Tjener man penger på å kjøpe en hybel?

[Ekko]

 

F.eks telegiganten AT&T, Inc. betaler et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (halvparten av det selskapet tjener). Aksjen er priset til 28,5 dollar.

 

Skulle den hybelen betalt et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (med 50 % betalt i utbytte) (med en pris på 1 million) ville aksjen kostet 120 dollar.

 

Jeg må si jeg ikke er helt med på tallene. Kan du forklare meg hvor de kommer fra (AT&T-biten får jeg ta ditt ord på, mener da tallene rundt hybelen).

[Wisd0m]

 

F.eks telegiganten AT&T, Inc. betaler et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (halvparten av det selskapet tjener). Aksjen er priset til 28,5 dollar.

 

Skulle den hybelen betalt et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (med 50 % betalt i utbytte) (med en pris på 1 million) ville aksjen kostet 120 dollar.

 

Jeg må si jeg ikke er helt med på tallene. Kan du forklare meg hvor de kommer fra (AT&T-biten får jeg ta ditt ord på, mener da tallene rundt hybelen).

At&t gir 6% direkteavkasning,

 

1860*12=22320

 

22320/0.06= ~370 000 NOK

[festen]

 

F.eks telegiganten AT&T, Inc. betaler et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (halvparten av det selskapet tjener). Aksjen er priset til 28,5 dollar.

 

Skulle den hybelen betalt et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (med 50 % betalt i utbytte) (med en pris på 1 million) ville aksjen kostet 120 dollar.

 

Jeg må si jeg ikke er helt med på tallene. Kan du forklare meg hvor de kommer fra (AT&T-biten får jeg ta ditt ord på, mener da tallene rundt hybelen).

 

Jeg har sammenlignet det AT&T tjener med det hybelen tjener minus skatt om den er 100 % finansiert med kontanter. Altså er hybelen ca. 4.2 ganger så dyr med en P/E på 35. I praksis fordi den vil være ledig kanskje 5 % av tiden vil det raskt bli 37-38. Sammlign det med AT&T, Inc med P/E 8.5

Jeg er overbevist om at han ville tjene mer penger på å kjøpe AT&T, Inc for alle pengene sine, sammenlignet med å kjøpe den hybelen (med et lån). Jeg mener ikke AT&T er spesielt bra, men det bare viser hvor dyrt og hvor dårlig investering det er.

Endret 14. februar 2011 av festen

[Naranek]

Om han hanker inn 4000kr/mnd vil ha måtte skatte 28% for 4000-2670 = 1330 kr som blir månedlige "overskuddet".

1330kr * 28% = 375kr i skatt.

 

Utgifter til husleie (som ikke går til nedbetaling av fellesgjeld), forsikring ol. skal også trekkes fra overskuddet før skatt.

[festen]

 

F.eks telegiganten AT&T, Inc. betaler et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (halvparten av det selskapet tjener). Aksjen er priset til 28,5 dollar.

 

Skulle den hybelen betalt et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (med 50 % betalt i utbytte) (med en pris på 1 million) ville aksjen kostet 120 dollar.

 

Jeg må si jeg ikke er helt med på tallene. Kan du forklare meg hvor de kommer fra (AT&T-biten får jeg ta ditt ord på, mener da tallene rundt hybelen).

At&t gir 6% direkteavkasning,

 

1860*12=22320

 

22320/0.06= ~370 000 NOK

 

De betaler bare 50 % i utbytte, slik at de gir 12 %. Priset som det selskapet er ikke hybelen mye verdt. Egentlig er det nødvendig med en oversikt over husleier også. Hvor mye det øker mer enn inntjeningen til at&t for å finne ut om en slik hybel fortjener en høyere pris. Jeg mener hybelen fortjener en høyere pris, men ikke 4,2 ganger så høy.

Endret 14. februar 2011 av festen

[blackbrrd]

Med 200.000 i innskudd og 800.000 i lån og 3,5% rente ender man opp med en rentekostnad på 800.000 * 3,5% = 35000 i året, etter skatt blir det 20160.

 

Leieinntekter blir på 4000kr*12mnd = 48000

Utgifter blir på kanskje 500kr i måneden, + husleie på 700kr, totalt 1200kr. 1200*12 = 14400.

