Tilbakeholding av husleie

[Nie]

Vi har ikke strøm i stuen i leiligheten vi leier. I følge min lillebror (som går elektro) er problemet at stikkontaktene i stuen er seriekoblet, og det er den første i serien som har sluttet å virke. Den begynte å ryke og lukte svidd, så vi koblet den fra. Med andre ord har vi ikke strøm i stuen, og alt i stuen går på den ene stikkontakten på kjøkkenet via strømpadder.

 

Vi gav beskjed til huseier om dette i slutten av September. Mye om og men uten tilbakemelding (svar på mailer, men ikke noe svar på den posten i mailene). 17. oktober sendte jeg en helt ny mail, der jeg kun tok opp saken om at vi trengte elektriker. Fikk ingen svar, sendte en ny mail 21. der jeg ba om svar innen den 25., og om det ikke kom ville jeg starte å trekke i husleien (refererte da til §2 - 11 i husleieloven). Jeg fikk svar rett før fristen gikk ut, og avtalte at elektriker skulle komme innom på morgenen den 3. november. Ingen elektriker kom, men på kvelden fikk vi en mail om at elektrikeren hadde ringt den kvelden, og sagt at han ikke hadde kunnet komme den morgenen. Avtaler da nytt besøk 8. November, men heller ikke da dukker elektriker opp, og vi har ikke fått noe beskjed.

 

Et annet problem vi har er at vi flyttet inn august 10, og ble lovet flere nøkler. Vi var tre relativt voksne mennesker som flyttet inn, og vi fikk en nøkkel, men lovnader om flere nøkler rimelig snart. Vi har fremdeles bare en nøkkel. Vi har endelig fått gang i prosessen der nå, og endelig fått huseier til å skjønne at systemlås kan ikke vi som leieboere bestille nøkler til, det må han som eier gjøre. Vi har fått sendt ham bestillingskjema funnet på sidene til låsleverandøren, og siden har vi ikke hørt noe mer.

 

Det jeg lurer på er om jeg nå har rett på å kunne trekke i husleien? Jeg har fått svar fra ham, det virker som om prosessen er i gang i begge saker, men det skjer jo ingenting for vår del. Kan jeg fremdeles true med å trekke i leien (ettersom det ser ut til å være det eneste som åpner ørene hans), eller blir det da tomme trusler uten juridisk dekning? Eller finnes det en annen løsning her, som jeg kan få gjort selv?

[KVTL]

Nå er det slik at krav om å tilbakeholde hele eller deler av husleien kan regnes som mislighold av avtalen hvis dere ikke hadde rett til å holde igjen beløpet.

 

Hvorvidt en ødelagt stikkontakt skal vedlikeholdes av utleier, beror på hva som står i husleiekontrakten deres samt hva som er årsaken til at støpselet er defekt. Normalt er det leiers plikt å vedlikeholde kontakter og brytere, jfr. husleieloven §5-3 annet ledd. Dog gjelder dette ikke utskifting eller tilfeldig skade. Her må det også tas i betraktning at det har vært ufaglærte som har koblet ned stikkontakten, altså dere. Man må være godkjent innstallatø for å kunne demontere/ sette opp kontakter.

 

Jeg ville varslet konkret hva som ble holdt tilbake, samt gitt en rimelig utbedringsfrist. Tilbakeholdelsen kan dog ikke være høyere enn det enn utbedring av anlegget koster.

[Ståle Nordlie]

Nå er det slik at krav om å tilbakeholde hele eller deler av husleien kan regnes som mislighold av avtalen hvis dere ikke hadde rett til å holde igjen beløpet.

 

Derfor bør man deponere pengene: http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-003.html#3-8 .

 

Tilbakeholdelsen kan dog ikke være høyere enn det enn utbedring av anlegget koster.

Kilde?

 

Man kan kreve "avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand". http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-11 .

 

Hvis utleier velger å ikke utbedre en mangel er det så vidt jeg vet hans ansvar. Legg også merke til at dette ikke er en "straff". Man kan betale mindre hvis man får mindre enn avtalt.

