Medlånetakere ved boliglån

[Running Fox]

Som enslig person (mann 38 år) med eksisterende lån på ca 650000 kr og inntekt på brutto 455000 kr har jeg ikke anledning til å få et boliglån på rundt 1300000 til 1500000 kr. Om jeg derimot har en eller to medlånetakere, som har tisvarende eller bedre økonomi enn meg,og mine lånetakere og meg samlet sett kan stille med en egenkapital på minimun 10 % (150000 kr), vil utsiktene for å få lån i banken til kjøp av bolig ikke være urealistiske (dette har jeg fra en kundeveileder i DNB-Nor). (Mulighet for startlån fra Husbanken er heller ikke urealistiske slik at en kan få opp til 20 egenkapital ved lån i bank). Min idé er å gå sammen med feks to andre personer som ønsker å innvistere penger i et slikt prosjekt og i felleskap med de feks kjøpe et hus, pusse det opp (evt fradele eiendom, bygge nytt hus på ny tomt) - for så å selge hele alt sammen med god gevinst slik at hver av oss i prosjektet kan selge og trekke oss ut med egenkapital som gjør det mulig for oss å kjøpe hver vår bolig. Som uttdannet arkitekt og interiørarkitekt med gode praktiske evner, samt mye relevant yrkeserfaring, skulle jeg har alle forutsetninger for å gjøre dette på en god måte. Det idelle ville derfor for meg vært å slå meg sammen med feks en tømrer og eller en rørlegger eller lignende slik at vi i felleskap kan kjøpe, pusse opp, evt bygge nytt og selge med fortjeneste.

 

I denne sammenheng melder det seg en rekke spørsmål som jeg søker et svar på.

 

1. Har noen en idé om hvor eller hvordan man kan gå frem for å finne frem til personer som kunne tenkes å være med på et slikt prosjekt? Hvor kan man finne slike personer? - Kan det være eventuelle nettsider osv hvor man annonsere etter slike personer ? - Andre steder de er å finne ? - Dette må være tillitsfulle folk, med skikkelig arbeidslyst og kapasitet. Har noen noe tips?

 

2. Jeg er fullstendig klar over at et slikt prosjekt innebærer at man må sikre seg på alle bauer og kanter mot mislighold av avtalen og at den derfor bør sikres juridisk så vanntett som mulig. Er det noen som har tips i så måte?

 

3. I relasjon til den problemstilling jeg har har trukket opp, finnes sikkert problemstillinger jeg ikke har tenkt over. Har noen her relevante merknader eller kommentarer, så setter jeg pris på å høre det.

 

Setter pris på tilbakemeldinger.

[Euklid]

Du kan gjøre det juridisk vanntett, men alt juridisk er noe tidkrevende og kostbart skit. Du kan skrive så lange kontrakter du vil, men når noe går galt har de enten penger til dyrere advokat eller intet å hente. Selv med gode venner ville jeg nødig begitt meg ut på noe slikt.

 

Lån på 650' uten å eie bolig? Bli kvitt det snarest, da blir formodentlig banken blidere også.

[Fin Skjorte]

Ønsker du å gå videre på med ideen, så dann et AS.

Går ting under, så taper du ikke mer enn du selv har skutt inn.

Ulempen, dog, er at kreditor er nok noe hardere å ha med å gjøre da de ikke har noen å gå etter om bedriften går under.

[Running Fox]

Du kan gjøre det juridisk vanntett, men alt juridisk er noe tidkrevende og kostbart skit. Du kan skrive så lange kontrakter du vil, men når noe går galt har de enten penger til dyrere advokat eller intet å hente. Selv med gode venner ville jeg nødig begitt meg ut på noe slikt.

 

Lån på 650' uten å eie bolig? Bli kvitt det snarest, da blir formodentlig banken blidere også.

 

 

Skjønner din reservasjon for denne tanken. Imidlertid er dette blitt en mer vanlig finansieringsform i dag enn det har vært tidligere. Da noen får det til å fungere, kan det jo ikke være helt dumt?

