Skal leiei ut bolig - hva bør jeg ha med i kontrakt.

[pentogrent]

Hei

 

Har kjøpt meg en bolig som jeg skal ha som utleieobjekt.

 

Jeg skal senere i uken skrive kontrakt med de nye leieboerne og må da stille med kontrakt.

 

Selv om jeg er en fleksibel og omgjengelig person og leieboerne jeg har valgt virker hyggelige (+referansene skrøt av dem) ønsker jeg å være mest mulig dekket i kontrakten. Jeg har vel nylig lest tilfeller der leietakere omtrent ahr tatt boligen til naive utleiere som gissel.

 

Jeg hadde tenkt å bruke en standardkontrakt fra forbrukerrådet da denne vel er kurrant og grei både for leietaker og utleier. Samtidig kunne jeg jo tenke meg å ha flest mulig veier ut av leiekontrakten dersom leieforholdet skulle vise seg å blir problematisk.

 

Hvilke ting er lov/lønner det seg å ha med i en slik kontrakt? Jeg har jo forstått det slik at om man skriver opp ting som er i konflikt med husleieloven, så er det husleieloven som trumfer.

 

 

Jeg tenkte på ting som:

-Jeg ønsker å en gang i året inspisere leiligheten for å se at de ikke har gått løs på kjøkkenmøblene med øks og at ting ellers er tatt noenlunde godt vare på

-Jeg ønsker mulighet til å avslutte leieforholdet dersom de ikke betaler, dersom naboene har relevante klager (husbråk ol.) eller dersom de ikke farer fint med møbler og huset generelt.

 

Er det noen som har noen andre råd til hva jeg bør/kan ta med?

[Ueland]

Hva med å bruke:

http://forbrukerportalen.no/Publikasjoner/kontrakt_skjema/husleiekontrakt

 

? Den er ganske standard og dermed grei å bruke.

 

Husk og at du ikke kan sette opp noe som gir leietakere dårligere rettigheter enn hva loven gir, det inkluderer utkastelser etc.

[bIsk0p]

Bruk standard husleie kontrakt. Som Ueland sier, du kan ikke gi dårligere rettigheter enn det loven sier. Det med inspeksjon skal jeg ikke uttale meg om (usikker på om det finnes noe regel for/mot), men ser ikke at dette skal være nødvendig. Ved kontrakt skriving, skal leietaker går igjennom boet for å finne og dokumentere feil på bygg og medfølgende møbler/hvitevarer.

 

Når leietaker skal flytte ut, gjør du det samme. Alt som ikke stemmer overens, trekkes fra depositum ved tilbakebetaling.

[Ståle Nordlie]

Når det gjelder tilsyn er dette tillatt etter husleieloven. http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-005.html#5-6 . Du må gi varsel i forveien. Du kan jo kanskje nevne i kontrakten at det antakelig vil bli minst en slik inspeksjon i året, så det ikke kommer som en overraskelse.

 

Det er viktig å ha med en utkastelsesklausul . Avtalen fra forbrukerportalen har en slik.

 

Det kan ikke skade å inkludere noen spesifikke regler i kontrakten om "ro og orden", spesielt støy. (Stille 23-07 og ikke for mye bråk ellers er vel vanlig.)

 

Avhengig av hva slags bolig det er kan det også være en ide å avtale at leietaker skal gjøre enkelte typer vedlikehold utover minimum i husleieloven. Dette kan inkludere ting som plenklipping, snømåking og dugnad (?).

 

Hvis du er redd for skader er nok det beste et heftig depositum. Men hvis du skriver i avtalen at større skader er oppsigelsesgrunn vil det kanskje hjelpe litt for å får det til å bli en "saklig grunn" til oppsigelse.

[Svinks]

Jeg hadde tenkt å bruke en standardkontrakt fra forbrukerrådet da denne vel er kurrant og grei både for leietaker og utleier.

...

Jeg har jo forstått det slik at om man skriver opp ting som er i konflikt med husleieloven, så er det husleieloven som trumfer.

Det er et bra utgangspunkt at du velger standardkontrakt og har kjennskap til husleieloven. Du har fått endel gode råd, og jeg har mer kommentarer enn forslag til ting du bør ha med i kontrakten.

 

Dersom dette er en nyinnkjøpt leilighet, og du er redd for skader på møbler, kan det være en god ide å ikke møblere den, men leie ut umøblert. Alternativt kan du leie ut med møbler du ikke selv planlegger å bruke, som du ikke er redd for. Leier du ut møblert, husk å legge ved inventarliste.

