Boligboble eller ikke?

[blackbrrd]

Blir feil å kalle det en boble...

 

...det er mere likt et pyramidespill!

 

Og som i andre pyramidespill er det alltid de som kommer inn sist som blir sittende igjen med "svarteper". Den eneste grunnen til at ting ikke har raknet til nå i Norge er at vi har en stor offentlig sektor der konjuktursvigningene ikke betyr at folk mister jobben sin. De fleste folk takler fint høye lån og høyere renter, så lenge de har en jobb da...

Oi, sjelden man ser ett så lite gjennomtenkt innlegg uten rot i virkeligheten.

 

Vel, da har jeg fått med meg det også før lørdagen gikk over til søndag.

Hvilken del av innlegget hans var det du mente ikke hadde rot i virkligheten? Han har satt det på spissen, men han har noen gode poenger.

[xaco]

Det høres ut som du har virkelig dårlig hukommelse! Det er en grunn til at prisen på boligen du kjøpte i 1994 har steget så mye i pris etterpå. Grunnen er at den mindre enn den ville kostet i 1988!

 

Mao, prisene falt fra 1988 til 1993, før de tok seg opp igjen.

Et godt eksempel på det er foreldrene mine som kjøpte leilighet når boligprisene var på topp på 80 tallet og som de solgte med tap i 1997. Så det tok veldig lang tid før boligprisene kom opp igjen fra fallet på 80 tallet. Personlig så håper jeg nesten på at det skal falle igjen. Men det er mer fordi det ikke er lenge til jeg selv vil inn i markedet og med de prisene som er nå, så vil det bli vanskelig.

[hean]

Hvilken del av innlegget hans var det du mente ikke hadde rot i virkligheten? Han har satt det på spissen, men han har noen gode poenger.

Vi får heller snu på det... du kan jo heller fortelle hva det var en snev av sannhet i

[per66]

Det kommer ikke et fall i boligprisene fordi:

- 800 000 personer i arbeid i Norge har trygg jobb (jobber i staten).

- Staten har overskudd - oljefondet - staten kan glatte ut konjunkturer.

- Innvandring fra landsbygda og utlandet er høy. (eks: Oslo har høyeste innvandring i Europa med litt over 4% befolkningsvekst). Det vil komme mer og mer innvandring fra Europa ettersom flere land i Sør-Europa innser at de er fortapt i generasjoner.

- Reguleringene i Norge er så strenge/detaljerte at det tar for lang tid å få byggetillatelser osv utbygging vil henge etter. Dessuten tro det eller ei, det mangler byråkrater, som har ingeniør utdannelse og kan administrere byggesaker.

- Olje boom; så lenge vi er en råvarenasjon vil vi ha en sterk valuta (vil bli sterkere) det betyr mye innflow av kapital som vil presse rentene ned.

- Mange utenlandske arbeidere kommer hit og må bo et sted. Det vil komme mange mange flere med sine familier de neste årene!

- Inflasjon vil ligge høyere i Norge enn andre land, inflasjon driver prisene opp, i det minste nominelt (råvare produsenter har oftest høy inflasjon sammenliknet med andre land). Holder inflasjons målet betyr det at en bolig dobler seg i verdi på 28 år, kun basert på inflasjon (det er ikke langt fra et normalt boliglån lengde (20-30 år).

- Staten subsidierer hjem via husbanken og andre løsninger, kommuner legger tilrette for diverse svake brukere, innvandrere osv. Tror Oslo kommune har noe sånt som 1000 boliger i Oslo de disponerer.

- Super bra skattelegging av boliger!!!

- Problemet er at det bygges for lite, for sakte. Boliger utenfor de største byene vil være taperne fremover, mens vinnerne er Stavanger, Oslo, Bergen, Trondheim og de andre større byene.

- Mange eldre som sitter i svære hus på bygda vil søke inn til sentrale leiligheter for å øke sin mobilitet og nærhet til sykehus osv. Det kan sende priser ned på hus utenfor storbyer mens, leiligheter i sentrale strøk vil øke mest i verdi.

