Leie av bolig i utlandet

[SofiaSofia]

Jeg leide en periode en leilighet i brasil av en nordmann. Vi brukte en standard norsk leieavtale med 3. mnd. gjensidig oppsigelse og kontraktsperiode fra 01.01.2010-31.12.2010. Jeg meldte fra muntlig at jeg ønsket å si opp leiligheten fra 1. oktober den 1. juli. Da var eieren i brasil selv og var innom leiligheten på besøk. Jeg vet jeg skulle ha sendt en mail og gjort det skriftlig men på dette tidspunktet var vi venner og jeg var sikker på at vedkommende ville holde sin del av avtalen. Jeg flyttet ut av leiligheten og leverte nøkkelen til sikkerhetsvakten og forlot landet. I ettertid har eieren gitt tillatelse til et utleiebyrå og leie ut leiligheten. Leiligheten ble leid ut i 6 mnd i 2011 og eieren har nå overtatt leiligheten selv.

Jeg har nå mottatt et krav på 6 mnd husleie fordi jeg ikke overleverte nøklene personlig til huseier (som da var i norge) Jeg leverte selvsagt nøklene til sikkerhetsvakten etter ønske fra huseier uten å kunne dokumentere dette, og får vite av advokaten hans at jeg er ansvarlig for leiligheten helt til juli 2011 da huseier kom til brasil selv og overtok nøklene.

 

Jeg har lest litt om tidsbegrensede leieavtaler men blir usikker på om min avtale kommer inn under dette.

 

Jeg kan dokumentere at leiligheten har blitt leid ut fra januar til juli da jeg har fått kopi av denne avtalen av utleiebyrået. Eieren av leiligheten på sin side sier han aldri har signert en avtale med dette byrået og at de har leid ut leiligheten hans ulovlig. Jeg kan dokumentere at husleiene har blitt overført til huseiers konto her i Brasil.

 

Hvilke rettigheter har jeg. Jeg befinner meg for tiden i brasil og har fått et krav på kr. 30.000 fra vedkommedes advokat med 14 dagers betalingsfrist. Jeg bestrider selvsagt kravet pr. epost og forklarer de faktiske forhold. Ønsker nå å få litt tips om hvilke rettigheter jeg har fra dere her inne.

 

Advokaten skriver følgende som svar:

1. konstaterer at du innrømmer og hevder å ha sagt opp muntlig, dvs du har ingen bevis for at du har sagt opp, verken i juni 2010 eller senere.

 

2. konstaterer at du innrømmer at du ikke har levert nøklene til utleier, hvem du da leverer nøklene til blir da ditt ansvar

 

Du er derfor også ansvarlig for tapet. Kravet opprettholdes mot deg.

 

 

 

Blir veldig glad for gode råd.

 

S

[Atlanterhavet]

Sidan eigedommen her ligg i Brasil er det brasilsk rett som gjeld, ikkje norsk, om ikkje noko anna klårt går fram av avtalen. Med det utgangspunktet vil eg tru dette vert lite eigna forum å spørja på, og ei sak for ein jurist i landet.

 

Utan at eg kjenner brasilsk rett på området: Det er mange land kor ein avtale ikkje er å rekna som ein avtale før han er skriftleg og signert og alt munnleg ikkje-teljane i rettsleg samanheng.

[SofiaSofia]

Så en standard leieavtale som dette som gjaldt en leilighet i brasil kan ved en tvistesak bare behandles i brasil? Vil dette si at de ikke har noen rett til å komme med dette kravet mot meg?

[Atlanterhavet]

Så en standard leieavtale som dette som gjaldt en leilighet i brasil kan ved en tvistesak bare behandles i brasil?

Rett, om ikkje avtalen seier noko om anna verneting (oftast heilt i sluttten). Med unnatak av at ein gjer avtale om noko anna no, sjå under.

 

Vil dette si at de ikke har noen rett til å komme med dette kravet mot meg?

