Spinnvilt boligmarked i Oslo

[Euklid]

Høye råvarepriser er vel ikke akkurat noe som setter fart i økonomien, det er snarere en demper.

At det var? Råvareeksportøren Norge taper på høye råvarepriser?

[festen]

 

Høye råvarepriser er vel ikke akkurat noe som setter fart i økonomien, det er snarere en demper.

 

Boligbyggingen/markedet i USA har kollapset og nå, to år etterpå så er det ikke veldig mange spor igjen av dette i Norsk økonomi.

 

Norge eksporterer først og fremst olje, men her har vi vel truffet "peak oil" når det kommer til produksjon. Mao, selv om Kina senker sitt behov for olje, så vil fallet i produksjon gjør at prisene holder seg oppe.

 

Scenarioene du tegner om kollaps i Kina osv hinter forresten til dårlige tider og lave renter. Lave renter tror jeg må være hoveddriveren på boligmarkedet.

 

Jeg tror Australia, Canada og Norge er i en særstilling med råvarer. Kanskje det virker som en skatt i USA, men vi har en sterk krone, lav rente og lav inflasjon på importerte varer. Med lav oljepris ville kostnaden på endel importerte varer gå opp. En sterk dollar og lave råvarepriser tror jeg hadde helt ødelagt for Norge slik situasjonen er nå. Produksjonen er lav i Norge, men en høy pris kompenserer for det. Inntil videre. Det er mulig det er peak oil globalt, men jeg tror alle de utviklende økonomiene også forventes å øke sitt forbruk, noe de ikke kan dersom handelsbalansen til Russland, Brasil, Peru ,Venezuela osv rammes av et fall i etterspørselen fra Kina. Jeg tror ikke oljeprisen vil holde seg oppe om det går dårlig i Kina, langt ifra. Hvis det skulle bli dårlige tider og lave renter tror jeg ikke det nødvendigvis virker stimulerende på boligmarkedet. Jeg er også usikker på inflasjonen i Norge om dollaren er i 8-9 kroner. Det som virker stimulerende er negative realrenter. Det krever at oljeprisen holder seg.

Endret 4. april 2011 av festen

[blackbrrd]

Bare så det er nevnt, Peak oil som jeg henviser til sikter til:

"Peak oil is the point in time when the maximum rate of global petroleum extraction is reached"

http://en.wikipedia.org/wiki/Peak_oil

 

Mao, det vil bli knapphet på olje framover, selv om forbruket går nedover. Noe som igjen fører til at prisen på olje går opp.

 

Så, hovedeksportvaren vår vil holde seg i pris, mens resten vil falle ettersom etterspørselen blir mindre (fordi prisen på energi er høy, noe som setter en demper på verdensøkonomien).

[festen]

 

Så, hovedeksportvaren vår vil holde seg i pris, mens resten vil falle ettersom etterspørselen blir mindre (fordi prisen på energi er høy, noe som setter en demper på verdensøkonomien).

 

Hvis prisen på en råvare faller så vil landet som eksporterer den råvaren få en svakere handelsbalanse, altså kan de subsidiere mindre olje og andre goder for sine innbyggere. En stram pengepolitikk i USA som ikke sendte dollar overalt ville gjort at strømmen av "hot money" snur, som setter større press på statsbudsjetter osv. Nå rir Norge på at USA prøver å trykke seg ut av sine problemer. Det er en persepsjon i USA om at rentene er ingenting, dollaren svak og det trykkes penger, derfor plasseres pengene i utviklende økonomier som en slags carry trade som er med på å øke etterspørselen etter olje f.eks, eller råvarer, utviklende økonomier pumpes opp til voldsomme nivåer ,antageligvis til realverdien av amerikanske aksjer er tilstrekkelig lav og det ikke er mer å hente på å ta risiko i utviklende økonomier, så går pengene tilbake til USA og pumper opp det amerikanske aksjemarkedet mens utviklende økonomier kollapser. Det er i en slik situasjon vi er sårbare, det er også en av grunnene til at oljefondet helst ikke bare skal investere i olje.