- Segregering. Oslo har typisk eksempel på en by hvor vestkanten vil stige enormt over trend i tiden som kommer. Enkelte personer "hvite nordmenn vil betale hva som helst for å flytte til vestkanten for at deres barn skal slippe å gå på skole med 80% muslimer i klassen. Disse familiene låner over pipa og presser prisene. De kutter lett flere 1000 kroner i diverse hobbier osv bare for å få råd til et hus på rett kant av byen. Dette driver prisene og er en effekt som økonomer ikke alltid tar hensyn til. Samme har man sett i England, Frankrike osv.

 

Ser man historisk på det:

Kilde: SSB.no

Grafen er fra SSB og viser at man bruker ikke noe særlig mer på mat og bolig nå enn før.

 

Folk flest har råd til å bruke mange tusen mer i måneden på bolig til fordel for annet forbruk. Folk vil sannsynligvis prioritere vekk andre ting og bruke penger på disse nødvendige tingene som mat og bolig.

 

Ikke boligboble:

- Alle andre boligbobler tidligere har vært betegnet av for mye boliger (Norge har for lite)! (les: supply and demand).

- Dårlige lån (Norske lån er gode - finnes ikke mye subprime her i landet) Dessuten hever staten egenkapital kravet til 15 %.

- Prisene er ikke noe høye i forhold til inntekt (gjennomsnitt) og skattefradraget man får.

 

Men prisene er høye historisk sett. Det alene er ikke nok til å lage noe betydelige fall. I overskuelig fremtid 5-10 år er det så godt som ingen fare for boligkrakk med mindre boligprisene vokser for raskt. Noe de ikke gjør per på.

Endret 2. oktober 2011 av investor

[Re-Offender]

Men prisene er høye historisk sett. Det alene er ikke nok til å lage noe betydelige fall. I overskuelig fremtid 5-10 år er det så godt som ingen fare for boligkrakk med mindre boligprisene vokser for raskt. Noe de ikke gjør per på.

Så du og han andre selverklærte makroøkonomieksperten i tråden ser ingen problemer i at boligprisene stiger prosentvis dobbelt av det gjennomsnittslønna gjør?! Noe de forøvrig har gjort i lengre tid og spås gjøre godt fram i tid også! Hmm...

[per66]

Men prisene er høye historisk sett. Det alene er ikke nok til å lage noe betydelige fall. I overskuelig fremtid 5-10 år er det så godt som ingen fare for boligkrakk med mindre boligprisene vokser for raskt. Noe de ikke gjør per på.

Så du og han andre selverklærte makroøkonomieksperten i tråden ser ingen problemer i at boligprisene stiger prosentvis dobbelt av det gjennomsnittslønna gjør?! Noe de forøvrig har gjort i lengre tid og spås gjøre godt fram i tid også! Hmm...

 

Det i seg selv er ikke et problem. Kanskje fører det til et sosialt problem.

Problemet er at det bygges for lite boliger i forhold til etterspørselen.

Du beskriver prisstigningen som problemet, prisstigningen er effekten av problemet som er for få boliger.

[hean]

Så du og han andre selverklærte makroøkonomieksperten i tråden ser ingen problemer i at boligprisene stiger prosentvis dobbelt av det gjennomsnittslønna gjør?! Noe de forøvrig har gjort i lengre tid og spås gjøre godt fram i tid også! Hmm...

Boligprisene har IKKE steget det dobbelte i snitt i forhold til gjennomsnittslønna de siste årene men har steget en del mer enn konsumprisindeksen.

 

At boligmarkedet til tider kan bli kunstig høyt regulerer seg selv i små fall og utflating i perioder.

 

Å kalle det luftslott blir feil uansett hvordan man vrir og vender på det eller setter det på spissen!!

[blackbrrd]

Men prisene er høye historisk sett. Det alene er ikke nok til å lage noe betydelige fall. I overskuelig fremtid 5-10 år er det så godt som ingen fare for boligkrakk med mindre boligprisene vokser for raskt. Noe de ikke gjør per på.

