Bør jeg starte ett AS? (Kjøpe fast eiendom, pusse opp, leie ut)

[hopeless22]

Hei!

 

Jeg og 3 kamerater (rørleggere, snekkere og byggevare-kjede ansatte med gode priser på varer) tenkte å prøve oss i boligmarkedet, ved å kjøpe en eiendom, gjøre oppussing på dugnad / egeninnsats og leie ut til studenter.

 

Etter ett par år ser vi for oss å utvide med en bolig til dersom første prosjekt (første bolig) er vellykket.

 

Vi tenkte først på å starte dette som et AS siden vi er 4 stykker, og ved å gå inn med litt egenkapital kan vi belåne AS´et og organisere alt der, høres lettest ut i mine ører mtp. at vi er 4 stykker.

 

Etter litt nærmere undersøkelser har jeg fått andre tanker... spesielt hva angår beskatning.

 

Er det virkelig sånn at om vi kjøper boligen, pusser opp, leier ut noen år, og så selger, vil vi få en ekstrem beskatning på gevinsten?

 

Eks: 1 million i gevinst, utløser følgende skatter?:

 

- 28 % skatt av gevinst ved salg av fast eiendom

- 28 % skatt av overskuddet

- 28 % personskatt av utbytte?

Noe som skulle tilsvare en skatteprosent på 62-63 % ? (Eks: 100 000 * 0,72 = 72 000 * 0,72 = 51 840 * 0,72 = 37 320)

 

Alternativ 2:

 

- 28 % skatt av gevinst ved salg av fast eiendom

- 44 % personskatt av lønn (for å unngå overskudd i firmaet og i stedet for utbytteskatt)

 

Hvilket også vil tilsvare rundt 60 % skatt.

 

Er det noe jeg har misforstått her?

 

Hvis jeg ikke har misforstått, hva i all verden er da fordelen med å bruke et AS til dette formålet?

 

Hadde satt EKSTREMT stor pris på om noen kunne ta seg tid til å gjøre rede for fordeler og ulemper med å gjøre dette i ett AS kontra som privatpersoner?

[Araho]

Vel, den umiddelbare fordelen jeg kommer på med å gjøre dette i et AS er jo at dere ikke er personlig ansvarlige om ting skulle gå skeis. Og mye beskatning på en eventuell gevinst er jo bedre enn ingen gevinst?

 

Nå skal det sies at jeg er meget interessert i å høre hvordan det med skattleggingen er av noen som har greie på det selv, så jeg venter i spenning. Lykke til om dere bestemmer dere for å gå for det, i hvert fall!

[hopeless22]

Vel, den umiddelbare fordelen jeg kommer på med å gjøre dette i et AS er jo at dere ikke er personlig ansvarlige om ting skulle gå skeis. Og mye beskatning på en eventuell gevinst er jo bedre enn ingen gevinst?

 

Nå skal det sies at jeg er meget interessert i å høre hvordan det med skattleggingen er av noen som har greie på det selv, så jeg venter i spenning. Lykke til om dere bestemmer dere for å gå for det, i hvert fall!

 

 

Hehe, det er nettopp den fordelen en av de andre i gruppa nevnte, at vi beholder hus og hjem om det skjærer seg.

 

Jeg som er mest på økonomi / boligmarkedet av oss 4, mener selv iflg. mine beregninger at dette er ett ganske trygt prosjekt... og syns da skatten virket urimelig høy.. men er jo ikke snakk om å selge sånt hvert år, er jo evt. 28 % skatt av gevinsten primært kanksje, og den får vi jo uansett AS eller privat. Et overskudd kan man vel enkelt unngå hvert år man ikke skal ta ut noe ved å betale inn ekstra på lånet. Så er snakk om de eller de åra vi evt skal ta ut noe penger fra firmaet. Utrolig surt å ha opparbeidet seg eiendommer for f.eks. 10 millioner, så er det da 3 millioner gevinst på disse, som beskattes med 60 %, pluss at vi får 28 % på utbytte fra de siste 7 millionene. (eksempelvis)

 

Venter i spenning på en med mer håndfast info.

