Hjelp til husleietvist!

[Husleietvist]

Hei!

 

Jeg har vært prosessfullmektig for en venn av familien i en husleietvist som har vært oppe i forliksrådet. Etter behandling i froliksrådet ville ikke forliksrådet avsi dom siden saken var for komplisert. Vi forventer nå at saken blir tatt videre til tingretten under småkravprosessen.

 

Saken

Saken omhandler en 1 års leiekontrakt på en 3 roms leilighet av relativt enkel standard. Utleieobjektet var i et eldre hus som stort sett hadde opprinnelig standard, og husleiene var omtrent halvparten av hva som er gjengs for samme størrelse i området.

 

Noen momenter:

Det er skrevet en omfattende husleiekontrakt, med tilhørende særavtale for huset. Det er ikke skrevet noen overtakelseserklæring.

I leieforholdet har det vært flere mangler ved leiligheten - disse er blant annet:

*badet ble pusset opp slik at leietaker var uten dusj/Bad/vann i en måned

*Det var manglende vann i brønnen en periode, slik at leieboer var uten vann også periodevis om sommeren

* det ene soverommet er ikke godkjent for varig opphold (Altså i realiteten en 2 roms)

* Det finnes ikke lufteventiler i leiligheten som også er dårlig isolert - dette har gitt dårlig inneklima og dårlig lukt/mugg.

 

Ingen av disse "manglene" ble varslet av leietaker annet enn muntlig, og det ble ikke krevd avslag i husleie.

 

Konflikten oppstod ved tilbakelevering - da utleier leverte et krav for feil og mangler tilsvarende 8 månenders husleie. Utleier har begrunnet kravet med en takstmann som har takstert skadene. Det foreligger ingen kvitteringer på faktiske utgifter, da utleier ikke har utbedret disse, men snarere foretatt en fullstendig rehabilitering.

 

Vi tilbøy også utleier å utbedre skadene selv, men ble nektet å gjøre dette.

 

 

Kravet fra utleier kom meget uventet og vi har stilt motkrav pga av overnevnte mangler.

 

Det er også åpenbart her at det er en sterk part (utleier) og en svak part (leietaker) - dette som følger av jobb/familie/Livssituasjon.

 

Jeg håper noen har mulighet til å bistå litt med noen juridiske betraknintger rundt denne saken - her er noen spørsmål jeg synes er viktige å avklare før vi havner i tingretten.

 

1) Finnes det et proporsjonalitets/likhetsprinsipp som kan hjelpe oss. Altså utleier argumenterer med at vi ikke har krav på noe avslag i husleie for manglende bad i 1 måned, at soverommet ikke var gogkjent og andre mangler, fordi han har en muntlig avtale på at "det var greit"., mens utleier i etterkant kjører knallhardt på å følge husleiekontrakten i minste detail. KOrt fortalt - kan han kreve 1500 kroner for et nytt toalettsete som var minst 15 år gammelt, mens han slipper å ettergi noe husleie for at leietaker var uten bad i en hel måned..?

 

2) Utleier hevder at våre krav er ugyldige fordi de ikke er varslet iht husleieloven og at de ikke er varslet tidsnok. Leietaker var helt uforbredt på at utelier ville kreve full erstatning for alt som om det var en ny toppleilighet på Aker brygge. Er våres motkrav foreldet eller ugyldig fordi vi ikke krevde når manglene oppstod, men først når vi fikk utleier krav...?

 

3) Hvor relevant er det at utleier nektet oss å utbedre...? I krevet er det krevt 500,-/m2 for parkett, 500/550,- timen for arbeid. Kravet utgjør enkelt arbeid som legge gulv, maling og vortkjøring av søppel - ting man enkelt kan greie selv!

 

4) Er takst tilstrekkelig for å dokumentere kravet - utleier har ingen faktiske kostander å vise til. Utleier har i grunn heller ikke lidd noe faktisk tap, da manglene er inkludert i en større renovasjon.

 

5) Hvor betydningsfullt er det at det mangler overtakelseserklæring? Flere av manglene det er krevd for, var mangler ved innflytting. Men når man flytter inn i et gammel hus, så varsler man ikke utelier fordi det er en sprekk i benkeplaten eller at et vindu går litt tregt.

 

Det var vel de viktigste sprøsmålene i første omgang! Håper du har mulighet til å hjelpe oss her!

 

Mvh

Husleietvist

[Ståle Nordlie]

(Jeg er ikke jurist.)

 

Det mangler mye detaljer, men jeg kan jo synse litt. Jeg har slengt med noen referanser til Husleietvistutvalget. Ikke akkurat høyesterett, men kan være verd å lese for å se hvordan loven er tolket i praksis.

