Boligboble eller ikke?

[blackbrrd]

Det jeg tror kan bli den kortsiktige (3-5år) av en kollaps i Hellas er en reprising av kreditt, som nok vil smitte over på norske banker. Spørsmålet er om det blir løsningen, eller om Europa går for Japan v3 (versjon 1: japan på 80-tallet - de har tatt tapene over flere tiår, versjon 2: USA støtter bankene på bekostning av skattebetalerene og er på vei inn i en ny resesjon, hvis de ikke er der allerede).

 

I et slikt scenario, hvor ingenting går konkurs, selv om de ikke har betalingsevne, så vil renten fortsette å holde seg lav, og tapene bli tatt over flere tiår. Da vil vi nok ikke få det drastiske krakket, men en stadig forverring i økonomien over lang tid.

[per66]

Nå skal vi huske at renten i Norge er ekstremt lav (du må legge til grunne minst 5 % høyere renter i fremtiden). Rentene har falt i en 30år trend og en gang vil den snu! Boliglånene bankene har gitt skal ha tatt høyde for høyt et-siffer-rente minst. Et eksternt sjokk i Europa, USA eller Asia, vil kun midlertidig kunne stoppe utlån før bankene skyver kostnaden over på kundene som selvfølgelig ikke liker det. Men de Norske kundene klarer fint å betjene lånerenter flere prosent høyere enn i dag, gitt at bankene har følgt finanstilsynets pålegg om å ta hensyn til høyere renter ved utlån.

 

Renteøkninger vil selvsagt roe ned prisstigningen i boligmarkedet noe.

[blackbrrd]

At vi har unormalt lav rente nå er ikke noe jeg nødvendigvis vil si meg enig i. Søkte litt på nett, og det var ikke såååå lett å finne hva vanlig rente er, men fant statistikk for USA 1900 - 2002.

 

http://www.census.gov/statab/hist/HS-39.pdf

 

Hvis du ser på kolonnen "High grade municipal bonds", så kom den ikke over 4% før i 1969. Mao, i 69 år så var holdt renten seg stabilt og lav. Renten på huslån innen 60% tipper jeg hadde ligget 1-2% høyere enn dette. Hvorfor skal da normal rente være 8%?

 

Huspriser kan forsåvidt bare bli presset til et visst punkt i forhold til lønn før de synker igjen. For Japan så har denne nedgangen var i 30 år, uten noen egentlig bunn. Hvorfor kan ikke noe tilsvarende skje med Norge? Mao, fallende huspriser, stabil lav rente og deflasjon.

 

Klarer ikke bli enig med meg selv hva som vil skje framover.

[festen]

Hvis de skulle få en hard landing i Kina vil det neppe fremstå som spesielt attraktivt å låne penger til norske banker. Uten høye oljepriser vil temperaturen i økonomien gå ned. Hvordan boligprisene da kan gå opp skjønner ikke jeg, spesielt siden markedet i Stavanger har vært ledende for prisutviklingen. Boligmarkedet i Kina ser alt ut til å svekkes. Situasjonen fra 2008 gjentar seg. Spørsmålet er om kineserne alt har brukt opp kruttet og kan ha mulighet til å stimulere økonomien ytterligere.

 

http://www.scribd.com/fullscreen/66681591

Endret 4. oktober 2011 av festen

[blackbrrd]

Ser ut som markedet er rimelig redde nå:

http://www.hegnar.no/bors/article660032.ece

 

Jeg tror vi får en finanskrise i reprise og at det vil slå hardere ut nå enn forrige krise gjorde. Forrige krise ble "avverget" i Norge ved å senke renten på huslån fra rundt 8% til 3%. Noe slikt er ikke mulig, ettersom renten i dag bare er rundt 4%.

 

Det positive oppi det hele er at NOK svekker seg mot USD/EUR, så norsk industri blir mer konkurransedyktige.

 

Hvordan dette vil påvirke husprisene er jeg mer usikker på. Arbeidsmarkedet ser greit ut (pga svakere NOK) og sterk økonomi i stat/kommunte, mens renten neppe blir hevet av Norges Bank hvis det blir krise.

Endret 4. oktober 2011 av blackbrrd

[per66]

Kommer det det minste reprise av 2008 i boligmarkedet i Norge så investerer jeg xxx millioner i norske boligmarkedet. Løp og KJØP!

[festen]

Jeg tror vi får en finanskrise i reprise og at det vil slå hardere ut nå enn forrige krise gjorde. Forrige krise ble "avverget" i Norge ved å senke renten på huslån fra rundt 8% til 3%. Noe slikt er ikke mulig, ettersom renten i dag bare er rundt 4%.

 

Jeg tror det er en ganske fin balanse om rentenedsettelser vil ha noen stimulerende effekt. Jeg oppfatter økonomien i Norge som helt råtten.

[Euklid]

Regn på utbyggingskostnader av Skrugard, Avaldsnes/Aldous Major og diverse oppgraderingsprosjekter, festen. Så deler du tallet du kommer frem til på snittkosten av et årsverk. Da er tilstanden i norsk økonomi straks litt mer forståelig.

