Eieseksjonsloven §39, trenger hjelp.

[eskarls]

§ 39. Styremøter

 

Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

 

Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

 

Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

 

Bestemmelsene i tredje ledd gjelder ikke for styre som består av alle sameierne, jf. § 38 sjette ledd. For slike styrer beregnes stemmene på samme måte som bestemt i § 37 første og annet ledd og styret er vedtaksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede.

 

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

 

 

 

 

 

Vi er et sameie på 2 stk eieseksjoner, vi sitter to i styret, en pr seksjon.

Det er kun oss i sameiet.

 

Vi skal få tvangssolgt naboens leilighet nå på grunn av trusler og bråk, men hvordan kan vi får det til i styremøte når loven sier at styret er vedtaksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede?

 

En tanke vi har er å saksøke gjennom styre, men også som sameier.

 

Noen forslag?

[Gaidaros]

Vi er et sameie på 2 stk eieseksjoner, vi sitter to i styret, en pr seksjon.

Det er kun oss i sameiet.

 

Vi skal få tvangssolgt naboens leilighet nå på grunn av trusler og bråk, men hvordan kan vi får det til i styremøte når loven sier at styret er vedtaksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede?

 

 

Når du sier at "vi skal få tvangssolgt naboens leilighet..." så går jeg ut fra at du mener at du/dere som er eiere av den ene eierseksjonen vil forsøke å få tvangssolgt den andre seksjonseierens eierseksjon. Situasjonen er slettes ikke så fastlåst som du tror. Det er som du sier eierseksjonsloven som gjelder, forutsatt at seksjoneringen er foretatt slik loven oppsetter i sin § 1, jfr. kap 3. http://www.lovdata.no/all/hl-19970523-031.html

 

Det er da eierseksjonslovens § 26 og i dette tilfellet § 27 som er aktuelle å bruke ovenfor vedkommende (de henger på et vis sammen).

 

§ 26. Pålegg om salg

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter § 27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf.

Endret ved lov 21 des 2007 nr. 127 (i kraft 1 jan 2008).

 

 

§ 27. Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 om salg. Begjæringen settes fram for tingretten.

Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess.

Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier.

 

Endret ved lover 30 aug 2002 nr. 67 (i kraft 1 jan 2003 iflg. res. 30 aug 2002 nr. 938), 21 des 2007 nr. 127 (i kraft 1 jan 2008).

 

I slike tilfeller er den andre seksjonseieren (altså den som blir berørt av vedtaket) inhabil. Det fremkommer av eierseksjonslovens § 37, siste ledd.

Jfr:

§ 37. Sameiermøtets vedtak

I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter §§ 26 og 27.

 

Gyldendals rettsdata sier dette om slike forhold:

 

En sameier er alltid inhabil i saker som gjelder avtaler med eller ansvar for seg selv eller sine nærstående, og i saker som gjelder salgspålegg/fravikelse. Utover dette er han ikke inhabil – heller ikke når saken gjelder egne rettigheter og plikter, f.eks. spørsmål om å tillate reseksjonering, endre bruksenhetens formål eller tillate en påbygning. Utgangspunktet er at interessekonflikter mellom sameierne ikke er nok til å statuere inhabilitet, jf. prp. s. 77, og det må legges til grunn at en berørt sameier kan delta i avstemningen i slike saker.

Kreves det fravikelse overfor en bruker som ikke er eier, jf. § 27 annet ledd, er sameieren som eier seksjonen trolig inhabil, selv om saken ikke direkte gjelder hans egen rett og plikt.

 

For øvrig bør du kontakte en advokat til å ta seg av denne saken. Den kan fort bli komplisert og uoversiktlig. Sannsynligvis har du krav på å få dekket rettshjelp i din innboforsikring.

 

Håper at dette var til noe hjelp.

 

G

[eskarls]

Vi har kontaktet advokat, og det er den veien du skriver om som vi bruker.

Å ja når jeg skrev "vi", så mente jeg vår eierseksjon ja

 

 

Men det er styre som har søksmål kompetanse. Og vi vil aldri få over halvparten av stemmene.

 

Men nå skjønner jeg hvor du vil hen. Siden han er innhabil, så kan han ikke stemme. Og da er det kun jeg som kan stemme, og jeg representerer mer enn halvparten av stemmene. Eller rettere sagt, alle stemmeme

 

Vi sakl uansett saksøke som sameier også, (har sett at det har vunnet frem i retten), i tilfelle veien gjennom styre ikke vinner frem.

 

Er vi enige?

[Gaidaros]

Javisst er vi enige.