Totalt blir det 48000-14400 -28% skatt = 24192

 

Da ender man opp med 24192-20160 = 4032kr i året i avkastning på de opprinnelige 200.000kr, tilsvarende 2% rente etter skatt.

 

Ettersom man kan putte pengene i banken for 3,3% rente som blir 2,376% etter skatt, så synes jeg ikke dette akkurat ser så veldig lukrativt ut.

 

Grunnen til at dette KAN være lukrativt er hvis boligprisene fortsetter å stige i samme vanvittige tempo som det har gjort de siste årene.

 

Investering i eiendom lønner seg først og fremst hvis du har formue. Da slipper du formueskatt som fort blir på 1,1%, i tillegg til den ovennevnte muligheten for videre økning i boligprisene.

 

Har selv kjøpt bolig for 7 måneder siden og tror vel på oppgang i år, men verden er fortsatt ustabil etter finanskrisen og de fleste andre land har VESENTLIG lavere pris på leiligheter enn Norge.

 

... Jeg endte opp med å kjøpe, ettersom leien på tilsvarende bolig ville vært rundt 10-12.000 i måneden, mens jeg nå betaler (etter skatt) 5600kr i måneden*. Renten skal mao rimelig mye opp og leieprisen rimelig mye ned før noe annet hadde lønt seg.

 

*Her har jeg ikke tatt med avdrag på ca 4000kr i måneden, ettersom dette strengt tatt er tvungen sparing, ikke en utgift. Jeg har også tatt med at jeg har betalt dokumentavgift og regnet med tapt renteinntekt fra egenkapitalen jeg brukte når jeg kjøpte. Mao, renten er regnet utfra kjøpssummen + dokumentavgift.

Endret 14. februar 2011 av blackbrrd

[festen]

Kan jeg spørre hvordan regnestykket ditt hadde sett ut om du hadde finansiert det med en 20 års fastrente gjennom nordea? (5,68% effektiv rente).

[Ekko]

Om han hanker inn 4000kr/mnd vil ha måtte skatte 28% for 4000-2670 = 1330 kr som blir månedlige "overskuddet".

1330kr * 28% = 375kr i skatt.

 

Utgifter til husleie (som ikke går til nedbetaling av fellesgjeld), forsikring ol. skal også trekkes fra overskuddet før skatt.

 

 

Som jeg skriver i innlegget mitt

Jeg regner med at det ikke er noen fellesgjeld eller fratrekkbart på de 700kr i husleie.

 

Jeg ser nå også bort fra andre kostnader som forsikring, kommunale avgifter osv.

 

Grunnen til at jeg ikke tar med disse er at de er for usikre til å gjette seg til i denne sammenhengen.

[Naranek]

Det blir fortsatt feil. Husleien kan i utgangspunktet trekkes fra, men hvis noe av det er avdrag på fellesgjeld kan det ikke trekkes fra. Altså omvendt av det du skriver.

[Ursa]

Om du ser på de aller største makroøkonomiske trendene, er det kun salg over hele lista (mao det motsatte av kjøp).

 

Amerikas boligboble sprakk i 2008, og siden har prisene på boliger rast 40% (mens gjeldsnivået er det samme. http://theautomaticearth.blogspot.com/2010/07/july-14-2010-is-it-time-to-storm.html

 

I Japan sprakk boligbobla i 1990 (omtrent når den tiltok i Norge) og prisene har falt sammenhengende i 19 år. http://thenewmortgagecompany.files.wordpress.com/2009/08/japan6.jpg

 

Akkurat de samme symptomene ser vi i Norge, og det vil sprekke ganske snart, og jeg vil tro det skjer etter regjeringsskifte i 2013: http://thenewmortgagecompany.files.wordpress.com/2009/08/global-realhouseprices.jpg

 

-aldrende demografi aka eldrebølgen

 

-peak oil for Norge ble passert i 2001

http://www.ssb.no/olje_gass/fig01_samletprod-olje-gass.gif

 

-en unaturlig prisstigning som ikke er bærekraftig i mange flere år (378% prisstigning sammenligna med konsumprisindeksen 2010 iflg. ssb.no)

 

-tvangssalg allerede rekordstor med tilnærmet nullrente-politikk (!!) http://www.dn.no/privatokonomi/article1971183.ece

 

-I februar 2011 kommer boligprisene til å ligge høyere enn noen gang, inflasjonsjustert. Det inkluderer prisnivået vi hadde like før kinaputten smalt i 2008. Man har med andre ord aldri brukt så store deler av livet sitt til å betale ned lånet som vi gjør akkurat nå og framover i 2011 så lenge det holder.

