Spinnvilt boligmarked i Oslo

[Saftis]

Jeg er for tiden litt satt ut av hvor hett boligmarkedet for 1- og 2-roms leiligheter er i Oslo. SSB har gitt en prognose på ca. 6% stigning i boligmarkedet per år frem mot 2013. Bare mellom desember 2010 og januar 2011 steg markedet med 4,3% i Oslo følge eiendomsmeglerbransjen, og med 2% fra januar 2011 til februar 2011. Altså må man betale rundt 100.000 kr mer for en vanlig 1-roms i februar 2011 enn i desember 2010.

 

Absolutt alle leiligheter jeg har sett på har gått et sted mellom 10-20% over verditakst, normalen ser ut til å ligge på rundt 15% for øyeblikket. De blir alle sammen solgt dagen etter siste visning.

 

Flere jeg har snakket med er enige om at det er veldig trangt å komme seg inn på markedet som "ung" førstegangskjøper, og stor risiko i å betale 200.000-400.000 over takst for en leilighet som er takstet til 1.700.000-1.900.000 kr.

 

Boligmarkedet har nå passert toppåret 2007 i realverdi, og har steget med 30% siden nedgangen i 2008.

 

Er dette en ekstrem boble, eller er det et reellt resultat av stor etterspørsel og manglende tilbud som vil vare i tiår fremover (i følge prognosene kommer innflytting til Oslo å være langt større enn antall nybygg i overskuelig fremtid)? Når jeg søker meg opp på nettet blir jeg ikke klok, man finner dommedagsprofeter som spår boblesprekk og krakk omtrent hvert år siden publisering av artikler og foruminnlegg ble vanlig på internett.

 

Stortingets vedtak fra 2010 om at alle nybygg skal tilfredsstille plasskrav for funksjonshemmede hjelper jo ikke heller akkurat på pris og kvantitet på nybygg, noe som i mine øyne fører til kunstig høye priser på gamle leiligheter.

Jeg så et uformellt regnestykke på dette som anslo at leilighetene i gjennomsnitt krevde 90.000 kroner mer i arealkostnad å bygge pga. disse reglene. Til sammenligning vil dette tilsi at kjøpere av de minste leilighetene kollektivt spleiser på rundt 8 millioner kroner per rullestolbruker gjennom økte boligkostnader, noe som rammer førstegangskjøperne hardest.

Worst case fra byggebransjen er leiligheter som i utgangspunktet var anslått å koste 1.500.000 som endte opp på rundt 2.100.000 pga. krav om heis og å kunne rotere med rullestol i alle rommene.

 

Så, boble eller ikke, og når sprekker den evt. ?

[Charlo]

Dritt lei alle innflyttere til Oslo. Er jo faen ikke Oslo folk igjen. Allt av jobber og boliger blir tatt. Hører KA og EG på vært jævla kebab hjørne av byen.

 

Er jo ikke rart boligpisene går opp. Hvorfor må du ha i oslo da ?

[Saftis]

Dritt lei alle innflyttere til Oslo. Er jo faen ikke Oslo folk igjen. Allt av jobber og boliger blir tatt. Hører KA og EG på vært jævla kebab hjørne av byen.

 

Er jo ikke rart boligpisene går opp. Hvorfor må du ha i oslo da ?

 

Fordi jeg er født her, bor her, jobber her, har alt av familie og venner her og trives her bortsett fra bolig/leiepriser.

At alt av jobber er tatt stemmer i hvert fall ikke for min bransje, Oslo er der størsteparten av arbeidsgiverne befinner seg, og det har vært større etterspørsel på kvalifisert arbeidskraft enn som finnes på markedet i flere år nå.

[Euklid]

Det er -- som du har skjønt etter litt søking -- vanskelig å si noe om hvor boligprisene kommer til å bevege seg. Jeg tror renteresponsen er langt raskere enn det de fleste økonomer legger inn i sine modeller, og markedet kan få en real støkk om/når rentenivået normaliseres. Om dette kommer i form av et krakk eller bare en sakte glidning/fravær av prisvekst over tid aner jeg ikke.

 

Ett perspektiv jeg synes er fornuftig er sammenligning med utvikling i andre land -- USA hadde for eksempel omtrent samme prisveksten som oss, der har de vært gjennom et kjempefall. I USA er arbeidsledigheten naturligvis en viktig bidragsyter, på den annen side er det norske markedet svært følsomt gjennom utbredelsen av lån med flytende rente.

