Parkeringsplasser i borettslag

[Mr.M]

Et styre/generalforsamling har uansett ikke lov å vedta noe som strider imot annet lovverk, og er vel det som har skjedd i dette borettslaget

 

F.eks. heter det i eierseksjonsloven vedr. arealbruk og parkering;

 

[ ] i forhold til arealbruken viktig å ivareta de alminnelige hensyn i plan- og bygningsloven. Er det for eksempel fem biloppstillingsplasser på en eiendom som inneholder 10 bruksenheter, og parkeringsplassene i byggetillatelsen er forutsatt å tjene beboernes behov for parkering, kan ikke plassene inngå som deler av bruksenhetene, da dette for alltid vil avskjære de øvrige seksjonene muligheten for biloppstillingsplass. Er det imidlertid flere plasser enn boliger, vil det kunne tildeles en plass til hver seksjon

 

-nå er dette som sagt eierseksjonsloven, men jeg tviler på om borettslagsloven har noe mer liberal holding til dette, snarere tvert imot?

 

Virker på meg som dette har blitt håndert feil fra første stund. Det naturlige ville vært at rett til bil-oppstillingsplasser (i forbindelse med salg av eierandeler) går tilbake til styret/sameiet og som deretter tildeler plassene til andre beboere etter ansenitet.

 

Et problem er vel dog at de leilighetene det gjelder, har blitt annonsert/solgt med "rett til biloppstillingsplass" som har medført høyere salgspris enn de boligene uten denne "retten"

 

Så uansett om man fra nå evt. skulle få til nye/rettferdig vedtekter, kommer man vel ikke utenom om å løse ut økonomisk de som allerede har plass/i forbindelse med salg/utflytting. Dvs. de får i grunn betalt for den dugnad-innsatsen enn annen gjorde "en gang i tiden"

 

edit: legge til link

http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/kampanjer/Tolkningsuttalelser/Boligrett/Eierseksjonsloven/-6-Parkeringsplass-som-tilleggsdel-.html?id=600311

Endret 10. mai 2010 av Mekkus

[hunus]

Et styre/generalforsamling har uansett ikke lov å vedta noe som strider imot annet lovverk, og er vel det som har skjedd i dette borettslaget

 

 

 

For det første hva bygger du det på? Hvis parkeringsplassene er opparbeidet på dugnad er det kanskje lite som tyder på at dette var et krav i byggetilatelsen.

 

For det andre, er ikke sitatet ditt hentet fra loven, men fra en departemental uttalelse. Siteringen din er også ganske selektiv.

 

For det tredje tror jeg ikke borettslagsloven har en slik bestemmelse.

[Mr.M]

Det er selvsagt ikke ulovlig å gjøre arbeide på dugnad, stridspunktet er om den innsatsen lovlig kan belønnes med eksklusiv bruksrett til en del av fellesarealene for alltid?

[sinnaelgen]

for meg som kom over denne posten lurer jeg på om det ikke vil være mest rettferdig at de som var med på dugnaden også har kontroll over arbeidet.

 

på en side så ville det virker rettferdig hvis han eller hun også selger parkeringsplassen nå han selger leiheten.

da ville det være logisk at alle som er interessert i parkeringsplassen er med å kjemper om kjøpet

 

på den andre siden så vil det også være rettferdig at de som har ventet lengst også får velge først.

uansett mener jeg at man ikke så uten vider kan bare overta en parkeringsplass når en leilighet og p-plas blir ledig

[H.M.Kongen]

Dette er etter mitt syn en sak som burde løses med botid i gjeldende brl.

Når noen da selger sin andel så går parkeringsplassen til nestemann i køen. Enkelt og greit.

[sinnaelgen]

Dette er etter mitt syn en sak som burde løses med botid i gjeldende brl.

Når noen da selger sin andel så går parkeringsplassen til nestemann i køen. Enkelt og greit.

 

hvordan organiser man så en slik kø ?

 

problemet er ofte ( enten borettslaget er nytt eller gammelt, nye eller gamle bygninger) at det ikke er nokk parkeringsplasser til alle som ønsker det .

noen har det til og med slik at det ikke er parkeringsplasser i det hele tatt, men de fleste beboerne ( eller de som ønsker å bo der ) har en bil å ta vare på.