 

Ja the list goes on. Det er begrenset hvor stor gjeldsslave man orker å bli, når man kan få en luksusleilighet og sol i Spania for 300.000 framfor et mørkt bøttekott i Norge for 2 millioner. (jada det er satt på spissen)

[festen]

Det er enkelte ting som ikke stemmer med de grafene. Ikke bare den grafen, men på stort sett alle. Priser i Japan burde nå være lavere sammenlignet med USA, men etter det jeg har sett når jeg har gått inn og sett på annonser tyder på at det er dyrere i Japan sammenlignet med USA. Det koster mer for en leilighet i Tokyo sammenlignet med Oslo. Oslo er dyrere sammenlignet med New York.

[ATWindsor]

Det er enkelte ting som ikke stemmer med de grafene. Ikke bare den grafen, men på stort sett alle. Priser i Japan burde nå være lavere sammenlignet med USA, men etter det jeg har sett når jeg har gått inn og sett på annonser tyder på at det er dyrere i Japan sammenlignet med USA. Det koster mer for en leilighet i Tokyo sammenlignet med Oslo. Oslo er dyrere sammenlignet med New York.

 

Hvordan kan du lese ut av grafene at prisene i japan burde være lavere enn i USA?

 

AtW

[Ekko]

Gunnen til at jeg skriver det slik er at fellesgjeld betyr renter, som igjen betyr fradrag. Det at det er fellesgjeld trenger ikke engang å bety at det betales avdrag dersom det er avdragsfrihet i en periode (riktignok lite sannsynlig når den totale husleien er 700kr). Hvis en del av innbetalingen går til å bygge opp egenkapital for et sameie/borettslag vil vel ikke denne ikke være fradragsberettiget.

 

Poenget er at man ikke vet hva som er i denne husleien. Dersom man regner fratrekk for hele husleien kan man trekke fra ca 200kr til. Hvis det er inkludert feks kabeltv-avtale i husleien, trodde jeg ikke man kunne trekke dette fra, men det kan være feil, godt mulig alt kan trekkes fra. Men man vet ikke om man trenger ekstra forsikringer, om kommunale avgifter er inkludert. Legger man på dette er de 200kr man trakk fra fort lagt til igjen.

 

Antakeligvis er tallet jeg kom frem til nærmere sannheten om man trekker fra 200kr/mnd.

[festen]

Det er enkelte ting som ikke stemmer med de grafene. Ikke bare den grafen, men på stort sett alle. Priser i Japan burde nå være lavere sammenlignet med USA, men etter det jeg har sett når jeg har gått inn og sett på annonser tyder på at det er dyrere i Japan sammenlignet med USA. Det koster mer for en leilighet i Tokyo sammenlignet med Oslo. Oslo er dyrere sammenlignet med New York.

 

Hvordan kan du lese ut av grafene at prisene i japan burde være lavere enn i USA?

 

AtW

 

Det kan du ikke, men du skulle kanskje tro japan var billig når det har falt i 19 år, men skulle Oslo bli som Tokyo på det høyeste tror jeg vi snakker om 120-150000 kroner per kvm i snitt. Nå ligger det på ca. 70000 kroner i Tokyo. I japan (hele landet) koster en tomt ca. 10000 kroner per kvm i snitt (tomt uten hus). Det er ikke så mange steder i Norge det er så dyrt. Selv etter at Japan har falt i 19 år er det dyrere sammenlignet med Norge. Du kan få en tomt med hus på bra steder i Oslo for prisen til det nasjonale snittet for en jordflekk uten vann og kloakk i japan.

Endret 14. februar 2011 av festen

[DaEvil1]

Det jeg ikke skjønner er hvorfor han vil ta 4000 i måneden... Er sikker på at noen er villig til å betale minst 5000 i måneden med mindre man ikke kan stå oppreist i den.

[Naranek]

Hvis det er inkludert feks kabeltv-avtale i husleien, trodde jeg ikke man kunne trekke dette fra, men det kan være feil, godt mulig alt kan trekkes fra.

Utleier er bare en mellommann for slike utgifter, og kan derfor trekke fra "alt mulig". Det er leietaker som er sluttkunden.