Så du og han andre selverklærte makroøkonomieksperten i tråden ser ingen problemer i at boligprisene stiger prosentvis dobbelt av det gjennomsnittslønna gjør?! Noe de forøvrig har gjort i lengre tid og spås gjøre godt fram i tid også! Hmm...

 

Det i seg selv er ikke et problem. Kanskje fører det til et sosialt problem.

Problemet er at det bygges for lite boliger i forhold til etterspørselen.

Du beskriver prisstigningen som problemet, prisstigningen er effekten av problemet som er for få boliger.

Men husprisene kan ikke stige uten lett tilgang på kreditt, så hva skjer hvis denne tilgangen skrumper inn av en eller annen grunn?

 

Det er flere land som har opplevd nettopp det, f.eks USA, Island, osv. Hva som vil skje med Norge er ikke godt å si, ettersom staten har finansene i ordren i motsetning til disse landene.

 

... på den andre siden, så fikk vi en kjapp dupp i slutten av 2008, men den blåste ganske fort over når finansmarkedene roet seg. Hva som skjer etterhvert med PIIGS-landene er ikke godt å si, men at de har sterkere påvirkningskraft enn det USA har er nok ganske sannsynlig.

 

Samtidig skal det sies at jeg kjøpte i 2010, men samtidig ikke akkurat føler at det er en trygg investering. Det er bare det at leieprisene er ca 2x eieprisene der jeg bor...

[per66]

Boligprisene har IKKE steget det dobbelte i snitt i forhold til gjennomsnittslønna de siste årene men har steget en del mer enn konsumprisindeksen.

 

Tror han har rett.

Snittlønna steg 4 % fra 2009-2010.

Boligprisindexen steg 7.4 % fra 2. kvartal 2010 til 2. kvartal 2011.

Kilde: SSB.no

 

Det vil nok vare en stund.

Så lenge gjeldsveksten i befolkningen varer eller til det bygges mer boliger.

Endret 2. oktober 2011 av investor

[per66]

Men prisene er høye historisk sett. Det alene er ikke nok til å lage noe betydelige fall. I overskuelig fremtid 5-10 år er det så godt som ingen fare for boligkrakk med mindre boligprisene vokser for raskt. Noe de ikke gjør per på.

Så du og han andre selverklærte makroøkonomieksperten i tråden ser ingen problemer i at boligprisene stiger prosentvis dobbelt av det gjennomsnittslønna gjør?! Noe de forøvrig har gjort i lengre tid og spås gjøre godt fram i tid også! Hmm...

 

Det i seg selv er ikke et problem. Kanskje fører det til et sosialt problem.

Problemet er at det bygges for lite boliger i forhold til etterspørselen.

Du beskriver prisstigningen som problemet, prisstigningen er effekten av problemet som er for få boliger.

Men husprisene kan ikke stige uten lett tilgang på kreditt, så hva skjer hvis denne tilgangen skrumper inn av en eller annen grunn?

 

Det er flere land som har opplevd nettopp det, f.eks USA, Island, osv. Hva som vil skje med Norge er ikke godt å si, ettersom staten har finansene i ordren i motsetning til disse landene.

 

... på den andre siden, så fikk vi en kjapp dupp i slutten av 2008, men den blåste ganske fort over når finansmarkedene roet seg. Hva som skjer etterhvert med PIIGS-landene er ikke godt å si, men at de har sterkere påvirkningskraft enn det USA har er nok ganske sannsynlig.

 

Samtidig skal det sies at jeg kjøpte i 2010, men samtidig ikke akkurat føler at det er en trygg investering. Det er bare det at leieprisene er ca 2x eieprisene der jeg bor...

 

Nå skjerper finanstilsynet egenkapitalkravet og Norge har en helt annen standard på egenkapitalkrav enn USA eller Island noengang hadde.

 

USA og Island hadde/har overskudd på boliger. Det er ledige boliger og boligfelt der.

Det har ikke Norge.

 

Du har rett i at kreditt tilgang driver priser.

Om kreditttilgangen stoppes vil det dempe boligprisenes vekst noe, men det må flere boliger til for å dempe den helt. Og det skjer ikke innen nærmeste fremtid (5år).

