Kjøp av leilighet - Spørsmål

[Uncle Scrooge]

Hei, vurderer å kjøpe en leilighet til 2.500.000,-. Der jeg vil ta opp lån på 90% av dette, med flytende rente. Tenker å ha det avdragsfritt i 5 år, vil fortsatt renten være på 3,49%? https://www.postbanken.no/no/lane/boliglan/boliglan_ung/

 

Tenker å regne ut hvor mye jeg må ta i leie utifra felleskostander + den faste renten for 5 år slik at jeg forhåpentigvis vil spare opp nok når renten er såpass lav som nå til at jeg har når renten blir høyere. Er det noen andre utgifter jeg bør ha med? Kommunale avgifter, tv og internett er inkludert i fellesutgiftene.

 

Hvis jeg bor i ett av rommene selv og leier ut de to andre, kan de da bare sette penger rett innpå kontoen min eller må jeg betale skatt av det? Er det andre avgifter, kontrakter eller annet byrokrati? Hvis jeg bor et år i utlandet og da skal leie ut alle tre rommene, må jeg betale skatt eller andre avgifter da?

[Atlanterhavet]

Hei, vurderer å kjøpe en leilighet til 2.500.000,-. Der jeg vil ta opp lån på 90% av dette, med flytende rente. Tenker å ha det avdragsfritt i 5 år, vil fortsatt renten være på 3,49%? https://www.postbanken.no/no/lane/boliglan/boliglan_ung/

Veldig enkelt, du får ikkje låna 90 % av kjøpssummen i dag - du får låna 75 % av verdigrunnlaget (som veldig lett ut frå marknadsutsynet no vert sett lågare enn kjøpssummen):

 

Boliglån Ung - BLU for helkunder Nom. rente Eff. rente

Lån uansett beløp inntil 75 % verdi av egen bolig 3,40 % 3,49 %

Sida du har sett på/linka til, inneheld forelda tal - truleg av di postbanken no er opphøyrt og "slukt" 100 % av DnB.

 

Hugs og at det er nokre avgifter (ved kjøp av eit slikt husvære 70000-80000) du ikkje får låna til. Er det noko felleslån vert også verdien av det normalt trekt frå kva du får låna.

 

Men lat me, for å koma vidare, seia at du får denne kjøpssummen godkjent fullt ut som "verdigrunnlag" og låner 75 % av han for å få kjøpt. Reknestykket for årleg rente vert då:

 

2500000 x 0,75 x 0,034 = 63750. I tillegg kjem kring 600 kr pr år i gebyr, så i alt 64350 pr år. Pr månad skulle det vera 5355 kr nokolunde avrunda. I tillegg kjem så felleskostad og indre vedlikehald (veldig fort kan du her over tid rekna 1,5 % av kjøpesummen pr år, altså 37500 kr, om du nyttar husværet sjølv og gjer det du kan sjølv. Leiger du ut og/eller treng/ynskjer å leiga folk til å gjera kva du kan gjera sjølv, vert kostnaden større. Vurderingane her må du gjera sjølv, ikkje to husvære og to huseigarar vil her koma til same svar.

 

Du bør ellers ikkje rekna denne renta på 3,4 %, men fastrenta på kring 5 % når du ser ting i eit femårsperspektiv. Då må vert renta 7863 pr månad, så kjem indre vedlikehald og felleskostnad. Du må og ta omsyn til i reknestykket kva utvikling du kan rekna med for felleskostnadene. Husleiga kan du fyrste tre åra berre auka med konsumprisindeksen, same kva endringar du får i felleskostnad. Kan du venta meir auke enn det i felleskostnadane må du ta omsyn til det NO! Risikoen for slik auke er nemleg 100 % din, ikkje noko du kan velta over på ein leigebuar. Husleigelova er klinkande klår her. Du bør også rekna rente på ALLE pengane, ikkje berre dei lånte. Dine eigne pengar kunne jo vore i banken, og du sjølv heva renta på dei om du ikkje kjøpte husværet.

 

Hvis jeg bor i ett av rommene selv og leier ut de to andre, kan de da bare sette penger rett innpå kontoen min eller må jeg betale skatt av det? Er det andre avgifter, kontrakter eller annet byrokrati? Hvis jeg bor et år i utlandet og da skal leie ut alle tre rommene, må jeg betale skatt eller andre avgifter da?

Så lenge du ikkje nyttar "beste del" (= over 50 % av husværet, både i utleigeverdi og kvm) eine og åleine må du ut med skatt som om dette er drive som næring. Reknestykket vil i praksis sjå slik ut:

 

Inntekt: All husleige + straumvederlag

Utgift: (Felleskostnad + straum)* "delebrøken". Kostnaden må dokumenterast, men det skulle i praksis ikkje vera noko problem.