Nei, du kan endeleg saksøkjast og dømmast ved rett i Brasil, sjølv om du er norsk borgar, så lenge dette faktisk gjeld eit husvære du har leigt i Brasil og du påviseleg har vore i dette husværet. Om ein norsk namnsmann vil godta dom der som tvangsgrunnlag er anna sak, her trur eg nok ting vil variera. Den dagen du set foten att på brasilsk jord, er det derimot inkje problem å handheva...

 

Ved norsk rett kan ein sak med normalt verneting i Brasil berre handsamanst om båe er samde om at slik handsaming skal skje. Den handsaminga vil aldri utelukka handsaming i Brasil.

[SofiaSofia]

hva vil skje videre eventuellt? jeg har respondert at jeg bestrider kravet og advokaten skriver at kravet opprettholdes mot meg. Vi varsler med dette at unnlatelse av å betale vil føre til rettslig inndrivelse og omkostninger

som vil bli belastet Dem jf. tvistelovens § 5-2 jf. tvangsfullbyrdelseslovens § 4-18. I tillegg vil

det påløpe morarente frem til oppgjør finner sted.

 

Jeg er jo litt hjelpeløs siden jeg er i Brasil. Vil dette bli som en inkassosak? Jeg synes jo dette er et absurd overtramp av utleier og ønsker jo å forsvare meg.

 

S

[Atlanterhavet]

Om dette er ei sak etter brasilsk rett, er det lovverket der som vil vera gjeldande. NORMALT ved ein slik "utanlandssak" vil då verta reist sak ved ein domstol som kan handsama saka der, du er - så lenge du er i landet - lovfesta pliktig å møta til denne saka. Møter ein ikkje, likesælt av kva grunn (til dømes for di du ikkje er i landet), vil dommaren dømma i saka ut frå hin parte si forklaring. Er du i landet vert det handheving etter landet sine reglar, er du i Noreg må dommen handhevast her av norske styresmakter. Er dommen då at du er skuldig ein sum, må norsk namsmann inn i biletet, og då er det namsmannen i Noreg som avgjer (evt etter rådføring med "sin" domstol) om denne saka er OK å handheva eller skal avvisast handheva og først krevjast "overprøvd" av norsk domstol for handsaming i Noreg. Der er berre norske dommar og dommar i land og på område det er gjort klår avtale med Noreg at ein slik utanlandsk dom vil verta automatisk handheva i Noreg.

 

Vil tilrå deg her å få ein norsk jurist til å vurdera om saka høyrer til i norsk rett eller ikkje, om du ikkje finn noko klårt om "verneting" sjølv i kontrakten. Høyrer saka til i Bransil må ein jurist der kontaktast. Norske ambassaden i landet kan skaffa deg ei liste med namn/adresser/telefonnummer til advokatar i landet dei GENERELT kan stadfesta er seriøse.

 

Motparten sin advokat legg her tydeleg til grunn at saka høyrer til under norsk juss, noko eg sjølv altså er sterkt tvilande til om dette ikkje er klårt sagt i avtala. Normalt høyrer tvist rundt ein eigedom og nytta av han til i det landet og på den staden kor eigedommen ligg. Ynskjer derimot båe sider at saka skal handsamast i norsk rett, kan ein gjerne inngå avtale om det. Då høyrer saka fyrst til i forliksrådet, kor du og utleigar (eller ein representant for utleigar - IKKJE ein advokat) møtest. Først etter at denne meklinga har falle negativt ut, kan det reisast sak, og forliksrådet avseier då - om dei meiner seg kompetente - dom same dagen, ein dom som båe kan anka inn for tingretten om dei ikkje er nøgde.