Endret 2. oktober 2011 av investor

[blackbrrd]

....

Du har rett i at kreditt tilgang driver priser.

Om kreditttilgangen stoppes vil det dempe boligprisenes vekst noe, men det må flere boliger til for å dempe den helt. Og det skjer ikke innen nærmeste fremtid (5år).

Veksten vil ikke falle, den vil bli negativ [ved mangel på kreditt]. Sist gang det var vanskelig å få lån (slutten av 2008), så fallt prisene. Jeg ser ingen grunn til at den historien ikke skal gjenta seg.

 

Ref:

http://www.ssb.no/bpi/arkiv/

Boligprisindeksen, 3. kvartal 2008

Prisnedgang for alle boligtyper

 

Eneboliger hadde størst prisnedgang fra 2. til 3. kvartal i år, med 5,8 prosent. Prisene på småhus og blokkleiligheter sank med henholdsvis 3,4 og 1,6 prosent.

 

Totalt sank boligprisene i gjennomsnitt med 4,5 prosent fra 2. til 3. kvartal i år, og er nå 2,4 prosent lavere enn på samme tid i fjor. Blokkleiligheter hadde den sterkeste prisnedgangen siden 3. kvartal i fjor, med 5,4 prosent. For småhus og eneboliger sank prisene med henholdsvis 2,9 og 1,2 prosent i samme periode.

 

Boligprisindeks for eneboliger i Norge, Sverige og Danmark. 1. kvartal 1992-3. kvartal 2008. 1. kvartal 1992=100

 

Boligprisindeksen etter boligtype. 1. kvartal 1992-3. kvartal 2008. 1. kvartal 1992=100

Prisene synker mest i storbyene

 

I Oslo og Bærum gikk prisene ned med 4,3 prosent fra 3. kvartal i fjor til 3. kvartal i år, mens prisene i storbyene Stavanger, Bergen og Trondheim i gjennomsnitt sank med 6,3 prosent i samme periode. I Akershus utenom Bærum og i landet for øvrig gikk de totale gjennomsnittsprisene ned med 0,8 prosent.

 

Det er kanskje verdt å merke seg at det er byene som får de største utslagene. Som jeg tolker det, så vil det si at å kjøpe bolig i litt mindre sentrale strøk er tryggere.

Endret 2. oktober 2011 av blackbrrd

[hean]

Man må ikke bare tenke på lønninger... man må tenke kjøpekraft!

 

Før 90-tallet hadde folk ofte dårlig råd men en ting som øker kjøpekraften blant folk i dag er arv...

 

Nei det er ikke noe man spekulerer i men det er heller ingen tvil om at en gjennomsnittlig arv i er flere hundre tusen mer i dag enn det var for noen tiår siden i 2011 kroner.

 

Tipper også frynsegoder er mer vanlig i dag enn det var før uten at jeg ikke kan dokumentere det.

 

Mat, hvitevarer, brunevarer, etc er også blitt GRISEBILLIGE i forhold til lønningene før. Første TV til mine foreldre betalte de i flere avdrag og den kostet ca 3 ganger en månedslønn.

 

I dag får man en mer enn bra nok 32" for ca 1/10 av en månedslønn. Tar man alt man sparer der å legger i bolig så er det ikke tvil om at pengene som er igjen til bolig har økt betraktelig mer enn økningen i lønn.

 

Når det gjelder mat har det også skjedd en liten revolusjon fordi som har lite matbudsjett. Man kan fort halvere budsjettet i dag i forhold til for 6-7 år siden og like vel ikke leve dårligere men man må gå litt etter tilbud og tåle at det står First Price på noe av maten man spiser.

 

Legger man det i regnestykket har ikke boligprisen økt mye mer enn det vi kan forvente av økt kjøpekraft til bolig.

Endret 2. oktober 2011 av Nasciboy

[per66]

blackbrrd: Tilfellet du referer til er meget spesielt. Folk med høy kredittverdighet fikk ikke lån i banken. Nesten ingen fikk lån i banken fordi banksystemet var på brinken av kollaps.

