Låne 3 mill til bolig med inntekt 620k+ for mye?

[kommentatoren]

Spørsmålet er om 3 mill i lån med inntekt ca 620k er for mye. De fleste vil nok si at det er fare for å bo seg ihjel, men jeg har regnet på både inntekter og utgifter med worst case senario, og synes ikke dette virker avskrekkende. Er det noen viktige momenter jeg har glemt å tenke på her?

 

For meg ser det ut som at jeg vil ha plenty med penger til overs dersom jeg velger å ikke ha bil. Stemmer dette med virkeligheten?

 

Har hatt ca 620k siste åra, i år havner jeg nærmere 700k pga mer overtid, men normalt sett regner jeg med minimum 600k.

NB! Jobber offshore med rotasjon 2 uker på og 4 uker av. Altså lever jeg nesten gratis i 4mnd+ av året, og er hjemme totalt 8mnd i året. Vil ha mulighet til ekstrajobber i friperioder om nødvendig.

 

 

Mann 28 år.

Årsinntekt: 600k + 0-70k (variabel)

Pris leilighet ca: 3.6 - 4 mill

Boliglån: 3 mill

EK: 700k - 1 mill

BSU: 40k+ (skal ikke brukes)

Låneperiode: 30 år

Barn: 0

Bil: 0

 

 

Faste kostnader mnd:

-------------------------

Husleie: 2500 kr

Husholdning/mat: 2500 kr *

Strøm: 1100+/- kr *

Studielån: 1000 kr

Forsikringer: 300 kr

TV/Internett/tlf: 800 kr

Trening: 400 kr

Annet: 400 kr

Bil: 0 kr

--------------------------

SUM: 9000 kr

--------------------------

 

* Bortreist 4 mnd per år. 2500 kr gjennomsnittelig per mnd i året betyr et forbruksnivå på tilsvarende ca 3750 kr hver friperiode (1 mnd).

 

 

 

Renter/avdrag boliglån 3 mill (30 år):

---------------------------------------------------------

Med 3.5% rente: 13.500 kr (Etter fradrag: 11.100 kr)

Med 5% rente: 16.135 kr (Etter fradrag: 12.700 kr)

Med 6% rente: 18.000 kr (Etter fradrag: 14.000 kr)

Med 8% rente: 22.000 kr (Etter fradrag: 16.700 kr)

Med 10% rente: 26.400 kr (Etter fradrag: 19.400 kr)

Dette er noe omtrentlig, og avrundet i farta.

 

 

SUM Faste Kostnader (Reelt):

--------------------------------------

Med 3.5% rente: 11100+9000 = 20.100 kr

Med 5% rente: 12700+9000 = 21.700 kr

Med 6% rente: 14.000 + 9000(FK) = 23.000 kr

Med 8% rente: 16.700+9000 = 25.700 kr

Med 10% rente: 19400+9000 = 28.400 kr

 

 

Gjennomsnittelig inntekt per mnd:

---------------------------------

620.000 - 35% skatt / 12mnd = 33.600 kr

 

Usikker på skatteprosenten, tror den ligger mellom 32.5% og 39% avhengi av årsinntekt for meg?

 

 

Penger igjen til "Variable Kostnader" mnd:

-----------------------------------------------

Med laveste rente: 13.500 kr

Med normalt rente: 33.600-23.000 = 10.600 kr *

Worst case 8% rente: 7.900 kr

Worst case 10% rente: 5.200 kr

 

* (Forbruk variable kostnader kun 8 mnd i året gir 10600krx12/8mnd = 15.900 kr per mnd i friperioden.)

 

 

Variable kostnader skal dekke:

- Transport, hobby, ferie, møbler, klær, sparing osv.

Endret 16. mars 2011 av kommentatoren

[Gjest Slettet+3165]

Mener å huske at bankene tar høyde for at du skal kunne betale rente på 6%, selvfølgelig kan den gå over det, men det er iallefall det banken regner.

Ellers så får du vel skattelette også, kan være verdt å undersøke hvor mye dette utgjør.

[kommentatoren]

Jeg har tatt utgangspunkt i 28% rentefradrag i utregning av kostnader til bolig samt normalt rentenivå på 6%. Hvis oppsettet mitt stemmer greit med virkeligheten så ser det jo ikke ut som at dette vil være noe problem?

 

Noen innspill til andre vesentlige faste utgifter eller annet jeg burde ta med?

[Gjest Slettet+3165]

Ettersom bil bortfaller blir det mest usikre momentet hva det nå gjelder utgifter bortfalle.

Ellers, har du tatt høyde for div. kommuneavgifter o.l.? Må du betale for vann?

 

Utover det ville jeg personlig satt opp sparing som en "fast utgift", men det går vel så mye på hvor høy selvdisiplin du har.

[festen]

Jeg tror du kan greie det uten problemer hvis du beholder jobben. Jeg er skeptisk til markedet, men det spurte du ikke om. Gjennomsnittsprisen i USA er ca. 10000 kroner per kvm, og i Norge 27162. Tidligere har prisene i det amerikanske og norske markedet vært ganske like. Jeg tror også leiligheter i Stavanger er det som kommer til å bli rammet hardest.

