Tjener man penger på å kjøpe en hybel?

[Gjest Slettet+56132]

Hallo

 

Jeg har en diskusjon med en kamerat på 19år som vil bli millionær, han tror at han vil tjene penger på å kjøpe en hybel.

 

Han har funnet en hybel som koster ca. 1,000,000kr. Han har 200,000kr selv som han har spart opp gjennom tidene, og han må låne 800,000kr for å få råd til dette.

 

Det er fellesutgifter på 700kr i måneden. Han vil ha en nedbetalingstid på 15år. Han vil ha leie den ut for 4,000kr i måneden.

 

Jeg mener at han vil tape penger på dette fordi at:

 

Utgifter:

15år x 12måneder = 180måneder

 

800,000kr : 180måneder = 4,444kr per måned i 15år

+ renter 4,444kr ~ ca. 5,000kr i utgifter per måned i 15år. (vet ikke hva renten er).

 

Leietakeren vil gi 4,000kr per måned.

Huseieren må betale 700kr i fellesutgifter

Huseieren må betale 1440kr i skatt (36%)

 

4,000kr - 700kr - 1,440kr = 1,860kr gjenværende

 

1,860kr (gjenværende)- 5,000kr (lån) = -3,140kr i underskudd.

 

For at han ikke skal måtte ta penger av sin egen lomme må leietakeren betale:

4,000kr + 3,140kr = 7140kr i måneden for en jævla hybel, dette er urealistisk.

 

Dagens boligmarked er på det høyeste nå, det vil si at han kjøper når det er dyrt. Dermed er det feil det som han sier at hybelen vil stige med 8% i verdi til neste år. Hybelen er på Danmarks plass i Bergen, ganske nært sentrum.

 

Har jeg rett i at han vil tape på dette? eller er dette lukrativt?

Endret 12. februar 2011 av Slettet+56132

[andreasn]

800.000 med 3,5% rente vil bli 28.000 i året. Minus 28% fradrag på skatt blir det 20.160 i året. Hvis vi sier at renten går opp til 5% blir det 40.000 i året (28.800 med skattefradrag). Sistnevnte vil bli 2400 i måneden og med fellesutgifter og skattetrekk på leieutgiften så vil han tape penger.

 

I tillegg kommer andre utgifter. Jeg vet ikke hvordan leilighet dette er men kan nevne strøm, kommunale avgifter og oppussing/vedlikehold som et par eksempler på mulige utgifter som må inn i regnestykket.

 

 

[Gjest Slettet+56132]

Så da kan vi øke summen fra 4,444kr til 7,000kr i måneden i nedbetaling bare for lånet, så kommer skatten fra leieinntekten, og de 700kr i fellesutgiftene, og da er vi langt over 8,000kr i måneden med utgifter. Stemmer dette?

 

Alle de andre utgiftene må leietakeren sikkert dekke selv.

Endret 12. februar 2011 av Slettet+56132

[Bjarnemann]

Slik jeg har forstått det er skatten på utleie 28%, og ikke 36%. Mulig jeg tar feil dog.

[Wisd0m]

Du tar feil, du regner nedbetaling av lån som kostnad. Dette er sparing for låntakers gevinst.

 

Det han burde ha for boligen er:

Rentekostnader: 1000000x0.0335=33500

Forsikring: 3000kr?

Slitasje: 15000?

Kommunaleavgifter: 5000?

 

Altså burde han leie ut til rundt 4500kr/mnd hvis det skal gå ca. i null. Her kommer mye an på hva man kan gjøre selv av oppussing.

 

Edit: Ikke vits i å regne skatt da det er kun overskuddet det skal betales skatt av.

Endret 13. februar 2011 av Wisd0m

[ATWindsor]

En viktig faktor her er jo at man setter mye penger i noe uten fast verdi, om man tjener penger på det vil i realiteten være sterkt avhengig av prisutviklingen.

 

AtW

[festen]

Akkurat nå er det en fase der bankene tror det skal oppover og da tar de større risiko. Det er ikke noe problem for en student uten inntekt, jobb eller egenkapital og få et par millioner i lån.

