Kjøpe mindre leilighet VS større med utleiedel

[MrL]

Hei, la oss si at man ønsker å kjøpe en leilighet. Det er en andelsleilighet som koster 1.000.000, og har en totalpris på 3.600.000. Man låner millionen i banken, og deretter leier ut deler av leiligheten for 8000 i måneden, og sitter derfor igjen å måtte betale dette:

 

+ ca 6000 kr i måneden for lån på 1 million

+ ca 12000 kr for fellesgjeld på leiligheten(dette er kun fellesgjeld + renter, og ikke andre felleskostnader som kommer itillegg)

- 8000 inntekt i leie

 

Dvs ca 10000 i måneden.

 

Hvordan blir dette vs å heller låne 10.000 i banken, og kjøpe en langt billigere leilighet. Hva er mest "lønnsomt"?

[blackbrrd]

Tjah, du kan jo spørre deg hva som skjer hvis renten går opp til 6,5% (dobling), så utgiftene stiger til rundt 36.000 i måneden, -8000 i inntekt, dvs 28.000 i måneden.

 

Det er jo også mulig at husprisene stiger med 7% i året de neste 10 årene, mens renten holder seg på 3,5% og leiligheten blir verdt 7,2 millioner, mens totale lån (fellesgjeld+boliglån) er på under 3,6 millioner. Du har da en gevinst på 360.000kr i året.

 

I scenario #1 så klarer du mest sannsynlig ikke betale kostnadene på lånet og må selge - og mest sannsynlig i et fallende marked og du sitter igjen med gjeld uten å ha en bolig.

 

I scenario #2 så har det vært ekstremt lønnsomt.

 

Til de som sier at det er lite sannsynlig at renten går opp til 6,5%, så vil jeg bare nevne at renten for vanlige lån var i 2008 en kort periode på rundt 8%.

 

... Jeg har her antatt at renten er flytende for både fellesgjeld og boliglån. Dette er info som mangler fra trådstarter.

Endret 14. januar 2011 av blackbrrd

[Naranek]

Det er for lite informasjon til å kunne si noe om hva som er mest lønnsomt. Hvor mye koster den rimelige leiligheten? Hvor mye av utgiftene er renter og hvor mye er avdrag? Hva er rentene? Jeg tipper det mest lønnsomme vil være den dyre leiligheten, men hvis det gir deg 3,6 mill. i gjeld og du er avhengig av å alltid ha leieboer har det ekstremt høy risiko.

[MrL]

Det står ikke noe informasjon annet enn hva gjelden er på. Men med andre ord virker det som det kan lønne seg å ta den dyre, sålenge man klarer å betale..

[blackbrrd]

Det står ikke noe informasjon annet enn hva gjelden er på. Men med andre ord virker det som det kan lønne seg å ta den dyre, sålenge man klarer å betale..

Har du seriøst ikke tenkt å finne ut noe mer om fellesgjelden før du evt kjøper?

 

La oss si at det er avdragsfrihet i 1 år, så den husleien du ser nå er kun renter og ikke nedbetaling. Da kan du få deg en fin overraskelse om 1 år når husleien plutselig øker med 7000kr i måneden. Hvis renten samtidig har gått opp 1,5% så er du langt ute å kjøre.

 

Ring megler og be om info om fellesgjelden.

 

Btw, tipper banken kommer til å kreve 10% av 3,6 mill som egenkapital for å gi deg lån her, mao 360.000kr.

[MrL]

Det står ikke noe informasjon annet enn hva gjelden er på. Men med andre ord virker det som det kan lønne seg å ta den dyre, sålenge man klarer å betale..

Har du seriøst ikke tenkt å finne ut noe mer om fellesgjelden før du evt kjøper?

 

La oss si at det er avdragsfrihet i 1 år, så den husleien du ser nå er kun renter og ikke nedbetaling. Da kan du få deg en fin overraskelse om 1 år når husleien plutselig øker med 7000kr i måneden. Hvis renten samtidig har gått opp 1,5% så er du langt ute å kjøre.

 

Ring megler og be om info om fellesgjelden.

 

Btw, tipper banken kommer til å kreve 10% av 3,6 mill som egenkapital for å gi deg lån her, mao 360.000kr.

 

Hehe selvfølgelig må jeg det Vi klarer nok å skrape opp 360.000, mulig kameraten min må legge ut litt mer enn meg men;)

[blackbrrd]

Du har tenkt å gjøre denne investeringen sammen med en kamerat? Det tror jeg rett og slett ikke jeg hadde orket.

 

Husk på at det er en god del kostnader ved kjøp/salg av bolig.

Kjøp: dokumentavgift på 2,5% eller 90.000kr

Salg: megler, kanskje 1,5% eller 54.000kr

 

At kompisen din eller du får deg dame og får lyst å flytte for dere selv innen 2-3 år må man vel se på som rimelig sannsynlig. Hvis dere da har lyst å selge dere ut etter f.eks 2 år, så må du legge til utgifter på 154.000 på to år, eller 6400kr i måneden.

Endret 14. januar 2011 av blackbrrd

[MrL]

Du har tenkt å gjøre denne investeringen sammen med en kamerat? Det tror jeg rett og slett ikke jeg hadde orket.