[wampster]

Inn til et AS skatter man 28%, tar man penger ut av et AS, skatter man 28% av det, noe som da vil tilsvare ca 51%.

 

Kjøper man bolig, og selger uten å ha bodd der selv noen år (husker ikke helt hvor mange) så er det 28% skatt på fortjeneste der og.

 

Det er absolutt ikke lønnsomt å ha et AS for i liten grad å gjøre det du beskriver her.

 

Dessuten, gjør man dette privat, og ikke leier til næring er det kun 28% skatt av leieinntekt av de første 4 leilighetene/husene (uavhengig av hvor mye de innbringer), mens det fra og med leilighet nr 5 vi være 51% skatt på ALLE, og ikke bare den 5. leiligheten.

[eamadeus]

Heisann,

 

 

Mye av det du skriver stemmer. Det er også nevnt at man kan eie 4 bolig uten at man må starte et selskap.

 

Du kan slippe skatt på salg av leiligheter ved å putte flere av dem inn i et AS som så eies av et overordnet AS. Men det bør da være nokså mange leiligheter slik at kjøper vil være en annen utleier og ikke en som ønsker å bruke den privat.

 

Etpar nyttige lenker:

Sparer jeg skatt ved å investere i boliger via et aksjeselskap eller NUF?

 

Kan jeg redusere overskudd og skatt ved å reinvestere i eiendom?

 

 

Husk for øvrig at du vil kunne få med endel flere kostnader i forbindelse med oppussingen inn i et AS enn du gjør som privatperson. Disse kostnadene trekkes fra før gevinst ved salg og leieinntektene beskattes. Du vil derfor få en noe lavere skatteprosent enn ved regnestykket du kom fra til. Dog vanskelig å si hvor mye mindre...

 

 

 

"Et overskudd kan man vel enkelt unngå hvert år man ikke skal ta ut noe ved å betale inn ekstra på lånet." Dette stemmer ikke. Det er kun renter på lånet som regnes som en kostnad på lånet. Men overskuddet vil bli lavere i et AS enn privat på grunn av at du får med flere kostnader.

 

Min anbefaling er å gå for AS og prøve å få litt størrelse på driften på sikt. Er det og skal forbli mer på hobbybasis ta det på privaten(både jobb mtp regnskap etc blir enklere og fortjenesten blir antakelig også større).

 

Du bør sjekke ut om skatteetaten evt vil oppfatte det som næringsvirksomhet om dere er flere som går sammen om dette, eller om dere faktisk kan eie 4x4 leiligheter, 4 sammen, eller om dere faktisk uansett på stifte et selskap.

 

Regner dere med å gå i minus i de første årene kan dere være oppmerksom på at dere vil få skattefradrag privat for underskuddet om dere stifter et ANS/DA. Dette vil kunne bedre saldo bankkontoen(likviditeten) ders noe, selv om det ikke utgjør noen stor forskjell på skatteprosenten på sikt.

 

 

* Her er det ikke tatt hensyn til risiko da dette er noe du tydeligvis har klarhet i

[hopeless22]

Heisann,

 

 

Mye av det du skriver stemmer. Det er også nevnt at man kan eie 4 bolig uten at man må starte et selskap.

 

Du kan slippe skatt på salg av leiligheter ved å putte flere av dem inn i et AS som så eies av et overordnet AS. Men det bør da være nokså mange leiligheter slik at kjøper vil være en annen utleier og ikke en som ønsker å bruke den privat.

 

Etpar nyttige lenker:

Sparer jeg skatt ved å investere i boliger via et aksjeselskap eller NUF?

 

Kan jeg redusere overskudd og skatt ved å reinvestere i eiendom?

 

 

Husk for øvrig at du vil kunne få med endel flere kostnader i forbindelse med oppussingen inn i et AS enn du gjør som privatperson. Disse kostnadene trekkes fra før gevinst ved salg og leieinntektene beskattes. Du vil derfor få en noe lavere skatteprosent enn ved regnestykket du kom fra til. Dog vanskelig å si hvor mye mindre...