Endret 4. april 2011 av festen

[festen]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

[blackbrrd]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

Så du tror at dollaren skal opp i 9kr?

 

Med tanke på at de går med 1400 milliarder dollar i minus hvert år og krangler om å redusere underskuddet med 30 eller 60 mrd usd, så tror jeg ikke dollaren skal styrke seg med det første.

Endret 4. april 2011 av blackbrrd

[festen]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

Så du tror at dollaren skal opp i 9kr?

 

Med tanke på at de går med 1400 milliarder dollar i minus hvert år og krangler om å redusere underskuddet med 30 eller 60 mrd usd, så tror jeg ikke dollaren skal styrke seg med det første.

 

I 1978 satte dollaren sitt svakeste nivå, og steg jevnt fra 1980-1985. Det samme fra 1995-2000. http://research.stlouisfed.org/fred2/series/TWEXM

Om ikke veldig lenge, ihvertfall innen 2014 tror jeg en ny slik periode starter. De fundamentale argumentene eller storyen er nok priset inn i markedet og vel så det.

[blackbrrd]

Jeg klarer ikke se de fundamentale argumentene du snakker om...

 

Det jeg kan se er at budsjettunderskuddet i USA er rekordstort, statsgjelden øker og de gjør lite eller ingenting for å få budsjettet i balanse. Ikke noe av dette støtter teorien din om at dollaren skal bli mer verdt.

[festen]

Jeg klarer ikke se de fundamentale argumentene du snakker om...

 

Du har nevnt de fundamentale grunnene. Jeg antar at det er priset inn i markedet og vel så det. Hvis noen av faktorene overrasker positivt (blir mindre ille enn det markedet ser for seg) kanskje dollaren vil begynne å stige fra et lavt nivå, og det innen 2014. Det er det jeg tror. Uansett er ikke underskuddene så grusomme fordi vekstene i pengemengden er veldig beskjeden. I Kina har de hatt veldig høy vekst i pengemengden og jeg er mer bekymret for at de skal få problemer, noe som kunne hjelpe USA.

[blackbrrd]

Vel, jeg tror du tolker dette feil. Vi får se i 2014, men jeg tviler sterkt på at en dollar koster 9kr da.

[festen]

Vel, jeg tror du tolker dette feil. Vi får se i 2014, men jeg tviler sterkt på at en dollar koster 9kr da.

 

Ut fra hva jeg skriver vil dollaren tidligst være 9 kroner i 2016 og senest i 2019, sånn ca Men vi får da se, det er uansett bare spekulasjoner.

[blackbrrd]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

Så dette utsagnet er noe som muligens gjelder for en gang etter 2016? Er det snakk om inflasjonsjusterte dollar, eller reelle priser?

[festen]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

Så dette utsagnet er noe som muligens gjelder for en gang etter 2016? Er det snakk om inflasjonsjusterte dollar, eller reelle priser?

 

Det var bare en ide om hvordan det kan gå hvis kronen over en lengre periode svekket seg til 9 mot dollaren (det kan godt bare være 7,5 og boligmarkedet samtidig falt nominelt med 30 % (samme nominelle fall de har hatt i USA). Egentlig tror jeg mindre leiligheter kan falle over 30 % i nominelle kroner i de større byene.

[Saftis]

Ja jeg kan i hvert fall skrive under på at markedet er labert...

 

Fant endelig en leilighet med ok utseende uten noe særlig fellesgjeld og som hadde lave vedlikeholdskostnader.

Utenfor valfartet de narkomane til og fra bygningen, og etter at dealen i gata var gjort ble ropt høyt og tydelig at det bare var å komme tilbake og at prisen alltid var 200 kroner Det hører også med til historien at beboerne i første etasje hadde trukket for persienner og lagt papp over vinduene, og at sameiet hadde utestående inntekter.