Inntekt - utgift = overskot kva gjeld skatteutrekning

Dette overskotet må du svara 28 % skatt på. Du KAN og få 11 % trygdeavgift på litt av inntekta. Her er det svært gode argument for at det berre skal vera på nokre hundre kroner, sidan tida du nytter til "administrasjon" av "verksemda" utleige er heilt minimal, slik at "arbeidsavkastinga" må vurderast etter det. Resten er "kapitalavkasting" utan trygdeavgift. I praksis bør trygdeavgifta altså utgjera maksimalt ein hundrelapp pr år.

 

"Delebrøken" vert i praksis, om de deler alt unnateke soverom: Storleiken på utleigde soverom/storleiken på alle soverom. Er du ute eit år og leiger ut alt, vert sjølvsagt delebrøken ein brøk som tilsvarar "1", altså fråtrekk for alle utgifter dei månadane.

 

Av "anna byråkrati" har du rekneskapsplikta og husleigelova + sjølvsagt å "administrera utleiga" reint praktisk.

 

Ellers meiner eg sjølv det er SÆRS lite gunstig tid å kjøpa husvære på no, om du ikkje MÅ. ALT tyder på fallande bustadprisar i nær framtid etter mi meining. Eg skal så gjerne gå meir inn på den saka, men dette er ikkje staden for det.

 

Retta ein skrivefeil = "månad" i staden for "år".

Endret 3. juli 2011 av Atlanterhavet

[Uncle Scrooge]

Takk for bra svar! Har et par spørsmål til det du sier.

 

https://www.dnbnor.n...T.svl=karusell1

Ifølge den, som skal være oppdatert, kan man låne opptil 90% av verdigrunnlaget, ikke 75% som du sier. Hva stemmer?

Hvilke avgifter er det du tenker på? Omkostninger for salget ligger på 1000,- , hva mer er det?

Har regnet med felleskostnader når jeg har regnet på om hvor lønnsomt det er. Og i de fellesutgiftene ligger avdrag og rente på fellesgjeld, jeg trenger vel ikke å ta opp lån på det i tillegg da?

Har også regnet med fastrente når jeg har regnet, da med en fastrente på 4,77% som er den effektive renten for 5 år ifølge dnbnor.no

Ang. det du skriver om oppussing. Eventuelle tiltak som skal fikses med boretslaget regner jeg med blir lagt til på fellesgjelden, slik at felleskostandene økes, riktig? Både fasade og tak er renovert relativt nylig, så tviler på at noe skjer der de neste fem årene. I tillegg er rørsystemet og det elektriske systemet også renovert for ikke så lenge siden. Kan ikke komme på noe som jeg kommer til å gjøre inne i leiligheten. Veggene er nymalte og med mindre det skjer noen lekkasjer eller lignende ser jeg ikke noe som jeg kommer til å endre på.

Jeg trodde den regelen om at man måtte nytte beste del kun gjaldt hvis det var delte leiligheter i et bygg. Her er det snakk om å leie ut to rom med felles kjøkken, stue og bad. Innbilte meg at man slapp å skatte på det da?

Ellers er det jo selvsagt en vurdering om når man bør kjøpe. Er selvfølgelig en risiko med tanke på økte renter framover, men mener at hvis jeg regner med fast rente bør jeg ha en viss oversikt. Om boligprisene kommer til å synke har jeg lest mye forskjellige meninger på. Da dette tross alt er snakk om 3 soverom meget sentralt både til sentrum og studiested innbiler jeg meg at prisen ikke vil synke like mye her som i andre strøk. Kan selvfølgelig hende jeg tar feil her og må bare si at jeg ikke har bestemt meg for om jeg vil kjøpe enda. Skal ihvertfall sikre to leietakere som er villig til å betale en pris som gjør at jeg står klar til å møte eventuelle oppussinger og lignende. I tillegg kan man jo håpe på at leiligheten går under takst siden mange venter med å kjøpe.

[CAT0]

Du får lån etter din egen økonomiske situasjon. Du får lån på ca 3x inntekt (kanskje 4x inntekt om du ikke har noe lån fra før av). Du får ikke lån til å dekke kostnader/avgifter ved kjøp og fellesgjeld, men bare selve kjøpesummen.

 

Av avgifter må du betale er etableringsomkostninger for lån og termingebyr.

Endret 3. juli 2011 av CAT0

[Atlanterhavet]

I følge den, som skal være oppdatert, kan man låne opptil 90% av verdigrunnlaget, ikke 75% som du sier. Hva stemmer?