 

(Er du latere enn som så finnes det konsekvensutredninger offentlig tilgjengelig, her står forventet antall sysselsatte i prosjektet.)

[festen]

Norge er en gammel treg økonomi med mye gjeld, mye velferd, høyt kostnadsnivå og liten optimisme blant unge. Bra på papiret kanskje. Jeg tror de har det bedre i Øst-Europa. Ikke fordi de har så mye mer, men fordi de kan føle at det går fremover. Jeg mener Norge var mye bedre på 80-tallet. Jeg får se på tallene senere.

Endret 4. oktober 2011 av festen

[Euklid]

Skjønner ikke helt hvor du har den pessimismen fra. Men jeg har i det siste lurt litt på om ikke båtmarkedet kan være kanarifuglen for Norges gjeldsbobler. Er i markedet for båtkjøp for tiden, mye moro for lite penger og mange desperate selgere som vil ut.

[Bjarnemann]

Takk for fantastisk mange gode svar! Veldig nyttig for meg som bare er nesten 20 å lese, i tillegg til at det er interessant.

 

Slik jeg tolker det så er dette veldig vanskelig å spå. Jeg ser gode og appellerende argumenter på begge sider.

 

Men selv om jeg nå er av den oppfatning av at det muligens kan lønne seg å vente så kom jeg på noe annet;

 

Personlig har jeg nå spart opp en EK på ca 240K (litt mindre nå pga kraftige fall i aksjefondet mitt der jeg har deler av pengene mine). Er det mulig å anta at det faktisk KAN lønne seg å investere i noe håndfast (feks bolig) pga tidene vi er i nå, der seddelpresser går varme og det er snakk om å øke trykkingen enda mer? Ikke at jeg vet om det vil ha noen stor utslagsgivende betydning for inflasjonen i Europa, og spessielt ikke i unntakslandet Norge, men jeg merker at det er litt sånn småekkelt å sitte på så mange tusen jeg selv har spart opp nå som seddeltrykking og lånetriksing pågår for fult, og at magefølelsen ønsker seg noe mer håndfast. Fornuftig, eller irrasjonell ryggmarksrefleks?

 

 

Endret 4. oktober 2011 av Bjarnemann

[hean]

Takk for fantastisk mange gode svar! Veldig nyttig for meg som bare er nesten 20 å lese, i tillegg til at det er interessant.

 

Slik jeg tolker det så er dette veldig vanskelig å spå. Jeg ser gode og appellerende argumenter på begge sider.

 

Men selv om jeg nå er av den oppfatning av at det muligens kan lønne seg å vente så kom jeg på noe annet;

 

Personlig har jeg nå spart opp en EK på ca 240K (litt mindre nå pga kraftige fall i aksjefondet mitt der jeg har deler av pengene mine). Er det mulig å anta at det faktisk KAN lønne seg å investere i noe håndfast (feks bolig) pga tidene vi er i nå, der seddelpresser går varme og det er snakk om å øke trykkingen enda mer? Ikke at jeg vet om det vil ha noen stor utslagsgivende betydning for inflasjonen i Europa, og spessielt ikke i unntakslandet Norge, men jeg merker at det er litt sånn småekkelt å sitte på så mange tusen jeg selv har spart opp nå som seddeltrykking og lånetriksing pågår for fult, og at magefølelsen ønsker seg noe mer håndfast. Fornuftig, eller irrasjonell ryggmarksrefleks?

 

 

Husk, det er ingen norske seddelprsser som går varme for tiden, heller motsatt!

 

http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2219479.ece

 

På grunn av lavere inflasjon i Norge sammenlignet med resten av Europa har det til og med blitt vurdert å senke renten noe som gjør ett boligkjøp enda mer lønnsomt.

[festen]

Bernanke har begynt å bli litt gjerrig med seddelpressen. Jeg tror kineserne og land som Canada, Australia og Norge er avhengige av en svak dollar. Kineserne gir av og til inntrykk av at de vil ha en sterk dollar, men det hadde nok knekt økonomien i Kina fordi pengestrømmen av spekulative penger (hot money) da ville snu. Det samme gjelder hvis rentene blir høyere i Kina, det styrker ikke RMB å svekke boligmarkedet i Kina, det svekker RMB, fordi spekulantene vil ut og skaper press på RMB når de skal veksle over til dollar. Det er uansett mulig Bernanke gjør et comeback med seddelpressen snart, det spørs hvor sterk den amerikanske økonomien er.

[blackbrrd]

Takk for fantastisk mange gode svar! Veldig nyttig for meg som bare er nesten 20 å lese, i tillegg til at det er interessant.

 

Slik jeg tolker det så er dette veldig vanskelig å spå. Jeg ser gode og appellerende argumenter på begge sider.