 

Om prisene var så høye at ingen klarte å komme inn på markedet ville de helst falt av seg selv; "i dag er det så dyrt at ingen har råd" er et argument som alltid har falt på sin egen urimelighet.

[festen]

Det er høy inflasjon på mange ting, prisen på bilreparasjoner og service har i praksis doblet seg de siste 10 årene. En storservice jeg gjorde på en bil for 10 år hadde nå akkurat doblet seg. Det er et ekstremt kostnadsnivå i dette landet. På bil er det ikke delene som blir dyrere, det er bare de som importerer delene som tar mer penger i egen lomme i kombinasjon med løpske timepriser. Boligprisene er en refleksjon. Det er ikke bare i Oslo, men helt ut til den fjerneste avkrok. I Oslo vil du ganske mye for pengene ved et nybygg relativt til andre steder i landet, fordi de høye kostnadene er ganske likt fordelt over hele landet.

 

Ser du på aksjemarkedet gikk det ned til 100 i 2003, relativt til pengemengden var det like lavt i 2008. Pengemengden hadde da økt med en faktor på 1,6. Nå har det bare økt videre. Jeg tror det er den pengemengden som driver det, og jeg forventer at markedet etterhvert vil falle for sin egen vekt slik at rentene ikke kan settes lavt nok til å drive ny gjeldsvekst. Skjer det vil markedet begynne å falle nærmest uavhengig av hvor høy rentene blir.

http://en.wikipedia.org/wiki/Liquidity_trap

 

Alternativet er kineserne opplever en form for hard landing, som indirekte drar med seg råvareprodusenter som Norge. Det er litt uklart for meg hva som vil skje med rentene om oljeprisen skulle normalisert seg rundt 40-50 dollar.

Endret 31. mars 2011 av festen

[Saftis]

Jeg tror renteresponsen er langt raskere enn det de fleste økonomer legger inn i sine modeller, og markedet kan få en real støkk om/når rentenivået normaliseres. Om dette kommer i form av et krakk eller bare en sakte glidning/fravær av prisvekst over tid aner jeg ikke.

Ja, kommer renten opp på 8% vil jeg se for meg at det kjøler ned markedet betraktelig, siden det i tillegg til å redusere prisklassen folk kan handle i også stimulerer til økt antall boliger til salgs fra folk som ikke klarer å håndtere lånene de tok opp mens prisene var langt over takst.

Ett perspektiv jeg synes er fornuftig er sammenligning med utvikling i andre land -- USA hadde for eksempel omtrent samme prisveksten som oss, der har de vært gjennom et kjempefall. I USA er arbeidsledigheten naturligvis en viktig bidragsyter, på den annen side er det norske markedet svært følsomt gjennom utbredelsen av lån med flytende rente.

Nå har vi vel i og for seg allerede vært gjennom et mindre fall 2007-2008, men som vi i år har utlignet og forbigått i realverdi. 1000-kronersspørsmålet er jo om det bare var et forvarsel eller en panikk pga. 8% rente og finanskrise"hysteriet".

 

Om prisene var så høye at ingen klarte å komme inn på markedet ville de helst falt av seg selv; "i dag er det så dyrt at ingen har råd" er et argument som alltid har falt på sin egen urimelighet.

Vel, i følge diverse ting jeg har lest på nettet har vi fortsatt mye å gå på i forhold til hvor stor andel av disponibel inntekt vi bruker på boligutgifter, tatt rett fra dårlig hukommelse ligger vi på 25% nå, mens man på åttitallet tidvis var helt oppe i 60% med rente på 16% i 1988. Det hele bunner vel ut i når faktorene i regnestykket størrelse/beliggenhet/utgifter må kompenseres så hardt at folk rett og slett slutter å kjøpe bolig, så smeller det. For å ta et krisemaksimert scenario, hvis jeg pga. økonomi hadde blitt tvunget til å flytte til Kautokeino for å ha råd til en 1-roms leilighet, ville jeg ikke hoppet på boligmarkedet selv om det var eneste mulighet.

 

Når det er sagt så tror jeg boligmarkedet i Oslo vil fortsette med stigning, siden avviket mellom innflytting og nybygg er så stort og kommer å være det helt frem til politikerne oppfatter realitetene og lager ordninger som stimulerer til utbygging i de pressede storbyene asap. En begynnelse kunne være å sette en stor strek over hele fremkostreglementet, og heller gi boligstønad til handicappede ved behov på individuell basis.