Det må du mest avklåra med banken - men veit opptil fleire bankar generelt endra vilkåra frå "inntil 90 %" til "inntil 75 %" eller "inntil 80 %" torsdag og fredag. Sitatet eg gav deg var ellers funne på DnB si heimeside rett før eg skreiv, burde jo nemnt det.

 

Hvilke avgifter er det du tenker på? Omkostninger for salget ligger på 1000,- , hva mer er det?

Eg tenkjer fyrst og fremst på tinglysing, 2,5 % av kjøpesummen + ein liten fastsum. Snakkar me om eit husvære i eit burettslag er det ikkje slik avgift. Då bør du verkeleg sjekka fellesgjelda, for ho går - krone for krone - til fråtrekk i kjøpesummen i eit "normaltilfelle".

 

Har regnet med felleskostnader når jeg har regnet på om hvor lønnsomt det er. Og i de fellesutgiftene ligger avdrag og rente på fellesgjeld, jeg trenger vel ikke å ta opp lån på det i tillegg da?

Nei, men "bruttolånet" vert rekna slik (gjeve då at "forsvarleg verdigrunnlag" vert sett lik kjøpesummen): (Kjøpesum + fellesgjeld)*0,75 (evt 0,9) = maks lån. Så vert høgste nettolånet du sjølv får ta opp lik bruttolånet - fellesgjeld.

 

Har også regnet med fastrente når jeg har regnet, da med en fastrente på 4,77% som er den effektive renten for 5 år ifølge dnbnor.no[/size][/font]

Fastrenta endrar seg dag for dag, men ligg KRING 5 % nett no.

 

Ang. det du skriver om oppussing. Eventuelle tiltak som skal fikses med boretslaget regner jeg med blir lagt til på fellesgjelden, slik at felleskostandene økes, riktig? Både fasade og tak er renovert relativt nylig, så tviler på at noe skjer der de neste fem årene. I tillegg er rørsystemet og det elektriske systemet også renovert for ikke så lenge siden. Kan ikke komme på noe som jeg kommer til å gjøre inne i leiligheten. Veggene er nymalte og med mindre det skjer noen lekkasjer eller lignende ser jeg ikke noe som jeg kommer til å endre på.

Det er rett, på heilt kort sikt kan du gjerne setja vedlikehald = 0 når husværet er i god stand, men det er å lura seg sjølv i lengda. OVER TID er vedlikehaldskostnadene for INNVENDIG vedlikehald på eit husvære kring 1,5 % år - men kostnadane kjem "klumpvis" og ikkje fyrste året. Derimot SLIT du heile tida, og den kostnaden bør du ha med i eit reknestykke om du ikkje skal lura deg sjølv. Ellers kjem du i situasjonen så mange kjem i: "Plutseleg" må noko gjerast - og så har dei ikkje rekna med den kostnaden.

 

Jeg trodde den regelen om at man måtte nytte beste del kun gjaldt hvis det var delte leiligheter i et bygg. Her er det snakk om å leie ut to rom med felles kjøkken, stue og bad. Innbilte meg at man slapp å skatte på det da?

UTGANGSPUNKTET i skattelova er at utleige er skattepliktig. Så kjem eit unntak: Når du nyttar beste del sjølv og leiiger ut dårlegaste. Det gjer ikkje du slik du skisserer.

 

Ellers er det jo selvsagt en vurdering om når man bør kjøpe. Er selvfølgelig en risiko med tanke på økte renter framover, men mener at hvis jeg regner med fast rente bør jeg ha en viss oversikt. Om boligprisene kommer til å synke har jeg lest mye forskjellige meninger på. Da dette tross alt er snakk om 3 soverom meget sentralt både til sentrum og studiested innbiler jeg meg at prisen ikke vil synke like mye her som i andre strøk. Kan selvfølgelig hende jeg tar feil her og må bare si at jeg ikke har bestemt meg for om jeg vil kjøpe enda. Skal ihvertfall sikre to leietakere som er villig til å betale en pris som gjør at jeg står klar til å møte eventuelle oppussinger og lignende. I tillegg kan man jo håpe på at leiligheten går under takst siden mange venter med å kjøpe.

Vurderinga er det opp til deg å gjera, ikkje meg. Eg berre minner om at det er ikkje HEILT på slump at fleire bankar no har sett ned lånegrada frå 90 % til 80 % eller 75 %. Det seier noko om kva veg bankane trur marknaden går. Skal me gå meir inn på den vurderinga, kan du ellers senda ein PM, i "ope rom" går eg ikkje meir inn på den saka.

[Atlanterhavet]

Du får lån på ca 3x inntekt (kanskje 4x inntekt om du ikke har noe lån fra før av).