[Euklid]

Klart det kan funke, men å plukke opp noen fra gaten gjør dette til hasardspill. Legg til et friskt lån fra før, så har jeg full forståelse for skeptisk bankforbindelse.

 

For å si det litt enkelt – om en smule brutalt: du skal være ganske rotete eller ha voldsom uflaks for å ende opp med 650' i lån uten å kjøpe bolig. (Mulig unntak for studielån om en har betalt skolepenger, men neppe når man er 38?) De som ikke befinner seg i en slik situasjon klarer formodentlig å kjøpe bolig i mer ordinære former, og vil stort sett også foretrekke det. Med andre ord er det beste du kan håpe på å finne noen andre som enten har hatt uflaks eller er økonomiske rotekopper. Ikke de beste forutsetninger.

 

Mener ikke dette som noe angrep på din person, kun en nøktern vurdering av økonomi og risiko. Klarer du å kvitte deg med mesteparten av lånet er et oppussingsobjekt innen rekkevidde.

[Running Fox]

Klart det kan funke, men å plukke opp noen fra gaten gjør dette til hasardspill. Legg til et friskt lån fra før, så har jeg full forståelse for skeptisk bankforbindelse.

 

For å si det litt enkelt – om en smule brutalt: du skal være ganske rotete eller ha voldsom uflaks for å ende opp med 650' i lån uten å kjøpe bolig. (Mulig unntak for studielån om en har betalt skolepenger, men neppe når man er 38?) De som ikke befinner seg i en slik situasjon klarer formodentlig å kjøpe bolig i mer ordinære former, og vil stort sett også foretrekke det. Med andre ord er det beste du kan håpe på å finne noen andre som enten har hatt uflaks eller er økonomiske rotekopper. Ikke de beste forutsetninger.

 

Mener ikke dette som noe angrep på din person, kun en nøktern vurdering av økonomi og risiko. Klarer du å kvitte deg med mesteparten av lånet er et oppussingsobjekt innen rekkevidde.

 

 

Vel, det var jo en hard dom. Du har tydeligvis levd en stund og vært ute både en og to vinternetter før som kan felle en slik dom og pådra deg en slik autoritet. Ikke for å være personlig.

[Running Fox]

Hva som er årsaken til min konkrete økonomiske situasjon er i denne sammenheng helt uvesentlig. Da jeg skrev inn her i forbindelse med den idé jeg har, er det fordi jeg vil lufte denne idéen og høre om det kunne være liv laga gitt det utgangspunktet jeg de facto har. Jeg sier ikke at idéen er god eller dårlig, men at jeg ville høre med andre hva de synes.

 

Å kalle en person for en "økonomisk rotekopp" uten vite noe om bakgrunnen for den økonomiske situasjon som personen har, er å forhåndsdømme på sviktende grunnlag. Det er ikke umulig at vedkommende er det totalt motsatte av en rotekopp. Det avhenger mye av bakgrunnen og omstendightene som ligger til grunn for situasjonen slik den foreligger. Noen mennesker har det imidlertid med å dømme på basis av sin eget utgangspunkt. Slikt er etter mitt skjønn bare tåpelig og er ikke relevant for de spørsmål jeg stilte. Jeg vil derfor be om at mulig svar er saklige i forhold til de spørsmål jeg har stilt og ikke fokuserer på omstendigheter som ikke er relevante ved vurdering av dette. Slike svar og kommentarer ser jeg ingen grunn til å kommentere ytterligere.

 

Jeg håper derfor på saklige svar relatert til de spørsmål jeg tok opp i min innledning.

[Euklid]

Jeg har ikke vært ute spesielt mange vinternetter, ei heller har jeg levd spesielt lenge – men jeg har sett min andel prosjektforslag, mange bygget på luft og store drømmer. Var unødvendig krass i forrige innlegg, beklager det. La meg snu litt på det: om du overfor banken kan komme opp med en god forklaring på at mine gjetninger over er på bærtur vil sjansene være gode..

