Spinnvilt boligmarked i Oslo

[Euklid]

Det er ikke uten videre kurant å sammenligne psykologien i biler med boliger; det har seg tross alt slik at norske fabrikanter står for en nokså moderat andel av de bilene nordmenn kjøper, mens det norske boligmarkedet står for de aller fleste boligene nordmenn kjøper – knapt elastisitetsekvivalens.

 

Jeg lurer fælt på hva som skjer om/når man løsner på regulering av boligmarkedet – vil politikere ende opp med å holde igjen utvikling av tomteområder for å verne boligpriser? Det er ikke akkurat knapphet på plass som gjør at prisene blir som de er; labber rundt i en rik del av Tyskland nå (Stahl! Ruhr!), her får en sentrale 2-romsleiligheter med god standard til rundt €100k. Tyskland har en befolkningstetthet rundt 15 ganger den norske.

[blackbrrd]

Ser ikke hvorfor du drar inn biler her.

 

En ti år gammel bil får du ikke solgt for 28% mer enn du kjøpte den for... (2,5% prisstigning)

 

Forventningen om prisvekst gjør altså at mange syns det er greit å betale summer som er helt ville fordi rentenivå gjør den løpende kostnaden akseptabel. En bil blir altså ikke billigere fordi rentenivået er lavt, men merkelig nok blir en bolig det. Det henger ikke sammen.

Det er en stor forskjell på en gjenstand som slites ut i løpet av 10 år og en som slites ut i løpet av 50 år.

 

Hvis du ser over en 10 års periode så vil alltid prisen på en bolig ha steget, mens dette aldri skjer med biler. Selv hvis du kjøpte i '87 så var boligen mer verdt i '97

 

Se side 8 for boligprisindeks:

http://bora.nhh.no/bitstream/2330/1556/1/Rorvik%20Mari%202007.pdf

[Error]

Får beklage lite informativ post, men følgende bilde passet litt for godt

Ble "knipset" i januar

Endret 5. april 2011 av Error

[nahojp]

Skulle boligprisene hatt noen fornuft skulle en ny VW Passat med enkleste diesel motor kostet 600-700 tusen kroner. Da ville prisene vært riktige relativt til prisnivået ellers. Det er litt vanskelig for mange å skjønne, men selve summen, kjøpssummen, blir ikke lavere av at rentene er lave, jeg tror det mangler et perspektiv på hvor mye penger det er som brukes på gamle hus. En bil kjøpes ofte på kreditt den også, men jeg ser ingen trend der de fleste nå har begynt å kjøre rundt i biler til millionen selv om rentene har gått ned.

 

En enkel Passat vil ikke koste 600k så lenge den kan produseres og importeres rimeligere. Det du mener er vel heller at Porsche Cayenne burde vært "folkebilen" og ikke Passat? Jeg har ikke direkte statistikk på det, men dyre SUV-er selger så vidt jeg vet rimelig godt. Jeg er i hvert fall ikke i tvil om at en "typisk" familiebil har en god del høyere standard i dag enn for 10 år siden.

 

Fordeling mellom bilutgifter og boutgifter handler mye om prioritering i forhold til hva man oppfatter at man får igjen. Folk er villig til å bruke store deler av lønnen på bolig, fordi det å bruke mindre penger vil innebære å bo trangere og/eller mindre sentralt. Folk er ikke villig til å prioritere bil like mye, fordi det å bruke mindre penger fortsatt gir en helt kurant bil. Det er mindre funksjonell forskjell mellom to biler med en million i prisforskjell enn mellom to leiligheter med en million i prisforskjell.

 

For at det skal bli et virkelig overskudd av boliger med påfølgende prisfall, må det enten bygges veldig mye mer enn det gjør i dag, eller så må folk bo trangere - unge må bo lengre hos foreldre eller i kollektiv, husstander som i dag oppgraderer til fireroms må holde seg til toroms. Mange vil bli nødt til å gjøre det dersom rentenivået stiger - men familiers behov for et ekstra soverom blir ikke direkte styrt av rentenivået. Det gir en stor treghet i boligprisene - folk vil fortsette å strekke seg langt for å få råd til den boligen de ønsker.

[blackbrrd]

@nahojp eller folk må ha tilgang på mindre penger, enten via høyere rente eller høyere arbeidsledighet. Skal vi få et større fall må vi nok få begge deler samtidig.