 

Men selv om jeg nå er av den oppfatning av at det muligens kan lønne seg å vente så kom jeg på noe annet;

 

Personlig har jeg nå spart opp en EK på ca 240K (litt mindre nå pga kraftige fall i aksjefondet mitt der jeg har deler av pengene mine). Er det mulig å anta at det faktisk KAN lønne seg å investere i noe håndfast (feks bolig) pga tidene vi er i nå, der seddelpresser går varme og det er snakk om å øke trykkingen enda mer? Ikke at jeg vet om det vil ha noen stor utslagsgivende betydning for inflasjonen i Europa, og spessielt ikke i unntakslandet Norge, men jeg merker at det er litt sånn småekkelt å sitte på så mange tusen jeg selv har spart opp nå som seddeltrykking og lånetriksing pågår for fult, og at magefølelsen ønsker seg noe mer håndfast. Fornuftig, eller irrasjonell ryggmarksrefleks?

 

 

Husk, det er ingen norske seddelprsser som går varme for tiden, heller motsatt!

 

http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2219479.ece

 

På grunn av lavere inflasjon i Norge sammenlignet med resten av Europa har det til og med blitt vurdert å senke renten noe som gjør ett boligkjøp enda mer lønnsomt.

Hvis Norge skulle komme i samme klemme som Sveits (veldig overvurdert valuta), så kan vel Norge gjøre det samme Sveits, nemlig å trykke penger (ikke øke tilgangen på kreditt osv, men bokstavelig talt trykke opp penger). Usannsynlig, men mulig.

[Euklid]

Personlig har jeg nå spart opp en EK på ca 240K (litt mindre nå pga kraftige fall i aksjefondet mitt der jeg har deler av pengene mine). Er det mulig å anta at det faktisk KAN lønne seg å investere i noe håndfast (feks bolig) pga tidene vi er i nå, der seddelpresser går varme og det er snakk om å øke trykkingen enda mer? Ikke at jeg vet om det vil ha noen stor utslagsgivende betydning for inflasjonen i Europa, og spessielt ikke i unntakslandet Norge, men jeg merker at det er litt sånn småekkelt å sitte på så mange tusen jeg selv har spart opp nå som seddeltrykking og lånetriksing pågår for fult, og at magefølelsen ønsker seg noe mer håndfast. Fornuftig, eller irrasjonell ryggmarksrefleks?

Jeg tror det beste de fleste av oss kan gjøre er å innse våre begrensninger – vi kommer aldri til å klare å time markedet særlig godt, så det er hasardiøst å styre seg inn på strategier som forutsetter at dette lar seg gjøre. Følg heller en strategi som legger til grunn at du ikke klarer å time markedet; kjøp leilighet når det gir mening i din livssituasjon, kjøp aksjefond i sakte tempo om det passer risikoprofilen din, sett penger risikofritt om du er ute etter å sove godt og har en nokså kort horisont.

 

Jeg tror summen av kostnader ved feiltilpasninger i forhold til livssituasjon og manglende evne til å time er større enn eventuelt fraværende meravkastning. Her synes jeg også det er verdt å se på det litt store bildet – den som kjøper leilighet binder seg stort sett til å jobbe de neste 30 år, hvordan passer det inn i planene? Hva slags drømmer har du tenkt til å oppfylle når du er 30, 45 eller 60, og hva vil dette kreve av cash?

 

(Nei, det er ikke den med flest kvadratmeter i dødsøyeblikket som vant.)

Endret 5. oktober 2011 av Euklid

[festen]

Jeg syns det er idiotisk at Obos forsøker å gripe inn for å få Stoltenberg regjeringen til å snu på innstramningen i forhold til egenkapital. Siden Stoltenberg har gått ut og involvert seg personlig i saken regner jeg det som helt sikkert at innstramningene blir vedtatt, men det er mulig å lure på hvem sin side Obos er på. Ikke vil de bygge i marka og ikke de ha økte krav til egenkapital. Hadde de vært litt opptatt av resultater hadde de heller prøvd å få staten til å subsidiere bygging i marka og ikke på å få Stoltenberg til å gå bort fra veldig fornuftige planer.

Endret 17. oktober 2011 av festen

[blackbrrd]

Til en hvis grad er det idioti å øke kravene til egenkapital så lenge vi har husbanken som bl.a. skal gi lån til de som IKKE klarer å stille nok egenkapital. De økte kravene flytter dermed risikoen fra bankene over på staten.

[festen]

Jeg tror ikke husbanken er slepphendte nok med størrelsen på lånene i forhold til inntekt.

Endret 17. oktober 2011 av festen

[Bjarnemann]

Har ikke hatt tid til å svare her de siste dagene, da jeg har løpt mellom skole jobb og trening, og knapt nok hatt mulighet til å drikke meg sanseløs i helgene.

 

Ville bare si at at jeg følger med i spenning, og er takknemmelig for alle kloke svar. Veldig interessant å lese hva andre mener, og finner det i grunn minst like nyttig som artikler på området.

 

[festen]

Jeg ser det var enda mer kritikk om økningen av egenkapital på dn.no i dag, nå Nordea sjefen i Norge. Usosialt for de svakeste visstnok.

 

Det dette egentlig minner meg om er et pyramidespill og at noen litt høyt oppe i systemet plutselig sutrer over at en eller annen gal leder plutselig fikk den totalt sinnssyke ideen og øke inngangsbilletten slik at det kanskje ble for dyrt for nye medlemmer.

Endret 20. oktober 2011 av festen