[Running Fox]

Jeg utelukker på ingen måte at idéen jeg fremla både er dum og tåpelig. Jeg utelukker heller ikke at den ville gått rett på ræv om den ble prøvd ut. Men se for deg en case der oppgaven er å dra en person med mitt økonomiske utgangspunkt, fortest mulig inn på boligmarkedet. Hva ville så vært mest mulig effektivt? Problemstillingen åpner jo opp for en viss grad av kreativ problemløsning ? Det er klart det tryggeste å betale ned hele lånet først for så å spare opp en egenkapital på 10 % av boligens verdi for så å få et lån i en bank. Spørsmålet er hvor lang tid noe slikt ville tatt ? Et lån på rundt 650000 kr ville for meg tatt ihvertfall over 10 år. Så skal jeg spare opp en egenkapital i tilegg på minimum 10 % av boligens verdi. Hvis en bolig koster 1500000 kr blir dette 150000 kr. En slik sum vil minimun ta meg 2 år og spare inn. Totalt sett vil jeg da bruke minimum 12 år før jeg kan realisere et kjøp av en bolig til dagens verdi av 1500000 kr.

 

Hva er så det negative ved en slik løsning som dette ? - Vel for det første så taper jeg jo en hel del penger som går til leie av leilighet. Hvis en her tar utgangspunkt i at en leilighet koster 5000 kr å leie i mnd (meget nøkternt da leieprisen på en leilighet på rundt 50 m2 som regel ligger på rundt 7000 kr. Over en periode på 12 år, vil jeg da tape 720000 kroner bare i husleieutgifter!! Dette dreier seg derfor om halve verdien av en bolig til 1500000 kroner!! - Hvor lurt er da dette ?

 

 

Dette er penger jeg ved et boligkjøp hadde spart i egen lomme og mest sansynlig ville fått økt fortjeneste av ved salg av boligen, da den da ville steget i verdi som følge av oppussing.

 

Jeg ser så absoulutt risikoen ved en slik idé jeg fremla i starten her. Mye kan gå galt ved en slik fremgangsmåte. Åpenbart. Men hva vinner man ved ikke å ta noen risiko overhode?

 

Forøvrig har jeg ikke vært ute en vinternatt, jeg har ikke sett annet enn vinternetter. Derfor kan jeg ganske enkelt ikke fordra purunge broilerbarn som er støffet fullt opp av middelklasseselvrettferdighet, norsk middelklassekultur og middeklassemoralisme uten å være i stand til å forstå hvor mye de har fått rett opp i hue og rævva av middelklassemamma og middelklassepappa. Fordømmende? - Ja, visst fan. Men det driter jeg i med den største grad av god samvittighet. Dette er imidlertid et annet gebet og er ikke den saken jeg her tar opp. La den derfor ligge.

 

Setter pris på svar i relasjon til de spørsmål jeg stile i innledningen, samt spørsmål slik de fremkommer av det jeg her har skrevet.

[Fin Skjorte]

1. Har noen en idé om hvor eller hvordan man kan gå frem for å finne frem til personer som kunne tenkes å være med på et slikt prosjekt? Hvor kan man finne slike personer? - Kan det være eventuelle nettsider osv hvor man annonsere etter slike personer ? - Andre steder de er å finne ? - Dette må være tillitsfulle folk, med skikkelig arbeidslyst og kapasitet. Har noen noe tips?

 

2. Jeg er fullstendig klar over at et slikt prosjekt innebærer at man må sikre seg på alle bauer og kanter mot mislighold av avtalen og at den derfor bør sikres juridisk så vanntett som mulig. Er det noen som har tips i så måte?

 

3. I relasjon til den problemstilling jeg har har trukket opp, finnes sikkert problemstillinger jeg ikke har tenkt over. Har noen her relevante merknader eller kommentarer, så setter jeg pris på å høre det.

 

Setter pris på tilbakemeldinger.

 

1 - Typisk vil være venner, bekjente eller via noen du kjenner. Bruk det nettverket du har for å komme i kontakt med andre.

Pga din økonomiske situasjon så har du sterke incentiver for å klare dette. Derimot en greit betalt tømrer, som har bolig, volvo, kjerring og barn har ofte ikke det.