[festen]

 

Jeg lurer fælt på hva som skjer om/når man løsner på regulering av boligmarkedet – vil politikere ende opp med å holde igjen utvikling av tomteområder for å verne boligpriser? Det er ikke akkurat knapphet på plass som gjør at prisene blir som de er; labber rundt i en rik del av Tyskland nå (Stahl! Ruhr!), her får en sentrale 2-romsleiligheter med god standard til rundt €100k. Tyskland har en befolkningstetthet rundt 15 ganger den norske.

Det spørs hvor lenge markedet i Norge vil være såpass høyt relativt til markedet i Tyskland?

Det med reguleringer tviler jeg på at det blir en forandring på, men det er jo et problem når det skal bygges for så mange forskjellige krav og tomtene samtidig er dyre. Kanskje økonomien blir så svak en dag at staten vil begynne å slippe løs gratis tomter for å få ned arbeidsledigheten.

[festen]

@nahojp eller folk må ha tilgang på mindre penger, enten via høyere rente eller høyere arbeidsledighet. Skal vi få et større fall må vi nok få begge deler samtidig.

 

Jeg tenker at gjelden til husholdninger er veldig høy relativt til BNP. Jeg tenker også at BNP kan gå ned om kineserne skulle få en hard landing. Det som er en mulighet er at selve trenden med mer gjeld relativt til BNP snur. Gjelden vil nå en metning relativt til hva rentene er. Det krever altså ikke høyere renter, men at selve trenden går helt ut og så dør slik at sentralbanken mister evnen til å generere et ønske hos Ola Nordmann om å ta opp mer gjeld.

[festen]

 

For at det skal bli et virkelig overskudd av boliger med påfølgende prisfall, må det enten bygges veldig mye mer enn det gjør i dag, eller så må folk bo trangere - unge må bo lengre hos foreldre eller i kollektiv, husstander som i dag oppgraderer til fireroms må holde seg til toroms. Mange vil bli nødt til å gjøre det dersom rentenivået stiger - men familiers behov for et ekstra soverom blir ikke direkte styrt av rentenivået. Det gir en stor treghet i boligprisene - folk vil fortsette å strekke seg langt for å få råd til den boligen de ønsker.

 

Jeg angrer på at jeg dro inn biler i dette. Jeg tror gjelden kan nå psykologiske grenser etter først å ha blitt endel høyere sammenlignet med nå. Det er en hel generasjon av de som snart blir pensjonister som stoler på boligen. Kanskje de finner ut at de vil spare i noe annet. De fleste har vel pusset opp nå (det gjelder alle jeg kjenner som er mellom 50-60). Kanskje begeistringen vil avta. Kommer økonomien først inn i en prosess med fallende gjeld til bolig og forbruk tror jeg jeg boligmarkedet vil rammes av økende arbeidsledighet.

Endret 6. april 2011 av festen

[festen]

http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=10083881

 

Ekspertene avblåser boligboblefrykten

 

 

Det er greit å lese for de som ikke har lest det plasserer jeg linken her. Det er uvanlig mange eksperter som uttaler seg i samme artikkel om det denne tråden omhandler.

 

Jeg har tro på uttalelsene til de ulike økonomiprofessorene. De andre oppfatter jeg ikke som seriøse.

Endret 11. april 2011 av festen

[blackbrrd]

Avblåst og avblåst...

"Men høy gjeld og sterk vekst i boligprisene gjør husholdningene sårbare for brå endringer i renten eller konjunkturene."

 

Det er et utsagn som stemmer bra med hvordan jeg tenkte når jeg skulle se om jeg hadde råd til å bo der jeg bor nå. Utfra hva jeg regnet meg fram til, så kunne jeg tåle høy rente, eller å miste jobben. Ikke begge deler.

 

Om ca 3 år så går det bra å få høy rente og miste jobben samtidig, ettersom jeg da vil enten ha betalt ned nok av lånet, eller ha kapital å leve på. Det blir nok det siste, ettersom jeg har 3,15% rente* på lånet og 3,35% og 4,2% rente på innskudd.

 

Btw festen ble faktisk litt imponert når du sa du angret på at du dro inn biler inn i denne diskusjonen. Sjelden man ser folk se at et argument kanskje ikke var så bra som man først tenkte.

 

Synes også du gjorde en god observasjon når det kom til at man får "mer" for pengene for nybygg i større byer enn ellers, ettersom byggekostnadene er de samme.