Denne "regelen" er i dag STEINdaud - og det har han vore ein del år. Om du får lån avheng av to ting: Kor stort lån du søkjer om samanlikna med "forsvarlig verdigrunnlag" og kor vidt du greier å overtyda banken om at du greier å handtera lånet utan å vera overoptimisk (og med ei LANGT høgare rente enn i dag, hugs at bustadrenta i Noreg har vore oppe i 18-19 %). BERRE det. "X gonger inntekta" er noko ein nyttar for å vurdera om dette skal sjåast nærare på eller avvisast med det same - og BERRE det! Det er ingen "regel" for kor mykje lån du får. I "festtida" på 1980-talet var dette ein regel bankane nytta - men DET er ei stund sia no. Bankane har lært etter det!

[yaddah]

 

Ang. det du skriver om oppussing. Eventuelle tiltak som skal fikses med boretslaget regner jeg med blir lagt til på fellesgjelden, slik at felleskostandene økes, riktig?

 

I sameier er det relativt vanlig at oppussing finansieres ved at sameierne betaler inn ekstra. Det kan også komme ekstraregninger for å dekke inn uforutsette underskudd i sameiets driftsbudsjett, f.eks. pga uforutsett høye energikostnader.

[Atlanterhavet]

Aldeles ikkje usamnd med yaddah, men vil gjerne presisera: Det yaddah snakkar om er ytre vedlikehald. Indre vedlikehald er det særs sjeldan ein deler slik, kanskje unnateke heilopprusting av bad og kjøken. Ellers er det kvar som avgjer sine ynskje og sin trong for indre vedlikehald der med, nett som i andre bustader.

[blackbrrd]

Du får lån på ca 3x inntekt (kanskje 4x inntekt om du ikke har noe lån fra før av).

Denne "regelen" er i dag STEINdaud - og det har han vore ein del år. Om du får lån avheng av to ting: Kor stort lån du søkjer om samanlikna med "forsvarlig verdigrunnlag" og kor vidt du greier å overtyda banken om at du greier å handtera lånet utan å vera overoptimisk (og med ei LANGT høgare rente enn i dag, hugs at bustadrenta i Noreg har vore oppe i 18-19 %). BERRE det. "X gonger inntekta" er noko ein nyttar for å vurdera om dette skal sjåast nærare på eller avvisast med det same - og BERRE det! Det er ingen "regel" for kor mykje lån du får. I "festtida" på 1980-talet var dette ein regel bankane nytta - men DET er ei stund sia no. Bankane har lært etter det!

Enig i konklusjonen, men det kan sies litt enklere.

 

Jo høyere lønn du har, jo høyere del av inntekten får du som lån. Dette kommer av at man har endel minimumsutgifter som ikke forandrer seg utfra hva man tjener.

 

Det er i tillegg spørsmål om egenkapital/kausjonister.

 

Tipper du kan komme langt med denne formelen:

<200k = 0

200k = 2x

250k = 2,5x

300k = 3x

400k = 3,5x

450k = 4x

[Atlanterhavet]

Trur ikkje sjølve formelen vert så verdifull, blackbrrd, rett og slett av di folk sitt utgiftsbilete og skifter - meir enn ein skulle tru. Ein person med innkome på 400000 kan godt ha meir til rådvelde til renter/avdrag pr månad enn ein person med 250000 i innkome. Fyrste har kanskje eit stort studielån, ei lang arbeidsreise som det må nyttast bil til, bidragsplikt til eit barn, meir kostbare vanar kva gjeld mat og (ikkje minst) restaurantvitjingar osb osb, likeeins ei høgare husleige no? Det vert FRI INNKOME som er det sentrale. Og for å finna ut kor mykje FRI INNKOME som kan nyttast til renter/avdrag må ein setja opp eit konkret budsjett - det nyttar ikkje med ein formel. Han kan berre (kanskje) hjelpa deg eit steg på veg til budsjettet.

 

Men heilt generelt: Ein person med høgare innkome vil oftast kunna frigjera større del av innkoma enn ein person med lågare innkome. Det er difor ein person med særs låg innkome (og det ikkje berre er for kort tid) ikkje får lån i det heile. Han/ho greier ikkje å frigjera noko som helst som kan handtera eit lån utover 100000-200000 kr likevel, same kor mykje han/ho spinker og sparar. Noko MÅ ein nemleg ha til mat og klede, tak over hovudet og straum, same kva. Ein høgtløna person med det femdoble i løn kan nytta dobbelt så mykje på slike ting som mat og klede, tak over hovudet og straum + luksusting (for fyrste) som bil og ferie. Endå kan han nytta halve innkoma til renter og avdrag.