Lysten på å legge inn mangen timer (på kveld?) er kanskje ikke fullt ut til stede når man allikevel har det helt ok pengemessig.

Jeg er dessverre redd det kan snevre inn utvalget ditt endel.

 

Kan ikke komme på noe nettsted hvor man kan annonsere etter prosjektdeltakere, og er veldig usikker på om det finnes noen form for fora slikt møtes andre steder også.

Kontakt kommunen du bor i, kanskje de har noe eller evnt kan henvise deg videre.

(Norge har et gigantisk byråkrati, og det er helt utrolig hva du kan finne der.)

 

2 - Som nevnt tidligere så kan opprettelse av et AS for hver eiendom være en vei å gå, gjerne på konsernstruktur, hvor du med dine kompanjoner setter en rammeavtale på fordelingen.

Fordelen med å behandle hver eiendom som selvstendige aksjeselskap er at avkastningen ikke utløser gevinstbeskatning, og hele overskuddet kan da kanaliseres til neste prosjekt.

Altså du har høyere egenkapital til senere investeringer med de fordelene det gir.

Og som nevnt overfor så hefter du ikke for eventuelle tap om prosjektet skulle gå på en ad undas smell, og du taper kun det som allerede har blitt investert.

 

Uten at jeg har tenkt nærmere omkring det, så opplever jeg også et AS som mer hensiktsmessig for å samkjøre insentivene til de involverte.

Eksempelvis kan dere ha en fordelingsnøkkel på gevinsten i form av brukt tid på prosjektet, evnt noen bidrar med kapital mens andre bidrar med tid.

 

Derimot så kan et AS nok i større grad oppleve problemmer med å ta opp lån, pga ingen å gå etter vedr. sikkerhet.

 

3 - Ha en klar plan forut iverksettelse. Få oversikt over relevante lover og regler både vedrørende selskapsrett og byggeforhold. Bare for å slippe å gå på overraskelser underveis, eller ved avslutning som kan være dyre.

 

 

Avslutningsvis:

Euklid kan mye omkring økonomi og har mange gode innspill her på forumet, så kommentarer fra han kan faktisk være greit å ta med seg.

Så håper han nå stikker hodet sitt ut fra soltåken i sommernettene og blir med videre i tråden med fokus på det som ikke nødvendigvis er opplagt også for trådstarter.

 

Selv synes jeg ikke at prosjektideen umiddelbart bør avskrives.

[satchman]

Derfor kan jeg ganske enkelt ikke fordra purunge broilerbarn som er støffet fullt opp av middelklasseselvrettferdighet, norsk middelklassekultur og middeklassemoralisme uten å være i stand til å forstå hvor mye de har fått rett opp i hue og rævva av middelklassemamma og middelklassepappa.

I hear ya brother. Er omtrent på din alder og har betalt hver eneste lille ting selv uten å få en krone fra noen fra jeg var rundt 20 år gammel.

 

Det er provoserende å se folk som er 10 år yngre (eller mer) enn deg selv som knapt nok har arbeidserfaring og såvidt er ferdig med prøvetiden på sin første ordentlige jobb suse inn på boligmarkedet ene og alene fordi de har foreldre som kausjonerer og gjerne spytter inn noen hundretusener samtidig når man selv har jobbet som f i årevis og alikevel er dømt til å leie siden nedbetalt studielån og fast inntekt er null verdt i forhold til det å ha kausjonist - betjeningsevne er i praksis uvesentlig for de fleste banker virker det som - folk som knapt nok har inntekt får jo store lån bare sikkerhet i foreldres bolig er ordnet.

 

Særlig når man kan dokumentere ovenfor banken at man i en årrekke har betalt flere tusen mer i måneden (uten å være for sent ute en eneste gang) enn det å betjene et lån for å få en tilsvarende leilighet vil koste deg. Og reaksjonen fra långiver bare er et skuldertrekk etterfulgt av spørsmålet: 'Ja, men hva med foreldrene dine - de kan vel kausjonere for deg?'.

 

Folk som har foreldre som stiller opp bør takke dem dypt og inderlig hver eneste dag resten av livet - dere aner ikke hvor heldige dere er.