 

da ender det med at neon må finne seg seg en annen plass å parkere , som ofte vil skape konflikter hvis man må parkere i gaten utenfor.

 

av enn eller anen merkelig grum ser det ut som at det ikke skal være parkeringsplass til alle boenheten i et borettslag.

det ser jeg her i byen når det bygges nytt.

man må da vitterlig ta hensyn til at :

- noen har ikke behov for parkering

- noen har behov for en plass

- noen har behov for flere plasser

[hunus]

Det er selvsagt ikke ulovlig å gjøre arbeide på dugnad, stridspunktet er om den innsatsen lovlig kan belønnes med eksklusiv bruksrett til en del av fellesarealene for alltid?

 

 

 

 

Uten å ta stilling til den konkrete sak, som vi har lite kunnskap om, er jeg av den oppfatning dette er en type avgjørelse som ligger innenfor generalforsamlingens myndighet såframt vedtaket ikke innebærer en usakelig forskjellsbehandling.

 

Borettslovens kommentarer beskriver denne problematikken slik:

 

Spørsmålet om forskjellsbehandling kommer ofte opp i forbindelse med vedtak som gjelder utbygginger, ombygninger eller omdisponeringer av lagets eiendom. Her er det viktig å være klar over at det ofte vil være interessemotsetninger mellom ulike grupper andelseiere, og generalforsamlingen er det organ der slike motsetninger skal komme fram, drøftes og avgjøres. Det er normalt ikke i strid med likhetsprinsippet at flertallet bestemmer at deres syn skal legges til grunn, dersom vedtaket stiller alle andelseierne likt.

 

Illustrerende her er dommene om garasjer og parkeringsplasser i Oppsal borettslag. Her hadde generalforsamlingen vedtatt å bygge 39 garasjer og anlegge ti parkeringsplasser på lagets eiendom, og for sju garasjer skulle beboerne i en bestemt blokk ha fortrinnsrett. Lagmannsretten kjente vedtaket ugyldig på grunn av fortrinnsretten, jf. RG 1964.85 Eidsivating. Planen ble deretter vedtatt på en ny generalforsamling, men uten fortrinnsretten. Mindretallet reiste ny sak om vedtakets gyldighet, men vant ikke fram i Høyesterett (Rt. 1966.70) som uttalte:

 

«På den ene side må det i andelslag, på samme måte som i aksjeselskaper, stilles strenge krav om at det ikke skjer noe som virker diskriminerende i forholdet mellom interessentene. Men på den annen side fører selve borettslagsordningen, med kombinasjon av andelsrett og leierett, til at det må treffes vedtak som kan komme til å bety fordeler for enkelte og ulemper for andre av andelshaverne. Et slikt vedtak står vi her overfor, og det må etter mitt syn godtas som gyldig hvis det fremtrer som en saklig avgjørelse og innebærer en fornuftig ordning som alt i alt er til gagn for borettslaget.»

 

I en del tilfeller er det ikke mulig å stille andelseierne likt og gi dem de samme rettigheter, og da må det nok godtas visse ulikheter mellom andelseierne. Et eksempel her er RG 1999.1395 Borgarting, der alle andelseiere i første og tredje etasje fikk anledning til å bygge ut deler av loft og kjeller, mens dette var praktisk umulig i annen etasje. Lagmannsretten uttalte:

 

«Vedtaket innebærer riktignok en viss forskjellsbehandling ved at andelseiere som har leiligheter i annen etasje ikke gis en tilsvarende rett til å utbygge sine leiligheter som andelshavere i første og tredje etasje. Dette er imidlertid en praktisk konsekvens av leilighetenes beliggenhet, og ikke en diskriminering av en gruppe andelseiere.»

 

Tilsvarende synspunkter synes lagt til grunn i RG 2001.605 Borgarting, som gjaldt loftsutbygging i et borettslag som medførte noe dårligere lys- og utsiktsforhold for en naboleilighet.

Endret 10. mai 2010 av hunus

[H.M.Kongen]

 

 

hvordan organiser man så en slik kø ?

 

 

 

 

Som jeg skrev så burde dette løses med botid i gjeldende brl..

Hvis Herr Hansen har bodd der i 8 år går han foran Herr og Fru Nilsen som har bodd der i 7 år.

[sinnaelgen]

hvordan organiser man så en slik kø ?