 

Regner med den går over takst...

[blackbrrd]

Jeg tror jeg postet at den gjennomsnittlige boligen i Norge kostet ca. 600000 dollar mot 210000 i USA, om dollaren gikk til 9 kroner og boligmarkedet falt 30 % nominelt ville det kostet ca. 256000 dollar for en enebolig i Norge. Jeg tror det er i den retningen det kan gå.

Så dette utsagnet er noe som muligens gjelder for en gang etter 2016? Er det snakk om inflasjonsjusterte dollar, eller reelle priser?

 

Det var bare en ide om hvordan det kan gå hvis kronen over en lengre periode svekket seg til 9 mot dollaren (det kan godt bare være 7,5 og boligmarkedet samtidig falt nominelt med 30 % (samme nominelle fall de har hatt i USA). Egentlig tror jeg mindre leiligheter kan falle over 30 % i nominelle kroner i de større byene.

 

Okay, så det du tror er at den norske kronen vil svekke seg i forhold til dollar og at prisen på boliger i Norge samtidig vil gå ned. På et eller annet tidspunktet ~5 år fram i tid?

 

Her er noen grunner til prisfallet i USA:

a) Elendig arbeidsledighetstrygd

b) 10% ledighet (20% hvis du tar med skyggetallene)

c) Byggeboom

d) Budsjettunderskudd

e) Handelsunderskudd

 

Alt dette måtte til for at det skulle kollapse. I tillegg så ble det gitt utrolig mye søppel-lån som ble kjøpt opp av staten (via Freddie Mac / Fannie Mae). I USA lånte staten ut ufattelige mengder penger til bankene når det ble krise.

 

Til sammenligning

a) bra arbeidsledighetstrygd

b) Norge har vel omtrent ikke hatt ledighet over 6-7%*

c) Norge er IKKE inne i en byggeboom

d) Budsjettoverskudd

e) Handelsoverskudd

 

I Norge så kjøpte staten opp de BESTE lånene for å frigjøre kapital for bankene. Bankene har nok derfor vært vesentlig forsiktigere med å låne bort over pipa. Ved forrige bankkrise overtok staten banker med for dårlig egenkapital (Kredittkassen).

 

Jeg ser ikke helt hvorfor Norge og USA skal utvikle seg likt...

 

*Norge har i tillegg en stor mengde arbeidsinnvandrere, ved evt krise så vil nok endel bli igjen, mens mange vil dra tilbake til hjemlandet.

Endret 4. april 2011 av blackbrrd

[festen]

Det blir også et spørsmål om du tror på statistikk, slik som boligpriser justert for inflasjon over en svært lang tidsperiode, uansett hva staten gjør tror jeg ikke de lengden kan komme unna, regningen skal betales. Det tror jeg også de vil oppdage i Kina som haddde store redningspakker under finanskrisen som nå har gitt de et stort problem med inflasjon. Tror du på det blir egentlig alt det andre støy. Alt tyder på at vi er på et veldig høyt nivå, type 1987 nivå justert for inflasjon, som var svært høyt ble passert for over 10 år siden. Du må nesten 15 år tilbake i tid for å finne fornuftige priser. Skal det gå tilbake til en normalpris på ca. 100 (som krever en ca. 60 % korreksjon i real-prisene), kanskje også overkorrigere, bør det begynne å skje snart, hvis ikke tror jeg konklusjonen blir at målemetodene for inflasjon er en stor fiasko.

 

Robert Shiller som lagde en bok som het irrational exuberance i 2000 akkurat når aksjemarkedet var på topp, han traff til og med med å gi ut boka samme måned markedet var på topp, ga ut en bok med oppdateringer om boligmarkedet i 2005, også da traff han perfekt. I den boka hadde han denne grafen: Markedet i USA er tilbake på 105-110, og jeg tror det er akkurat samme fremtid for markedet her i Norge (som er på 100 om realprisene faller 60 %.

