheten som sikkerhet vil banken ende opp med lån med sikkerhet i samme objekt. Dette vil føre til at den ene sikkerheten vil være 1. prioritets og den andre vil være 2. prioritets. Jeg er ikke sikker på hvordan/om dette vil fungere, det er jo litt poengløst, men jeg ville trodd at banken da ville insistere på at brødrene tar opp lånet på 1,2 mill sammen og er slik felles ansvarlig.
  

 

Gitt en av disse løsningen er grunnen til at alternativ b) funker bedre for banken at:

-De nå har sikkerhet i hele leiligheten (evt ekstra sikkerhet i noe annet)

-De har doblet egenkapitalinnskuddet

-De de har doblet inntektene som skal dekke lånet. Dersom broren ikke greie å betjene hele leiligheten så går de til TS for penger .

 

 

Jeg synes poenget med leieberegning er godt.

Dessuten blir dette egentlig bare enda en kilde til konflikt dersom dette ikke er avtalt på en rettferdig og klar måte. Hva hvis leieprisene stiger eller synker? Kommer du til å kreve din bror 500 kr mer i mnd, eller kommer du til å godta at han betaler 500 kr mindre om de skulle synke?

 

Vi får fastsette en avtale 1 år av gangen. Flere faktorer kan jo endres ila et år. Leiepriser, rentenivå, etc etc.

 

I forhold til vurderingen av halv leilighet hver:

 

Brodern klarer seg med et lån på 600.000,-

Jeg belåner 600.000,- ekstra med sikkerhet i min egen bolig.

 

men forstod jeg deg riktig "ekko" så ser du ut som du mener dette er en god løsning?

[Daddlemannen]

Jeg har satt opp et budsjett hvor vi deler likt på

 

1) Felles utgifter

2) Kom avgifter

3) Forsikring i boligen.

 

Jeg kan da trekke fra 50% av disse utgiftene? Leiligheten er forholdsvis ny så vedlikehold tror jeg det blir lite av.

 

Min leie inntekt er satt til 4569,- Hvorav 3700 går rett i mitt lån. Etter skatt vil jeg da måttte betale 1434 per måned. Da er ikke skattefratrekket mitt på rentene tatt med.

 

Min bror vil da ha en ugift på 4569 (leie til meg), + 2800 (hans eget lån, 30 års) 50 % av de nevnte utgiftene i tillegg tv, internett og strøm. Tot 8700,- er det for stivt? Det vil si ca 50% av hans inntekt. Han leier i dag for nesten samme sum.

 

Du får fradrag for kostnader, ikke for nedbetaling av gjeld. Det er med andre ord forskjell på kostnader (kommunale avgifter, renter, forsikring) og avdrag på lånet. Hvis kostnadene dine er f.eks. 1500, mens nedbetaling på lån er 2000 i mnd og han får betaler 4500, så må du betale 28 % av de 3000 kr. Hvis han betaler for vedlikehold, og du eier halvparten, så er halvparten å anse som en del av leieinntekten, og dermed skattepliktig. Vedlikeholdet er imidlertid fradragsberettiget, så dette kanselleres ut.

 

Med prisoppgang hvert år vil vi begge sitte igjen med en god slump penger, om vi selger om en 4-5 års tid. Alternativet til brodern er å gro fast i leiemarkedet. Han er snart butikksjef, en trygg og god jobb sånt sett, men han blir ikke milionær. Har en årslønn på 260 ca nå, derfor ser jeg det vanskelig at han på noen som helst annen måte kommer inn på boligmarkedet.

 

Ja, HVIS vi ser prisoppgang. Alle biasfrie prognoser sier at boligprisene er mettet nå, i tillegg har man all uroen. Folk har simpelten ikke råd til å låne mer (de har høy belåningsgrad).

 

Om du får prisoppgang, så er gevinsten ved salget også skattepliktig med 28 %, men du vil få fradrag for din del av salgsomkostningene. Alternativt må du flytte inn hos brodern og bo der ett år før dere selger. Da er gevinst ved salg skattefritt.

Endret 18. desember 2011 av Daddlemannen

[TheHawk]

Om du får prisoppgang, så er gevinsten ved salget også skattepliktig med 28 %, men du vil få fradrag for din del av salgsomkostningene. Alternativt må du flytte inn hos brodern og bo der ett år før dere selger. Da er gevinst ved salg skattefritt.