Alle de reelle kjøperne i markedet fikk ikke kreditt dermed ble prisene feil og falt for mye, noe man tydelig ser når markedet stabiliserte seg kom prisene raskt tilbake til normal.

 

Ser du på 87 krakket tok det mange år før prisene hentet seg inn. Det er tydelig forskjeller på dette!

[per66]

Man må ikke bare tenke på lønninger... man må tenke kjøpekraft!

 

Før 90-tallet hadde folk ofte dårlig råd men en ting som øker kjøpekraften blant folk i dag er arv...

 

Nei det er ikke noe man spekulerer i men det er heller ingen tvil om at en gjennomsnittlig arv i er flere hundre tusen mer i dag enn det var for noen tiår siden i 2011 kroner.

 

Tipper også frynsegoder er mer vanlig i dag enn det var før uten at jeg ikke kan dokumentere det.

 

Mat, hvitevarer, brunevarer, etc er også blitt GRISEBILLIGE i forhold til lønningene før. Første TV til mine foreldre betalte de i flere avdrag og den kostet ca 3 ganger en månedslønn.

 

I dag får man en mer enn bra nok 32" for ca 1/10 av en månedslønn. Tar man alt man sparer der å legger i bolig så er det ikke tvil om at pengene som er igjen til bolig har økt betraktelig mer enn økningen i lønn.

 

Når det gjelder mat har det også skjedd en liten revolusjon fordi som har lite matbudsjett. Man kan fort halvere budsjettet i dag i forhold til for 6-7 år siden og like vel ikke leve dårligere men man må gå litt etter tilbud og tåle at det står First Price på noe av maten man spiser.

 

Legger man det i regnestykket har ikke boligprisen økt mye mer enn det vi kan forvente av økt kjøpekraft til bolig.

 

Enig.

+ Jeg mener i tillegg det er for lite boliger generelt i storbyene. Se mitt andre innlegg for mer info.

Endret 2. oktober 2011 av investor

[hean]

Enig.

+ Jeg mener i tillegg det er for lite boliger generelt i storbyene. Se mitt andre innlegg for mer info.

Selvfølgelig, ingen tvil om at tilgangen nok er for liten i forhold til markedet.

 

Like vel kan ikke folk kjøpe for mer enn de har.

 

Når det gjelder priser på hvitevarer, brunevarer, mat, etc kan jeg ikke se at de kan gå så mye mer ned at utløser større kjøpekraft for bolig.

 

Når man av og til kan hente en DVD spiller til 199 kr eller en BD spiller til 395 kr (jallamerke) så er det bare LATTERLIG billig... det skal produseres, pakkes, sendes, legges på moms, legge på fortjeneste, etc.

 

Det jeg lurer på er om gjennomsnittlig arv vil øke hele tiden men det spørs om man satser den økte kjøpekraften på bolig eller om man reiser mer på ferie og bruker penger på andre ting.

[Euklid]

En utfordring til de veksttro: hvorfor faller prisene i Danmark?

 

Sier ikke nødvendigvis at det kommer hit, og de er ikke oppsatt med Avaldsnes i Danmark – bare at den som er fast i troen bør tro på annet enn fast eiendom.

[per66]

En utfordring til de veksttro: hvorfor faller prisene i Danmark?

 

Sier ikke nødvendigvis at det kommer hit, og de er ikke oppsatt med Avaldsnes i Danmark – bare at den som er fast i troen bør tro på annet enn fast eiendom.

 

Vet om mange som tror Danmark blir neste land i Skandinavia som blir gjeldsoffer.

Danske banker er under stress for tiden. På samme måte Norske banker var under stress i 2008.

Norske banker opplever også økte lånekostnader nå. Men markedet har ikke helt tro på danske sosialisters spareplan eller bankene i Danmark.

Endret 2. oktober 2011 av investor

[blackbrrd]

blackbrrd: Tilfellet du referer til er meget spesielt. Folk med høy kredittverdighet fikk ikke lån i banken. Nesten ingen fikk lån i banken fordi banksystemet var på brinken av kollaps.

