Boligkjøp, eierskifteforsikring og klage på mangel

[pentogrent]

En venn har kommet opp i en situasjon.

 

• 
   
  
• Han har kjøpt et hus med formuleringen "som det står" i kontrakten.
  
• Det er gjort en takst på huset og huset er kjøpt privat til takst
  
• 1 mnd etter overtakelse kommer det frem at det er ett lekk avløpsrør i hagen som vil komme på ca 100 000kr å fikse. Dette må gjøres etter pålegg fra kommunen og huseier står ansvarlig på egen eiendom.
  
• Dette problemet har nok vært tilstede i mange år, men ikke blitt oppdaget før den nye eieren begynner med oppussing
  
• Selger kjente ikke til problemet da han solgte (dette er vi sikker på)
  
• Det er ikke tatt noen forsikringer av typen eieskrifteforsikring
  

 

 

Første spørsmålet er: Fritar "kjøpt som den er" selger for alle krav, såfremt man er sikker på at selger ikke kjente til problemet (jeg gjentar at dette er man sikker på)?

 

Andre spørsmål: Man har fått en takst man har basert salget på. Det kommer da frem at taksten ikke har avdekket et problem til 100 000, og således er mangelfull/uriktig. Har dette egentlig noe å bety for handelen?

[Gjest Slettet+127836]

Nå er ikke jeg jurist (og bør kanskje ikke poste her da), men jeg mener å ha sett at utbedring av feil bør overstige 5% av kjøpesum eller no sånt.

 

http://www.viivilla.no/naar-boligen-selges-som-er.aspx?menu=42826&area=&noarea=0&category=111&std=false

 

Her stod det bedre

[The Avatar]

Ja det er ok litt avhengig av kva slags hus det her er snakk om. Eg veit ikkje kor ofte det er vanleg å berekne å skifte avløpsrør, men dersom huset er gammelt så er det slik som ein må forvente.

 

Når du seier at det å skifte avløpsrøret må gjerast etter pålegg fra kommunen, betyr dette at kommuna har jobba raskt eller betyr det at kommunen har vist om dette også før boligen blei solgt, det er svært vesentlig om dette er noke som selger har visst om eller ikkje.

[FreeCell]

Praktisk råd.

 

Dette er en typisk skade som er omfattet av bygningsforsikringen. Men det er ofte fradrag på bakgrunn av type rør og alder. Eventuelt aldersfradrag kommer i stedet, og ikke i tilegg til egenandel.

 

Det jeg ville gjort var å tatt kontakt med ditt forsikringsselskap for å få råd. Noen selskap tar saken for deg og får oppgjør fra selskapet som hadde forsikringen da skaden skjedde. Andre ber deg ta kontakt med tidligere selskap selv. Det er kanskje ikke så lurt å fokusere alt for mye på tidspunktet for når skaden oppsto når du tar kontakt med selskapet. Si heller når du ble klar over problemet.

 

Ift. tidligere eier og eventuelle krav mot han og hans eierskifteforsikringsselskap har du nok vanskelig for å vinne fram. Skader på gamle rør nede i bakken er typiske feil som en må regne med ved hus som ikke er nye, og etter min mening typisk for det som er faller inn generelle forbehold som "som det står".

 

Ellers er artikkelen som GM250 fin. Du finner flere slike artikler hvis du søker litt på nettet. Denne er kanskje mer grundig uten at jeg har lest den: http://www.jusstorget.no/article.asp?Key=2&FagKey=37&ArtKey=163

[Svinks]

Andre spørsmål: Man har fått en takst man har basert salget på. Det kommer da frem at taksten ikke har avdekket et problem til 100 000, og således er mangelfull/uriktig. Har dette egentlig noe å bety for handelen?

Er det en "verditakst" eller "tilstandsrapport"? Hvis verditakst, som er den billigste å få utført, står det sikkert med liten skrift at taksten er utført visuelt og uten bygningstekniske undersøkelser eller noe sånn, og du kan neppe klandre takstmann eller selger for at taksten ikke har oppdaget dette. Selv ved tilstandsrapport kan man ikke forvente at kloakkrør er inspisert med kamera etc, men takstmannen vil typisk sette en karakter eller tilstandsgrad som ikke er helt på topp, og slenge på en standardformulering om forventet levetid, og må påregnes utbedret før eller siden.

 

Hadde det derimot stått i taksten at vann og avløp var byttet nylig, og hadde topp tilstandsgrad, ville du muligens hatt en sak og kunne hevdet at det er gitt feil opplysninger når du oppdager en slik mangel.

[artie]

Levetid mellom 20 og 40 år, typisk og påregnelig skade ved kjøp av gamle hus.

