Noen som har peiling på lover og praksis innen utleie av bolig?

[Fiat justitia]

Hei! Har tre spørsmål vedrørende rettigheter i forbindelse med leieforhold:

 

1. Vi har siden (ca) 8 April 2010 slitet med sinnsykt ustabilt varmtvann. I perioder er vannet HEEELT borte (ca 50% av tiden), og når det er tilstede så svinger det veldig.

 

Dette medfører selvølgelig en stor risiko for oss som har tre mindre barn i husholdningen (spessielt) på grunn av at den raske svingningen har gjort at det er farlig til tider å dusje og det har ved flere ganger oppstått farlige situasjoner, så ungene kan ikke dusje uten oppsyn.

 

Dette er en større blokk, 100+ utleieleiligheter og det er kommet flere brev om at de er klar over problematikken og at de ser på det (les: siden 8 April 2010) og de har vistnok flere ganger funnet flere feil (en del dårlige og gamle blandebaterier i leilighetene etc) og problemet ble delvis rettet for ca 2 uker siden. Med delvis mener jeg at det er blitt mer stabilt men det er fortsatt en svingning som ikke skal være der. Det er her viktig å presissere at problematikken har gjort seg gjeldende hos flere beboere, før det ble delvis rettet gjaldt det vistnok større deler av blokken.

 

Så spørmålet: Jeg snakket med utleier og spurt om vi har krav på noen kompensasjon i husleien på det grunnlag at "dette er vel ikke mitt ansvar?", men ble da blankt avvist og fikk vite at det var ikke deres ansvar heller (til tross for at feilen har blitt utbedret i vesentlig grad med tiltak innenfor blokkens fire vegger).

 

Dette har medført store ulemper, og jeg er meget misfornøyd med måten utleier har løst dette på (de har tidels ikke tatt henvendelser seriøst og det har vært en særdeles ventende holdning, a`la "vi skal se på det til uka".

 

Uansett, kan jeg i en klage kreve prisavslag, eventuelt også holde tilbake husleie? Utleier har hele tiden referert til husleiekontrakten fra 2003 og bruker den som unnskyldning for alt. Kontrakten er fra 2003, men forumlaret trolig mye eldre. Hvor mye kan jeg isåfall kreve i prisavslag pr måned?

 

Edit: Jeg tenker mest på prisavslag fra 4 april til ca 4 Juli, da det var i dette tidsrommet at problemet var av "vesentlig ulempe".

 

2. Vi skal flytte og i denne forbindelse krever utleier at vi skal "pusse opp og male i nøytrale farger". I hva for et omfang kan utleier kreve at vi "pusser opp" leiligheten?

 

3. Når vi flyttet inn sto det et eldre klesskap som var falleferdig, dette datt en dag fra hverandre (ja bokstavelig talt) før vi fikk brukt det... Min samboer fikk det i hodet. Dette ble gitt beskjed til utleier, men hørte ikke noe mer. Kan de kreve at det skapet skal erstattes??

Endret 14. juli 2010 av Fiat justitia

[stich_it]

den relevante loven er iallefall husleieloven

[klilleng]

Hei! Har tre spørsmål vedrørende rettigheter i forbindelse med leieforhold:

 

1. Vi har siden (ca) 8 April 2010 slitet med sinnsykt ustabilt varmtvann. I perioder er vannet HEEELT borte (ca 50% av tiden), og når det er tilstede så svinger det veldig.

 

Dette medfører selvølgelig en stor risiko for oss som har tre mindre barn i husholdningen (spessielt) på grunn av at den raske svingningen har gjort at det er farlig til tider å dusje og det har ved flere ganger oppstått farlige situasjoner, så ungene kan ikke dusje uten oppsyn.

 

Dette er en større blokk, 100+ utleieleiligheter og det er kommet flere brev om at de er klar over problematikken og at de ser på det (les: siden 8 April 2010) og de har vistnok flere ganger funnet flere feil (en del dårlige og gamle blandebaterier i leilighetene etc) og problemet ble delvis rettet for ca 2 uker siden. Med delvis mener jeg at det er blitt mer stabilt men det er fortsatt en svingning som ikke skal være der. Det er her viktig å presissere at problematikken har gjort seg gjeldende hos flere beboere, før det ble delvis rettet gjaldt det vistnok større deler av blokken.

 

Så spørmålet: Jeg snakket med utleier og spurt om vi har krav på noen kompensasjon i husleien på det grunnlag at "dette er vel ikke mitt ansvar?", men ble da blankt avvist og fikk vite at det var ikke deres ansvar heller (til tross for at feilen har blitt utbedret i vesentlig grad med tiltak innenfor blokkens fire vegger).

 

Dette har medført store ulemper, og jeg er meget misfornøyd med måten utleier har løst dette på (de har tidels ikke tatt henvendelser seriøst og det har vært en særdeles ventende holdning, a`la "vi skal se på det til uka".

