Rettigheter ved leie i bokollektiv

[Hans Erling]

Jeg leier for tiden et sted å bo i et kollektiv i Akershus. De eier ikke husene de leier ut, men leier dem ut for eier.

 

Jeg bor på en hems i en villa i Akershus.

Utleier lovet å sette opp en ordentlig trapp opp til hemsen. Delene til trappen ligger her allerede og det er en hems på andre siden av huset som har ordentlig trapp så jeg stolte på at trappen som står der som er så bratt at man ikke kan ta med møbler eller en tv opp for eksempel skulle byttes ut veldig snart.

 

Når jeg snakket med de andre som bodde der så sa de at utleier hadde lovet denne trappen siden julen 2010. Jeg flyttet hit i starten av mai 2011. Etter et par måneder skrev jeg mail til huseier og spurte om denne trappen. Da tilbød han meg et annet rom i huset som var halvparten så stort og hadde dårligere standard for samme pris. Dette godtok jeg ikke, jeg ventet litt til og i mellomtiden hadde utleier vært innom huset mens jeg ikke var hjemme. Da hadde han sagt at siden de som hadde fått kontrakten på å sette opp denne trappen aldri dukket opp så hadde han løst dem fra kontrakten og skulle nå finne et annet firma. Så jeg ante nytt håp.

 

Det er nå gått 3 mnd siden dette og jeg sendte en ny mail til en person som jeg antar er eneste ansatte i firmaet som leier ut. I mailen spurte jeg igjen om trappen og sa at trappen som står der nå er både upraktisk og farlig. Svaret jeg fikk tilbake var at om trappen var farlig ville han ikke leie ut rommet lenger. At han ville bruke rommet selv til annet en soverom. Siden det ikke var noen andre rom ledige måtte jeg flytte ut.

 

Det kan kanskje høres fornuftig ut å ikke leie ut et rom med en farlig trapp, hadde det bare ikke vært for at han idag var her med en ny fyr som tydeligvis skulle flytte inn og han dro med seg fyren opp til hemsen noe jeg antar han ikke ville gjort dersom det ikke var meningen at denne nye personen var ment å skulle bo der. Ettersom det er ingenting annet der enn et soverom.

 

Det må da finnes lover som beskytter en leietaker mot slike overtramp av utleier?

Endret 22. september 2011 av Runar waits for alice
Identifisering fjernet.

[r2d290]

1. Han kan ikke si deg opp uten gyldig grunn. Om begrunnelsen hans er at trappen er farlig, må han ha dokumentasjon fra fagfolk om at brannforskriften ikke blir fulgt.

2. Leietaker har rett til å holde tilbake hele eller deler av leien, inntil en avtale om utbedring blir utført.

[Hans Erling]

Jeg har det ikke skriftlig at han har lovet å sette opp denne trappen.

Derimot har jeg flere vitner på at han har sagt han skal ordne det.

 

Ettersom det ikke foreligger en skriftlig avtale kan jeg da fortsatt holde tilbake deler av husleien?

[Hans Erling]

En annen sak jeg lurer på er om det er en gyldig oppsigelse om den kun er sendt på mail.

Jeg har ikke snakket med ham på telefon eller face to face angående denne saken.

[r2d290]

En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, men vanskeligere å dokumentere.

ANg. det med å holde tilbake penger, er det kanskje lurt å vente til du får et svar fra en av juristene på forumet før du setter igang.

 

Det er foreløpig ikke adgang til å sende skriftlig oppsigelse på e-post eller ved SMS-melding.

Kilde: http://www.bolighjelpa.no/?q=node/420

 

og forøvrig:

 

Oppsigelser skal være skriftlige og begrunnet. Begrunnelsen må være konkret. Begrunnelsen skal inneholde opplysninger om retten til å protestere mot oppsigelsen. (Husleieloven § 9-7.) Det er ingen tilsvarende rett til å protestere mot en hevingserklæring. En SMS vil ikke regnes for å være "skriftlig" i lovens forstand.

 

En oppsigelse som ikke er skriftlig eller ikke er begrunnet er ugyldig, og leieren trenger ikke ta hensyn til denne. Leieren bør heller ikke ta hensyn til en ubegrunnet hevingserklæring (det vil nemlig ikke namsmannen gjøre).