[pentogrent]

Takk for mange og raske svar.

En ekstraopplysning er at dette er et salg inad i familien, så det er egentlig ingen som ønsker å går hardt i dørene her, det er ikke noe som er verdt å bli uvenner over. Men kjøperen ønsker likevel gjerne å vite hva som er vanlig i slike situasjoner, feks om dette var et slag på åpent marked.

 

 

GM250

Det er her snakk om et svært gammelt hus og i området 2-3% av kjøpesummen, så i følge din artikkel er nok dette ting som kjøperen må ta på seg.

 

The Avatar

Vi kan si det slik at kommunen har jobbet raskt, man har bekjente som har ekspedert utredningen.

 

FreeCell

Vanlig forsikring er som ikke har vært vurdert, det kan være et tips. Iom. at dette er noe som har kommet gradvis og ikke er en hendelse, ser jeg ikke helt at forsikringsselskapet vil ta det. Strengt tatt så ble man klar over problemet før huset ble overtatt, men etter at man hadde blitt enig om salg, pris og formaliteter. Men man ble ikke klar over alvorligheten før etter kontrakten var tegnet. En del av historien er at man trodde det var kommunen sitt ansvarsområde.

 

Svinks

Er vel en vanlig verditakst som blir utarbeidet ved salg. Sånnsett er man fullt klar over at takstmannen hverken er elektriker eller rørlegger og kan finne absolutt alt.

Også siden han egentlig inspiserer kun huset og ikke befarer resten av eiendommen i særlig grad kan det egentlig ikke forventes at han skulle oppdage slike ting. Men det er jo samtidig klart at grunnlaget for salgssummen har vist seg å være feil. Det er ingen som er ute etter å ta takstmannen.

[Gjest Slettet+127836]

Hvis det ikke er ønskelig å ordne dette pga familiære hensyn, og ingen ønsker å "ta" takstmannen.. Så er det vel bare å bla opp som gjenstår?

[pentogrent]

Det er selvfølgelig ønskelig å ordne, dersom det faktisk er noe å ordne.

 

Saken er at man vil ikke gå ut med et krav mot familie/selger, men dersom det er etablert at "hvis dette var et ordinært salg ville selger stå delvis ansvarlig" så ville kanskje selger i dette tilfelle ta denne informasjonen inn i sin vurdering av saken.

 

Dette går jo begge veier. Kjøper er ikke interessert i å komme med et uriktig krav mot selger, men samtidig er ikke selger interessert i å ha utnyttet kjøper dersom det til vanlig ville blitt en sak av dette (som man ikke ønsker som familie).

 

Dette er nok en av grunnene til at å holde familie/venner og foretninger adskilt er det beste, men det kommer nok uansett ikke til å bli noe skjæring i dette forholdet slik jeg har forstått.

[Gjest Slettet+127836]

Kan du opplyse om alder og kjøpesum? Det blir veldig vanskelig for forumbrukere å uttale seg mer spesifikt enn svarene du har fått til nå forresten.

 

En oppsummering:

Tommelfingerregel er 5-6% av kjøpesum for å være vesentlig mangel

20 -40 år er forventet levetid på rørene

 

 

For ett familiekjøp hvor det ikke er ønskelig å gå hardt i dørene og takstmannen ikke skal tas(noe som etter mitt syn ikke er mulig heller ) så vil da fortsatt mitt forrige utsagn stå: KJøper utbedrer for egen regning.

[pentogrent]

Beklager langt fravær.

Jeg synes egentlig det er litt rart at det finnes en tommelregel på %, det kan jo være snakk om ganske store summer, selv om det ikke er 5-6% av kjøpesum. I tillegg så er jeg litt usikker på hva kjøpesummen skal regnes mot. I dette tilfellet stod det nemlig to uavhengige bolighus på eiendommen, men kun det ene hadde problemet med kloakken.

 

Kjøpesum har jeg vel indirekte svart på.

Når det kommer til alderen på huset er dette så gammelt at nok det meste i huset har vært skiftet på et eller annet tidspunkt, gjerne flere ganger, vi snakker over 100 år.

Når det gjelder alderen på røropplegget den uviss, men det har kommet frem fra kommunen sine papirer at en tidligere eier fikk tilbud av kommunen om hjelp til å bytte ut rørene for 20 år siden. Dette ble takket nei til. Dette visste ikke de nåværende eierne om (og således heller ikke kjøper).

Uansett så ser det ut til at saken løser seg minnelig med at selger har tilbudt seg å dekke 50% av utbedringskostnader (uten at noen har bedt om det).