Trenger hjelp til å tolke en leiekontrakt

[Joney]

Først litt forhistorie:

 

Teknikkerforeningen Horten (TFH) er en studentorganisasjon i Horten som eier en ganske stor tomt og en studentvilla. Styret blir byttet ut omtrent hvert andre år fordi organisasjonen utelukkende drives av studenter fra Horten Tekniske Fagskole og Høgskolen i Vestfold.

 

Foreningen har over lengre tid vært en del av Vestfold Studentsamfunn (VS), men har i senere tid skilt seg fra denne organisasjonen og står nå på egne ben. Under tiden TFH var en del av VS ble tomten og huset drevet av dem. I den perioden ble det inngått en nokså ugunstig kontrakt for TFH sin del, og det ble bygget to bygninger på tomten med hybelleiligheter for utleie (alt dette kommer frem i kontrakten). Det er nå akutt mangel på penger i TFH blandt annet pga nødvendige oppussingsprosjekter og vi har tenkt å legge frem et forslag for leietager at de kjøper tomten som hybelbyggene står på.

 

Da jeg finner det vanskelig å tolke våre rettigheter i denne kontrakten, og egentlig generelt finner det vanskelig å tolke punktene i kontrakten fordi de er så vanskelig skrevet, lurer jeg på om det er noen her på juss som kan hjelpe meg? Hvordan skal vi gå frem dersom leietager ikke ønsker å kjøpe eiendom?

 

Takker for svar!

-Joney

Endret 9. mars 2011 av Joney

[dagmann]

Dette er en festekontrakt, ikke en ordinær leiekontrakt. Dette er en type langsiktig avtale, der man leier en tomt for å sette opp hus på den.

 

I deres tilfelle har festeren (den som eier hybelhuset) har rett på å leie tomta i 99 år, til 100 kr i året.

 

Festeavtaler reguleres av den ufravikelige Tomtefesteloven. Den gir ikke hjemmel for at bortfester kan heve avtalen, med mindre det foreligger grovt mislighold. (§ 30, 1. ledd)

 

(Den eneste praktiske formen for grovt mislighold man kan tenke seg er at fester ikke betaler festeavgift, men selv det vil ikke være nok. Se annet ledd)

 

Videre sier samme paragraf:

"Det kan ikkje avtalast at bortfestaren skal kunne heve utan at mishaldet er vesentleg."

 

Det er altså ikke anledning til å avtale andre hevingsgrunner enn vesentlig mislighold, så noen nærmere tolkning av kontrakten er ikke nødvendig etter mitt syn.

 

 

 

Konklusjon:

 

Hvis fester ikke ønsker å kjøpe tomten, men i stedet vil fortsette festeavtalen - noe som virker logisk mtp. den gunstige festeavgiften, så kan dere ikke tvinge ham.

[KVTL]

for det første så regner jeg med at man har justert festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen, slik det fremgår av avtalen.

 

Når det gjelder salg av festetomten så står dere i utgangspunktet fritt til å tilby salg. Nekter derimot fester å kjøpe eiendommen, plikter dere fortsatt til åfeste bort eiendommen.

 

Et annet spørsmål er hvorvidt slik salg vil lønne seg hvis deres organisasjon også har hybelhus på samme eiendom.

 

For å ha nok penger til oppussing, burde dere ha justert utleieprisen.

[Joney]

for det første så regner jeg med at man har justert festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen, slik det fremgår av avtalen.

 

Når det gjelder salg av festetomten så står dere i utgangspunktet fritt til å tilby salg. Nekter derimot fester å kjøpe eiendommen, plikter dere fortsatt til åfeste bort eiendommen.

 

Et annet spørsmål er hvorvidt slik salg vil lønne seg hvis deres organisasjon også har hybelhus på samme eiendom.

 

For å ha nok penger til oppussing, burde dere ha justert utleieprisen.

 

Vi tjener ingenting av leien for hybelhusene som er satt opp. Jeg kjenner ikke hele historien bak denne kontrakten, men det virker på meg som om noen har blitt grundig lurt en gang i tiden.