 

Ser på prisene på nybygg rundt omkring i Kongsberg, og det er av og til helt latterlig. F.eks disse: http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=25569163 de har vel i bunn og grunn vært ferdige i over ett år nå og ligger, for kongsberg å være godt utenfor sentrum og med noen jævlige bakker som gjør det uaktuelt å bruke noe annet enn bil opp fra sentrum.

 

Glemte at det var et boligprosjekt ca 150m fra der jeg bor. De skal ha 3,5 millioner for en 91m2 BRA leilighet. Jeg bor i en tomannsbolig på 109m2 P-rom fra 1999, relativt liten tomt, uten garasje, men ellers veldig fint, skjermet og godt med sol som kostet 2,36 i juli 2010. "oh, nybygg, la oss hive på 1 million ekstra på prisen"

 

Så litt på priser på boliger i Bærum og det er rett og slett såpass drøyt at jeg satt å flirte mens jeg så igjennom boligannonsene. Rønner med ok utsikt, bra plassering, men ellers crappy tomt (veldig skrå) ble lagt ut for salg til 5 millioner... Vanlige eneboliger gikk fort for 6-7 millioner.

 

*Effektiv rente er riktignok høyere, men det er månedelige gebyrer og gebyrer jeg allerede har betalt, så når jeg skal sammenligne hva som er gunstigst kan jeg se på den nominelle renten, helt til jeg kan betale ned hele lånet...

Endret 11. april 2011 av blackbrrd

[festen]

Jeg tror noe en alltid skal være oppmerksom på er at en beslutning kan forme selve oppfatningen i etterkant. Det fordi det gjør det lettere for en selv. Jeg tror det er lettere å ha korrekt oppfatning ved å kontinuerlig være i evaluerende modus, det betyr at det ikke er gjort beslutning om det ene eller det andre.

[festen]

Som en oppdatering av tråden: Hvis den negative utviklingen i råvarer holder seg tror jeg boligprisene vil begynne å falle om relativt kort tid (6-12 mnd). Jeg ser veldig negative signaler i markedet for råvarer og det tror jeg ikke vil ta lang tid før det slår ut.

[blackbrrd]

Hvorfor tror du fall i råvarepriser vil påvirke boligprisene i Norge? Forventer du økning i arbeidsledigheten eller økning i renten?

[Saftis]

Opp 5,9% i Oslo første kvartal i følge SSB.

I tillegg går leilighetene som sagt en del over dette, om det skyldes manipulerte kunstig lave verditakster fra meglerne eller underrapporterte tall til statistikkene vet jeg ikke.

 

Har i tillegg latt meg irritere en del i dag over meglere som setter prisantydning 100-200k under verditakst, og ikke opplyse om verditakst i annonsen.

[festen]

Hvorfor tror du fall i råvarepriser vil påvirke boligprisene i Norge? Forventer du økning i arbeidsledigheten eller økning i renten?

Jeg tror generelt presset i økonomien vil gå ned i takt med lavere oljepriser og at økningen i husholdningsgjeld vil flate ut. Jeg tror det er mest psykologi, ikke renter.

 

Det er mulig å se boligmarkedet som en svært liten børs, med et svært lite volum, der en veldig lav andel av boligmassen omsettes og igjen bestemmer hvordan svært mange vil styre sitt forbruk.

 

 

Så vil det igjen påvirke arbeidsledigheten. Rentene vil kanskje gå ned, samtidig som gjelden fortsetter å falle. Om ikke en lav oljepris vil være så negativ for kronekursen at inflasjonen øker og rentene må opp. Russland og andre oljeland kunne nok få en svak valuta og høy rente av lave oljepriser.

Endret 14. april 2011 av festen

[blackbrrd]

Opp 5,9% i Oslo første kvartal i følge SSB.

I tillegg går leilighetene som sagt en del over dette, om det skyldes manipulerte kunstig lave verditakster fra meglerne eller underrapporterte tall til statistikkene vet jeg ikke.

 

Har i tillegg latt meg irritere en del i dag over meglere som setter prisantydning 100-200k under verditakst, og ikke opplyse om verditakst i annonsen.

Høres ut som du har lyst å kjøpe.

 

Takster er forresten ikke noe jeg bet meg veldig fast i da jeg kjøpte. Det var hva jeg fikk for pengene som betydde noe.

