Urimelig krav fra utleier?

[kimiko]

Hei,

 

er selv en avholdsperson, men i et referat jeg mottok fra siste husmøte kommer det frem at utleier nekter leietakerne å ta seg et glass øl eller vin. Jeg kan forstå at de ikke ønsker fester og denslags, men har utleier lov til å sette slike urimelig krav?

 

Røyking innendørs kan jeg også forstå, men så lenge det er snakk om et glass vin synes jeg det er rimelig drøyt at en utleier kan stille slik krav.

[krikkert]

Dette faller inn under kategorien ordensregler. Huseier har rett til å fastsette ordensregler for eiendommen, og leietaker plikter i utgangspunktet å følge ordensreglene. Dette følger av husleieloven § 5-2. 

 

Leietaker har allikevel bare plikt til å følge de påbud som er rimelige. Hva som er rimelig må vurderes konkret, men et generelt utgangspunkt kan være å ta i betraktning de husordensreglene en leietaker bør med rimelighet forvente. Dersom det i utleieannonsen ble avertert rom for avholdsperson bør man ikke se på det som urimelig at dette følges opp i ordensreglene.

 

Dersom forbud mot alkoholnytelse kommer som lyn fra klar himmel vil jeg anta at en slik endring vil kreve en ganske vesentlig interesseovervekt i favør av huseier før det kan godtas. 

 

Så i utgangspunktet vil jeg si nei.

 

 

[janerik77]

Leietager må rette deg etter vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt, jf husleieloven § 5-2.

 

Ordlyden vanlig indikerer at ordensreglene må falle inn under det som normalt kan forventes å finne i slike regler. Siden hva som er vanlig vil endre seg over tid, må ordensgrelene være i tråd med samfunnsutviklingen for øvrig.

 

Ordlyden rimelig påbud tilsier at påbudet ikke må være urimelig ovenfor leietager. Hva som går inn under denne betegnelsen må da vurderes ut fra en konkret helhetsvurdering av det enkelte leieforhold.

 

Imidlertid tror jeg bestemmelsen må leses forutsetningsvis av husleieloven § 5-2 siste ledd.

 

Der fremkommer det at selv om huseier har satt ned forbud mot dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

I denne sammenhengen kan du likevel drikke alkohol dersom det er gode grunner som taler for det, og drikkingen ikke er til ulempe for utleier eller andre leietagere.

 

Antar at det ikke er vanskelig å finne gode grunner til å drikke ;-)

 

Ordlyden ulempe indikerer at din alkoholbruk må medføre faktiske negative ringvirkninger for huseier eller andre beboere.

 

Spørsmålet blir da om påbudet er vanlig og rimelig innenfor en slik ramme. Dersom ja, må det også drøftes om drikkingen skaper ulempe for huseier eller leietagere.

 

Vurderingen beror på en tolking av den konkrete ordlyden i påbudet. Du formulerer det som at det kommer..frem at utleier nekter leietakerne å ta seg et glass øl eller vin..

 

Det er en vesensforskjell fra å være synlig beruset og sjenanse for utleier og andre leietagere, til å regulere hva leietager kan drikke til maten og ved sosiale anledninger.

 

Etter faktum foreligger det ingen opplysninger om leieforholdet for øvrig.

 

Dersom utleieannonsen forutsatte at leietager skulle være en avholdsperson, kan det være av betydning.

 

På den ene siden er det ikke urimelig at husreglene er i tråd med annonsen. Men på den andre siden, dersom ordensreglene er ensidig vedtatt av utleier, vil det regulere hvor inngripende påbudet kan være.

 

I denne sammenhengen vil forbudet mot alkoholbruk ikke bare sette restriksjoner på den enkelte leietager, men også på leietagers venner, bekjente og familie som kommer på besøk.

Det taler for at selv om husleier averterte for en avholdsperson, må påbudet være klart forutsatt av annonsen og leieforholdet forøvrig.

 

Sonderingen blir dermed hva en aktsom tredjeperson ville hatt grunn til å forvente av ordensregler i det konkrete leieforholdet.

 

Påbudet må også være normalt i forhold til dagens samfunnsutvikling. I Norge verdsettes privatlivets sfære høyt. Det er dermed en høy terskel for å regulere leietageres handlinger innenfor de fire vegger.

Ettersom forbud mot alkohol i private hjem er unormalt, taler dette for at forbudet er urimelig.

 

Etter en helhetsvurdering faller jeg ned på at påbudet er urimelig.

 

Subsidiært, dersom forbudet likevel skulle falle innenfor lovens grenser, må det bevises at huseier eller andre leietagere får en ulempe av at leietager tar et glass eller to ;-.)

Endret 28. mai 2010 av janerik77

[krikkert]

Det er ikke adgang til å tolke husleieloven § 5-2 siste ledd analogisk på den måten. 

 

Bestemmelsen er en særregel, og kan ikke danne grunnlag for "ordensregelbrudd" i annen forstand enn dyrehold. Hvis jeg husker historikken riktig kom den inn som følge av en Høyesterettsdom der det ble fastslått at dyr var sosialt viktig for mange, og at det derfor måtte tungtveiende grunner til for å nekte noen å ha dyrehold. Selv om mange av de samme reelle hensynene sikkert gjør seg gjeldende for alkoholnytelse må man ha ganske tungtveiende rettskildemessige holdepunkter i tillegg for å tolke en bestemmelse som gjelder dyrehold slik at den også skal gjelde alkoholnytelse.

 

 

[exchange]

Hei.

 

Husregler og påbud må etter loven være "til sikring av god husorden". Ordlyden kan tolkes som at den setter en grense for hvilke husregler og påbud som kan gis.

 

Innekatt dommen (Rt 1993 s1260), griper fatt i ordlyden.

 

Førstevoterende uttaler følgende:

 

Når loven gir borettslaget hjemmel til å fastsette ordensregler "til sikring av god husorden", mener jeg at denne bestemmelse må tolkes med den begrensning som en naturlig forståelse av loven formål tilsier. Jeg finner ikke at en slik ordensregel kan gi grunnlag for å gripe inn i den enkeltes private livsførsel innenfor hjemmets vegger, når et slikt inngrep vesentlig vil forringe den enkelte beboers livskvalitet, uten at hensynet til andre mennesker gjør inngrepet påkrevd.

 

Det taler for at husregler/påbud som går utover lovens formål, ikke er hjemlet.

 

Spørsmålsstillingen blir da om forbud mot å ta et glass øl eller vin, er "til sikring av god husorden".

 

Har vanskeligheter for å se at så er tilfelle.

 

Eller hva sier du krikkert ?

[krikkert]

Det synet som ble lagt til grunn i Rt. 1993 s. 1260 ble tatt inn i ny husleielov § 5-2. Det er lagt til grunn ved uttrykket "vanlige ordensregler og rimelige påbud" i loven.

 

Må innrømme at jeg ikke gikk så langt som til å avgrense innen 'ordensregler' i mitt tidligere innlegg. Det er klart at det som ikke sikrer orden kan ikke være en ordensregel. Etter nærmere vurdering kan jeg ikke se at totalforbud mot alkohol vil være en regel som sikrer god husorden (selv om hensynet bak antageligvis er å sikre god husorden). Det fremstår mer som en regel som er sprunget ut av huseiers eget livssyn.

 

Men da det ikke er en husordensregel vil det ikke reguleres av § 5-2. Spørsmålet blir da om det er adgang til å avtale dette allikevel. Det spørsmålet vil jeg ikke gå nærmere inn på halv ni en lørdag kveld (forhåpentligvis for obvious reasons ), og jeg anser det inntil videre som et åpent spørsmål.