Endret 13. februar 2011 av festen

[ATWindsor]

Akkurat nå er det en fase der bankene tror det skal oppover. Det er ikke noe problem for en student uten inntekt eller jobb eller egenkapital og få et par millioner i lån.

 

Ja, men økonomene har svært liten treffsikkerhet når det gjelder nedgang. Essensen er at en så stor investering i noe som kan endres så mye i pris er en relativt stor risiko.

 

AtW

[festen]

Ja, men økonomene har svært liten treffsikkerhet når det gjelder nedgang. Essensen er at en så stor investering i noe som kan endres så mye i pris er en relativt stor risiko.

AtW

 

Ut fra en formel jeg bruker er den hybelen verdt ca. 350.000.

[Gjest Slettet+3165]

Hadde undersøkt om hybelen tilhører et borettslag og.

I så tilfellet er det ytterst få borettslag som gir lov til å kjøpe for å så leie ut.

Mao, det lar seg ikke gjøre en gang.

[svante]

4,000kr - 700kr - 1,440kr = 1,860kr gjenværende

 

1,860kr (gjenværende)- 5,000kr (lån) = -3,140kr i underskudd.

 

For at han ikke skal måtte ta penger av sin egen lomme må leietakeren betale:

4,000kr + 3,140kr = 7140kr i måneden for en jævla hybel, dette er urealistisk.

 

Dagens boligmarked er på det høyeste nå, det vil si at han kjøper når det er dyrt. Dermed er det feil det som han sier at hybelen vil stige med 8% i verdi til neste år. Hybelen er på Danmarks plass i Bergen, ganske nært sentrum.

 

Har jeg rett i at han vil tape på dette? eller er dette lukrativt?

 

Du er klar over at dette regnestykket her forutsetter at leiligheten er verdt 0 kroner etter 15 år? Og at dette selvfølgelig er en smule urealistisk? Det kan kanskje også være en idé å ta med seg at de fleste økonomieksperter er uenige i din analyse av boligprisutviklingen.

[iChristian]

Skatteleggingen av inntektene må taes med i beregningen, ettersom det må skattes av hele beløpet så fort det passerer 20000 i gevinst. Renter og avdrag som ikke betales over fellesgjelden kan dessverre ikke regnes med.

[Ekko]

Ja, men økonomene har svært liten treffsikkerhet når det gjelder nedgang. Essensen er at en så stor investering i noe som kan endres så mye i pris er en relativt stor risiko.

AtW

 

Ut fra en formel jeg bruker er den hybelen verdt ca. 350.000.

 

Hvordan ser formelen ut?

[Pjassop]

Er det ikke litt risikabelt, dette her? Hva med BSU?

[iChristian]

Jeg ville tro det er bedre å kjøpe en leilighet og leie den ut som kollektiv, mer cash til å dekke utgiftene

[Nostalgisk]

Det er kanskje ikke så relevant i det aktuelle tilfellet, men eiendom er en fin måte å "gjemme" formuen på, og skattes etter andre regler enn pengene man har i banken.

Endret 14. februar 2011 av SLIguy

[Wisd0m]

Det er kanskje ikke så relevant i det aktuelle tilfellet, men eiendom er en fin måte å "gjemme" formuen på, og skattes etter andre regler enn pengene man har i banken.

 

Vil si at det i aller høyeste grad er viktig i denne diskusjonen da det forklarer hvorfor mange med mye penger har valgt og plassere noe av pengene sine i eiendom. Det er ikke nødvendigvis for at de har tjent seg rik på eiendom, men at de kan slippe unna formueskatten på 1.1%. Jeg kjenner selv flere som har tjent seg rik på grundervirksomhet og solgt seg ut for å deretter plassere pengene sine i eiendom. Resultatet har blitt svært pene tall på skattelistene (lav formue) og mindre penger til Kristin og Jens.

[festen]

Ja, men økonomene har svært liten treffsikkerhet når det gjelder nedgang. Essensen er at en så stor investering i noe som kan endres så mye i pris er en relativt stor risiko.

