Gammelt hus med mye problemer, hva koster det å utbedre?

[ChrML]

Hei,

 

Har vært å kikka på et gammelt hus som har mye problemer. Huset ligger til 2.1 millioner, men har liggi ganske lenge ute fordi det er godt overpriset. Huset er bygd 1900.

 

Det som i hovedsak må utbedres er:

 

- Taket lekker og må byttes. Ukjente følgeskader, et par råtne bord på undersiden av der taket går utenfor ytterveggene.

 

- Huset er ikke isolert og ytterkledning er råtten noen steder og må byttes. Derfor må all gammel panel/asbestplater rives. Isoleres 15-20 cm, vindplater, sløyfer rett ned og på tvers og så stående kledning. Vinduer og dører byttes i samme slengen (10 vinduer og 1/2 dører).

 

- Fukt i kjeller. Det er vanlig i alle gamle hus, men noe bør gjøres så det ikke trekker opp i veggene etter hva jeg har forstått. Er det nok å legge opp til permanent avfukting og hva koster evt dette? Eller må det graves rundt huset og opprettes drenering? Huset står på antatt fast grunn, ikke fjell såvidt jeg veit.

 

 

 

Det meste kan gjøres selv. Men for å få det gjordt det iløpet av en akseptabel tid må det kanskje regnes med at polakker/kjentfolk må leies inn. Derfor kan det være greit med et estimat på antall timer disse jobbene tar.

 

Noen som har litt erfaring på hva dette koster i materialer og evt arbeid? Huset er på 140 BRA og 2 etasjer.

 

 

Ellers er huset også ganske gammelt innvendig med mye dårlig løsninger og et bad med fuktighet i gulv og vegger, så oppussing må regnes med egentlig overalt. Grunnen til at jeg oppretter tråden er for å se om det lønner seg å kjøpe dette huset for å gjøre det istand mtp senere verdi og hvor mye jeg maks kan betale for huset for å ha nok lånebeløp igjen til å ha råd til alt.

 

Er 400 000 kr et realistisk beløp å kunne koste på huset for å utbedre alt dette og lønner det seg?

 

Takker for svar

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Ut fra hva jeg har gjort med mitt hus, som i utgangspunktet var bedre enn det du beskriver, vil jeg si at 400.000 er altfor lavt. Hvis du er heldig, holder det til nytt tak og drenering. Selv har jeg brukt ca 1,5 mill nå, og jeg har gjort svært mye selv (men satt bort en del for å få fremdrift).

[ChrML]

Ut fra hva jeg har gjort med mitt hus, som i utgangspunktet var bedre enn det du beskriver, vil jeg si at 400.000 er altfor lavt. Hvis du er heldig, holder det til nytt tak og drenering. Selv har jeg brukt ca 1,5 mill nå, og jeg har gjort svært mye selv (men satt bort en del for å få fremdrift).

Hmm, hadde egentlig håpet på at 400 000 kr skulle kunne dekke tak, utskifting av alle vinduer og dører samt bytte av kledning og utvendig etterisolering.

 

Og at alt innvendig kunne stå en stund til. Men ser at det blir nok ganske uaktuellt å kjøpe huset hvis jeg må regne med å koste på det såpass mye, da det er usikkert om verdiøkningen på huset blir tilsvarende.

 

Hva har du gjordt med huset for de 1.5 mill?

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Jeg har egentlig fortrengt både tid og penger, men her er litt:

- Nytt tak (papp, lekter, sløyfer og stein, inkl alt av pipebeslag, takrenner etc.)

- Nytt garasjetak

- Ny drenering

- Nye vannrør inn til huset

- Nye avløpsrør ut fra huset til offentlig punkt (4-500 m., bl.a. gjennom naboenes hager)

- Sanert septiktank

- Utvidet gårdsplass (fjernet mye masse) for bedre parkeringsforhold

- Ny plen

- Byttet alle vinduer, dører og terrassedører

- Byttet noe bordkledning,malt hele huset

- Ny terrasse, ca 50 kvm

- Ny planløsning i 1. etg (flyttet alle ikke-bærende innervegger + + )

- Ny planløsning i 2. etg (flyttet de fleste ikke-bærende innervegger + + )

- Varmepumpe, sanert sentralfyr, alle radiatorer og rør

- Nytt kjøkken

- 1 nytt og 1 oppusset bad

- Nytt rør-i-røranlegg i hele huset

- Nytt elektrisk anlegg i hele huset, inkl inntaksskap

- Nytt ledningsnett for kabel-TV, telefon og LAN i hele huset

- Nytt gulv i hele 1. etg. og noe av 2. etg.

- Nytt inngangsparti inn- og utvendig, fliser og varmekabler

- Alle overflater i hele huset pusset opp.

[ChrML]

Høres ut som du har fått gjordt ganske mye for pengene da . Da har jeg litt å tenke på, takk for innspillet.

[grovetussen]

Du kommer nok ikke langt med 400.000 nei, utendørs arbeid er dyrt hvis du trenger gravemaskin osv, til å ordne skikkelig drenering, og å fore ut alle yttervegger så du får plass til 15-20cm isolasjon, det er vel tømmervegger, så du må vel fore ut med enten 4toms eller 6toms, så isolasjon, kledning, papp, asfaltplater og diverse. Jeg byttet kledning på ene siden av huset for noen år siden, det kom på 15-20k bare for material.

 

 

Så kommer du til taket, rundt 100kvadrat med tak uten så mye mikkmakk hvis du skal gjøre det selv er nok ikke så dyrt, kanskje 50k i materialer, men det er en stor og tidkrevende jobb hvis du ikke har tenkt å gjøre det selv. Cirka rundt 200k for å få folk som kan det til å gjøre det. Kjenner du en byggmester eller noen som kunne gitt deg et estimat på priser?

 

Å kjøpe et gammelt hus som trenger å totalrenoveres kan du nesten regne med at det blir like dyrt eller dyrere enn å rive ned gamle huset og bygge et nytt hus på samme tomten. Så tomtpris + pris på å sette opp nytt hus cirka. Hvis du har tenkt å gjøre alt halvveis og ta til takke med dårlige og billige/raske løsninger blir det bittelitt billigere.

 

Og så har du tids-aspektet, se realistisk på det om du har tid og krefter til å holde på med dette.

[Cybera]

Å kjøpe et gammelt hus som trenger å totalrenoveres kan du nesten regne med at det blir like dyrt eller dyrere enn å rive ned gamle huset og bygge et nytt hus på samme tomten. Så tomtpris + pris på å sette opp nytt hus cirka. Hvis du har tenkt å gjøre alt halvveis og ta til takke med dårlige og billige/raske løsninger blir det bittelitt billigere.

 

Det kommer vel litt an på hvilken standard man legger seg på på vel? Jeg har også kjøpt et gammelt hus (se egen tråd). En del arbeid må gjøres så snart som mulig, men mye kan vente. Jeg satser på en nøktern stil. Bad og kjøkken er gammelt, men koselig og greit nok. Mange ville brukt noen hundre tusen på å få det tipp topp, men det er et valg man tar. Jeg satser på å rette opp alt som har med fukt og trekk å gjøre, så får jeg ta resten etter hvert som lommeboka tillater det.