Delvis særeie av bolig og ektepakt

[AnonymDiskusjon]

Håper det er noen som vet hva som er vanlig praksis mtp delvis særeie i bolig da vi holder på å skrive ektepakt.

 

La oss si at X har 3 000 000 kr i egenkapital (som vedkommende har særeie på) og X og Y låner 2 000 000 kr sammen til kjøp av felles bolig. Når lånet er betalt vil dette si at X har betalt 4/5 og Y 1/5 av boligen.

 

Huset må pusses noe opp, blant annet bad, gang og soverom og det er vanlig utvendig vedlikehold. Dette blir betalt 50/50 og arbeidsinnsatsen er lik fra begge.

 

La oss si at det om 10/20/30 år blir skilsmisse. Hvordan bør verdien (dvs verdistigningen) av boligen da fordeles? Det er ikke ønskelig å ta vare på alt av kvitteringer og å skrive ned antall arbeidstimer.

Det blir feil om X får 4/5 og Y 1/5, men det blir også feil om X får 3 000 000 og man fordeler resten 50/50.

 

Finnes det noen indeksregulering som er vanlig å bruke? Vi ønsker at det skal bli rettferdig for begge parter, samtidig som det ikke skal være masse arbeid og "bevisførsel". Per idag tjener vi cirka likt.

 

For å komplisere det ytterligere, så er det i boligen en utleieenhet som vil betjene mye av lånet.

 

Håper det er noen kloke tanker der ute.

[iChristian]

Slik jeg ser det så kompliserer ikke utleiedelen saken, ettersom den er med på å betale for begge deres betaling på lånet. Med mindre dere selv velger å gjøre det mer komplisert gjennom å regne med at X skal ha 4/5 av verdien av husleieinnbetalingen godskrevet som sin.

 

Selv ville jeg nok i praksis endt opp med å gi fra meg min andel av låneinnbetalingen ved en evt skillsmisse. Altså at det ville blitt 3/5 og 2/5. Dette for å gjøre det enklere. Særlig siden du ikke orker å telle arbeidstimer og kroner brukt på oppusning.

[Troll-I-Hatt]

Jeg orker ikke skrive en praktikumsoppgave nå (gitt at klokken snart er to), men jeg sender deg gjerne til de rette bestemmelsene i ekteskapsloven.

 

Hovedregelen om deling

Ektefellenes samlede formuer 1 skal som utgangspunkt deles likt

 

Unntak for særeiemidler

Ektefeller kan ved ektepakt 2 avtale at det de eier eller senere erverver, skal være unntatt fra deling 3 (særeie). En slik avtale kan også inngås med sikte på et forestående ekteskap.

 

Pass på at de formelle kravene til ektepakt i ekteskapsloven § 54 oppfylles. Videre kan det være lurt å tinglyse ektepakten for å sikre den andre part vern mot kreditorer, jf. § 55

 

Bestemmelsene som er aktuell i forbindelse med oppussing

Har en ektefelle brukt felleseiemidler 1 til å øke verdien av midler som er særeie, 2 […] kan den andre ektefellen kreve vederlag.

 

Har en ektefelle gjennom bidrag til familiens underhold, ved arbeid eller på annen måte i vesentlig grad medvirket til å øke midler som er den andre ektefelles særeie, kan han eller hun tilkjennes vederlag fra den andre ektefellen.

 

Gitt at X bruker felleseiemidler, og/eller Y i vesentlig grad bidrar til oppussing av huset, blir spørsmålet om denne oppussingen øker verdien av huset. Det er vanskelig å si hva som forårsaker eventuell økning i prisen ved et salg. Å male soverommet vil vanligvis ikke gi noen særlig verdiøkning, mens nytt kjøkken og bad kan heve prisen. Dette er en skjønnsmessig vurdering, og må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

 

Når det kommer til utleie, er jeg mye mer usikker. Mulig Krikkert kommer med noen innspill i morgen, men kan sameigeloven være aktuell?

 

Etter § 1, første ledd eier X og Y noe sammen på en slik måten at eierdelene er regnet i brøkdeler, og loven kommer derfor til anvendelse.

 

Så vidt meg bekjent, foreligger det ikke annen ”avtale” eller ”serlege rettshøve” som regulerer tilfellet.

 

Hvis loven er aktuell, vil i så fall utgifter og inntekter på huset ble fordelt etter brøkdelene til X og Y, jf. § 9. (henholdvis 4/5 og 1/5)

 

Gitt at oppussingen ikke øker verdien av huset, men kun blir sett på som nødvendig vedlikehold, vil huset deles etter brøkene 4/5 og 1/5 ved et salg. Igjen, dette er kun utgangspunktet, og det finnes flere unntak til den generelle regelen.