[Ståle Nordlie]

Det er foreløpig ikke adgang til å sende skriftlig oppsigelse på e-post eller ved SMS-melding.

Kilde: http://www.bolighjelpa.no/?q=node/420

Skulle gjerne sett en begrunnelse på denne fra noen. (Kilden til r2d290 innholder bare påstanden.)

 

***

 

TS, det er en god del paragrafer i Husleieloven (http://www.lovdata.no/all/nl-19990326-017.html) som kan være aktuelle her, men jeg kan jo ta fram noen av dem basert på min forståelse av situasjonen. (Jeg er ikke jurist.)

 

Når det gjelder utleiers løfter vil jeg tro dette kommer inn under § 2-3-

§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-3

 

Jeg er ikke helt sikker på om denne er ment å dekke løfter fra utleier, men det fungerer i alle fall etter ordlyden.

 

Uansett, det at du ikke har fått noe som er avtalt burde logisk være en "mangel" etter min mening. (Skaff deg gjerne skriftlige bekreftelser fra de som er vitner på at du har fått løftet, i tilfelle de reiser sin vei.)

 

Man har også § 2-2:

 

§ 2-2. Generelle krav til tilstand

 

Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

 

Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke a) passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller

b) passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

 

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-2

 

Hvis leieobjektet ble leid ut som bolig, og man ikke kan bo der, er det en mangel. Så "hvis trappa er så farlig får du bare flytte da" er ikke noe argument - dette er utleier forpliktet til å rette.

 

 

I forhold til hva du kan gjøre i forholdt til mangler har vi særlig § 2-10, §2-11, og § 2-15

 

 

 

§ 2-10. Krav på retting av mangel

 

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

 

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

 

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

 

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-10

 

§ 2-11. Avslag i leie

 

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

 

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-11

 

 

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake

 

Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-002.html#2-15

 

Interessant her er at du kan ordne opp selv hvis utleier ikke gjør jobben sin. Du kan derfor etter min mening kontakte en snekker selv, får installert trapp, og så trekke fra kostnadene fra husleia.

 

Du har etter min mening også krav på redusert leie fra det tidspunktet utleier med rimelighet burde ordnet saken.

 

(Husk http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-003.html#3-8 hvis du skal holde tilbake leie.)

 

I forhold til oppsigelse virker den tvilsom.

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

 

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-009.html#9-5

For at utleier skal kunne påberoper seg a) må han (eller noen i hans husstand) ha planer om å bo der selv. Det har han tydeligvis ikke. "Jeg har ikke lyst til å holde inngått avtale" er ikke en saklig grunn etter d).

 

Edit: Men det siste punktet kunne teortisk sett være aktuelt...

 

Du kan jo også sjekke oppsigelsen etter § 9-7:

§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

 

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

 

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

 

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

 

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-009.html#9-7

 

 

 

 

Hvor lenge er det siden du fikk oppsigelsen?

Endret 22. september 2011 av Ståle Nordlie

[Runar]

Det er ikke nødvendig å identifisere verken personer eller firmaer. Navn på disse har blitt fjernet fra trådstarters innlegg.

Dette innlegget skal ikke kommenteres. Har du reaksjoner på moderering tar du kontakt med meg via en privat melding.

[Hans Erling]

Oppsigelsen fikk jeg 1 september.

 

"a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, "

 

Brukes som bolig, hva menes med det? Om han vil bruke det til lager så kan han kaste meg ut? Eller må han bo der for at det blir gyldig?

Endret 23. september 2011 av Hans Erling

[krikkert]

Når det står "som bolig" menes det nettopp det - "som bolig". Det vil si at han må fysisk ta i bruk husrommet som sin egen bolig eller som bolig for et husstandsmedlem. Det menes også fast bopel, ikke fritidsbolig eller "ekstrabolig".

 

Det betyr dog ikke at han fysisk må flytte inn. Hvis han disponerer en annen del av boligen selv holder det at han reelt sett ønsker å utvide sitt eget boareal. Bor han ikke i boligen fra før av må han flytte dit.