Huskjøp: Budgivning, motbud og frister

[VeloX]

Dette er en teoretisk situasjon, men som fort kan bli reell da jeg er på vei inn i budrunde som selger og som kjøper (to forskjellige hus).

 

Et hus skal selges. Det er kun en interresert kjøper. Kjøper kommer med et bud. Selger er ikke helt fornøyd og kommer med et motbud. Dette gjøres før budfristen fra potensiell kjøper er gått ut. Er potensiell kjøper da fremdeles bundet av sitt opprinnelige bud? Det vil si: Kan selger etter å ha kommet med et motbud velge å akseptere det opprinnelige budet?

 

Eksempel

Kl 10.00: Kjøper byr 1 mill med frist til kl 16.00

Kl 11.00: Selger gir motbud på 2 mill med frist til kl 16.00

Kl 12.00: Kjøper sier han ikke vil by mer. Er kjøper her bundet av sitt bud fra kl 10?

 

 

 

Og i motsatt tilfelle: Et hus skal selges. Det er i utgangspunktet kun en interresert kjøper, og budet er laveren enn hva selger ønsker. Selger kommer med motbud. Potensiell kjøper velger å svare med et bud som er høyere enn sitt opprinnelige, men lavere enn selgers forslag. Dette gjøres før selgers motbuds frist er ute. Har selger nå lov til å akseptere bud i fra andre før fristen for sitt motbud er ute?

 

Kl 10.00: Kjøper byr 1 mill med frist kl 16.00

Kl 11.00: Selger gir motbud på 2 mill med frist kl 16.00

Kl 12.00: Kjøper byr 1.5 mill med frist kl 16.00

Er selger nå bundet av sitt motbud fra kl 11.00 etter at kjøper har kommet med sitt bud kl 12.00?

Endret 13. desember 2010 av VeloX

[stich_it]

slik som jeg ble informert av banken min og meglere når jeg var ute på jakt etter bolig i våres, så vil kjøper i begge tilfeller bli løst fra sitt bud og det budest frist da selger har avvist budet.

 

dvs, i eksempel en så er selger løst fra budet sitt og i eksempel to er kjøper nå bundet av det siste budet sitt.

[PerB]

Slik jeg forstår det er hovedregelen at bordet fanger, det vil si at høyste bud vinner (selv om det er selgerens bud (og antagligvis er ulovlig)).

[what_no2000]

Avhengig av hva som konkret blir sagt vil nok begge eksemplene dine kunne tolkes i begge retninger.

 

La oss ta tre varianter av det første eksempelet ditt som er veldig konkrete og enkle å tolke:

 

Kl 10.00: Kjøper byr 1 mill med frist til kl 16.00.

Kl 11.00: Selger alternativ A: "Jeg avslår budet ditt, men gir deg et tilbud om å kjøpe huset for 2 mill med akseptfrist kl 16.00.".

Kl 11.00: Selger alternativ B: "Jeg avslår budet ditt, men gir deg et tilbud om å kjøpe huset for 2 mill med akseptfrist kl 16.00, med forbehold om at det innen din aksept ikke kommer inn høyere bud.".

Kl 11.00: Selger alternativ C: "Jeg ønsker ikke å avslå budet ditt før akseptfristen går ut, men det er nok svært lite sannsynlig at jeg vil akseptere et slikt skambud. Hadde du derimot budt 2 mill med akseptfrist 16.00, da hadde det nok vært langt enklere for meg å akseptere tilbudet ditt, ja kanskje jeg til og med kunne akseptert det med en gang".

Kl 11.00: Selger alternativ D: "Hvis jeg ikke får 2 millioner for huset mitt så har jeg ikke nok penger til å kjøpe det huset jeg hadde tenkt å kjøpe. Da må jeg vurdere om jeg bare skal bli boende her."

 

Alternativ A og B avslår klart budet som dermed ikke lenger er bindene, og gir kjøper et bindene tilbud (med eller uten forbehold) (se avtaleloven § 5 og 6). Alternativ C derimot avslår ikke budet, og kommer heller ikke med et bindende tilbud, det oppfordrer kun motparten om å komme med et konkret nytt tilbud (se avtaleloven § 9). Alternativ D er en mer diskre variant av alternativ C.

 

En selger ønsker i mange tilfeller å svare som alternativ C; ha kjøpers opprinnelig bud som et bindende sikkerhetsnett, samtidig som han ønsker å presse prisen oppover. Men hvis selger er veldig klar på at det opprinnelige tilbudet ikke er avslått og fremdeles bindende for budgiver så sier han indirekte at det er en mulighet for at det opprinnelige budet er godt nok til å bli godtatt...