 

Uansett, kan jeg i en klage kreve prisavslag, eventuelt også holde tilbake husleie? Utleier har hele tiden referert til husleiekontrakten fra 2003 og bruker den som unnskyldning for alt. Kontrakten er fra 2003, men forumlaret trolig mye eldre. Hvor mye kan jeg isåfall kreve i prisavslag pr måned?

 

Edit: Jeg tenker mest på prisavslag fra 4 april til ca 4 Juli, da det var i dette tidsrommet at problemet var av "vesentlig ulempe".

 

2. Vi skal flytte og i denne forbindelse krever utleier at vi skal "pusse opp og male i nøytrale farger". I hva for et omfang kan utleier kreve at vi "pusser opp" leiligheten?

 

3. Når vi flyttet inn sto det et eldre klesskap som var falleferdig, dette datt en dag fra hverandre (ja bokstavelig talt) før vi fikk brukt det... Min samboer fikk det i hodet. Dette ble gitt beskjed til utleier, men hørte ikke noe mer. Kan de kreve at det skapet skal erstattes??

 

Først og fremst bør du lese gjennom husleieloven. Den er ganske godt skrevet, konkret og lett forståelig også for ikke-jurister.

 

1) Problemet med varmtvann kan vel kunne kalles en mangel. Og man har krav på at mangler rettes. Nå har jo utleier gjort nettopp det, slik at noe erstatningskrav (som i praksis er det du spør om) nå etterpå mener jeg det skal mye til å få gjennomslag for. Derimot kan det være at problemet ikke er rettet godt nok, og fremdeles er en mangel. Da kan du rette krav om avslag i husleie til problemet er løst. Omtvistet leie (det du evt holder tilbake) skal settes på egen spesialkonto!

 

2) Utleier kan ikke kreve verken oppussing eller maling uten videre. Se lovens kapittel 10. Spesifikt §10-2, her uttdrag:

 

" ... Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre. "

 

Etter min oppfatning kan altså ikke oppussing kreves, med mindre dere har slitt ned boligen mer enn normalt. Heller ikke maling kan kreves, slik jeg ser det. I loven er det gjort unntak for at det kan være avtalt, f.eks. i kontrakt. Da blir det annerledes.

 

3) Slik du beskriver det er dette i praksis snakk om søppel som ikke skal erstattes. Når du i tillegg har gitt beskjed uten å få svar vil jeg uansett regne det som en aksept fra utleier om tingenes tilstand.

 

 

Edit: Glemte disclaimer: Er ikke jurist..

Endret 14. juli 2010 av klilleng

[krikkert]

Ad 1: Spørsmålet er om du har krav på avslag i leie i en periode som allerede har passert - altså om du kan kreve et leieavslag tilbakedatert. (Det er ikke et spørsmål om erstatning, siden det ikke er fremkommet noen opplysninger som tyder på at TS har lidt et økonomisk tap.) Husleieloven nekter ikke direkte for at et slikt krav kan fremsettes i etterkant, men det ligger en begrensning i lovens § 2-8 om at krav om reklamasjon må rettes innen rimelig tid. 

 

Et prisavslag skal svare til differansen mellom hvor mye som betales og hvor mye leiligheten er verdt i mangelfull stand. Husleie tilsvarende denne differansen kan holdes tilbake. 

 

Ad 3: Hvis huseier krever det erstattet har han effektivt sett bedt deg om å skaffe et nytt falleferdig skap til ham. Dette faller på sin egen urimelighet. 

 

Kan ellers si meg enig med innlegget til klilleng.

 

 

[DrHawkins]

hva sier husleiekontrakten du har? les gjennom den... er det en standard husleiekontrakt står ofte paragrafer der au. slå opp paragrafene på lovdata.no

 

alt avhenger på hva du og din samboer har skrevet under på

[klilleng]

Ad 1: Spørsmålet er om du har krav på avslag i leie i en periode som allerede har passert - altså om du kan kreve et leieavslag tilbakedatert. (Det er ikke et spørsmål om erstatning, siden det ikke er fremkommet noen opplysninger som tyder på at TS har lidt et økonomisk tap.) Husleieloven nekter ikke direkte for at et slikt krav kan fremsettes i etterkant, men det ligger en begrensning i lovens § 2-8 om at krav om reklamasjon må rettes innen rimelig tid. 

Hm ja må nok være enig i at erstatning blir feil begrep.

 

Både reklamasjon og retting er vel forsåvidt gjort, så slik jeg ser det er det ikke grunnlag for prisavslag for den nevnte perioden. Med mindre rettingen ikke er tilfredsstillende utført, selvsagt. Da vil mangelen også fortsatt være til stede.

 

PS til trådstarter: At man er generelt misfornøyd med utleiers opptreden (som synes ganske klart i trådstartes innlegg) kan neppe tillegges stor vekt, vil jeg tro.