[kommentatoren]

Siste årene har jeg ventet litt på at prisene skal få seg en knekk, men det har altså ikke skjedd, og "finanskrisa" er vel over? Mitt inntrykk er at prisene kommer til å stabilisere seg på det nivået som er nå, men jeg har egentlig ingen innsikt i økonomi. Det er klart at en løper en risiko med så stort lån alene. Hvis jeg hadde mistet jobben så er det ikke usannsynlig at også boligprisene hadde gått ned i samme periode.

Endret 16. mars 2011 av kommentatoren

[festen]

Det ble postet en graf her: https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=695809&st=7630&p=17045389entry17045389

 

Markedet er sårbart, spesielt om det skjer noe som gjør at arbeidsledigheten stiger. Det kunne vært at det skjedde noe med oljeprisen.

[Wisd0m]

Kan jeg få spørre hvorfor du trenger bolig til 3 mill som enslig? ~100kvm tomannsbolig er jo rikelig dersom du er singel (og lavere avgifter og skatter).

 

Tenk litt over det:

- Lavere eiendomsskatt

- Lavere kommunale avgifter (mener disse er lavere for tomannsbolig)

- Lavere strømutgifter

- Lavere forsikring(?)

[Gjest Slettet+3165]

Kan jeg få spørre hvorfor du trenger bolig til 3 mill som enslig? ~100kvm tomannsbolig er jo rikelig dersom du er singel (og lavere avgifter og skatter).

 

Tenk litt over det:

- Lavere eiendomsskatt

- Lavere kommunale avgifter (mener disse er lavere for tomannsbolig)

- Lavere strømutgifter

- Lavere forsikring(?)

Kommer jo veldig på hvor personen bor da.

Skal si deg at det skal faktisk godt gjøres å få et hus til 3 millioner beskrevet slik som du gjør i Stavanger (etter budrunde).

[festen]

Akkurat nå ville jeg satset på et valutalån i australske dollar. Det er helt motsatt av tankegangen som er vanlig med YEN eller franc, men det er det eneste av de litt mer etablerte landene sin valuta jeg tror over litt tid kommer til å svekke seg mot norske kroner. Boligmarkedet i Australia kommer til å kollapse totalt når råvareprisene kommer ned og den australske dollaren kommer til å treffe bakken med et stort smell. Trolig vil de sette ned rentene også. Det kommer ikke til å gå noe særlig bedre i Norge tror jeg, men jeg tror det vil gå vesentlig verre i Australia.

Endret 17. mars 2011 av festen

[Euklid]

Valutalån til en privatperson som ønsker seg bolig? Nei, nei og atter nei. Risikoen er abnorm og uoversiktlig.

[StatusQuo]

Et hus til 4 millioner BØR ha utleiedeler,ellers er det ganske waste of money, med mindre du går for kun å leve i materielle goder uten å tenke på investering.

 

Selv har jeg kjøpt hus for 2400.000 mill. Har og studielån på 300.000 og en årslønn på rundt 500.000 så sånn sett har jeg mindre å rutte med enn deg. Men jeg har stålkontroll på økonomien. Og du må jo regne med at over tid vil lønn og inflasjon spise opp huslånet.

[Euklid]

Om det har utleiedel eller ikke ville jeg ikke vært fryktelig opptatt sånn helt uten videre (det kan jo i en del tilfeller forsvare dyrere kjøp enn ellers, naturlig nok), jeg ville heller tenkt på inntektsutvikling fremover. Offshorejobbing er gjerne ikke noe man gjør permanent, og de som holder det gående i mange år har ikke den helt store stigningen i lønn over yrkeskarrieren da ulempetillegg av ymse slag utgjør en stor post.

 

Med andre ord ser jeg helt annerledes på en 28-årig ingeniør eller økonom som tjener 6-700k enn en manuell arbeider som tjener det samme offshore. Ikke fordi det ene valget er mer høyverdig, utelukkende fordi fremtidig inntektsprofil er svært avgjørende.

[festen]

Valutalån til en privatperson som ønsker seg bolig? Nei, nei og atter nei. Risikoen er abnorm og uoversiktlig.

 

Det er nok lurt å styre unna det ja og så overvurdert den norske kronen er tror jeg det er bare Australske dollar og kanskje New Zealand dollar som har noen særlige muligheter til å over tid svekke seg mot kroner. Det er så utradisjonelt at noen i en bank helt sikkert ville fraråde det, men det er mye smartere sammenlignet med å låne i en lav-rente valuta (tror jeg), uansett ikke smart å gjøre.

[kommentatoren]

Om det er nødvendig med bolig til 3 mill når en er singel? Det er det nok ikke. Jeg har vurdert bolig med utleiedel i den prisklassen fordi det ville vært fornuftig økonomisk. Men vil jeg trives med det? Med å bo i et helt hus med stor stue alene? Når det gjelder pengebruk så har min filosofi vært at det viktigste er å ha det bra (tenker på prioritering, ikke sløsing).