 

I Oslo vil du ganske mye for pengene ved et nybygg relativt til andre steder i landet, fordi de høye kostnadene er ganske likt fordelt over hele landet.

Det er jeg helt klart enig i, problemet er bare at nybyggene er alt for få. Verditakst på en leilighet skal jo gjenspeile tomtepris + teknisk kostnad for nybygg - forfall, når boligmarkedet alikevel går skyhøyt over verditakst er det vel en klar beskjed om mangel på nybygg.

 

Jeg tror det er den pengemengden som driver det, og jeg forventer at markedet etterhvert vil falle for sin egen vekt slik at rentene ikke kan settes lavt nok til å drive ny gjeldsvekst. Skjer det vil markedet begynne å falle nærmest uavhengig av hvor høy rentene blir.

http://en.wikipedia.org/wiki/Liquidity_trap

Slik jeg forstår disse begrepene betyr de i praksis at man havner i en tilstand hvor prisnivået stiger så høyt at folk forventer et krakk, og dermed ikke er villige til å investere (i bolig) selv om utlånsrenten nærmer seg 0% siden de forventer et betydelig verdifall på investeringen?

 

I bunn og grunn er det jo da snakk om at man får en slags kollektiv pessimisme som selvforsterkende krakker markedet, for meg virker det som vi er så langt unna det vi kan komme for øyeblikket :/

 

Alternativet er kineserne opplever en form for hard landing, som indirekte drar med seg råvareprodusenter som Norge. Det er litt uklart for meg hva som vil skje med rentene om oljeprisen skulle normalisert seg rundt 40-50 dollar.

Hm, jeg blir ikke helt klok på oljeøkonomien vår... i et intervju i ukens TU nevner olje- og energiministeren at man for ti år siden produserte 2 mill fat per dag til 10 dollar fatet, mens man i år produserer 1 mill fat per dag til 100 dollar fatet, altså en femdobling i verdiskapning ikke hensyntatt inflasjon. Selv om vi har god velstand kan jeg ikke si at jeg har merket noen ekstrem forskjell i den de siste 10 årene. Er det da sannsynlig at vi merker noen drastiske endringer på noen års sikt hvis det svinger motsatt vei?

[festen]

Jeg tror realprisene kommer til å gå ned ca 60-70 % (for Oslo). Det snakkes som om det er "different this time", med BRIC, Kina, osv. Det er bobler basert på den svake dollaren. Det kan holde en stund til. Norge er i en unik situasjon der metoden de har brukt for å bekjempe utfallet av den amerikanske boligboblen (seddelpressen) har holdt det norske markedet sterk gjennom den spekulative effekten den svake dollaren har på råvarer. Jeg kjøper ingen av de fundamentalt baserte argumentene om at det bygges for lite boliger. Det er ikke for lite boliger, det er bare en illusjon skapt av boblen.

[festen]

Dette er utviklingen for Hong Kong: http://www.csmonitor.com/var/ezflow_site/storage/images/media/images/322-paperecon/9858561-1-eng-US/322-paperecon_full_600.jpg

 

Jeg tror markedet i Norge kan komme til å gå ned samtidig med markedet i Hong Kong.

[Euklid]

Sjokknyhet fra Aftenposten: vi kan ikke bli rike på å selge brukte boliger til hverandre! Skandale!

http://www.aftenposten.no/bolig/boligokonomi/article4078666.ece

 

Omtrent 32% av konsumet går iflg SSB-tall til "bolig, lys og brensel", har økt fra ca 25% rundt 1997. Mer interessant enn dette er en fordeling på forskjellige inntekts- og aldersgrupper; sårbarheten på aggregert nivå er kanskje ikke spesielt voldsom, men om en velger å konsentrere seg om de som har kjøpt første bolig siste tiår eller så blir saken fort en ganske annen. Det er disse som i utgangspunktet har mest sårbare posisjoner, og når det i tillegg er på disse marginkjøperne markedets utvikling hviler blir det fort til at det som på aggregert nivå ser ut som et vindpust skaper en orkan.

[Saftis]

Jeg tror realprisene kommer til å gå ned ca 60-70 % (for Oslo). Det snakkes som om det er "different this time", med BRIC, Kina, osv. Det er bobler basert på den svake dollaren. Det kan holde en stund til. Norge er i en unik situasjon der metoden de har brukt for å bekjempe utfallet av den amerikanske boligboblen (seddelpressen) har holdt det norske markedet sterk gjennom den spekulative effekten den svake dollaren har på råvarer. Jeg kjøper ingen av de fundamentalt baserte argumentene om at det bygges for lite boliger. Det er ikke for lite boliger, det er bare en illusjon skapt av boblen.

