Kjøp av eiendom - Optimal balanse mellom lån og egenkapital

[HoxyBox]

Hei folkes!

 

Jeg har tenkt litt på å kjøpe noen leiligheter for å leie ut. Da har kommet frem et lite dilemma jeg ikke klarer å finne ut.

 

Problemet er å finne den mest optimale balansen mellom lån og egenkapital for å oppnå høyest ROI (return on investments).

 

Poenget er at hvis man har for mye lån vil renter og avdrag bli for høye. Og hvis du ikke har lån vil du binde så mye kapital at du begrenser antall leiligheter du kan kjøpe.

 

Jeg mener det skal være en mulighet å regne ut dette på.

 

Takk for hjelpen! =)

[Naranek]

Hvis renter og avdrag kan bli for høye betyr det at du tjener mindre på leilighetene du kjøper enn lånet koster, og i så fall lønner det seg ikke å lånefinansiere kjøpet i det hele tatt. Da bør du neppe kjøpe noe heller. Tjener du mer på å leie dem ut enn lånene koster lønner det seg å låne så mye du tør/får lov til.

 

Jeg tror du kommer til å slite med å få dette til å gå rundt hvis ikke du skjønner såpass enkle sammenhenger.

[the_last_nick_left]

Nå vet jeg ikke hvor god du er i finansmatte, men det er et ganske kjent resultat at i et perfekt kapitalmarked har denne sammensetningen ikke noe å si. Nå er selvfølgelig ikke kapitalmarkedene perfekte, men det jeg prøver å si er at det egentlig ikke er en måte å regne det ut på. Det er absolutt ikke enighet i finansverden om hvordan man skal modellere disse imperfeksjonene, og dermed er det ikke enighet om hvordan man skal regne det ut.

Endret 6. oktober 2010 av the_last_nick_left

[Fin Skjorte]

Problemstillingen til HoxyBox har lite og ingenting med M&M og etterfølgende diskusjoner om kapitalstruktur.

Problemstillingen er såpass (relativt) enkel at tanker omkring imperfekte kapitalmarkeder blir å skyte spurv med Scud

 

Det TS spør etter er rett og slett kun et optimaliseringsproblem, som med litt excel-arbeid lar seg modellere.

Leieinntekter på bolig er som regel enkle å fastslå. Utfordringen i modellen blir å legge inn leieinntektene for hver enkel enhet, da ulik standard, beliggenhet etc skaper variasjon. Det kan dog forenkles ved å ta gjennomsnittlig leie per kvm. Det blir noe mer unøyaktig, men feilen vil bli stadig mindre med flere utleieenheter.

 

Kostnadene er derimot litt mer uhåndterbar.

Her må TS ta hensyn til (typisk) 60% og 80% lånegrensene med økte rentekostnader, vedlikeholdskostnader som kan være vanskelige å forutse noe frem i tid, kostnader forbundet med skifte av leietaker, beskatning av eiendommene osv osv.

 

Det lar seg gjøre, selv om det kan bli litt tidkrevende avhengig av kjennskapet til optimaliseringsproblemmer og innhenting av inndata.

 

Selve modellen kan gjøres litt mer "analogt" ved å se på et og et utleieobjekt og finne skjæringspunktet mellom leieinntektene og kostnadene forbundet med renter, avdrag etc i forhold til andel egenkapital som kreves. Og så fortsette slik til den totale EK har blitt plassert.

Dessverre så blir det jo uansett kun et stilistisk bilde som ikke tar hensyn til at eksempelvis renten kan fluktere.

[the_last_nick_left]

Han spør om hvilken sammensetning av kapital som maksimerer hans return on investment, og det er vel akkurat det MM handler om.. Og jeg synes ikke MM er så store kanoner heller, men nok om det.

 

Det jeg burde ha sagt var at det er ikke sammensetningen av egenkapital og gjeld som er det mest relevante her, det er hvor mye han i det hele tatt kan låne. Bankene har blitt mer restriktive og går ikke uten videre med på å låne ut penger til folk som vil leie ut leiligheter..

 

En annen ting er at forskjeller i rente mellom 60% og 80% samt det at renten vil fluktuere mer enn du får regulert leien er eksempler på imperfeksjonene som gjør regnestykket mer komplisert..

[Fin Skjorte]

Debatten omkring kapitalstruktur, med utgangspunkt i M&M, blir uhensiktsmessig i dette eksempelet da forskningen omkring dette tar høyde for mer komplekse forhold enn hva typsik TS ser for seg. Signaleffekten av innhenting av kapital, asymmetrisk informasjon etc etc opp mot maksimering av markedsverdien av selskapet.

 

TS ønsker å maksimere resultatet og ikke nødvendigvis (markeds)verdien av prosjetktet.

Altså finne skjæringspunktet mellom kostnader med en ekstra utleieenhet vs. inntekten med en ekstra utleieenhet (MC=MR).

 

Men som du sier, uten av vi kjenner detaljene, det er nok mer et spørsmål hvor mye han får låne med tilknyttet EK enn nevnte optimalisering.