Får ikke solgt eiendom pga (korrupt) jordbruksnemnda

[Markus91]

Hei, jeg prøver for tiden å selge en fritidseiendom på ca 120 dekar, der rundt 20 er dyrket areal. Eiendommen er verdsatt til 500 000 kr (med godkjent bud), og jeg har en nabo som prøver å kuppe salget mitt. Han har tidligere bydd 200 000 kr, men var ikke villig til å møte taksten som andre var villig til å møte.

 

Etter at bud giver søkte om konsesjon for eiendommen gikk naboen til innsigelse på søknaden fordi at han mente eiendommen er en vesentlig del av hans jordbruk, og han ønsker å sikre familien mulighet for utvidelse av jordbruket. Det han mener er en vesentlig del av hans jordbruk, er at jeg lar han slå gresset der uten at han må betale for det, noe som viser seg å bli en tabbe.

 

Bud giver har sagt seg villig til å inngå en langtidskontrakt om dyrking av eiendommen, slik at nabo får fortsette sin drift, noe naboen ikke var fornøyd med. Naboen har nå fått en jordbruks takst på rundt 100 000 kr, og prøver altså å gjøre det umulig for meg å selge til noen andre enn han.

 

Dette er andre gangen han har gått til innsigelse i samme område, og sist gang vant han saken, noe som endte med at en enke på 92 år ikke fikk solgt eiendommen sin (hun ville ikke selge den til han for småtteri), og den ligger nå i ruin og forfaller.

 

Eiendommen er arvegods, og jeg er ikke like godt kjent i bygda som naboen er. Et av hovedproblemene er at naboen er god venn av han som behandler konsesjonsøknaden, og andre lokale politikere som er involvert.

 

For meg virker dette som åpenlyst ran rett og slett. Han vil kjøpe noe for en femtedel av det andre er villig til å by, og er godt på vei med å sørge for at han er eneste som har lov til å kjøpe denne eiendommen. Kan dette være lovlig?!

 

 

Hadde satt utrolig pris på om noen med peiling kan komme med råd!

[Fredrik]

Om han har nære personlige relasjoner til en som forbereder grunnlag eller behandler søknader rammes kompisen jo av forvaltningslovens bestemmelser om inhabilitet uansett.

[Dr.Gonzo]

Du må sette en advokat på saken, sjekk om evt advokatutgifter blir dekket av evt forsikringer på fritidseiendommen.

[Inge Rognmo]

Siden du nevner søknad om konsesjon, så er altså ikke dette en fritidseiendom, men en jordbrukseiendom. Konsesjonsloven setter visse grenser for hvor høye priser som kan forsvares; enkelt sagt må de potensielle jord(inkludert skog)-bruksinntektene fra eiendommen kunne forrente (med en kapitaliseringsrente på 4%) investeringen/kjøpesummen. For en kjøpesum på 100k betyr det 4.000kr i potensiell årlig nettoinntekt, for 500k blir det 20.000kr.

4000kr på 20 dekar er antakelig neppe så langt fra sannheten, jfr verdsettingseksemplet under, og jordleiepris-statistikken. Det kommer imidlertid også litt an på skogbrukspotensialet på det udyrkede arealet..

 

Som nærings/jordbrukseiendom som skal kunne drives (og det er kjøperen i utgangspunktet forpliktet til, jfr jordloven §8, i tillegg til at han også skal være skikket til det, jfr konsesjonsloven §9, 4.ledd) med en årlig avkastning på 4% av kjøpesummen (det er det som forstås med "kapitaliseringsrente") kan det derfor godt hende eiendommen faktisk ikke er verdt mer enn 100.000,- -og din budgiver bør egentlig være glad konsesjonsloven hindrer ham i å betale mer enn eiendommen faktisk er verdt, jfr avkastningskravene som allerede forklart.

Hva du, som ønsker å tjene mest mulig på å selge eiendommen til en som kjøper noe som altså er "dømt til å bli et tapsprosjekt", måtte ønske og mene er selvsagt noe helt annet.

 

En slik verdiberegning er ellers ikke enestående for jordbrukseiendom, også andre næringseiendommer verdsettes på tilsvarende måte (ut fra framtidig forventet avkastning og en kapitaliseringsrente), selv om de vanligvis ikke er utsatt for statlig prisregulering på samme måte -men i det mer proffe bedriftsmarkedet (som faktisk inkluderer naboen) er det nok betydelig mer sjeldent potensielle kjøpere byr høyere enn investeringen faktisk kan forrente.

 

Det er ellers ikke opp til naboen å taksere/få taksert eiendommen, men administrasjonen i kommunen.

Denne artikkelen tar for seg verdsettingsmåten, og det er vel kun jord/skog, evt. bruksrettigheter i sameie/statsalmenning som er aktuelt i ditt tilfelle (du sier ikke noe om bebyggelse?)

Leieprisene for dyrket mark i området kan være aktuelt å se opp mot "avkastning pr dekar" i artikkelen -ingen vil jo betale mer i leie enn de kan tjene på drifta av arealet.

 

Bekjentskap/vennskap (spørsmålet er hvor nært...) er ikke nødvendigvis inhabilitetsgrunn i seg selv, forvaltningsloven er ikke akkurat krystallklar på det punktet.

Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om ugildhetsinnsigelse er reist av en part.

Så det du, eller rettere sagt kjøper/søker bør gjøre, er jo å reise en formell innsigelse på habilitetsspørsmålet -og den bør helst være litt mer utdypet og konkret enn "naboen kjenner saksbehandler og halve kommunestyret/formannsskapet".

 

Lovlig fattet (dvs etter å ha fått klarhet i habilitetsspørsmålet) avslag på søknaden kan ellers klages videre i forvaltningssystemet; Fylkesmannen, SLF, LMD. Det gjelder selvsagt også selve verdsettingen av eiendommen.

 

Det spørs jo på forholdene på stedet, men kan det være et alternativ å få fradelt de oppdyrkede arealet, som kjøperen uansett er pliktig til (jfr jordloven som allerede nevnt) enten å drive selv, eller leie bort på (minst) 10-årig avtale? Det ville vært det beste for alle parter; din kjøper slipper å drive/leie bort jorda, og naboen får kjøpe..