Solgt leilighet - Nå klager kjøper

[Alex ws]

For rett over en måned siden ga jeg fra meg min leilighet. Siden den gang har kjøper ringt meg utallige ganger om alt mulig som for eksempel veiledning til å åpne skuffen på komfyren, spørsmål om hvilken tv-leverandør jeg brukte, spørsmål om hvilken nett-leverandør jeg brukte (ja, dette var to forskjellige telefonsamtaler) og en rekke klager på leilighetens tilstand.

 

 

 

-Det lekker visst vann inn i et av vinduene. Dette er noe jeg aldri har blitt fortalt eller sett selv i de nesten to årene jeg bodde der, så det skrev jeg jo heller ikke opp i salgsoppgaven. Kjøper har snakket med formann i sameiet. Formann kjente til dette problemet og mente det var allmenn kjent i sameiet. Kjøper tror derfor at jeg lyver. Kjøper sier så at sameiet skal utbedre denne feilen til sommeren, men om vinduene attpåtil viser seg å trenge utskiftning mener han jeg bør dekke disse. Jeg forstår det slik at om vinduene allerede er skadet og trenger utskiftning, var de naturligvis i samme stand under visning, og at dette faller under kjøpers undersøkelsesplikt?

 

-Under vasken på badet lekker det kaldt vann sier kjøper. Dette har det visst gjort fra dag en. Jeg har ikke bodd i leiligheten på noen uker, så dette kan ha oppstått før overtakelse. Jeg tok meg med en bekjent som er rørlegger. Han tettet røret på 2 minutter. Kjøper ringer meg og krever å få navnet på rørleggeren. Da rørleggeren sliter noe med helsen for tiden, og at jeg ikke ønsker å utsette han for "mas" fra kjøper, velger jeg å ikke oppgi dette. Kjøper påstår at jeg har brukt en ufaglært i arbeidet og krever garanti for det utførte arbeidet.

 

-Samme rørlegger byttet tidligere i år varmtvannsbereder for meg. Dette oppga jeg til kjøper. Kjøper mener at det er garanti på det utførte arbeidet og krever igjen kontaktinformasjon til rørlegger. Men er det ikke slik at denne type garanti ikke følger boligsalg når boligen ble solgt "som den er"?

 

-Videre klager han veldig på rørarbeidet utført under bygging av leilighet. Jeg synes selv at arbeidet er noe slett, men alt er funksjonelt og var synlig under visning, så dette kan vel ikke jeg holdes "ansvarlig" for?

 

 

 

Nå har jeg altså tettet lekkasjen under vasken som virket som å være det største problemet. Jeg kan heller ikke se for meg at noen av skadene vil koste mer enn 2,7% av kjøpesummen (1660 000kr) som vil kvalifisere dem som en "vesentlig mangel". Kjøper snakker om tingrett og advokat, og jeg merker at det hele begynner å slite på nattesøvnen min. Nesten daglig får jeg en ny telefon om noe. Jeg vet aldri på forhånd hvor triviell samtalen kommer til å bli, så det hele er veldig stressende.

 

Er det noen som har noen gode tips/råd til hva jeg kan/bør/er pliktig til å gjøre i denne saken?

[Antatra]

Dette reguleres så vidt jeg kan se av avhendingsloven.

 

 

Uten å gå helt konkret inn i saksforholdet, vil dette mye bero på forholdet mellom § 3-7 jfr. § 3-9 og §3-10.

 

§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen

 

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

 

Denne anvendes tilsvarende på eiendom solgt "som den er" jfr. § 3-9.

 

Manglende opplysning som du måtte kjenne til, typisk at alle i sameiet var klar over dette, og som er av en slik art at kjøperen kunne regnet med å få, som lekkasje, vil altså kunne utgjøre mangel.

 

§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking

 

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

 

Det over med unntak av det som du faktisk opplyste om, og det som kjøper måtte kjenne til, typisk ut fra befaring.

 

Jeg vil anbefale deg å ha kontakt med kjøper over mail. Da kan du i det minste dokumentere hvordan forholdet mellom dere er. Ellers kan en jo spørre hvor langt din lojalitetsplikt går i forhold til å svare på diverse spørsmål osv. i forhold til kjøper.