 

Ved bruk av eiendomsmegler vil eiendomsmegleren typisk ta kontakt med budgiver og gi inntrykk av å være en "nøytral" megler når han presenterer alternativ C. F.eks slik: "Jeg har snakket med selger, og mitt inntrykk er at budet ditt ikke vil bli akseptert, jeg vil nok også råde selger til å avvente et høyere bud, og jeg tror selger om nødvendig vil annonsere på nytt etter jul, og da har jeg stor tro på at det blir budrunde, og huset blir nok solgt for minst 2.5 mill, men hvis du hadde lagt inn et bud på 2 mill nå som det ikke er andre budgivere rett før jul, så tror nok jeg at jeg kunne overtalt selger til å akseptere det, og da syns jeg at du har gjort et meget godt kjøp." Merk at eiendomsmegleren her verken sier at budet er avslått eller sier at selger har tilbud å selge for en gitt pris...

 

Som kjøper hadde jeg i alle disse situasjonene stilt veldig konkrete spørsmål om budet mitt er avslått og dermed ikke lenger bindende for meg. Og om det foreligger et bindende tilbud om salg av eiendommen for en gitt pris, eller om det kun er en oppfordring til meg om gi bud på en bestemt sum, som selger så vil akseptere eller avslå. Så hadde jeg brukt det som forhandlingskort videre.

 

Se forøvrig http://www.lovdata.no/all/hl-19180531-004.html for avtaleloven.

 

Fotnote: En variant av alternativ C er 10 tusen kroners trikset. Når budrunden har stoppet opp, og ingen vil by over deg, ringer megleren opp og sier omtrent: "Nå er du så nærme på å få tilslaget. De andre budgiverne teller på knappene om de kan by høyere enn deg. Jeg har snakket med selger, og hvis du høyner budet ditt med bare 10 000 nå, er jeg sikker på at han vil akseptere budet ditt." Jeg falt ikke for det når jeg kjøpte, men det ga meg 10 000 ekstra når jeg solgte...

Endret 13. desember 2010 av what_no2000

[VeloX]

Tusen takk for svar. Dette er veldig opplysende.

 

Men jeg lurer på om det du, what_no2000, kaller for alternativ B er lovlig? Det betyr jo at motbudet fra selger strengt tatt ikke er bindende?

 

I tillegg, hvordan skal man fram legge motbud uten at man avslår det opprinnelige budet? Må man si "Jeg avslå ikke, men ...", eller holder det med å si "Jeg tilbyr deg å kjøpe eiendommen for x kroner"? Det er jo helt klart lurest av meg å si det siste (for å ikke gjøre mottager for oppmerksom på hva jeg prøver på), men er det juridisk holdbart?

[svante]

Det vanlige er vel at ved konkrete motbud så blir først det opprinnelige budet avslått. De andre eksemplene er vel mer for forhandlinger å regne og da står avgitte bud frem til akseptfristen.

 

what_no2000s alternativ B er nok ikke lovlig da det i teorien vil si at du tar forbehold om at du ombestemmer deg.

[Boneraw]

Fotnote: En variant av alternativ C er 10 tusen kroners trikset. Når budrunden har stoppet opp, og ingen vil by over deg, ringer megleren opp og sier omtrent: "Nå er du så nærme på å få tilslaget. De andre budgiverne teller på knappene om de kan by høyere enn deg. Jeg har snakket med selger, og hvis du høyner budet ditt med bare 10 000 nå, er jeg sikker på at han vil akseptere budet ditt." Jeg falt ikke for det når jeg kjøpte, men det ga meg 10 000 ekstra når jeg solgte...

 

Er det lovlig?

[stich_it]

skulle det ikke være lovlig?

[Boneraw]

Ja, i prinsippet så er jo det å ikke fortelle sannheten/lyve og regner med at det er ulovlig. Men hvem vet i en slik bransje...

[stich_it]

Ja, i prinsippet så er jo det å ikke fortelle sannheten/lyve og regner med at det er ulovlig. Men hvem vet i en slik bransje...

i prinsippet så beror det på omstendighetene om det er å lyve eller ikke.

 

vis du har gitt et bud som ikke er det selger ønsker, er det da ikke noe annet en å si det åpenbare når man nevner at hvis du øker budet med 10.000 ja da tror jeg du får leiligheten.

 

megler/selger lyver heller ikke om intereseen så lenge noen andre har vært i kontakt ang boligen og sagt at de syntes boligen er litt dyr.

 

så i prinsippet nei det er nå ikke sikkert de lyver, at de faktisk i noen tilfeller gkør det, ja det er nok desverre sant og det er beklagelig.