 

Jeg tror en leilighet passer best til min livssituasjon nå. Satt opp i mot et hus så føler jeg at det bør være en fin sådan, og beliggenheten vil være viktig (utsikt, sentralt), også for det sosiale livet og at jeg ikke trenger å være avhengi av bil - noe jeg har prioritert tidligere (bo billigere avsides med fet bil = aldri noen som kommer innom, samt større terskel for å ta en tur ut).

 

Bortsett fra det med beliggenhet (sentrum) så var min tanke at en dyr leilighet på litt lengre sikt vil være en form for sparing. Så kan jeg kjøpe et hus i samme prisklasse senere (3.5-4 mill). Et sted må jo pengene man tjener gå dessuten, foruten forbruk... Men det er kanskje ikke rette tiden med dagens boligpriser...

 

Når det gjelder offshorearbeid så tror jeg det er veldig personavhengi. Jeg ser for meg en kariere offshore fram til pensjonsalder. Kunne aldri tenkt meg å jobbe i landbasert bedrift igjen.

Endret 18. mars 2011 av kommentatoren

[eneboern]

Med 600k i fast inntekt, ingen annen gjeld enn boliglån, opp mot MNOK 1 i EK så burde det i utgangspunktet ikke vært det store problemet. I forhold til renterisikoen kan du jo binde deler av lånet i 3-5 år for å redusere denne. Du betaler noe høyere premie, men slipper risikoen. Det du bør tenke på i forhold til ett slikt boliglån er:

 

1. Risiko for arbeidsledighet: Dette er den faktoren som vil påvirke deg mest, og du vil sannsynligvis måtte selge hvis du går ledig over en periode. Hvis du blir arbeidsledig, vil det helt sikkert være andre som også blir det. Økning av en viss størelse vil påvirke boligmarkedet negativt, noe som igjen gjør at risiko for areidsledighet også innebærer risiko for selge med tap.

 

2. Fremtidig inntektsutvikling: Hvis du kommer til å ha minimal fremtidig inntektsutvikling kan lånet virke stort over tid siden prioriteringer ofte endrer seg etterhvert som man blir eldre.

 

3. Barn: Du har ingen nå, men det kan faktisk dukke opp etterhvert (hvis du er uheldig sitter du og betaler barnebidrag.) Da kan regnestykket bli noe helt annet.

 

Det du også bør se på er hva banken er villig til å låne deg. Det vil jo være en avgjørende faktor mtp om du faktisk kan gjennomføre dette

[festen]

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=aMW03.t4MET0&pos=11

 

her er den blokka de kjøpte for 261 millioner dollar, eller i snitt ca. 3,1 million per enhet.

 

http://www.10hanover.com/index2.htm (manhattan)

 

Ikke for å ødelegge tråden, men det kan være greit å reflektere over den relative verdien.

[Saftis]

Jeg synes mange slike regnestykker har veldig lave matkostnader.

 

Mulig det er jeg som har høyt forbruk, men jeg ligger vesentlig over 3750 kr per måned i mat.

Frokost 20 kr (yoghurt + frukt + vann), lunsj 50 kr (varmrett i kantina), mellommåltid 30 kr (youghurt + kaffe), middag 80 kr (selvlagd stor porsjon eller ferdigmat + 1L juice/melk), snacks/diverse kveldsmat = 50 kr => 250 kr dagen => 7500 kr måneden.

I tillegg skeier man ut noen dager med f.eks. take away, lunsj på konditori eller restaurant, eller alkohol.

[Heidi]

Synes matkostnader var svært lave. Joda, man klarer seg fint på det, men da må man også tenke pris på hver ting man handler. Regn 5000 i mnd på mat, så er du sikker. Bedre å ta i den veien enn å regne for lite..

 

Strøm var lite synes jeg, men så skrev du plutselig leilighet, så da kanskje det stemmer? (Jeg bor i hus, her er jeg oppe i nesten 3000 i mnd nå i vinter...)

 

Forsikring blir nok høyere, du må jo ha innbo og bør ha gjeldsforsikring/livforsikring og ikke minst uføreforsikring. Bolig er kanskje inkludert i husleie/fellesutgifter? Hvis ikke runder du fort en tusenlapp der. Tlf/nett/tv bør også opp synes jeg, 300 i mnd for billigste nett, pluss linjeleie som er på 70-80 i mnd. Med mindre man har laveste kanaltilbudet havner man fort oppe i 200 i tv-utgifter. Man må også huske på lisensen, som nå er rundt 4000 i året, fordelt på to.

 

Renovasjon/kommunale utgifter må også taes med, her jeg bor er det ca. 6000 i året, fordelt på to.

 

Og hva med byturer, frisør, restaurantbesøk etc? Med så god inntekt vil jeg tro du er vandt til å bruke litt penger på deg selv også, regn med at det er vanskelig å kutte ut.

Klær bør jo taes med som en post. Fort 500-1000kr for et par sko, og det kjøper man jo gjerne et par ganger i året.

 

Så lag litt mer realistisk budsjett, med mer rom for sløsing så du ihvertfall ikke regner for lite i vanlige utgifter.

Endret 30. mars 2011 av Heidi