Endret 6. juni 2011 av satchman

[Running Fox]

Vel Hr. Fin Skjorte. Takk for en veldig bra tilbakemelding. Du kommer med masse gode innspill som jeg skal ta med meg videre. Min intensjonon er som sagt kun å lufte en idé og få tilbakemeldinger på dette. Man bør selvsagt ikke begi seg inn på noe hvis ikke prosjektet er realistisk. I denne sammenheng ser jeg negativ kritikk også som noe postitivt da jeg tar det med i min vurdering. Euklid kan helt åpenbart mye om økonomi og sikkert mer enn meg. Derfor takker jeg også for den del av hans tilbakemelding som forholder seg saklig til de problemstillinger jeg tok opp i innledningen.

Endret 6. juni 2011 av Running Fox

[Running Fox]

Derfor kan jeg ganske enkelt ikke fordra purunge broilerbarn som er støffet fullt opp av middelklasseselvrettferdighet, norsk middelklassekultur og middeklassemoralisme uten å være i stand til å forstå hvor mye de har fått rett opp i hue og rævva av middelklassemamma og middelklassepappa.

I hear ya brother. Er omtrent på din alder og har betalt hver eneste lille ting selv uten å få en krone fra noen fra jeg var rundt 20 år gammel.

 

Kudos!

 

Det er fint med støtte fra folk som har kjent på kroppen at det ikke er lett å klare seg i en verden der rettferd og likhet ikke er jevnt fordelt. Noen får mer, andre for mindre. Dette er imidlertid en lærdom man ikke kan tilegne seg ved å studere økonomi eller noe annet akademisk fag, man må erfare det. Euklid har nok ikke erfart hva dette i realiten innebærer, men man kan ikke laste et menneske for noe det ikke har innsikt i som en følge av manglende erfaringer, men kan forvente at folk opptrer mindre dømmende og med en større grad av ydmykhet for andre menneskers unike livssituasjon og sosiale bakgrunn. Det tror jeg Euklid forstår.

 

Boilerbarn av middelklassen forstår ofte ikke at det er deres sosiale forutsetninger som har gjort det mulig for dem å nå de posisjoner de har gjort i samfunnet. De dømmer med det utgangspunkt at alle har hatt de samme sosiale forutsetninger for å nå sine mål. Slik er det ikke. Intelektuell oversikt og innsikt i begreper som er sentrale for å orientere seg i samfunnet kommer ikke av seg selv. Forutsetningene for dette, legges til grunn i det sosiale nettverk en blir født inn i. Her trekker noen et bedre lodd enn andre. Sånn er det bare.

 

Men jeg skal ikke være en sutrekopp heller, alle erfaringer kan være verdifulle og positive, hvis man lærer av de på et godt vis. Sånn sett er jeg sikker på at Euklid og mange andre har både insikt, erfaringer og viten som jeg selv ikke har. Under den forutsetninger av at dette er gjensidig, lytter jeg derfor mer enn gjerne til dette, all den tid det er relevant for de spørsmål jeg har reist.

 

Men om jeg en dag suser forbi et broilerbarn som ikke har ydmykhet eller respekt for slike omstendigheter som det jeg har omtalt, så er det ikke fritt for at jeg trekker litt på smilebåndet mens jeg ser han forsvinne i sidespeilet. Imidlertid mener jeg slike ting er noe man skal holde litt for seg selv.

[blackbrrd]

Derfor kan jeg ganske enkelt ikke fordra purunge broilerbarn som er støffet fullt opp av middelklasseselvrettferdighet, norsk middelklassekultur og middeklassemoralisme uten å være i stand til å forstå hvor mye de har fått rett opp i hue og rævva av middelklassemamma og middelklassepappa.

I hear ya brother. Er omtrent på din alder og har betalt hver eneste lille ting selv uten å få en krone fra noen fra jeg var rundt 20 år gammel.

