Luguber husleiekontrakt og arealavvik på hybel

[Vannfrisk]

Jeg vet ikke om dette er det riktige stedet å spørre, men jeg har iallefall en ganske luguber husleiekontrakt hvor det står at rommet jeg leier er ca 7 kvm, men etter måling har jeg funnet ut at den er nesten 25 % mindre enn hva som fremkommer i leiekontrakten, dvs 5,3 kvm, noe som er et vesentlig avvik i og med at rommet allrede er veldig lite. Videre har jeg ikke anledning til å si opp før jeg har bodd her et år, og i følge kontrakten kan jeg ikke påberope en mangel dersom jeg ikke sier i fra innen 14 dager fra innflytting.

 

Jeg har bodd her i nesten en måned nå. I tillegg sa utleier at dersom det ikke var oppkobling til TV på rommet, så skulle han få det ordnet. Jeg sendte en e-post til han for to uker siden ang det og diverse andre ting, og har fremdeles ikke mottatt svar. Ut i fra husleieloven tolker jeg det som at leiekontrakten ikke skal være mer gunstig for utleier enn leier. Ser heller ikke at det er en tidsfrist på å påberope en mangel på to uker, men at det bør gjøres innen rimelig tid.

 

Har også søkt rundt på formuet her og sett at det står noe om minstekrav til oppholdsrom skal være 15 kubik, noe rommet mitt selvsagt ikke oppfyller, men så leste jeg også noe om at bygget må være bygget etter 1950 for at det skal gjelde. Stemmer det?

 

Hva bør jeg gjøre?

[-=CH=-]

Dette trenger du ikke være advokat for å svare på, hvis det står at rommet skal (ifølge kontrakten) være 7 KVM og rommet bare er 5,3 KVM så er dette ett kontraktbrudd, du kan når som helst si opp denne kontrakten som da ikke er gyldig.

 

Q"Leiekontrakter

 

Å skrive en leiekontrakt burde ikke være komplisert, men dessverre er det ikke sjelden det oppstår konflikter. Både for utleier og leieboer er det viktig å ha en ”vanntett” leiekontrakt; hvilke kriterier som gjelder for øyeblikkelig heving av kontrakt, tidspunkt for tilbakebetaling av depositum osv. Husleieloven garanterer mot at utleier kan gi leieboer færre rettigheter enn vedkommende har krav på, men det kan ofte være å anbefale for utleier å sikre egne rettigheter med å utdype leieboers plikter i forhold til innbo, betaling etc." -Q

 

Hvilket betyr at du som leietaker ikke kan bli fraskrevet noen rettigheter. noe som også betyr at du kan klage når du måtte ønske

 

TV tilkoblingen kan du måtte vente på (desverre) dette skal han kunne ordne etter rimelig tid, og ventetid på og få inn fagfolk kan være på over 2 mnd, så jeg må si at 1 måned vertfall ikke var lang nok tid til og ha fått det ennå

 

Oppholdsrommet skal være 15 kubik, dette er ikke ett kontraktbrudd men faktisk ulovlig og bruke som soverom eller annen type oppholdsrom både i forhold til utleie og i forhold til branner!

[krikkert]

Dette trenger du ikke være advokat for å svare på, hvis det står at rommet skal (ifølge kontrakten) være 7 KVM og rommet bare er 5,3 KVM så er dette ett kontraktbrudd, du kan når som helst si opp denne kontrakten som da ikke er gyldig.

 

Han trengte visst å være advokat, for her fant han feil svar.

 

Spørsmål om hva som (i dette tilfellet) utgjør en mangel reguleres av husleieloven § 2-3:

 

§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

 

Spørsmålet er derfor om du ville akseptert avtalen dersom du hadde visst at rommet var mindre enn 7 kvadratmeter. Hvis du ikke ville gjort det utgjør dette en mangel. Eksistensen av en mangel gjør at du kan gjøre visse krav gjeldende overfor huseier - mest aktuelt er krav om avslag i leie, jfr. husleieloven § 2-11. For å heve leieavtalen etter § 2-12 kreves at mangelen utgjør et vesentlig brudd på avtalen, altså at det er et ganske stort misforhold mellom det du er blitt lovet og det du har fått.