 

Du har allerede avhjulpet en mulig mangel, lekkasjen under vasken. Ellers vil han jo kunne kreve retting, prisavslag eller erstatning som det mest naturlige foreløpig.

 

Jeg vet ikke hvor klar kjøper er til å dra dette for retten, og engasjere advokat. Jeg synes uansett det kan virke som om feilene er av mindre betydning, og det vil fort bli dyrere med advokat osv. enn det blir å rette feilene, eventuelt erstatte dem.

[Alex ws]

Takk for kjapt svar!

 

Angående garanti på utført arbeid av rørlegger, dette er ikke noe som følger bolig?

[Balthier]

Nei. Uansett så kan du utbedre de situasjoner som kjøper ikke hadde noen aning om. Tette vinduer og ordentlige rør er jo kun en bagatell. Hadde glatt spantet dette for å få saken ut av verden.

[Antatra]

Takk for kjapt svar!

 

Angående garanti på utført arbeid av rørlegger, dette er ikke noe som følger bolig?

 

Garanti er normalt noe som går ut over det som er vedtatt i lov. Det er mest sannsynlig ikke gitt garanti utover det loven stiller som minimum.

 

Idet kjøper har overtatt leiligheten vil han nok slik sett ha overtatt alle krav som kan gjøres gjeldende mot arbeider osv. som er gjort i leiligheten. Er ikke disse gjort i henhold til faglig standard, vil han kunne ha et krav på å få ordnet dette, eventuelt erstattet.

 

Om dette skal bli reelt så må han få opplysninger om hvor han kan rette kravet sitt, altså til den som har utført arbeidet.

[Alex ws]

Men om en leilighet selges "som den er" i salgsoppgaven, da vil vel ikke kjøper ha krav på disse garantier?

[what_no2000]

Hvis en eiendom selges "som den er" vil eiendommen bare ha en mangel hvis § 3-7, § 3-8 eller § 3-9 i avhendingslova er oppfylt.

 

Kort oppsummert betyr det at eiendommen bare har en mangel om du har holdt tilbake informasjon som du viste eller burde vist om, gitt feilaktig informasjon (løyet), eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand (typisk verdt 10% mindre enn kjøpssummen). I de to første tilfellene kreves det også at den manglende eller feilaktig informasjon er såpass viktig at selger ikke hadde kjøpt eiendommen for den prisen hvis han hadde fått riktig informasjon.

 

I forhold til garantier på arbeid, så er det slik Antatra tidligere har sagt, ikke lovbestemt, men noen firmaer frivillig gir. Så her kan du bare fortelle kjøper at det ikke er gitt garantier på noe av arbeidet. (Det kjøper sannsynligvis tenker på er lovbestemt reklamasjonsrett etter forbrukerkjøpsloven eller håndverkertjenesteloven.)

 

En mulighet er å avvise videre kontakt fra kjøper med at du ikke anser at eiendommen har en mangel, og be han ta saken videre hvis han er uenig. Sannsynligheten er at han ikke tar saken videre. Hvis han likevel tar saken videre har du sannsynligvis rettshjelp i innboforsikringen din (hør med forsikringsselskapet ditt). Hvis du har eierskifteforsikring (vanligvis unødvendig), så ber du han ta saken med de. De er vant med å avvise krav fra kjøpere.

 

***

 

§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen

 

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

 

§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen

 

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

 

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

 

§ 3-9. Eigedom selt « som han er » e.l.

 

Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

 

Se http://www.lovdata.no/all/hl-19920703-093.html for hele avhendingslova.

Endret 2. oktober 2011 av what_no2000

[Antatra]

Men om en leilighet selges "som den er" i salgsoppgaven, da vil vel ikke kjøper ha krav på disse garantier?

 

Som sagt, det er ikke garantier det er snakk om, men lovbestemte krav. Disse kan kjøper gjøre gjeldende mot den/de som har utført arbeidet. Dette uavhengig av om leiligheten er solgt "som den er"

 

Du blir ikke fritatt for alle krav ved et slikt forbehold, noe kanskje mange tror.