 

Kongsberg er ganske håpløst sånn sett, utrolig mye gamle eneboliger sentralt som i sikkert 50% av tilfellene er skadet pga vann... Var bare dritglad når jeg fikk kjøpt meg halvpart av en tomannsbolig bygd i 1999 i det området.

[Wisd0m]

Jeg tror man kan stryke Oslo i emnetittelen. Boligmarkedet er generelt spinnvilt overalt utenom der ingen vil bo (les: landet). Trondheim er ikke noe unntak og spesielt små leiligheter har steget noe hinsides i pris.

 

For rundt ett år siden kun man gjøre det jeg mener er gode kjøp. Man kunne dra på endel visninger, var man heldig så gikk det faktisk an å få en grei leilighet til en levelig pris. Nå som renten har vært lav lenge har folk blitt vant til dette og tror at dette skal holde for evig tid, mange som tydeligvis glemmer at de ofte låner over 30 år. I Trondheim der jeg personlig følger med boligmarkedet fra dag til dag har egentlig alt gått meget opp i pris og normalen ligger rundt 25%* opp i salgspris sentralt i Trondheim (*ift. til 10mnd siden).

 

Grunnen til at jeg følger boligmarkedet i Trondheim såpass nøye er selvfølgelig for at jeg vil inn. Ikke for at jeg nødvendigvis må eie, det er faktisk greit for meg å leie. Men dersom jeg skal leie noe så må jeg regne med å få avkortet stipendet mitt med 10% per år av det jeg har over ~250k. Jeg vet at jeg ikke sitter alene i en slik situasjon, det er mange som har jobbet litt før og nå skal være studenter. Pga. disse reglene hos Lånekassen velger mange, eller nærmest tvinges, til å kjøpe leilighet for å få stipend. Dette for å få nedsatt formue. Formueskatt o.l. burde vært hevet mye så ville vi sett at flere leide for korte perioder mot å spekulere i bolig.

 

Sålenge det ikke bygges flere boliger enn det er folk til å kjøpe vil prisene stige, med noe innvirkning fra renten. Folk må ha en plass å bo og ønsker ikke betale skatt!

Endret 15. april 2011 av Wisd0m

[blackbrrd]

Tjah, hvis man klarer seg med å bo i en litt mindre by, f.eks Kongsberg som jeg bor i så er det null problem å kjøpe seg et sted å bo hvis man har jobb og ikke forbruksgjeld. Prisene starter på ca 600.000 for 30m2

[Wisd0m]

Tjah, hvis man klarer seg med å bo i en litt mindre by, f.eks Kongsberg som jeg bor i så er det null problem å kjøpe seg et sted å bo hvis man har jobb og ikke forbruksgjeld. Prisene starter på ca 600.000 for 30m2

Det er nok en mulighet, men med tanke på at man kan jobbe vesentlig mer overtid ved at man bor i Oslo samtidig som man kan se på leiligheten som et investeringsobjekt vil jeg påstå at det kanskje er bedre å eie en leilighet sentralt i Oslo. Tar jeg ikke feil er det rundt 8 mil Oslo-Konsberg, det vil si at pendler man til Oslo hver dag går det over 2 timer. 2t/dag x 120kr*/ tx 230dager/år=55000NOK/år

 

Ca. tall for inntekt etter skatt.

 

55000/0.035~1.6 millioner. Kanskje leiligheten i Oslo ikke er så dyr likevel? Husk at transportkostnader kommer på toppen av dette!

[blackbrrd]

Det finnes faktisk bra betalte jobber i Kongsberg også, hovedsakelig for alle typer ingeniører og tilknyttede yrker.

 

Jeg vil absolutt IKKE anbefale å pendle Kongsberg-Oslo. Har en kompis som pendlet til Lysaker og du må nok regne minst 1,5 timer hver vei, eller 3 timer totalt. Han klarte å ordne det sånn at han jobbet mens han satt på toget, så det ble ikke mer enn ca 30-60 min ekstra pga pendlingen.

 

NSB gikk fra å ha 75% til 80% punktlighet, som kan oversettes til at du blir forsinket en dag i uka på vei til OG fra jobb.

 

Jeg jobber i Kongsberg og har 12-13 minutter å gå til jobben, det er akkurat passe. Det er verdt rimelig mye å kunne gå/sykkle til jobb i forhold til å måtte kjøre/ta kollektivtransport. Du får utrolig mye mer ut av dagen.