 

Det er provoserende å se folk som er 10 år yngre (eller mer) enn deg selv som knapt nok har arbeidserfaring og såvidt er ferdig med prøvetiden på sin første ordentlige jobb suse inn på boligmarkedet ene og alene fordi de har foreldre som kausjonerer og gjerne spytter inn noen hundretusener samtidig når man selv har jobbet som f i årevis og alikevel er dømt til å leie siden nedbetalt studielån og fast inntekt er null verdt i forhold til det å ha kausjonist - betjeningsevne er i praksis uvesentlig for de fleste banker virker det som - folk som knapt nok har inntekt får jo store lån bare sikkerhet i foreldres bolig er ordnet.

 

Særlig når man kan dokumentere ovenfor banken at man i en årrekke har betalt flere tusen mer i måneden (uten å være for sent ute en eneste gang) enn det å betjene et lån for å få en tilsvarende leilighet vil koste deg. Og reaksjonen fra långiver bare er et skuldertrekk etterfulgt av spørsmålet: 'Ja, men hva med foreldrene dine - de kan vel kausjonere for deg?'.

 

Folk som har foreldre som stiller opp bør takke dem dypt og inderlig hver eneste dag resten av livet - dere aner ikke hvor heldige dere er.

Det er provoserende å høre på folk som ikke klarer å spare opp egenkapital grine over at de ikke får lån.

 

Jeg kunne nok godt ha fått meg lån tidligere med sikkerhet fra foreldrene mine, men det hadde satt dem i en svært dårlig posisjon hvis det gikk til h...

[Fin Skjorte]

Kan vi ikke anse oss som ferdig med lån, ikke-lån, klasse, sommernetter og vinternetter og ha fokus på den faktiske problemstillingen i tråden?

Og med dette er siste ordet i så måte sagt!

 

Min intensjonon er som sagt kun å lufte en idé og få tilbakemeldinger på dette. Man bør selvsagt ikke begi seg inn på noe hvis ikke prosjektet er realistisk.

 

Som sagt overfor så ser jeg ikke noen grunn til umiddelbart avvise prosjektet.

Prosjektet kan enkelt deles opp i tre deler; etablering, gjennomføring og utgang.

 

Etablering er der du er nå. Treff samarbeidspartnere, få oversikt over lover og regler, sett opp en (intensjons?)avtale og skaff til veie finansieringen. Klargjør selskapsform og klarlegg risikomomentene.

Gjennomføring: Bygg/puss opp huset ihht til avtale fra etablering og ha et realistisk perspektiv på ressurser som går med til dette.

Utgang: Ferdigstill bolig for salg.

 

Verdiskapelsen vil komme fra egeninnsats og økte boligpriser. Få et realistisk bilde over hva det kan bety. Vil egeninnsatsen faktisk lønne seg, eller burde du heller fått en ekstra deltidsjobb? Og vil boligprisene fortsette å vokse, særlig med tanke på forventet nærstående renteøkning?

 

Grunnen til at jeg faktisk er positiv til ideen er at jeg har sett tilsvarende ting, med flere aktører,

bli gjort før med god suksess, dog suksessen berodde i stor grad på økte eiendomspriser.

[blackbrrd]

... dog suksessen berodde i stor grad på økte eiendomspriser.

 

Dette tror jeg er hovedpoenget. Med fallende, eller svært svakt stigende boligpriser så ser jeg på dette som et tvilsomt prosjekt. Man har masse utgifter til lån, megler, dokumentavgift, kommunale avgifter, strøm som ikke øker verdien av boligen.

 

Hvis du i tillegg ser på egen arbeidsinnsats ved evt oppussing/nybygg, så tror jeg det lønner seg å ha en vanlig jobb.

 

Muligheten din for at dette lønner seg, hviler i stor grad på at boligprisene går opp. Da kunne man nesten like gjerne ha kjøpt en bolig og leid den ut og ventet. Da ville du ihvertfall hatt penger til løpende utgifter.

Endret 7. juni 2011 av blackbrrd

[Running Fox]

Som Hr. Fin Skjorte her påpeker, vil jeg ikke kommentere utenomsaklige kommentarer da jeg ser det som irrelevant for den problemstilling jeg søker drøftet og besvart.