 

Slitasje på vegger og gulv etc. bør du i en viss grad regne med, og forutsette at leieinntektene delvis skal være med på å finansiere litt oppussing, samt å avskrive eller fornye evt. møbler og utstyr. Du bør også sjekke skattereglene - utleie av en leilighet som ikke er hybelleilighet, sokkelleilighet, loftsleilighet eller familieleilighet i tomannsbolig i et hus der du selv bor er skattepliktig, på den annen side vil du muligens kunne trekke fra vedlikeholdsutgifter på skatten - sjekk dette, eller kanskje andre lesere av tråden har kjennskap til skattereglene angående utgifter ved utleie?

 

Angående inspeksjon: Husleieloven § 5-6 nevner "nødvendig utstrekning" i forbindelse med tilsyn, og "i den grad det trengs" for pliktig vedlikehold. Å komme innom årlig for å bytte røykvarslerbatterier, sjekke brannslokkingsutstyr, funksjonen til dører og låser, vinduer, ventiler, vannkraner, toalettsisterne og sikringsskap kan være relevant og en service overfor leieboer, mens en nitid gransking av evt. slitasje på gulv og møbler uten å sjekke f.eks. brannsikringsutstyr vil kunne virke unødvendig og som en usaklig utnyttelse av § 5-6.

 

I forbindelse med muligheten til å si opp i forbindelse med eventuelle naboklager, kan det være hensiktsmessig å ha husordensregler som vedlegg til leiekontrakten. Dersom dette er et borettslag e.l. der slike regler finnes, legg dem ved, eller legg ved egne regler dersom det ikke finnes - men ikke regn med at de står sterkt dersom de kan oppfattes som urimelige eller stride mot husleieloven, naboloven etc.

[Dragen]

Som fyren over meg sier, så kan det være en god ide å legge ved ordensregler. Dette blir viktig hvis bygget du kjøper har flere utleieenheter. De fleste tar med regler om nattero, derav at det skal være stille 23-07. Mange glemmer at de fleste også vil ha kveldsro (19-23). Her kan man stille krav om at det skal være rolig på kvelden og stille om natten. De aller fleste vil anse dette som rimelig.

 

En annen klausul som kan være fin å ha med, er vedlikehold av uteareal (hvis dette gjelder i denne saken). Ta da med plenklipping, buskeklipping og snømåking. Her må det da vises skjønn, sånn ved ferie (reist bort) og sykdom. Et avsnitt om ryddighet ute er også fint å ha.

 

Spesielt viktig er utkastelsesklausul.

[The Avatar]

Ein ting du kan ta med som utkastelsesklausul er brudd på norsk lov.

Sjølv budde eg mange år på ein hybel der all bruk og oppbevaring av narkotika i leiligheita/eigendomen var utkastelsesgrunn. For meg som leigetakar var dette heilt uproblematisk samt ei forsikring om at ingen av hyblane i hybelhuset ville bli leid ut eller tatt i bruk av narkomane (dette var i ein by som har ein del narkotikamisbrukere som er ute etter billige husrom).

På liknande måte kan du også legge inn forbehold i forhold til andre typer kriminalitet dersom det er behov for dette.

 

Dette med ro og orden er nok litt vanskeligare å få til på ein god måte sidan loven omtaler "vanlig ro og orden" noke som oftast blir tolka som at det er lov med ein fest av og til sidan dette er heilt vanlig i ein bolig. Det blir uansett nesten håplaust å legge inn klausul om at lydnivået på utsida av boligen ikkje skal overgå X dB etter kl 23, for kven skal vel måle og holde kontroll på dette? Dette med støy og bråk for naboane er også litt avhengig av kor godt du som eigar har lydisolert boligen. Er det f.eks papirtynne veggar så blir det håplaust å kreve at leigetakeren ikkje får bruke TV/radio eller gå med sko inne sidan det lager bråk for naboene.

 

Når det gjeld inspeksjon av boligen så er brannsikkerheita eit godt påskudd for å få gjort dette ein gong i året, men som påpeikt så kan du i utganspunktet ikkje kreve tilgang til alle rom utan at du har ein gyldig grunn til å gå inn der. Ein måte å løyse dette på kan være f.eks å montere røykvarsler på alle rom slik at du kan kikke litt på rommet når du går inn for å skifte batteri.

Ellers så er det nok best å prøve å få til ein god dialog angåande skader på inventar/møbler, som f.eks ein avtale om at leigetaker skal sleppe å betale erstattning eller miste depositumet ved skader som oppstår med eit uhell og som raskt blir meldt i frå til deg som huseigar. Tidleg beskjed om skader vil uansett være til din fordel sidan du då raskt kan utbetre skadane før dei blir værre over tid.

 

Kva type bolig er dette snakk om forresten? Bur du som huseiger i samme huset?

[pentogrent]

Takk for alle svar.