 

 

I forhold til spørsmplet til TS; ja, du kan holde tilbake leie. http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-15 .

Endret 9. november 2011 av Ståle Nordlie

[KVTL]

For det første så skyter man ikke spurv med kanoner, det gjelder også i jussen.

 

 

Derfor bør man deponere pengene: http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-003.html#3-8 .

 

For det første så er et gebyr på en slik konto ca. 500 kroner (kan variere fra bank til bank), utbedring av feilen ville i utgangspunktet ha kostet ca. 1000 kroner avhengig av hva som måtte skiftes. I dette tilfellet må man også huske på at leietakerene har demontert stikkontakten selv. Dette har de ikke anledning til å gjøre med mindre de er elektrikere for et installatør firma (noe jeg tviler på, da ville de ikke ha opprettet denne tråden).

 

Kort fortalt er det bortkastede penger å opprette en depositumskonto for små beløp. Dessuten vil en depositumskonto ikke bli sett som en betaling av manglende leie, utleier har fortsatt krav på forsinkelsesrente.

 

 

 

Man kan kreve "avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand". http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-11 .

 

Hvis utleier velger å ikke utbedre en mangel er det så vidt jeg vet hans ansvar. Legg også merke til at dette ikke er en "straff". Man kan betale mindre hvis man får mindre enn avtalt.

 

 

I forhold til spørsmplet til TS; ja, du kan holde tilbake leie. http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-15 .

 

 

Med i utgangspunkt i ordlyden så tilsier det at man ikke har anledning til å holde tilbake leie ved mindre feil, det må altså foreligge en forholdsmessighet med hva man velger å holde tilbake og hva som faktisk er mangelen. Denne saken dreier seg kort om at en stikkontakt har muligens hatt en feil (kan også være snakk om overbelastning gjort av leietakerene eller noe annet feil enn selve stikkontakten), deretter har man demontert denne slik at man har satt resten av stikkontaktene på kursen (bak denne stikkontakten) ubrukelig.

 

Siden det fremgår av saken at elektriker har blitt tilkalt (men ikke møtt opp av ukjente årskaer) så skriv et brev der man gir en frist på 14 dager på å utrede mangelen. Uansett er det snakk om en såpass bagatellmessig mangel, at det er usikkert om de har rett til å holde tilbake leie i det hele tatt.Som nvent tidligere foreligger det et forholdsmessighets krav.

 

En annen løsning er at man selv tilkaller elektriker, og holder tilbake tilsvarende beløp som dette kostet. Dette kan eventuelt nevnes i brevet til utleier som en mulig løsning.

[Ståle Nordlie]

Derfor bør man deponere pengene: http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-003.html#3-8 .

 

For det første så er et gebyr på en slik konto ca. 500 kroner (kan variere fra bank til bank), utbedring av feilen ville i utgangspunktet ha kostet ca. 1000 kroner avhengig av hva som måtte skiftes. I dette tilfellet må man også huske på at leietakerene har demontert stikkontakten selv. Dette har de ikke anledning til å gjøre med mindre de er elektrikere for et installatør firma (noe jeg tviler på, da ville de ikke ha opprettet denne tråden).

 

Kort fortalt er det bortkastede penger å opprette en depositumskonto for små beløp. Dessuten vil en depositumskonto ikke bli sett som en betaling av manglende leie, utleier har fortsatt krav på forsinkelsesrente.

Det var du som brakte opp risikoen for oppsigelse. Kostnadene ved å måtte flytte fra en ellers ok leilighet kan fort få 500 kroner til å virke som småpenger. Forsinkelsesrente er også av liten betydning. Du forutsetter jo at det er snakk om en mindre sum, og leier får i alle fall renter fra kontoen.

 

Man må uansett bare legge ut for depostiumskonto dersom utleier går med på å medvirke. Når det er snakk om små summer er det en god sjanse for at utleier ikke vil ta seg bryet. Dermed unngår man både utgift til depositumskonto og risiko for utkastelse.