Alle de reelle kjøperne i markedet fikk ikke kreditt dermed ble prisene feil og falt for mye, noe man tydelig ser når markedet stabiliserte seg kom prisene raskt tilbake til normal.

 

Ser du på 87 krakket tok det mange år før prisene hentet seg inn. Det er tydelig forskjeller på dette!

Ja, forskjellen var at i 87 kollapset det helt. I 2008 pøste myndighetene over hele verden på med billige penger for å "redde" situasjonen, men resultatet av det ser vi i dag.

 

Hellas, Irland, Italia, Spania og Portugal er alle land som sliter ekstremt hardt med stor gjeld. At kollaps i ett eller flere av disse landene kommer til å påvirke Norge ser jeg på som sannsynlig.

 

Tror du ikke at kredittmarkedet over hele verden vil bli påvirket svært negativt av at Hellas defaulter på gjelden sin? Det er forsåvidt priset inn til en hvis grad. Jeg fikk f.eks varsel fra banken min om at renten går opp 0,25 prosentpoeng om 6 uker. Hvorfor? Jo, fordi markedet er fullstendig ustabilt og aktørene stoler ikke på hverandre. (Og de bryr seg ikke om hva styringsrenten er i dette tilfellet)

 

Jeg aner ikke når Hellas vil defaulte. Det kan være i neste uke, det kan være om 5 år. Det kommer et tidspunkt når befolkningen i Hellas gjør som på Island og sier at nok er nok.

Endret 2. oktober 2011 av blackbrrd

[festen]

Jeg lurer på hvor stor verdien av boligene i Norge er som en andel av BNP.

Endret 3. oktober 2011 av festen

[per66]

blackbrrd: Tilfellet du referer til er meget spesielt. Folk med høy kredittverdighet fikk ikke lån i banken. Nesten ingen fikk lån i banken fordi banksystemet var på brinken av kollaps.

Alle de reelle kjøperne i markedet fikk ikke kreditt dermed ble prisene feil og falt for mye, noe man tydelig ser når markedet stabiliserte seg kom prisene raskt tilbake til normal.

 

Ser du på 87 krakket tok det mange år før prisene hentet seg inn. Det er tydelig forskjeller på dette!

Ja, forskjellen var at i 87 kollapset det helt. I 2008 pøste myndighetene over hele verden på med billige penger for å "redde" situasjonen, men resultatet av det ser vi i dag.

 

Hellas, Irland, Italia, Spania og Portugal er alle land som sliter ekstremt hardt med stor gjeld. At kollaps i ett eller flere av disse landene kommer til å påvirke Norge ser jeg på som sannsynlig.

 

Tror du ikke at kredittmarkedet over hele verden vil bli påvirket svært negativt av at Hellas defaulter på gjelden sin? Det er forsåvidt priset inn til en hvis grad. Jeg fikk f.eks varsel fra banken min om at renten går opp 0,25 prosentpoeng om 6 uker. Hvorfor? Jo, fordi markedet er fullstendig ustabilt og aktørene stoler ikke på hverandre. (Og de bryr seg ikke om hva styringsrenten er i dette tilfellet)

 

Jeg aner ikke når Hellas vil defaulte. Det kan være i neste uke, det kan være om 5 år. Det kommer et tidspunkt når befolkningen i Hellas gjør som på Island og sier at nok er nok.

 

Enig i det meste du skriver.

 

Likevel tror jeg ikke eksterne banksjokk kan være store nok til å felle (lage mega krakk ala 87) det norske boligmarkedet (om ikke hele banksystemet ryker).

 

For at vi skal få et krakk i det Norske boligmarkedet må det nok et internt sjokk til, bankene her i landet må gjøre for dumme beslutninger (slik som i 87 eller slik som Amerikanske banker gjorde før 2007 boligkrakket i USA).

Eksempelvis ga det eksterne sjokket fra finanskrisen i 2008, kun en liten bulk i trenden for norske boligpriser. Det kan skje igjen hvis/når hellas faller eller andre PIIGS land, men det knekker neppe det norske boligmarkedet.