 

Spørsmålet om TV-oppkobling kan ses på på samme måte - en forskjell mellom det man er lovet og det man har fått (som kan medføre rett til avslag i leie). Her kan det imidlertid argumenteres med at du har akseptert at det kan ta en viss tid før du får det du er lovet, og at du kjente til dette da du inngikk avtalen. Du kan da ikke gjøre det samme forholdet gjeldende som mangel i leieavtalen, jfr. husleieloven § 2-6.

 

Oppholdsrommet skal være 15 kubik, dette er ikke ett kontraktbrudd men faktisk ulovlig og bruke som soverom eller annen type oppholdsrom både i forhold til utleie og i forhold til branner!

 

Ikke helt sikker på hvordan du får "For boenhet anbefales et minste areal på 7 m2 for rom for varig opphold" og "Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone" (begge sitater fra Statens Byggtekniske Etats kommentarer til byggteknisk forskrift § 12-7) til å bli "ulovlig å bruke som soverom". (Bestemmelsen er for øvrig heller ikke plassert i kapittel 11 om sikkerhet ved brann, men i kapittel 12 om planløsning.)

 

Hvis du er usikker på dette, ta kontakt med kommunens bygningsetat eller Statens Byggtekniske Etat. Sjansene for å få et nøyaktig svar på internett om så detaljerte spørsmål er ganske liten.

[Vannfrisk]

For å heve leieavtalen etter § 2-12 kreves at mangelen utgjør et vesentlig brudd på avtalen, altså at det er et ganske stort misforhold mellom det du er blitt lovet og det du har fått.

 

Bare siden jeg lurer. Syntes du ikke at et arealavvik som nesten tilsvarer 25 % er vesentlig?

[krikkert]

For å heve leieavtalen etter § 2-12 kreves at mangelen utgjør et vesentlig brudd på avtalen, altså at det er et ganske stort misforhold mellom det du er blitt lovet og det du har fått.

 

Bare siden jeg lurer. Syntes du ikke at et arealavvik som nesten tilsvarer 25 % er vesentlig?

 

Det er en vesentlig mangel, men om den utgjør et vesentlig avtalebrudd beror litt på resten av avtalen.

[Vannfrisk]

Fikk svar fra huseier i dag om at TV var noe jeg måtte høre om de andre beboerne hadde. Det vet jeg allerede at de ikke har. På en sms har jeg fått beskjed om at TV kunne ordnes dersom det ikke eksisterer.

 

Når det kommer til størrelsen på rommet så var eneste kommentar dette:

Størrelsen er lite å gjøre med.

.

 

Da jeg tok hybelen syntes jeg i utgangspunktet at syv kvm var alt for lite, men at jeg kunne leve med det. Hadde aldri tatt hybelen hvis jeg hadde visst den egentlige størrelsen, særlig ikke til den prisen og mtp at vi ikke har noe felles oppholdsrom.

 

Hva bør jeg gjøre? Hvordan bør jeg gå fram?

[Alastor]

Hva ønsker du å oppnå? Det må du klarlegge før du skal gå noe som helst sted.

[Vannfrisk]

Hva ønsker du å oppnå? Det må du klarlegge før du skal gå noe som helst sted.

 

Ønsker hovedsaklig å komme meg ut av avtalen, men siden det er ganske tømt på leiemarkedet og jeg neppe finner noe annet fortløpende, så syntes jeg minst at et prisavslag bør være på sin plass.

Endret 12. september 2011 av Vannfrisk

[Ståle Nordlie]

Da jeg tok hybelen syntes jeg i utgangspunktet at syv kvm var alt for lite, men at jeg kunne leve med det. Hadde aldri tatt hybelen hvis jeg hadde visst den egentlige størrelsen, særlig ikke til den prisen og mtp at vi ikke har noe felles oppholdsrom.