Jeg skjønner ikke hvordan du kan mene at det ikke bygges for få boliger når årlig netto befolkningstilvekst i Oslo er på rundt 9000 per år, det bygges rundt 1000 nye boliger i året og antall annonser på ute på FINN er lavt.

 

Bråbrems i boligbygging Er det dette som er den reelle krisen i boligmarkedet?

 

Høy befolkningsvekst i Norge

 

Boligtilbudet krymper i byene

 

 

Hittil i år er flytteoverskuddet i Oslo på 4351 personer, og av disse er 4017 innvandrere. Oslo har også landets største fødselsoverskudd, med 4466 flere fødsler enn dødsfall.

 

Årsaken til at tilbudet er så lavt, er lav byggeaktivitet kombinert med sterk befolkningsvekst, mener partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret

–Hovedårsaken til at tilbudet er så lite tror jeg er lav byggeaktivitet over flere år. Det er så vidt det bygges 1000 boliger i Oslo i år, sier han.

 

Den lave boligbyggingen har gått hånd i hånd med sterk befolkningsvekst i byene.

Ifølge Bjørn-Erik Øye skulle flere av storbyene ha bygget dobbelt så mange boliger som de gjør hvis man tar hensyn til befolkningsutviklingen.

I Oslo er misforholdet enda sterkere.

–Oslo burde hatt en tilvekst på 4–5000 boliger i stedet for rundt 1000.

 

Tilbudet av boliger til salgs er nå så lavt at det i flere storbyer nærmer seg de rekordlave tallene fra 2006. For fire år siden var boligmarkedet feberhett med kraftig prisstigning samtidig som det var ekstremt få boliger til salgs.

–Vi kan stå foran en prisoppgang i boligmarkedet på kort sikt, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i First Securities.

[festen]

 

Jeg skjønner ikke hvordan du kan mene at det ikke bygges for få boliger når årlig netto befolkningstilvekst i Oslo er på rundt 9000 per år, det bygges rundt 1000 nye boliger i året og antall annonser på ute på FINN er lavt.

 

 

Det er boligmangel fordi det er boligboble og det er boligboble fordi det er boligmangel:) Akkurat nå er markedet spesielt stramt. Som i 2006-2007. Når dynamikken til slutt sprekker som kan skje på grunn av psykologi og pris tror jeg det er mulig med fall i realprisene på 60-70 %. Jeg utelukker ikke at du kan plukke opp leiligheter med lavt innskudd helt gratis. Det er og slik at høy omsetningshastighet og lite til salgs er det som kjennetegner en topp i markedet uten at jeg skal hevde at det er nå. Når den positive effekten boligprisene har på folks forbruk forsvinner regner jeg med at det kan bli høy arbeidsledighet og et stort overskudd på boliger.

Endret 31. mars 2011 av festen

[Saftis]

60-70% virker for meg usannsynlig med den kjøpekraften vi har i dag, men jeg har mer tro på at det sakte men sikkert kjøler seg ned i takt med renteoppgangen og deretter begynner en treg nedgang over noen år som korrigerer prisrittet vi er vitne til dette halvåret/året.

Som de sier i artikkelen er rett og slett økonomien så god, tilflyttingen til byene så stor og nybyggingen så lav at kun en høy rente kan roe ned markedet.

 

Ref. Nordea Markets /DnB NOR Eiendom:

 

http://e24.no/makro-og-politikk/spaar-fall-i-boligprisene-paa-20-prosent/3995462

 

Men da kan man jo spørre seg om det er noen vits i å sitte på gjerdet og leie dyrt hvis korreksjonen ikke blir høyere, hvis man får være med på 10-12% prisoppgang, betaler ned noe andel og får skattefordelen av rentene i et par år før fallet begynner.

[festen]

 

Men da kan man jo spørre seg om det er noen vits i å sitte på gjerdet og leie dyrt hvis korreksjonen ikke blir høyere, hvis man får være med på 10-12% prisoppgang, betaler ned noe andel og får skattefordelen av rentene i et par år før fallet begynner.

 

Det koster 2,7 ganger så mye for en enebolig i Norge, som en enebolig i USA, i snitt. Normaltilstanden er at det er samme verdi.

