Tvist rundt bod i borettslag

[Homme]

Litt usikker på om dette er riktig kategori, men moderator får eventuellt flytte den.

 

Saken er at i en lang periode nå har jeg hatt en tvist ang en leilighet.

Jeg kjøpt en leilghet med tilhørende bod i kjeller for litt over ett år siden.

På tidspunktet rundt overtakelse var kjelleren under oppussing (isolering og litt annet) så har aldri hatt fysisk tilgang til denne boden.

Og her kommer problemet inn, forrige eier hadde aldri brukt boden så han hadde ingen nøkler og ingen beviser på at han faktisk hadde en bod, og når vi kontakter styret får vi beskjed om at det ikke finnes noe register på hvilke leilighet hvilke bod tilhører.

Så vi sitter nå i en liten leiligheten og uten den boden som tilogmed sto presisert på forsiden av prospektet.

 

Har vi en sak mot selger/eiendomsmegler her? Megler har forsåvdit sluttet å svare oss på mail.

 

Del 2:

Borettslaget har nå bestemt å få en oversikt over bodene, og alle som kan bevise at de har en bod må gjøre dette og de resterende bodene som ingen gjør krav på loddes ut. Men får å i det hele tatt å ha en sjangs i dette lotteriet er det ett krav om at man møter på neste dugnad, er dette lovlig?

 

Så søker både svar på om vi har en sak mot selger/eiendomsmegler jamført del 1, og lovligheten rundt kravet i del 2.

 

Mvh Anders

[Atlanterhavet]

Har vi en sak mot selger/eiendomsmegler her?

Neppe mot meglar, men ganske sikkert mot seljar. Slik du legg fram saka har seljar aktivt marknadsført leigerett ei bu som noko som høyrer til leigeretten til husværet, noko som altså ikkje er reelt. Då har seljar selt noko han/ho ikkje åtte og må difor ut med vanleg skadebot for slikt etter reglane i skadebotslova frå 1969. Seljar kan nok her seia seg å ikkje vita og altså ha vore i god tru, men seljar må og ha vore i "aktsomt god tru" for å ikkje ha plikt til å svara skadebot. For å vera det må ein undersøkja, ikkje "gå ut frå". Altså: Har seljar her undersøkt, fått feil opplysningar og kan prova det - ingen skadebot. Har seljar ikkje undersøkt, vil eg nok tru konklusjonen må verta at seljar har plikt til skadebot.

 

Men får å i det hele tatt å ha en sjangs i dette lotteriet er det ett krav om at man møter på neste dugnad, er dette lovlig?

Fullt lovleg. Det er styret i burettslaget som rår over dei "eigarlause" buene, og styret har fullmakt til å fordela slikt på alle måtar som ikkje vert opplagt urimeleg. Det er neppe styret sin framgangsmåte her i nærleiken av å vera. Tvert imot er han vel 100 % i samsvar med burettslaga si opphavlege kultur?

[Homme]

Jeg tenkte også at det er skyldspørsmålet heller mer mot selger enn megler, men se på dette : http://forbrukerportalen.no/temaer/eiendomsmegling/salgsarbeid/plikt_til_undersokelse

 

Her står det jo spesefikt at megler har plikt til å undersøke og kunne gå god alt som står i prospektet, med tankte på "plikt til undersøkelse".

Noen som tilfeldigvis vet om eiendomsmegler kontorer pleier å være åpne på lørdager? Siden jeg ikke får svar på mail lengre, heller ikke på telefon, har jeg veldig lyst til å møte opp i morgen eller så fort som mulig å få igang en diskusjon.

 

Tusen takk for kjapt svar

 

Mvh Anders

[Hanske]

Dette med åpningstider varierer nok litt fra kontor til kontor. De som tilhører banker er stengt på lørdager, men her jeg bor er det en Privatmegleren-filial som har lørdagsåpent. Jeg vil vel alikevel tro at de fleste stenger på lørdager.

 

Edit: det faktum at de fleste visninger er i helgene, gjør det mer trolig at de holder stengt på lørdager.

Endret 30. september 2011 av Hanske

[Atlanterhavet]

Her står det jo spesefikt at megler har plikt til å undersøke og kunne gå god alt som står i prospektet, med tankte på "plikt til undersøkelse".

Det vert nok å dra teksten litt for langt at meklar skal kunna gå god for ALT i prospektet. Meklar har ei sjølvstendig plikt til å undersøkja i Noreg, og kan ikkje - som til dømes i Sverige, ukritisk godta alt som ikkje "klårt må vera feil - om ein tenkjer berre LITT". Meklar i Noreg kan til dømes ikkje ukritisk skriva at husværet er 82 kvm av di seljar SA det - han må nok undersøkja litt meir enn det. Derimot er eg sjølv overtygd om at ein domstol normalt vil koma til at å undersøkja retten til ei bu i eit burettslag - noko som krev at ein fysisk snakkar med styret, ikkje berre kontrollerer papir - vert å trekkja meglar si undersøkjingsplikt FOR langt etter lova. Derimot er det ingen tvil om at seljar har ei slik undersøkjingsplikt før dette kan nyttast som salsarguement utan plikt til skadebot ved feilopplysning.