 

(Hvem som til slutt må betale disse 500 er jeg ikke sikker på. Man skulle jo tro at hvis utleier insisterer på at leier skal deponere penger leier ikke er forpliktet til å betale, så er det utleier som må legge ut til slutt? )

 

Jeg tror det er ekstremt usannsynlig at det å koble fra en rykende stikkontakt uten å vente på elektriker kan bli et problem.

 

 

Man kan kreve "avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand". http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-11 .

 

Hvis utleier velger å ikke utbedre en mangel er det så vidt jeg vet hans ansvar. Legg også merke til at dette ikke er en "straff". Man kan betale mindre hvis man får mindre enn avtalt.

 

 

I forhold til spørsmplet til TS; ja, du kan holde tilbake leie. http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-15 .

 

 

Med i utgangspunkt i ordlyden så tilsier det at man ikke har anledning til å holde tilbake leie ved mindre feil, det må altså foreligge en forholdsmessighet med hva man velger å holde tilbake og hva som faktisk er mangelen. Denne saken dreier seg kort om at en stikkontakt har muligens hatt en feil (kan også være snakk om overbelastning gjort av leietakerene eller noe annet feil enn selve stikkontakten), deretter har man demontert denne slik at man har satt resten av stikkontaktene på kursen (bak denne stikkontakten) ubrukelig.

 

Siden det fremgår av saken at elektriker har blitt tilkalt (men ikke møtt opp av ukjente årskaer) så skriv et brev der man gir en frist på 14 dager på å utrede mangelen. Uansett er det snakk om en såpass bagatellmessig mangel, at det er usikkert om de har rett til å holde tilbake leie i det hele tatt.Som nvent tidligere foreligger det et forholdsmessighets krav.

 

"Ikke strøm i stua" (eller "brannfarlig elektrisk anlegg" for den saks skyld) er ikke en bagatellmessig mangel. Hvis TS selv er ansvarlig for skaden eller burde "vedlikeholdt" ett eller annet blir det selvsagt annerledes, men TS har så vidt jeg kan se ikke sagt noe som tyder på det.

 

I tillegg har de altså ikke fått nøkler de er lovet - noe jeg heller ikke vil anse som en bagatell når det er 3 leietakere.

 

 

En annen løsning er at man selv tilkaller elektriker, og holder tilbake tilsvarende beløp som dette kostet. Dette kan eventuelt nevnes i brevet til utleier som en mulig løsning.

 

Jupp.

[NgZ]

Litt på siden av spørsmålet, men hvorfor skal egentlig huseier selv ha rett til å utbedre relativt små mangler i tilfeller der det er lovpålagt at fagfolk fikser dette? Man skulle jo tro prisen var relativt standardisert på den typen enklere tjenester, jeg ser ikke helt at huseiers interesse for å utbedre feilen selv er spesielt tungtveiende da. Det er klart, han kan ha egne folk/bedriftsavtale o.l., men det kunne jo vært tatt hensyn til begge parter ved å sette en kort men absolutt frist.

 

Ang. denne konkrete saken, ville jeg bare ringt og hørt om det er greit at de bestiller elektriker selv og trekker i fra beløpet på neste leie. Det vil jo ikke huseier tape noe på, mend mindre han sender en "altmiligmann"kompis som ikke er elektriker for å fikse det svart.

 

Når det er snakk om seriokblede stikkontakter der stikkontakten ryker før sikringen, blir ihvertfall jeg usikker på hvor godt det anlegget er lagt opp...

[nomore]

Eg vedder en femmer på at elektrikeren som er på vei, er en bekjent av huseier som gjør det kjapt, svart, billig og utenfor arbeidstid. Det elektriske anlegget er sannsynligvis ikke vedlikeholdt på 20 år, og de endringene/vedlikeholde som er gjort er gjort av huseier selv(eller en kamerat) hvor elektriker kun har sett over det og "godkjent" det. På det beste.