 

Husk på at det er en god del kostnader ved kjøp/salg av bolig.

Kjøp: dokumentavgift på 2,5% eller 90.000kr

Salg: megler, kanskje 1,5% eller 54.000kr

 

At kompisen din eller du får deg dame og får lyst å flytte for dere selv innen 2-3 år må man vel se på som rimelig sannsynlig. Hvis dere da har lyst å selge dere ut etter f.eks 2 år, så må du legge til utgifter på 154.000 på to år, eller 6400kr i måneden.

 

Hehe takk for tipsene. Kompisen har allerede dame, og de har ingen planer om å flytte sammen. Vi begge skal studere i Oslo i minst 3 år til, og synes det er bedre å kjøpe enn å enn å leie(pga pengene du betaler går rett bort). Vi sparer veldig mye utgifter på å bo sammen, jeg er litt usikker på hvordan det skal gå, men håper det går greit.

 

Ang kjøp: Det er ikke dokumentavgift på andelsleilighet

Ang salg: I dag har man lov til å selge selv, og det blir fort halvparten av det beløpet i kostnader

[Isbilen]

Andelslag pleier ikke å være så positivt innstilt til utleievirksomhet. Hele vitsen med den boligformen er jo at folk skal kunne "eie" sin egen bolig.

[blackbrrd]

Glemte det åpenbare her - at det var snakk om en andelsleilighet. Det gjør jo at det kun er meglerkostnader, og det blir ikke så halvgærnt. Greit å sjekke om det er greit med framleie også.

[MrL]

Andelslag pleier ikke å være så positivt innstilt til utleievirksomhet. Hele vitsen med den boligformen er jo at folk skal kunne "eie" sin egen bolig.

 

Såvidt jeg vet er det som regel lov å leie ut sålenge man selv bor i leiligheten. Annonnsen fremhever foresten av den ene delen av leiligheten egner seg utmerket til utleie

 

Glemte det åpenbare her - at det var snakk om en andelsleilighet. Det gjør jo at det kun er meglerkostnader, og det blir ikke så halvgærnt. Greit å sjekke om det er greit med framleie også.

 

Framleie kan være greit ja, selvom det er ikke sikkert om det blir nødvendig:)

 

 

Noen som vet foresten om BSU kontoen kan regnes som egenandel, selvom man lar pengene stå, om banken kan ta pant i disse eller no? Har 60.000 i BSU som hadde kommet godt med, men har ikke lyst til å bruke de pga rentene

Endret 14. januar 2011 av MrLG

[Sink]

Noen som vet foresten om BSU kontoen kan regnes som egenandel, selvom man lar pengene stå, om banken kan ta pant i disse eller no? Har 60.000 i BSU som hadde kommet godt med, men har ikke lyst til å bruke de pga rentene

Prat med banken din, jeg fikk "avdragsfritt" lån i studenttida mot at jeg trekker 500 til bsu hver måned.

 

Men tror du at du får såpass mye i lån fra banken? 3.6mill er bra mye penger for en student.

[MrL]

Noen som vet foresten om BSU kontoen kan regnes som egenandel, selvom man lar pengene stå, om banken kan ta pant i disse eller no? Har 60.000 i BSU som hadde kommet godt med, men har ikke lyst til å bruke de pga rentene

Prat med banken din, jeg fikk "avdragsfritt" lån i studenttida mot at jeg trekker 500 til bsu hver måned.

 

Men tror du at du får såpass mye i lån fra banken? 3.6mill er bra mye penger for en student.

 

Ikke sjangs i havet til å få så mye, men det skal jeg heller ikke. Jeg regner med at det er "fordelen" med en andelsleilighet, trenger kun å låne 1 million av banken, må deretter betale lånet til borettslaget, og de tar vell neppe en kredittvurdering, men pælmer deg vell ut hvis du ikke betaler.

 

Synes dere at det er veldig urealistisk/dumt å kjøpe en slik leilighet på 2 studenter? Sålenge rentene og leieinntekten er stabil, vil ikke jeg personlig punge ut med mer enn 3500 av mine egne penger for fellesutgiftene i måneden, så komme mat, muligens noe strøm og diverse i tillegg.

 

Men vi får faktisk dekt 15.000 av fellsutgiftene på 22.000 i måneden igjennom staten og leieinntekt, og vi vil faktisk normalt ha en disponibel inntekt på 41.000 kr i måneden med lån fra lånekassen, noe vi ikke bør bruke, men kan itilfelle krise.

 

 

For min del kan det høres litt for godt ut for å være sant, men sålenge det ikke blir rente eller utleie krøll tror jeg faktisk vi ligger godt an

[Euklid]

Så lenge renten holder seg på et historisk lavt nivå og boligprisene stiger ytterligere er det selvsagt bare å kjøpe eiendom som besatt. «Så lenge» er imidlertid en ganske viktig forutsetning.

 

Ellers må jo enhver bank med vettet i behold ta i betraktning hva dere skal bruke millionen til, og om dere evner å betjene deres andel av fellesgjeld.

