Spørsmål angående boliglån

[manna420]

Hei

 

Jeg har pr idag ingen leilighet, bor hos foreldrene. Jeg har tenkt å bestille en leilighet som blir ferdig først i slutten av 2012. Jeg har snakket med megleren og de godtar at jeg bestiller leilighet mot å betale 10% av kjøpssummen. Jeg har snakket med banken og de er villig til å gi meg et lån på ca 1,200 000 kroner. Leiligheten koster ca 2.600 000 kroner. Egenkapitalen kommer til å bli en del da jeg forsatt har 2 år til jeg tar over leiligheten.

 

Mitt spørsmål er følgende: dersom jeg i mellomtiden kjøper en annen leilighet i fellesskap med en annen der jeg ender opp med en lån på ca 800 000 kroner, kan jeg i slutten av 2012 ved overtagelse av den første leilighete, forsatt få lån på 1,200 000 kroner? Vil det beløpet bli mindre? i så fall hvor mye og hvorfor? kan jeg ikke da høyne låne ved å f.eks legge den andre leiligheten i pant? Har aldri tatt lån før så suger big time når det gjelder dette, fint om dere overser dummhet i spørsmålene mine og heller svarer på det.

[Euklid]

1: Hvordan skal du finansiere gjenværende 1.4mill - egenkapital?

2: Et nytt lån vil selvsagt redusere bankens lånevilje -- de forlanger både sikkerhet og dekningsevne (les: tilstrekkelig inntekt).

Endret 2. desember 2010 av Euklid

[nls]

Du sier du har snakket med banken, har du fått innvilget et finansieringsbevis ?

Fin. bevis må fornyes med jevne mellomrom, vanligvis 3-6 mnd gyldighet avhengig av bank, det kan naturlig nok fornyes, hvis det ikke er noen nye faktorer i bilde, da må det søkes på nytt.

Har du noen tanker om hvor du er om 2 år ? 5 år ?

 

Hvis ja, du har fin. bevis, dette er innenfor en gitt belåningsgrad, gjerne 70/80%.

 

eks : Du og en kompis kjøper en leilighet til 2 mill med 50/50 eierbrøk, du kan da med med overnenvte fin. bevis _ikke_ få 1.2 mill, selvom du kan betjene dette, men (ved 80% belåning) benytte 800`000 av dette.

 

Du kan ikke benytte denne leiligheten som pant, da den allerede er pansatt for lån nr 1, så det som er avgjørende er hvilken låneramme du har fått innvilget, og at dette er innenfor en gitt belåningsgrad, hvis vi fortsetter fra eksempelet over, har du da 400`000 igjen av den innvilgete lånerammen til å benytte til leilighet nr 2 (gitt at disse 400`000 fortsatt er under 80% av den nye)

 

Itilegg til Euklid sine spørsmål stiller jeg også spørsmålstegn ved hvordan en eventuell kontrakt mellom deg og utbygger vil se ut/ser ut , dette med tanke på brudd fra din side og 10% som er innbetalt / krav om fullbyrdelse av inngått kontrakt.

[manna420]

Du sier du har snakket med banken, har du fått innvilget et finansieringsbevis ?

Fin. bevis må fornyes med jevne mellomrom, vanligvis 3-6 mnd gyldighet avhengig av bank, det kan naturlig nok fornyes, hvis det ikke er noen nye faktorer i bilde, da må det søkes på nytt.

Har du noen tanker om hvor du er om 2 år ? 5 år ?

 

Hvis ja, du har fin. bevis, dette er innenfor en gitt belåningsgrad, gjerne 70/80%.

 

eks : Du og en kompis kjøper en leilighet til 2 mill med 50/50 eierbrøk, du kan da med med overnenvte fin. bevis _ikke_ få 1.2 mill, selvom du kan betjene dette, men (ved 80% belåning) benytte 800`000 av dette.

 

Du kan ikke benytte denne leiligheten som pant, da den allerede er pansatt for lån nr 1, så det som er avgjørende er hvilken låneramme du har fått innvilget, og at dette er innenfor en gitt belåningsgrad, hvis vi fortsetter fra eksempelet over, har du da 400`000 igjen av den innvilgete lånerammen til å benytte til leilighet nr 2 (gitt at disse 400`000 fortsatt er under 80% av den nye)

 

Itilegg til Euklid sine spørsmål stiller jeg også spørsmålstegn ved hvordan en eventuell kontrakt mellom deg og utbygger vil se ut/ser ut , dette med tanke på brudd fra din side og 10% som er innbetalt / krav om fullbyrdelse av inngått kontrakt.