 

1) Tja, hvis de faktisk spesifikt har sagt at "det er greit" (dvs en slags gave?) så vil jeg tro at de ikke har noe formelt krav... Men det er sikkert verd å nevne.

 

2) Det er en tommelfingerregel er at "innen 14 dager" er rimelig tid for å påberope en mangel. (Gjelder ikke "dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.")

 

Men det handler muligens om å gi utleier beskjed, slik at han vet om mangelen. Jeg er ikke sikker på man må reklamere innen kort tid for mangler utleier vet om og/eller ikke kan gjøre noe med uansett. (Avslag i leie er for faktisk redusert verdi på leieobjektet, ikke en straff. Se her: "Regelen i husleieloven § 2-11 annet ledd om prisavslag er en objektiv bestemmelse, slik at eventuell skyld hos utleier ikke har noen betydning for leierens rett til avslag i leien" -- HTU)

 

3) Absolutt relevant. Men mener å ha sett litt forskjellige ting. Denne saken er fin i ditt tilfelle: "For de plikter en leier har til å utbedre mangler som går ut over vanlig slit og elde, har leier i utgangspunktet også en rett til å stå for utbedringen av eventuelle mangler i den utstrekning disse manglene ligger innenfor det en legmann lovlig kan gjøre selv. Ved den fremgangsmåte klageren her valgte, må innklagede i stor grad anses å ha blitt avskåret fra sin rett til å utbedre eventuelle mangler." -- HTU

 

4) Her er en mening om erstatning: "Klageren har ikke godtgjort å ha hatt en utgift til utskiftning av parkett, ommaling og reparasjon av vegger, og at utgiften i så fall har vært av den størrelse som er krevd. Utvalget må dermed fastsette erstatningen skjønnsmessig. Erstatningen settes ut fra at det i mangel av holdepunkter for annet må legges til grunn at hvis jobben er gjort, er det utleier som selv har gjort det. Det kan dermed i utgangspunktet ikke beregnes mva eller en ”profesjonell” timepris. Likevel slik, at det legges til grunn at det vil være nødvendig med noe profesjonell hjelp til legging av ny parkett."- HTU.

 

Men jeg har sett andre saker der takst aksepteres fullt ut.

 

5) Fra den samme saken jeg siterte fra over: "Ved at det ikke ble ført en protokoll fra tilbakeleveringen som er undertegnet av begge parter, ved at det ikke er fremlagt bilder som kan dokumentere eventuelle mangler og ved at håndverkere ble satt til å sparkle og male over eventuelle skader, anser Husleietvistutvalget at klageren selv har svekket de bevis i saken som eventuelt kunne gi grunnlag for å pålegge leieren plikt til å betale erstatning. Den bevismessige tvil som innklagede på denne måten har skapt, må gå ut over ham selv." -- HTU

 

Tror ikke man bruker ordet "overtakelseserklæring" ved leieforhold.

 

Jeg vet ikke hvor mye dokumentasjon utleier har på kravet sitt i ditt tilfelle. (Hvis jeg har lært en ting av å lese gamle HTU saker så er det at dokumentasjon er viktig!)

 

 

Du kan forøvrig lete selv i HTU-saker ved å søke husleietvistutvalget [stikkord] i Google. Bare husk på at, som sagt, HTU er ikke høyesterett, og de har noen rare beslutninger av og til. Aner ikke om presedens fra HTU vil tillegges noen vekt i Tingretten.)

Endret 24. oktober 2010 av Ståle Nordlie

[mrkorsnes]

For å presisere: jeg er ikke jurist.

 

Men kunne du avklare:

 

1. Er leieforholdet avsluttet - eller pågår det fortsatt?

 

2. Hvem er det som tenker å stevne inn hvem overfor Tingretten? Utleier vil stevne inn leietaker eller omvendt?

 

3. Hvor mye penger strides det om?

Endret 25. oktober 2010 av lulus

[Svinks]

Saken omhandler en 1 års leiekontrakt på en 3 roms leilighet av relativt enkel standard. Utleieobjektet var i et eldre hus som stort sett hadde opprinnelig standard, og husleiene var omtrent halvparten av hva som er gjengs for samme størrelse i området.

 

...

- kan han kreve 1500 kroner for et nytt toalettsete som var minst 15 år gammelt,.

...

I krevet er det krevt 500,-/m2 for parkett, 500/550,- timen for arbeid.

 

Jeg er ikke jurist, men som huseier og utleier som leier ut en leilighet med "enkel standard" som skal pusses opp når leieboerne flytter ut og jeg selv flytter inn, har jeg noen synspunkter:

 

Din utleier har lagt seg på en veldig høy standard når han mener at et nytt do-sete skal koste 1500 og parkett 500 kr/kvm. Normal pris for et dosete er vel heller 300-700 kr, og parkettprisen er også i det øvre prissjiktet.