AtW

 

Ut fra en formel jeg bruker er den hybelen verdt ca. 350.000.

 

Hvordan ser formelen ut?

 

F.eks telegiganten AT&T, Inc. betaler et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (halvparten av det selskapet tjener). Aksjen er priset til 28,5 dollar.

 

Skulle den hybelen betalt et utbytte på 0,43 dollar i kvartalet (med 50 % betalt i utbytte) (med en pris på 1 million) ville aksjen kostet 120 dollar. Jeg mener hybelen er verdt ca. 43 dollar relativt sett, som gir 100 ganger utbyttet om 50 % betales ut, eller en P/E på ca. 12,5

Endret 14. februar 2011 av festen

[Ekko]

La oss ta utgangspunkt i 4% rente.

Jeg ville valgt lengre nedbetalingstid, evt en periode avdragsfrihet, men en enkelt utregning for 15 år følger.

Jeg regner med at det ikke er noen fellegjeld eller fratrekkbart på de 700kr i husleie.

 

Jeg ser nå også bort fra andre kostnader som forsikring, kommunale avgifter osv.

 

Dette vil i banken koste ham 4850kr/mnd.

2670 vil være renter, 2180 vil være til avdrag.

 

Om han hanker inn 4000kr/mnd vil ha måtte skatte 28% for 4000-2670 = 1330 kr som blir månedlige "overskuddet".

1330kr * 28% = 375kr i skatt.

 

Så av de 4 000 kr han får inn må han betale 2670 i renter. Han sitter da igjen med 1330 kr.

Han må med disse sette av 375 kr til skatt. Han sitter da igjen med 955kr i mnd.

 

Disse 995kr skal brukes til å betale husleie på 700 kr.

Han sitter da igjen med 295kr/mnd i overskudd.

 

 

Han går altså i pluss 295 kr/mnd før utgifter som forsikring osv.

 

Samtidig forventer banken at han skal nedbetale lånet sitt med 2180kr/mnd.

Han vil altså måtte ta 2180-295 = ca 1900 kr fra sin egen konto og betale til banken hver måned. Dette er i praksis sparing og kan ikke regnes som utgift.

 

 

Så i mine ører vil ha omtrent gå i null, antakeligvis litt i minus (de 300kr i pluss går veldig fort til andre ting slik wisdom skriver), men blir tvunget av banken til å "spare" 2000kr/mnd ved å betale avdrag, som han må ta fra sitt vanlige månedsbudsjett.

 

Som Atw skriver er det prisutviklingen på boligen som kommer til å bestemme om dette er noe han vil tjene på i det lange løp. 8% virker optimistisk, kanskje neste år, men så kan han risikere at markedet snur og han får minus tilsvarende i løpet av noen år.

 

Det som kan sies til hans fordel:

-Danmarksplass i bergen, der kommer han nok alltid til å få leid ut og han ikke skal/vil/må selge

-Leiemarkedet i bergen er presset, ikke utenkelig at han kan få mer enn 4000 om noen år, noe som forbedrer regnestykket.

 

Det store minuset er at han binder seg veldig økonomisk ved å gå inn på noe slikt, han vil ha begrenset handlingsrom helt til han selger leiligheten igjen, noe han kan ende opp med å tape på om det blir gjort på feil tidspunkt (man betaler avgifter nå man kjøper og avgifter når man selger).

Endret 14. februar 2011 av Ekko

[Gjest Slettet+3165]

Det er kanskje ikke så relevant i det aktuelle tilfellet, men eiendom er en fin måte å "gjemme" formuen på og skattes etter andre regler enn pengene man har i banken.

Absolutt, har en kompis som fikk leilighet av faren, for å gjemme deler av formuen sin.

 

Men i TS's tilfellet er det jo snakk om et betydelig større lån og ikke direkte formue.

 

Hadde det vært slik at jeg kunne tjent veldig gode penger på en slik måte, hadde jeg aldri flyttet hjemmefra, men tatt opp lån for å kjøpe et hus jeg kunne leid ut.

 

Til syvende og sist, vil jeg tro det finnes langt bedre måter å investere de 200 000 han har.