[nomore]

Ikke sjangs i havet til å få så mye, men det skal jeg heller ikke. Jeg regner med at det er "fordelen" med en andelsleilighet, trenger kun å låne 1 million av banken, må deretter betale lånet til borettslaget, og de tar vell neppe en kredittvurdering, men pælmer deg vell ut hvis du ikke betaler.

 

Det stemmer ikke helt. Du må i praksis kunne betjene ditt lån og din andel av fellesgjelda. Dvs at om du har et lite lån + betaler avdragene og renter på et større så er det i praksis det samme som å ha ett stort lån. Banken må vurdere det slik at du har betjeningsevnen som om du hadde det store lånet. I praksis har det derfor ikke så mye å si om du må betale 18000 i måneden på to lån enn 18000 i måneden på et stort lån.

Endret 14. januar 2011 av nomore

[Sink]

Ikke sjangs i havet til å få så mye, men det skal jeg heller ikke. Jeg regner med at det er "fordelen" med en andelsleilighet, trenger kun å låne 1 million av banken, må deretter betale lånet til borettslaget, og de tar vell neppe en kredittvurdering, men pælmer deg vell ut hvis du ikke betaler.

Lånet banken gir deg er jeg ganske sikker på er inkludert fellesgjeld. Jeg møtte på det "problemet" da jeg handla leilighet nå i høst. Igjen, prat med banken din. Sett opp et budskjett på hva du kan betjene og vis det frem.

 

Kan vel nevne at jeg fikk kun 800k lån, fellesgjeld på 100k og egenkapital på 550. Skal sies at jeg ikke spurte så mye rundt, men uten fast inntekt har du ikke stort å slå i bordet med.

[festen]

Jeg liker ikke utviklingen. Kina strammer inn (hard landing i 2011 eller 2012), oljelagrene i USA er på 1982 nivå. Jeg er skeptisk til boligprisene.

[MrL]

Ikke sjangs i havet til å få så mye, men det skal jeg heller ikke. Jeg regner med at det er "fordelen" med en andelsleilighet, trenger kun å låne 1 million av banken, må deretter betale lånet til borettslaget, og de tar vell neppe en kredittvurdering, men pælmer deg vell ut hvis du ikke betaler.

 

Det stemmer ikke helt. Du må i praksis kunne betjene ditt lån og din andel av fellesgjelda. Dvs at om du har et lite lån + betaler avdragene og renter på et større så er det i praksis det samme som å ha ett stort lån. Banken må vurdere det slik at du har betjeningsevnen som om du hadde det store lånet. I praksis har det derfor ikke så mye å si om du må betale 18000 i måneden på to lån enn 18000 i måneden på et stort lån.

 

Hmm da spørs det hva banken sier, men jeg tror etter min beregninger, med mer eller mindre jeg har bommet selv, at vi kan fint betjene det.

 

Slik ser regnestykket ut:

 

Inntekt:

 

Jobb: 9500 x 2 = 19000

Stipend: 6000

Forventet leieinntekt: 8000;

 

Totalt inntekt: 33.000,-

+ lån fra lånekassen: 8000

Total disponibelt beløp: 41.000,-

 

Utgifter:

 

Felleskostnader: 3.171,-

Bredbånd: 289,-

Strøm/vann/fyring: 1.853,-

Fellesgjeld: 11.724,-

Lån fra banken: 6200,-

 

Totale utgifter: 23.300,-

 

Totalt til overs i måneden: 9700,- (+8000 fra lånekassen, kan evt brukes ved tapt leieinntekt)

 

--

 

Det ser vell ikke så halvgærnt ut gjør det vell?

[nomore]

Det er vanskelig å si akkurat hvor mye strøm det går med pr måned, spesielt mtp at det varierer fra årstid til årstid og i tillegg har alle forskjellig forbruk. Sett av minst 2k, gjerne 3k, så dere får en buffer.

 

Innboforsikring kan være greit å ta med. Sjekk evnt om dette er inkl i leia, men det tviler eg på selv om det er andelsleilighet.

 

Sjekk og at kommunale avgifter er bygget inn i leia, og sjekk også om det er varslet fremtidige utbedringer og større arbeid som dere må være med på å betale eller fører til økte leiekostnader.

 

Budsjettet ditt viser ellers ut til å være fokusert på boligen, og kun det. Husk at du også har andre utgifter:

- transportutgifter(kollektiv og gjerne taxi fra tid til annen)

- har du bil kommer det i tillegg til bensin også årsavgift, forsikring og vedlikehold

- ferier(kan naturligvis velges bort eller gjøres billig i en etableringsfase)

- innkjøp av nødvendig utstyr(stor utgiftspost om dere flytter for dere selv nå)

- klær

- mat(for en enkelt person må du minst regne med 2-3k pr måned om du spiser hjemme)

- underholdning(festing, kino, aktiviteter osv)

- hygieneprodukter

- abonnementer(blader, trening, medlemsskap)

- sparing

- skolebøker(studenter?)

- tannlege?

- lege

osv.

[Euklid]

Dette rakner den dagen leieboer flytter ut, en av dere ikke jobber like mye som planlagt eller rentenivået stiger.