 

Vert det semje om at denne saka skal handhevast i Noreg og etter norsk lov, kan advokaten gje råd om kva som bør gjerast no - det avheng ein del av dei andre vilkåra i avtalen. Det er likevel heilt klårt at det ikkje kan krevjast noko husleige etter 31.12.10, for då er leigeavtalen avslutta. Skal det krevjast noko etter det, er det motparten som må dokumentera at det er gjort ein ny avtale som set dette vilkåret ut av kraft. Utover det vert det spørsmål om vilkåra og kven som vert trudd - men hugs at advokaten til motparten legg fram saka slik MOTPARTEN meiner er rett, ikkje utan videra slik ein domstol meiner det.

[Ståle Nordlie]

Som Atlanterhavet har påpekt høres dette ut som en sak som hører hjemme i Brasil.

 

Men hvis det var norsk lov:

 

* Det er ingen formkrav til leiers oppsigelse. Muntlig oppsigelse er altså i utgangspunktet helt greit, og jeg vil gjette på at en rett i Norge vil lande på din side, særlig hvis du kan dokumentere at du visste at du skulle flytte minst tre måneder på forhånd. (Så du ikke hadde noen grunn til å ikke si opp.)

 

Ett mulig problem er hvis du formelt leide fra et brasiliansk firma, og ikke leverte oppsigelse til dem.

 

* Advokaten har faktisk et poeng i forhold til nøkler - http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-010.html#10-2 . Men der mener jeg han er for bokstavelig. Men det viktige er etter min mening at husrommet skal "stilles til utleierens disposisjon", og det har du gjort. Det er ikke som om han kan bo der fra Norge, og det var beviselig mulig å leie ut til noen andre. Edit: Og når du har avtalt å levere nøkkel til sikkerhetsvakt burde det være greit - paragrafen kan fravikes ved avtale.

 

* Utleier har ikke rett til å få dobbel leie. Hvis boligen er leid ut til noen andre skal du ikke betale. Hvorvidt den var "ulovlig" utleid eller ikke din sak så lenge du ikke var involvert.

 

* Så vidt jeg kan se skulle avtalen uansett bare vare til 31.12.2010, og slike avtaler avsluttes gjerne automatisk ved slutten av leietiden. I så fall kan du ikke kreves for noe i 2011.

 

(Jeg aner ikke hvordan loven fungerer i Brasil, men norsk lov kan kanskje bli relevant selv der, hvis avtalen referer til den, eller begge parter var enige om at den skulle gjelde.)

Endret 19. september 2011 av Ståle Nordlie

[SofiaSofia]

Setter vannvittig pris på at du tar tiden din til å svare så bra.

 

Du sier at jeg uansett ikke kan kreves for noe husleie etter 31.12.2010. Vil det si at vi har en helt gyldig tidsbestemt avtale som KAN være på 12 mnd? jeg ble usikker da jeg leste at en avtale nå MÅ være på 3 år dersom den er tidsbestemt. Det virket jo helt absurd å ikke kunne tidsbegrense en leieavtale på en ferieleilighet i utlandet på mindre enn 3 år.. Men vi er vi er vel tilbake til spørsmålet om hvilket lands lover denne avtalen skal vurderes utfra. Det eneste som står i avtalen er at partnene vedtar eiendommens verneting i alle tvister.

 

Jeg er fremdeles litt usikker på hva som skjer dersom jeg forholder meg passiv nå som prosessen går til innkasso. Beklager men jeg er litt grønn på området..

[Atlanterhavet]

Under føresetnad av at norsk rett skal nyttast her:

 

Det er fullt lovleg i og for seg å inngå ein avtale under tre år når ein leiger ut noko anna enn BUSTAD, det er berre då husleigelova §9-1 set forbod mot slike kontraktar. Vil utleigar hevda at denne avtala er gjort lengre, er det huseigar sin sak å prova, ikkje din. At huseigar ingenting gjorde kva gjaldt deg i januar vert tvert mot eit ganske sterkt prov på det motsette i utgangspunktet.