 

For øvrig har kanskje denne tråden glidd ut litt vel mye?

Endret 14. februar 2011 av Naranek

[blackbrrd]

Kan jeg spørre hvordan regnestykket ditt hadde sett ut om du hadde finansiert det med en 20 års fastrente gjennom nordea? (5,68% effektiv rente).

Spurte du meg? Hvilket regnestykke?

 

Hvis jeg regner på mitt eget hus så hadde det blitt 9100kr i utgifter, men jeg synes det regnestykket blir litt rart ettersom jeg har en god del egenkapital...

[blackbrrd]

Sjekket forresten renten på fastrenteinnskudd vs fastrentelån over 3 år. På innskuddet kunne man få 4,4% rente, mens man på lånet fikk 4,15% rente...

 

Blir litt som BSU-kontoen min med 4,2% rente og et lån i samme bank med 3,24% rente (effektiv). Jeg har mao ingen hast med å bruke BSU-kontoen min til å nedbetale lånet.

Endret 14. februar 2011 av blackbrrd

[festen]

Kan jeg spørre hvordan regnestykket ditt hadde sett ut om du hadde finansiert det med en 20 års fastrente gjennom nordea? (5,68% effektiv rente).

Spurte du meg? Hvilket regnestykke?

 

Hvis jeg regner på mitt eget hus så hadde det blitt 9100kr i utgifter, men jeg synes det regnestykket blir litt rart ettersom jeg har en god del egenkapital...

 

Jeg skjønner at du ser på avdragene som sparing. Det er det ,men du kan ikke ta summen uten avdrag for å vurdere om det er fornuftig å leie vs å eie. Det er mer fornuftig å leie om totalsummen av renter og avdrag er lavere ved leie. Det er løpende utgifter som teller i forhold til noen med en vanlig lønning fordi boligprisene logisk burde falle om det ikke var løpende lønnsomhet i å eie. Den som velger bolig burde velge det som for en sum ut hver mnd gir best beliggenhet og standard. Det jeg lurer på er hva den totale differansen utgjør mellom å leie og eie hvis du bruker en fastrente på 5,68 prosent, legger inn 20 % i egenkapital og tar med avdrag. fastrente er ikke vanlig i Norge, men jeg mener det er nødvendig å bruke fastrente for å kunne gjøre disse regnestykkene på en korrekt måte.

Endret 14. februar 2011 av festen

[blackbrrd]

Hvis jeg først skal ta med egenkapitalen, så burde jeg vel ta faktisk lånebeløp? Det blir i såfall, inkludert avdrag, kommunale avgifter og forsikring på 11.000kr i måneden, det samme beløpet som jeg måtte ha betalt hvis jeg leide. Forskjellen er at om 20 år så vil jeg da ha økt egenkapitalen med rundt regnet 1,8 millioner i forhold til å leie, med samme beløp betalt i måneden.

 

Jeg ser ikke helt hvorfor fastrente er korrekt. Pga lite bruk på det norske markedet så ligger nok fastrenten en god del for høyt i forhold til hva man egentlig burde betale....

 

"... men du kan ikke ta summen uten avdrag for å vurdere om det er fornuftig å leie vs å eie. Det er mer fornuftig å leie om totalsummen av renter og avdrag er lavere ved leie."

 

Her må jeg si meg uenig med deg. Det er selvfølgelig viktig å se på totale kostnader, dvs både lån og avdrag for å se om man har økonomi til det. Samtidig så er det økonomisk lønnsomt å eie framfor å leie når lånekostnadene (+vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, osv) er lavere enn leiekostnaden (+formueskatt). Med dagens leiepriser så går dette regnestykket i pluss for meg så lenge renten holder seg under ca 10%.

 

Jeg bor muligens i en litt merkelig by, Kongsberg. Leieprisene er høye fordi store teknologibedrifter sørger for boliger til ansatte som flytter fra overalt i verden til Kongsberg. Dette sørger for at 3-roms leiligheter fort koster 10.000kr i måneden å leie. Samtidig kan man kjøpe et hus for 2,5 millioner.

 

Det kan forresten også nevnes at jeg betalte formueskatt før jeg kjøpte bolig, noe som også gjør det enda mindre attraktivt å leie.

Endret 14. februar 2011 av blackbrrd