 

 

 

 

Som jeg skrev så burde dette løses med botid i gjeldende brl..

Hvis Herr Hansen har bodd der i 8 år går han foran Herr og Fru Nilsen som har bodd der i 7 år.

 

ikke noen fler krav eller hensyn ?

[krikkert]

Er dette en løsning du har støtte for i lovverket, eller beveger du deg nå ut på ulovfestet grunn - noe som vil si at dette er noe som er opp til generalforsamling og styre å avgjøre?

Endret 11. mai 2010 av krikkert

[H.M.Kongen]

 Er dette en løsning du har støtte for i lovverket, eller beveger du deg nå ut på ulovfestet grunn - noe som vil si at dette er noe som er opp til generalforsamling og styre å avgjøre? 

 

 

Dette er nok en sak som en generalforsamling burde kunne avgjøre.

Jeg er ikke helt inn Burettslagslova(enda) men vil nok tro at siden en generalforsamling er øverste myndighet så har det en del og si ovenfor gjeldende lag.

 

ikke noen fler krav eller hensyn ?

 

Hvilke hensyn tenker du på?

[sinnaelgen]

Er dette en løsning du har støtte for i lovverket, eller beveger du deg nå ut på ulovfestet grunn - noe som vil si at dette er noe som er opp til generalforsamling og styre å avgjøre?

 

 

Dette er nok en sak som en generalforsamling burde kunne avgjøre.

Jeg er ikke helt inn Burettslagslova(enda) men vil nok tro at siden en generalforsamling er øverste myndighet så har det en del og si ovenfor gjeldende lag.

 

ikke noen fler krav eller hensyn ?

 

Hvilke hensyn tenker du på?

 

de som har behov for parkering mot de som ikke har behov .

 

og hvordan definerer man verdien på leiligheten og parkeringsplassen mod de som bare har leilighet.

bør parkeringsplassen skilles ut fra leeligheten hvis de før har vær en del av leiheten ?

[hunus]

Borettslagsloven har ingen regler som regulerer tildeling av felles garasjeplasser.

 

Det vil derfor være opp til styret og generalforsamlingen å ta inn bestemmleser i vedtekter el som regulerer dette.

 

Det vanlige er å gå etter ansienitet, altså botid i borettslaget. Man kan vedta en annen prioritering, så framt den ikke medfører usaklig forskjellsbehandling.

 

Dette betyr at styret ikke kan sitte å tildele garasjeplasser til beboere man liker, eller de styret mener har et større behov enn andre.

 

På den annen side vil det f eks være anledning til og la beboere med funksjonshemmede få disponere garasjeplassere nærmest døra.

 

Hvis det er få garasjeplasser, er det også lurt å ha en regel om at hver leilighet kun kan disponere en plass inntil alle som ønsker det har fått plass, og at fremleie av garasjeplasser ikke er tillatt, for å forhindere at noen som ikke har behov for plassen tjener penger på å leie ut plassen til eksterne.

Endret 11. mai 2010 av hunus

[Jotun]

Hei hei.

 

I denne saken kunne generalforsamlingen avgjort helt og holdent at alle plassene tilhører borettslaget og at de som bruker de kun disponerer. Kunne diktert alle regler helt selv.

 

Hovedgrunnen til dette er at det aldri er blitt vedtatt noe som helst i denne saken, hele greia var en eneste stor hestehandel engang på 60 tallet.

 

På generalforsamlingen stemtes det nå over om man skulle få det ned på papiret at ordningen slik den har vært skulle fortsette, altså at parkeringsplassene skulle følge de opprinnelige leilighetene. Dette ble det selvsagt flertall for da alle med plass hadde møtt opp, mens resten ikke brydde seg nok.

 

Dessverre, men slik er det, flertallet har talt.

[hunus]

Hei hei.

 

 

På generalforsamlingen stemtes det nå over om man skulle få det ned på papiret at ordningen slik den har vært skulle fortsette, altså at parkeringsplassene skulle følge de opprinnelige leilighetene. Dette ble det selvsagt flertall for da alle med plass hadde møtt opp, mens resten ikke brydde seg nok.

 

Dessverre, men slik er det, flertallet har talt.

 

Nei, det er ikke så enkelt. Her kan de opprinelige leilighetene ha vært inhabile, og skulle følgelig ikke deltatt i avstemningen. Slik jeg nevnte i et tidligre innlegg har borettslagslova regler om habilitet.