[Ueland]

Hadde ikke klaget om prisene stoppet opp litt snart, er litt herk å få spart opp nok egenkapital om prisene øker med 10% hvert år

 

(Ikke veldig fornøyd med å "snart" være førstegangskjøper nei)

[Dux ducis]

Det er ingen menneskerett å bo i Oslo. Norge har en relativt god distriktspolitikk.

[festen]

Det er ingen menneskerett å bo i Oslo. Norge har en relativt god distriktspolitikk.

 

Min oppfatning er at flertallet av de som som er inne på markedet i Oslo og andre steder i Norge ikke hadde hatt råd til å kjøpe den boligen de bor i, spesielt eneboliger på vestkanten i Oslo. Også markedene i distriktene er en stor boble. Det er en marginal gruppe som går inn på markedet nå som kan få større problemer og bidra til problemer for de som har kommet inn på markedet de siste årene, det vil også gjøre at hele "feel good" effekten hos de som bor i boliger de ikke hadde hatt råd til om de måtte betalt dagens priser forsvinner, og dermed det sterke private forbruket og låneveksten i Norge stopper opp samtidig som arbeidsledigheten øker. Kommer en slik prosess først igang tror jeg markedet vil gå ned helt til det statistisk sett er tilbake til det som er normalt justert for inflasjon (10-13000 kroner per kvm), i dagens kroneverdi.

Endret 1. april 2011 av festen

[Solaris]

Boligmarkedet i Oslo er hett disse dager, det er det liten tvil om.

Boligprisene er på sitt høyeste noensinne, godt over forrige toppnotering fra august 2007.

 

Her vises boligprisutviklingen i OBOS de siste 20 årene og de siste 12 månedene:

 

Boligpriser / prisstatistikk - OBOS

Boligprisene stiger raskere enn normalt - Aftenposten

Rekordhøye boligpriser - E24

Her har boligprisene steget mest - VG

 

Dersom, og i såfall når, markedet vil sprekke er vanskelig å spå.

Prisene vil nok flate ut etterhvert som renten heves mot et mer normalt nivå, rundt det dobbelte av hva den er i dag. Men uansett er tilflytningen til Oslo større enn antall nye boliger, så jeg ser ikke helt at prisene vil gå ned. De nye reglene om universell utforming bidrar heller ikke til lavere priser, da de betyr økede byggekostnader for nybygg, som igjen får følger for brukte boliger.

 

Så mange faktorer som spiller inn her..

[nahojp]

 

Men da kan man jo spørre seg om det er noen vits i å sitte på gjerdet og leie dyrt hvis korreksjonen ikke blir høyere, hvis man får være med på 10-12% prisoppgang, betaler ned noe andel og får skattefordelen av rentene i et par år før fallet begynner.

 

Det koster 2,7 ganger så mye for en enebolig i Norge, som en enebolig i USA, i snitt. Normaltilstanden er at det er samme verdi.

 

Hvilket grunnlag har du for å si at normaltilstand er samme verdi? Kjøpekraften er generelt vesentlig høyere i Norge enn i USA, og sånn sett ville jeg sagt at høyere boligpriser i Norge er "normalt".

 

Jeg er også usikker på om begrepet "enebolig" er entydig nok til å i det hele tatt sammenlignes.

[Saftis]

Jeg er enig, har ikke så store reservasjoner mot å kjøpe for verditakst i dagens marked, men ikke 15% over.

 

Med veksten vi har sett de siste månedene ligger det an til 20% økning i inneværende år, så høy pris kombinert med rente på 5-5.5% innen utgangen av året vil stagnere markedet.

Endret 1. april 2011 av Saftis

[nahojp]

Flere jeg har snakket med er enige om at det er veldig trangt å komme seg inn på markedet som "ung" førstegangskjøper, og stor risiko i å betale 200.000-400.000 over takst for en leilighet som er takstet til 1.700.000-1.900.000 kr.

 

Jeg synes ikke du skal se så mye på taksten. At leiligheter går over takst handler mer om at den som setter taksten ligger bakpå enn om at prisen er for høy.

 

Det er heller ikke sikkert at en boble er så fryktelig farlig. Du vil ikke få virkelig problemer før du eventuelt blir tvunget til å selge mens prisene er lave. Det kritiske er dermed om du klarer å håndtere lånet. Så lenge du gjør det, så er du ikke nødt til å selge. Hvis du planleier å eie i 10 år, så er det prisen om ti år som er viktig - ikke hvilke opp- og nedturer som har vært i mellomtiden.