Endret 4. april 2011 av festen

[blackbrrd]

Inflasjon måles idag UTEN å ta med prisene på ny bolig. Istedet tar de med leieprisene. Så var det vektingen da. Klær er vektet som 1/5 så viktig for inflasjonstallene som bolig. Hvis du ser på vektingen for bolig, så tar den med f.eks strøm. Hvis du tar vekk denne, så blir bolig kun 4x så viktg som klær for inflasjonstallene. Noe jeg ser på som ganske så latterlig, og jeg bor ikke i en av de større byene i Norge. Tipper jeg bruker minst 10x så mye på bolig som på klær.

 

Siden du tror framtiden for husprisene i Norge er et fall på 60% lurer jeg på om du eier huset du bor i? Isåfall må du synes du kaster pengene ut vinduet siden du kunne leid istedet? Eller lønninger og alt annet kommer til å gå opp såpass at boligprisene virker "normale" igjen?

 

Her hvor jeg bor så virker prisene forresten relativt normale hvis man gidder å bo 2-3km fra sentrum. De jeg kjenner som har helt vanlige jobber har ikke noe problem med å kjøpe seg et sted å bo.

 

Kan hende prisene på boliger i Oslo sentrum er en boble, men du skal ikke så langt unna sentrum før det blir mer levelig.

Endret 4. april 2011 av blackbrrd

[festen]

Eller lønninger og alt annet kommer til å gå opp såpass at boligprisene virker "normale" igjen?

 

Her hvor jeg bor så virker prisene forresten relativt normale hvis man gidder å bo 2-3km fra sentrum. De jeg kjenner som har helt vanlige jobber har ikke noe problem med å kjøpe seg et sted å bo.

 

Kan hende prisene på boliger i Oslo sentrum er en boble, men du skal ikke så langt unna sentrum før det blir mer levelig.

 

Skulle boligprisene hatt noen fornuft skulle en ny VW Passat med enkleste diesel motor kostet 600-700 tusen kroner. Da ville prisene vært riktige relativt til prisnivået ellers. Det er litt vanskelig for mange å skjønne, men selve summen, kjøpssummen, blir ikke lavere av at rentene er lave, jeg tror det mangler et perspektiv på hvor mye penger det er som brukes på gamle hus. En bil kjøpes ofte på kreditt den også, men jeg ser ingen trend der de fleste nå har begynt å kjøre rundt i biler til millionen selv om rentene har gått ned.

[blackbrrd]

Ser ikke hvorfor du drar inn biler her.

 

En ti år gammel bil får du ikke solgt for 28% mer enn du kjøpte den for... (2,5% prisstigning)

[festen]

Ser ikke hvorfor du drar inn biler her.

 

En ti år gammel bil får du ikke solgt for 28% mer enn du kjøpte den for... (2,5% prisstigning)

 

Forventningen om prisvekst gjør altså at mange syns det er greit å betale summer som er helt ville fordi rentenivå gjør den løpende kostnaden akseptabel. En bil blir altså ikke billigere fordi rentenivået er lavt, men merkelig nok blir en bolig det. Det henger ikke sammen. Jeg tror boligmarkedet preges av det faktum at varigheten av trenden minsker sannsynligheten for at den skal fortsette, men at det hos noen som tenker med "sunn fornuft" kan virke motsatt ved at det blir som et økende grad av bevis både for at det skal fortsette å stige og for at en bolig er en god investering (realprisen fra toppåret 1987 ble slått for over 10 år siden). Jeg er redd for at husholdnings-gjelden er så stor at det vil virke destabiliserende på hele økonomien om det først begynner å gå ned, og at det heller ikke er noen rask løsning som lavere rente for å få det igang igjen, tvert imot må det muligens korrigere helt tilbake til den historiske trenden som ligger ca. 60 % under dagens nivå.

Endret 5. april 2011 av festen