 

Det er kun dersom du selger uten å ha bodd personlig i leiligheten i minst 12 av 24 mnd. Dvs du må ha bodd i leiligheten (hatt folkeregistrert adresse der) i sammenhengende 1 år for å unngå å skatte 28% av fortjeneste.

 

*EDIT* Hun skal jo seff ikke bo der selv Så ja hun taper 28 % av evt. fortjeneste.

Endret 18. desember 2011 av TheHawk

[Ekko]

I forhold til vurderingen av halv leilighet hver:

 

Brodern klarer seg med et lån på 600.000,-

Jeg belåner 600.000,- ekstra med sikkerhet i min egen bolig.

 

men forstod jeg deg riktig "ekko" så ser du ut som du mener dette er en god løsning?

 

Min største bekymring ville være forholdet mellom deg og din bror. Vær sikker på at ikke det ender opp med skjæring mellom dere.

Først og fremst må jo du vite (og dert er det bare du som kan svare på) om dere er fleksible forståelsesfulle folk. Feks om begge er natige gjerrigknarker eller om din bror er en ustrukturert slabbedask og du er en velstrukturert person som liker ting ryddig tenker jeg det er stor risiko for at ting kan skjære seg.

 

Det andre er som du nevner at dere må ha en avtale. Dere må ha en skriftlig avtale som dekker alle sannsynlig eventualiteter.

Feks:

-Når har du rett til å trekke deg ut av leiligheten?

-Hva gjør man om ene parten vil selge og andre ikke vil?

-Hvem skal stå for vedlikehold

-Hvordan reguleres leien?

-Hva hvis leien uteblir?

osv.

 

Når det gjelder det økonomiske oppi dette ville jeg satt opp et regneark, de er veldig kjekke å jobbe med da du kan justere på tall og finne ut hva som skal til for å gå i null/pluss osv.

 

Du kan og tenke på hvilken horisont du har på dette, ser du skriver 4-5 år.

Du må huske her at dere må betale dokumentavgift ved kjøp (om det ikke er borrettslag), skatt på evt verdistigning for din del pluss megleromkostninger ved salg.

 

For din del, dersom det er aktuelt, vil da dok avigft være 2.5% av 700 000 = 17500

Meglermokostninger kan vel fort bli 75 000 for et salg / 2 = 37 500 for deg.

 

La oss si dette er 55 000 kr i kostnader for deg ved kjøp og salg.

Ettersom du kun får halve verdigstigningen (siden du bare eier halve leiligheten) må verdien stige med 110 000 kr.

Dette er ikke helt riktig, ettersom du må skatte på din del av verdiøkningen så verdien av leiligheten stige med ca 150 000 før du går i null.

 

Regnestykket blir altså at om din bror sin leie går til å dekke alt du har til renteutgifter, vedlikeholdsutgifter, forsikringer, kommunale avgifter osv. så må leiligheten stige med 11% på 5 år for at du skal gå i null.

Dette høres jo ikke usannsynlig ut, men du kan selvsagt risikere fall i boligprisene og sitte med en nedgang på 10% istedenfor.

 

I tillegg vil økte renteutgifter kunne tippe skålen for om dette er lønnsomt eller ikke.

 

Men igjen, sett opp et regneark og lek litt med tallene. Juster på rentene , vedlikeholdskostnadene, prisstigningen og leieinntektene og se hva som skal til for at du er fornøyd med resultatet. Så får du vurdere hvor realistisk det er etterhvert.

[indeksregulert]

....og med 5 % prisstigning i et 3 års løp sitter vi igjen med 214.000.... Hver:) (Fullstendig klar over utgifter som meglerhonorar og div. som kommer underveis. Disse må seff trekkes fra)

Forutsatt en generell prisvekst på 5% i boligmarkedet og at brodern skal flytte inn i en annen, tilsvarende leilighet etter tre år, så betyr det at broren din taper 35.000 kr på avtalen hvert år eller 105.000 kroner til sammen.

 

Sagt med andre ord. Dersom du vil at broren til ikke skal være fullstendig låst til denne leiligheten til evig tid virker dette som en ugunstig avtale. For hvert år som går vil det bare bli vanskeligere og vanskeligere for broren din å kjøpe seg sin egen bolig, forutsatt en fortsatt høy prisvekst i boligmarkedet.