 

Ikke dumt det med lovbrudd, jeg hadde jo egentlig trodd at det var en selvfølge. Nå er jeg egentlig ikke redd for at småbarnsfamilien som flytter inn skal begynne med narkotikasalg eller bordell, men uansett greit å være dekket.

 

Dette er en enebolig. Jeg bor et annet sted og den er som jeg skrev tidligere kjøpt for å leies ut. Hele boligen leies ut til samme leietaker, dvs ikke seksjoner i flere utleieenheter.

[mrkorsnes]

Er det mulig å få inn en klausul om hvordan husleietvister kan

løses/avgjøres?

 

I f.eks. Oslo-området har man Husleietvist-utvalget. Dette virker visstnok

svært effektivt og avskrekkende slik at mange konflikter blir unngått

og eventuelt løst fort av profesjonelle. Imidlertid, dersom dette er

i "Utvær", så risikerer du at leietaker ikke har hørt om husleieloven

og finner på masse styr og tull. Da risikerer du en "rettergang" som

kan ta mange år å løse. Det kan bli flere turer til forliksråd som

er på bærtur og finner på egne regler og lover, det kan blir fortsettelse

i nærmeste Tingrett og dette kan ende opp i Lagmannsretten. Dette kan

ta mange år dersom du har rette og rike "forståsegpåer" som juridisk motpart.

 

Så spørsmålet mitt er: kan en finne en enkel måte å løse husleietvister

på i "utbygda" hvor man ikke har husleietvistutvalg?

[krikkert]

Husleieloven kap 12 har prosessuelle bestemmelser. Det er i § 12-1 fastslått at avtale om å avgjøre saken via voldgiftsdom ikke kan tas inn i husleieavtalen, men må avtales etter at tvisten er oppstått.

 

Alternativet til voldgiftsdom er forliksrådsbehandling. Jeg kan ikke se noe som juridisk sett er i veien for å avtale utenrettslig mekling ved tvist (typisk hos advokat) med sikte på forlik i husleieavtalen. Men for å styre godt klar av forbudet i § 12-1 bør det fastslås at meklingen ikke er bindende. Under tvil mener jeg at å avtale at unnlatelse av å møte til mekling ikke vil kunne være saklig grunn til oppsigelse.

 

Hvor effektivt en slik klausul er vet jeg ikke.

[mrkorsnes]

Husleieloven kap 12 har prosessuelle bestemmelser. Det er i § 12-1 fastslått at avtale om å avgjøre saken via voldgiftsdom ikke kan tas inn i husleieavtalen, men må avtales etter at tvisten er oppstått.

 

Alternativet til voldgiftsdom er forliksrådsbehandling. Jeg kan ikke se noe som juridisk sett er i veien for å avtale utenrettslig mekling ved tvist (typisk hos advokat) med sikte på forlik i husleieavtalen. Men for å styre godt klar av forbudet i § 12-1 bør det fastslås at meklingen ikke er bindende. Under tvil mener jeg at å avtale at unnlatelse av å møte til mekling ikke vil kunne være saklig grunn til oppsigelse.

 

Hvor effektivt en slik klausul er vet jeg ikke.

 

Kunne det være mulig å få benyttet seg at husleietvistutvalg i de store byene?

[krikkert]

På bakgrunn av ordlyden i husleieloven § 12-5 ("Departementet kan i en eller flere kommuner ...") antar jeg at husleietvistutvalgenes geografiske myndighetsområde er begrenset til det området de er opprettet for.

[mrkorsnes]

På bakgrunn av ordlyden i husleieloven § 12-5 ("Departementet kan i en eller flere kommuner ...") antar jeg at husleietvistutvalgenes geografiske myndighetsområde er begrenset til det området de er opprettet for.

 

Da bør en la leietaker betale et skikkelig "risiko-tillegg"

dersom en leier ut hus i en utkant-kommune :-) Høy risiko

må jo bety høy (leie-)inntekt også :-))

[krikkert]

Bare hvis alle andre også krever risikotillegg, husleieloven § 4-1.

[mrkorsnes]

Bare hvis alle andre også krever risikotillegg, husleieloven § 4-1.

 

Der (i husleieloven) står det:

 

"Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår."

 

Og kan man vise til stor risiko, så kan man argumentere med det for

å leie ut til høy pris. Der hvor retts-samfunnet er fraværende, så er det

ekstra kostbart å drive business :-)

[krikkert]

Bare hvis alle andre også krever risikotillegg, husleieloven § 4-1.

 

Der (i husleieloven) står det:

 

"Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår."

 

Og kan man vise til stor risiko, så kan man argumentere med det for

å leie ut til høy pris. Der hvor retts-samfunnet er fraværende, så er det

ekstra kostbart å drive business :-)

 

Som sagt - hvis andre huseiere ikke krever risikotillegg ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår (risiko er ikke et avtalevilkår)...