 

Om leier skulle ha påført leiligheten unormal slitasje som leier er ansvarlig for å erstatte, vil jeg tro at leier ikke er ansvarlig for å betale for en standardhevning - det må ta hensyn til verdiforringelse ved slitasje og elde i årene før leier flyttet inn, og utleier bør vel også ha en plikt til å begrense leiers eventuelle erstatningsbeløp ved å velge en standard som ikke ligger i øvre prissjikt.

 

Er det noen av juristene her som har synspunkt på om dette er stemmer, og at trådstarter kan ta utgangspunkt i dette?

 

 

Hvor betydningsfullt er det at det mangler overtakelseserklæring? Flere av manglene det er krevd for, var mangler ved innflytting.

En slik erklæring ville vært nyttig i en slik sak. Har dere annen dokumentasjon på leilighetens tilstand ved innflytting? Gikk det fram av annonse f.eks. at det var lav (utidsmessig/slitt) standard, og leieprisen derfor er satt lavt?

 

Kan utleier ha dokumentasjon på at det evt. var spitterny eller uslitt og dyr parkett og dosete da leier flyttet inn?

[mrkorsnes]

Det virker på meg uklart hva man ved dette høvet muntlig egentlig har

avtalt og hva man ikke har avtalt. Da faller vel bevisbyrden

på den som mener å kunne kreve noe?

 

Eller er det slik at den må bevise den som kan sies å ha tatt

seg til rette? Her kan man henvise til denne nyhetsaken der

naboen sendte naboens bil til opphugging. Hvem har bevis-byrden

ved slike høve? Er det slik at en bare han sende naboens bil

til opphugging og så "sannsynliggjøre" at dette var avtalt?

Er det slik så er det vel bare å stjele bilder også og ta seg

til rette i boliger som en leier?

 

Mitt tips: før en går i gang med en rettslig prosess, så bør en vurdere

hva det vil kunne koste. Kanskje best å tape litt og innrømme at man

har vært dum og godtroende?

Endret 25. oktober 2010 av lulus

[Husleietvist]

Hei!

 

Takk for gode svar!

 

Kommer med noen korte kommentarer nå - så skal jeg se om jeg kan gi et litt lengre og mer utfyllende svar senere i dag.

 

Det er utleier som muligens vil ta dette til tingretten.

Kravet er på rundt 35 000,-.

Leieforholdet ble avsluttet for ca 1 år siden, men det har tatt en del tid med korrespondanse rundt kravet + at saken har gått sin gang i forliksrådet.

 

For meg som står på utsiden er virker kravet veldig urimelig.

Utleier har krevd 500,-/m2 for parketten - et gulv som han har innrømmet at var brukt når det ble lagt ned av forrige leietaker (Altså at det ble lagt ned brukt parkett). Pluss at det er krevd 550,-/t for arbeidet med å legge gulv.l

Argumentasjonen til utleier og forsåvidt takstmann er at siden det ikke er påberopt mangel iht til husleiekontrakten av leietaker - så er det implisitt at alt i leiligheten er OK.

 

Mvh

Husleietvist

Endret 25. oktober 2010 av Husleietvist

[mrkorsnes]

Jeg er altså ikke jurist, men jeg vil foreslå at du skriver ut Husleieloven

og leser den grundig. Dette burde kanskje avklare det meste.

 

Er det på noen måte avtalt at utleier skal betale "takst" (inkludert

arbeidspenger) for dette gulv-belegget? Skulle leietaker liksom

få "leieinntekter" ved å arbeide på leiligheten?

 

Dersom et ikke er gitt tillatelse til at leier legger gulv,

så har han vel (iflg Husleieloven) ikke rett på noen ting.

Kan leier bevise at han har hatt tillatelse til å legge gulv?

 

Har han (leier) hatt tillatelse til å legge gulv, så har leier rett på

vederlag i henhold til utleiers *nytte* av arbeidet. Dersom

utleier lett kunne gjøre jobben selv og skaffe billig belegg selv,

så ville prisen bli lav. Liker ikke utleier belegget/parketten

så er vel nytten null og utleier skal ikke betale noe vederlag til leier?

 

Jeg nytter høvet til å argumenter for å få slutt på dette uvesenet med

Forliksråd. De fungerer dårlig. Det ville være bedre å ha profesjonelle

til å avgjøre slike tvister - fortest mulig. Nå har disse stakkars havnet i en

årelang konflikt pga dette uvesenet med Forliksråd :-))

 

Og ute på bygdene er det mange forståsegpåere og skrullinger

som tror at loven ikke gjelder for dem - fordi de vet bedre selv.

Har man slike leietakere og eneste "våpenet" er det lokale

Forliksrådet - så stakkars utleier :-))

Endret 26. oktober 2010 av lulus