Var du på visning før du skrev under kontrakt?

[Vannfrisk]

Da jeg tok hybelen syntes jeg i utgangspunktet at syv kvm var alt for lite, men at jeg kunne leve med det. Hadde aldri tatt hybelen hvis jeg hadde visst den egentlige størrelsen, særlig ikke til den prisen og mtp at vi ikke har noe felles oppholdsrom.

Var du på visning før du skrev under kontrakt?

Nei. Kommer fra en helt annen del av landet, så måtte ta den usett. I annonsen sto det syv og på kontrakten. Hadde ingen grunn til å tro at den skulle være mindre.

[Lyspaere]

Spør ham om prisredusering og begrunn det med størrelsesavviket.

 

Sier han nei, så leiter du etter en ny plass å bo, finner du ikke det, så må du godta hans vilkår. Etterspørsel er større enn marked, dvs. leverandør av produkt står sterkt forhandlingsmessig.

 

Finner du ny plass kan du A) forhandle med din nåværende utleier B) bryte kontrakten og flytte inn i ditt nye bopæl.

[Ståle Nordlie]

Spør ham om prisredusering og begrunn det med størrelsesavviket.

 

Sier han nei, så leiter du etter en ny plass å bo, finner du ikke det, så må du godta hans vilkår.

TS kan kreve avslag i leie hvis utleier ikke kan skaffe ham det som ble avtalt. Utleier kan selvsagt selvfølgelig ikke selv bestemme om han føler for å gi fra seg penger.

 

 

Nøyaktig hvor mye avslag kan bli subjektivt, og i så måte skader det ikke å prøve å bli enig med utleier for å slippe bryet med Forliksråd/Husleietvistutvalg.

[Lyspaere]

Spør ham om prisredusering og begrunn det med størrelsesavviket.

 

Sier han nei, så leiter du etter en ny plass å bo, finner du ikke det, så må du godta hans vilkår.

TS kan kreve avslag i leie hvis utleier ikke kan skaffe ham det som ble avtalt. Utleier kan selvsagt selvfølgelig ikke selv bestemme om han føler for å gi fra seg penger.

 

 

Nøyaktig hvor mye avslag kan bli subjektivt, og i så måte skader det ikke å prøve å bli enig med utleier for å slippe bryet med Forliksråd/Husleietvistutvalg.

 

Hvordan kan han kreve det? Dersom TS ikke har andre bopælsmuligheter enn det han har nå, så sitter jo utleier med makten.

 

Jeg nevner også at jeg har ikke fordypet meg juridisk i dette, men dersom det finnes en lov om redusering i pris ved feilinformering i kontrakt så legger jeg meg flat.

[Ståle Nordlie]

TS kan kreve avslag i leie hvis utleier ikke kan skaffe ham det som ble avtalt.

 

Hvordan kan han kreve det? Dersom TS ikke har andre bopælsmuligheter enn det han har nå, så sitter jo utleier med makten.

 

Jeg nevner også at jeg har ikke fordypet meg juridisk i dette, men dersom det finnes en lov om redusering i pris ved feilinformering i kontrakt så legger jeg meg flat.

 

Fra tidligere i tråden:

Eksistensen av en mangel gjør at du kan gjøre visse krav gjeldende overfor huseier - mest aktuelt er krav om avslag i leie, jfr. husleieloven § 2-11.

 

Loven:

§ 2-11. Avslag i leie

 

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

 

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 

http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html#2-11

[Vannfrisk]

Har sendt en e-post til utleier for en uke siden om at jeg reklamerer, men har fremdeles ikke fått svar.

 

Lurer forresten på en annen ting. Hvordan er det ift støy? Det er satt opp en lettvegg mellom kjøkkenet og hybelen min og en liten del av veggen er bare en plate på noen cm tykkelse som skiller rommet mitt fra kjøkkeninnredningen. Det er så lytt at det like greit kunne vært papp.