 

 

Aller først, tusen takk for at dere gidder å svare på mitt spørsmål.

Jeg har pr idag bestilt en leilighet allerede sammen med en annen, der finansieringsbevis foreligger. Finansieringsbeviset godkjenner lån på ca 1.8 mill tilsammen, delt på 2 da det er 2 personer som har søkt. Lånet blir ikke tatt opp før i sommer 2011. I mellomtiden har jeg tenkt å bestille en leilighet til, denne gangen mest sansynlig på egen hånd, som er ferdig i slutten av 2012, så med andre ord lånet blir ikke tatt opp før i slutten av 2012 på denne leigliheten. Jeg regner med at jeg har egenkapital på ca 800 000 kroner på denne leiligheten og resterende beløp blir da ca 1.8 mill noe jeg i utgangspunktet skal søke lån om. På dette tidspunktet har jeg da allerede et lån på 800 000 kroner på den andre leiligheten. Jeg kommer mest sannsynlig ikke til å melde skatteetaten om at jeg også står oppført på det første lånet så den andre som er med får all skattefradraget.

 

Det er mulig jeg kan få med en medlåntaker for leilighet 2 som ikke er samme person som er medlåntaker for leil 1.

 

Da jeg på skattepapiret ikke står oppført som lånetaker for lån på leil 1, så kan jeg jo få full lån for leil2?

Endret 3. desember 2010 av manna420

[nomore]

Høres ut som en veldig skummel måte å bruke pengene på.

 

Husk at banken vil ha sikkerhet for lånet sitt i leilighet nummer 1, så du kan ikke unngå at du blir oppført som deleier. Og hvorfor ønsker du egentlig det? Skattefradraget er penger det også.

 

Samlet sett så vil du måtte hefte for et lånebeløp på kr 2.600.000(800k for leilighet 1 og 1800k for leilighet 2),-. Har du betjeningsevne til dette? Bankene har strammet inn etter finanskrisen og går ofte etter tommelfingerregelen som sier at du kan låne tre ganger din årsinntekt, maks. Mao bør du ligge på ei årsinntekt(etter skatt) på ca 850-900.000,-.

Endret 3. desember 2010 av nomore

[Euklid]

Banken ser det som forsvarlig å låne deg 1.2, du har planer om å låne (minst) 2.6? nomores anslag på nødvendig årsinntekt er vel frisk, men dette høres uansett ut som ekspressrute til gjeldsordning. Med mindre du begår rimelig drøy dokumentfalsk kommer du heller ikke til å klare å lure banken.

 

Får jeg anbefale Torgrim Eggens utmerkede debutroman Gjeld?

[nomore]

Tok en kjapp kalkulasjon via noen kalkulatorer på nett nå.

 

For et samlet lån på kr 2.600.000,- med ei rente på 3.3% og ei nedbetalingstid på 30 år så må du betale noe over 11k i måneden i avdrag. I realiteten må du regne med noe mer dersom du har to lån(evnt i to forskjellige banker). Dette er da med ei rente på 3.3%. Samtidig må du regne med at renta kommer til å stige, siden vi tross alt er på tidenes laveste rente, og bankene estimerer vel med at du bør kunne klare å betjene en renteoppgang til 7-8%, og kanskje mer. Da havner du fort opp på månedlig avdrag nær 20k.

 

Klarer du å betjene det? Bankene vil naturligvis vurdere dette før de godkjenner et lån. Samme gjelder lån nummer 2.

 

Og har du tenkt på "what if"? Hva skjer om kameraten din ikke klarer å betjene sin del av lånet på leilighet nummer 1? Har du råd til å kjøpe han ut? Har du råd til å selge?

[manna420]

takker for tilbakemeldinger. Jeg får da eventuelt selge leil 1 før jeg tar over leil2. Dessutten skal jeg kunne få med enda en lånetaker for leil2. Så alternativer er der. Med mitt årsinntekt vil jeg jo aldri klare det på egen hånd ser jeg.

[nomore]

Det virker som om du har litt "rotete" planer mtp alle disse du skal ha medlåntakere. Dette er en risky sport og selv om du stoler 110% på vedkommende så anbefaler eg deg å utelukkende avtale det meste skriftlig mtp økonomi, lån og eierskap.

[Euklid]

Å kjøpe og selge leiligheter er dyrt – med kort tidshorisont skal det mye til for at kjøp lønner seg, samtidig som risikoen du tar på deg (også om vi tar for gitt at kameraten din opprettholder sine forpliktelser) er stor.