 

Trur ikkje meklarar i Noreg normalt har ope - men det er jo fritt fram å undersøkja.

[what_no2000]

I forhold til parkeringsplasser (som på mange måter tilsvarer boder) har man normalt 3 situasjoner:

 

• Fellesplasser eller gjesteplasser.
  
• Reserverte plasser som følger leiligheter. Disse leilighetene blir kjøpt med plass når bygget var nytt, og kostet mer enn tilsvarende leiligheter uten plass.
  
• Reserverte plasser som leies ut (gratis eller mot leie) basert på ansiennitet, venteliste, behov eller loddtrekninger. Rett til leie av plass følger ikke leiligheten.
  

 

Hvordan har styret tenkt at andelseierne skal kunne "bevise" hvorvidt de "har" ("eier"/disponerer) en bod eller ikke?

 

• At de har en hengelås på en bestemt bod?
  (Hvis det på et tidspunkt er en ledig/tom bod kan hvem som helst, også du, sette hengelås på en bod.)
  
• At de har en takst, kjøpskontrakt eller prospekt som sier at de har en bod?
  (Det har du også.)
  
• At de de kan bevise at leiligheten de har borett til alltid har hatt den boden siden bygget var nytt?
  (Her må du ev. undersøke med de som har eid leiligheten før han du kjøpte fra.)
  
• At de hevder at de "alltid" har disponert akkurat den boden?
  (Her må du ev. undersøke med de som har eid leiligheten før han du kjøpte fra.)
  

 

Andre spørsmål som kan lede deg på riktig vei i forhold til borettslaget:

 

• Hvordan ble bodene tildelt i utgangspunktet?
  Har de f.eks fulgt leilighetene ved kjøp og salg siden bygget var nytt (f.eks ved at de som ønsket bod og/eller parkeringsplass betalte ekstra for sin andel)?
  Eller har de blitt "leid ut" til beboere etter ansiennitet i borettslaget, etter behov, eller etter loddtrekning?
  
• Hvordan har styret tenkt at bodene (både de som enkelte beboere "beviser" at de disponerer og de som tildeles ved loddtrekking) i fortsettingen skal disponeres? Skal alle bodene følge leilighetene ved salg, skal de disponeres inntil leiligheten selges, eller skal de disponeres i et bestemt tidsrom? Vil det gjøres forskjell på "eide" boder og "ledige" boder? Hvis styret går for den første løsningen betyr det at styret ønsker å gi bort (gi en eksklusiv bruksrett i all evighet) til endel av fellesarealet til noen av beboerne basert på en tilfeldig loddtrekking, det høres tvilsomt ut.
  
• Hvor mange boder og hvor mange leilighet finnes det?
  
• Hvis det er nesten like mange boder og leiligheter; har noen boder forsvunnet på et tidspunkt? (I så fall hvorfor?) Alternativt har det kommet til flere leiligheter på et tidspunkt?
  
• Hvis det er stor forskjell på antall leiligheter og antall boder; er det noe mønster i hvem som har bod? (F.eks størrelse eller plassering på leiligheten?)
  
• Er det mulig å lage boder til samtlige leiligheter? Enten ved å bruke deler av annet fellesareal eller ved å gjøre dagens boder mindre?
  
• Kan du finne ut noe mer ved å undersøke med/i: Forretningsfører, eldre styrer, vedtekter, ordensregler, grunnbok, byggetillatelse eller reguleringsplaner, eller lignende?
  

Endret 1. oktober 2011 av what_no2000

[Homme]

Takker for strålende info og tilbakemeldinger.

 

Problemet med bodene og borettslaget er at når bodene ble satt opp for noen årsiden, var styret som satt den gang tydeligvis relativt udugelige. Det ble ikke oppført noe som helst register og hvem som fikk bod, og ble bare ett første mann til mølla prinsipp. Det ble da utlevert nøkler til de som rakk å be om bod før alle ble tatt. Det er disse nøklene som nå skal brukes som bevis på om man har bod eller ikke, altså må man kunne legge frem selve nøkkelen (med nøkkelringen) for å kunne fortsette å kreve boden.

 

Bodene skal etterdet vi har fått opplyst følge leiligheten, også ved overtakelse.

 

Så alt i alt har vi ingen beviser i det hele tatt på at det har vært en bod som tilhørte leiligheten når vi kjøpte den, og siden forrige eier ikke hadde brukt den og bruker det som unnskyldning for at han ikke har nøkkelen, tyder jo alt på at det aldri har vært en bod inni bildet..

Men nå skal de resterende bode loddes ut neste måned så får satse på at vi er litt heldige der..