 

Når det står "eigedommen sin verneting" er det dessutan prov på at denne saka ikkje kan førast ved norsk rett. Eigedommen sitt verneting er den domstolen som handterer rettsaker som gjeld slike tvistar der (nærast mogeleg der) eigedommen ligg. Vil eigar krevja noko anna godkjent som eigedommen sitt verneting, vert det ei sak for EIGAR å prova.

 

Forheld du deg passiv, gjev det lett selgar fleire rettar. Her må du ta grep så snart saka vert reist. Vert saka reist i Noreg kan du påvisa at denne saka kan ikkje førast for norsk domstol, jfr "sitat frå utleigeavtala kva gjeld verneting" og påpeika at dette difor er feil saksøkjingstad. Så vert det ein sak i Brasil. Du kan og godta at saka skal førast i Noreg, om du ynskjer det, då bør du konferera med jurist i Noreg. I eit slikt tilfelle omstrir ("bestrider") du saka og bed henne ført for eit norsk forliksråd. Berre hugs: Veld du det siste har du i praksis godteke saka ført for norske domstolar og sett avtalepunktet om verneting ut av kraft - om hin parten vil. Kva som er lurast bør du vurdera, og gjerne konferera med advokaten om.

[SofiaSofia]

Tusen takk! Det var dette jeg trengte. Helt fantastisk å få så mye kvalitativ informasjon av dere. Skal prøve å få satt en stopper for denne tullesaken asap.

 

Ha en fin kveld videre.

 

S

[krikkert]

Har du vedtatt (i avtalen) at leie kan inndrives uten søksmål? Siden de henviser til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 virker det som om de satser på et særlig tvangsgrunnlag.

 

Hvis du forholder deg passiv og dette går til inkasso vil du risikere utleggstrekk (eller tilsvarende). Du er nødt til å protestere hvis du mener motparten tar feil - det er ingen som gjør det for deg.

 

 

Du bør for øvrig være forsiktig med å utbrodere dette på internett. Hvordan vet du om ikke motpartens advokat skjuler seg bak Atlanterhavets fagre nynorskfasade?

Endret 19. september 2011 av krikkert

[Atlanterhavet]

Har du vedtatt (i avtalen) at leie kan inndrives uten søksmål? Siden de henviser til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 virker det som om de satser på et særlig tvangsgrunnlag.

Det var nett med tanke på slikt eg skreiv i tredje innlegget på tråden: "Vert det semje om at denne saka skal handhevast i Noreg og etter norsk lov, kan advokaten gje råd om kva som bør gjerast no - det avheng ein del av dei andre vilkåra i avtalen."

 

Du bør for øvrig være forsiktig med å utbrodere dette på internett. Hvordan vet du om ikke motpartens advokat skjuler seg bak Atlanterhavets fagre nynorskfasade?

Å, at "denne fagre nynorskfasade(n)" mellom anna skriv: "Motparten sin advokat legg her tydeleg til grunn at saka høyrer til under norsk juss, noko eg sjølv altså er sterkt tvilande til om dette ikkje er klårt sagt i avtala. " skulle vel gje ei viss trygd i så måte? Likeeins kva ein kan finna ut om Atlanterhavet ved å sjå på andre trådar av same brukar?

 

Poenget om at ein skal syna ei viss varsemd både med kva ein tek opp via ei internettside open for alle og kor mykje ein utbrodere der stør eg fullt ut, men vil gjerne leggja til: Det er ikkje hine som skriv der - og serleg dei som er litt aktive der - ein skal ottast mest, for dei kan ein til ein viss grad vurdera ut frå anna dei skriv. Dei ein aller mest skal ha i tankane er dei hundrevis som les diskusjon.no til ei kvar tid, utan å vera pålogga, og som ein veit absolutt INKJE om - ikkje at dei HAR lese ein gong. Motparten sin advokat kan godt lesa tråden som privatperson (normale advokatar har då eit liv etter arbeidstid og, vil eg tru?) i aller største stilla, kjenna saka att - og leggja vidare strategi dagen etter ut frå kva han/ho las og lærde kvelden før.