 

 

 

"Et overskudd kan man vel enkelt unngå hvert år man ikke skal ta ut noe ved å betale inn ekstra på lånet." Dette stemmer ikke. Det er kun renter på lånet som regnes som en kostnad på lånet. Men overskuddet vil bli lavere i et AS enn privat på grunn av at du får med flere kostnader.

 

Min anbefaling er å gå for AS og prøve å få litt størrelse på driften på sikt. Er det og skal forbli mer på hobbybasis ta det på privaten(både jobb mtp regnskap etc blir enklere og fortjenesten blir antakelig også større).

 

Du bør sjekke ut om skatteetaten evt vil oppfatte det som næringsvirksomhet om dere er flere som går sammen om dette, eller om dere faktisk kan eie 4x4 leiligheter, 4 sammen, eller om dere faktisk uansett på stifte et selskap.

 

Regner dere med å gå i minus i de første årene kan dere være oppmerksom på at dere vil få skattefradrag privat for underskuddet om dere stifter et ANS/DA. Dette vil kunne bedre saldo bankkontoen(likviditeten) ders noe, selv om det ikke utgjør noen stor forskjell på skatteprosenten på sikt.

 

 

* Her er det ikke tatt hensyn til risiko da dette er noe du tydeligvis har klarhet i

 

Hei,

 

Takk for svar. Sitter på tlf på skolen nå, men setter pris på svaret. Håper jeg kan komme tilbake med noen flere spørsmål, da du virker til å ha peiling.

 

Jeg er veldig usikker: en anerkjent revisor i byen anbefaler oss et AS, en Advokat jeg kjenner (som også er megler på drømmeobjektet våres) sier han ALDRI ville brukt ett AS.

 

Kommer tilbake med mer info og spørsmål, håper du er interessert i en dialog.

[hopeless22]

Okei. Har snakket med en advokat som mener vi kan ha en del flere enn 4 boliger pga vi er flere enn en person.

 

Hvordan slår beskatning på verdiøkningen på boligen inn? Vi skal jo kjøpe, pusse opp på egeninnsats (+varekost) og selge / leie ut. Mener å ha lest noe om skatt på verdiøkning?

 

 

Hvordan blir skatteberegningen helt korrekt da?

 

Si dette er utgifter og inntekter en måned:

 

Leieinntekt: 6 * 3500 = 21000 ,-

Etter skatt: 15 120 *

Etter rentefradrag: 18500

 

Renter og Avdrag: 14500 ,-

Kommunale avgifter: 1000 ,-

Forsikring: 600 ,-

Tv og internett: 400 ,-

Strøm / Varmtvann: 1000 ,-

 

Overskudd: 1000 ,-

 

Da beregnes det 28 % skatt av disse 1000 ,- evt. av 12000 ,- for hele året? Har jeg forstått riktig da?

[wampster]

Jeg vil også nevne at gjør du dette med venner, kan det fort bli et helvete med vennskapet om en (eller flere) vil selge seg ut av AS'et. Hørt om mange venner som har gjort lignende, riktignok ikke alle AS, men hvor da en/flere har etter kort tid (i dette perspektiv) villet selge seg ut får å penger til å kjøpe egen leilighet/bil, eller trenger pengene til noe annet. Dette er også et meget viktig poeng å ha i tankene.

 

-wamp

[hopeless22]

Jeg vil også nevne at gjør du dette med venner, kan det fort bli et helvete med vennskapet om en (eller flere) vil selge seg ut av AS'et. Hørt om mange venner som har gjort lignende, riktignok ikke alle AS, men hvor da en/flere har etter kort tid (i dette perspektiv) villet selge seg ut får å penger til å kjøpe egen leilighet/bil, eller trenger pengene til noe annet. Dette er også et meget viktig poeng å ha i tankene.

 

-wamp

 

Naturligvis... må lages avtaler for sånt ja.