 

 

§ 7-10. Røysterett. Habilitet

 

(1) Kvar andelseigar har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. 1 Ein andelseigar kan dessutan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar. For ein andel med fleire eigarar 2 kan det berre bli gitt ei røyst.

 

(2) Ingen kan sjølv eller ved fullmektig eller som fullmektig røyste på generalforsamlinga om avtale med seg sjølv eller nærståande eller om ansvar for seg sjølv eller nærståande i høve til laget. De

t same gjeld for røysting om pålegg om sal eller krav om fråviking etter §§ 5-22 og 5-23.

 

Dette likner på "en avtale med seg sjøl". Jeg er ikke så god på habilitetsregler men ville vurdert å forfølge dette. Hvis det bare er du blir det jo en tung vei, mned er dere en liten gjeng så er det jo ikke så vanskelig.

Endret 12. mai 2010 av hunus

[Jotun]

Ja, orker ikke tanken på det engang. Folk var rimelig sure ja.

 

Men hadde jo vært artig og bare sendt den linken til styreformannen og sett hva som skjedde da.

 

Det viktigste var at eg nå kan skrive i annonsen: "mulighet for parkplass" siden nå har vi et generalforsamlingsvedtak som sier at har man plass som følger leiligheten, men ikke har bil SKAL parkplassene fordeles mellom de andre i laget.

 

Eg regnet igrunn ikke med at vi skulle få til noe annet. Så det er jo bedre enn ingenting Før var dette bare en muntlig regel som noen kverulerte på.

[Jotun]

Forøvrig når eg tenker meg om så vil jo alle i borettslaget i dette tilfellet blitt inhabile hvis man ser på saken.

 

For hvis de med parkplass er inhabile fordi det gjelder en fordel for de selv, så er jo de uten også det. Hvis ikke kan jo de resterende stemme frem en stor fordel for de selv.

[kjetilkl]

Forøvrig når eg tenker meg om så vil jo alle i borettslaget i dette tilfellet blitt inhabile hvis man ser på saken.

 

For hvis de med parkplass er inhabile fordi det gjelder en fordel for de selv, så er jo de uten også det. Hvis ikke kan jo de resterende stemme frem en stor fordel for de selv.

 

Det blir vel ikke helt slik da de som evt vil stemme imot ikke allerede har fordelen, og de stemmer ikke for å skaffe seg en egen fordel, men for å innføre et rettferdig fordelingssystem (som de ikke nødvendigvis kommer ut av med en fordel)

 

Hvis jeg var deg så ville jeg sendt en klage på vedtaket der du anfører at de som allerede har parkeringsplass er inhabile ihht borettslagsloven, samt kreve at de inkaller til ekstraordinær generalforsamling (hvis det er nødvendig) for å stemme over nytt forslag til fordeling av plassene.

 

For å kreve ekstraordinær generalforsamling må skriftlig krav om dette fremsettes av en tidel av andelseierne (minst 3). - Så er det bare å samle inn fullmakter fra alle som ikke ønsker å komme og stemme selv og gjennomføre forslaget. - Det er tross alt flertallet som bestemmer, bare du/dere klarer/gidder å organisere det - ikke et mindretall som meler sin egen kake.

 

Her som de fleste andre steder gjelder regelen om at ingenting endres med mindre noen gidder å ta opp kampen, og er du redd for å komme på kant med de som allerede har plassene så får dere organisere dere på en måte som gjør at ingen blir "singlet" ut - evt ta alt via advokat (som jo da koster penger ..)

Endret 12. mai 2010 av kjetilkl

[hunus]

Forøvrig når eg tenker meg om så vil jo alle i borettslaget i dette tilfellet blitt inhabile hvis man ser på saken.

 

For hvis de med parkplass er inhabile fordi det gjelder en fordel for de selv, så er jo de uten også det. Hvis ikke kan jo de resterende stemme frem en stor fordel for de selv.

 

Det vil de selvfølgelig ikke. Det er i øyeblikket man stemmer fram et gode kun til seg selv eller et fåtall man kan bli inhabil. Et system hvor parkeringsplassene fordeles etter et system som er likt for alle, f eks botid, medfører ingen forskjellbehandling.

Endret 12. mai 2010 av hunus