He, he... Ser at du vandrer omkring på natta og ikke får sove. Ikke rart igrunnen at man blir søvnløs når man havner i slikt uføre. Dårlig naboskap er forsurende og man føler seg totalt hjelpesløs. Har selv bodd i eierseksjon der samarbeidet ikke fungerte. Var verre enn et ekteskap, følte meg fanget.

 

Å kreve tvangssalg er en alvorlig affære, det er et særlig tvangsgrunnlag som krever gode grunner. Det kreves da også god dokumentasjon for å få gjennomført. I tillegg er det en del varsler og frister som må være overholdt for at alt skal gå riktig for seg. Dette kan for så vidt advokaten din opplyse deg om, men det er kanskje i din interesse å sette deg litt inn i sakene før du oppsøker ham. Her er noen punkter som du kan ha i mente. Jeg sakser litt fra Gyldendal rettsdata:

 

I forhold til § 26 Pålegg om salg.

•Det er et vilkår for å kunne gi salgspålegg at sameieren er advart mot misligholdet og at det har fortsatt på tross av advarselen. Advarsler har dessuten selvstendig betydning når det skal vurderes om misligholdet er vesentlig.

 

• Loven forsøker ikke å konkretisere hva som er vesentlig mislighold, men overlater dette til domstolene. Det er en rekke forhold som representerer mislighold av de plikter sameieren har og som i de grovere tilfeller kan gi grunnlag for salgspålegg. Det gjelder først og fremst de to misligholdstyper som etter § 27 kan begrunne krav om fravikelse; ødeleggelse av eiendommen og plagsom opptreden (husbråk, jf. RG 1987 s. 11 Oslo husleierett og RG 2004 s. 145 Agder). Videre kan nevnes formålsstridig bruk (Rt. 1980 s. 215 og RG 1993 s. 147 Eidsivating), manglende betaling av fellesutgifter eller à kontobeløp etter § 23 tredje ledd, brudd på ordensregler fastsatt i medhold av § 19 sjette ledd, beslagleggelse av fellesarealer og utilbørlig adferd som tillitsmann, f.eks. underslag av fellesmidler.

 

• For at misligholdet skal være vesentlig, må det kreves at det dreier seg om et betydelig avvik fra det korrekte, at det har vart en viss tid og at de øvrige har rimelig grunn til å kreve at vedkommende flytter. Jo grovere mislighold det er tale om, dess mindre krav vil det være til varighet. Det vil også ha betydning om misligholderen er advart før han fikk den skriftlige advarsel som kreves før salgspålegget gis.

 

• Skriftlighetskravet må oppfattes som et gyldighetsvilkår, en muntlig advarsel tilfredsstiller ikke lovens krav. En e-post eller en SMS-melding kan neppe anses som en skriftlig advarsel selv om de kan skrives ut.

 

• Ut fra formålet må advarselen trolig konkret henvise til hvilket mislighold det advares mot og at fortsettelse av dette kan lede til salgspålegg. Er man advart mot husbråk som senere har opphørt, kan det ikke gis salgspålegg pga. ulovlig bruk som det aldri er kommet innvendinger mot.

 

• Advarselen må uttrykkelig gjøre oppmerksom på retten til å kreve salg slik at sameieren gjøres kjent med konsekvensene av ikke å reagere. En generell henvisning til eierseksjonsloven eller til § 26 uten at dette klargjøres, er ikke tilstrekkelig.

 

• Salgspålegget må formuleres som et klart krav om at vedkommende selger seksjonen. Det må ikke herske tvil om at det er dette han plikter å gjøre innen den frist som er satt. En mer alminnelig beklagelse og et ønske om at seksjonseieren forsvinner ut av sameiet, fyller ikke lovens krav.

 

• På samme måte som for advarselen, er det et gyldighetskrav at salgspålegget er skriftlig.

 

• Fristen kan settes lenger enn 6 måneder. Er fristen satt for kort, er salgspålegget ikke gyldig selv om styret venter med å kreve tvangsdekning til det er gått 6 måneder. En formulering om at salgspålegget må være etterkommet «innen 6 måneder» er trolig tilstrekkelig til å tilfredsstille lovens krav, selv om det rent språklig også kan forstås slik at pålegget må være etterkommet etter 6 måneder minus 1 dag.

 

• Hva som skal til for at salgspålegget er etterkommet, kan volde tvil i enkelte tilfeller. At sameieren både har skrevet kjøpekontrakt og fraflyttet, er utvilsomt nok. Sameieren kan ikke oppfylle lovens krav ved å selge seksjonen til medlemmer i egen husstand slik at han fortsatt har bruksrett til den – i hvert fall gjelder dette hvis det er klanderverdig opptreden som er grunnlaget for salgspålegget.

 

I forhold til § 27 Fravikelse.[/b]

 

• § 27 er uttømmende for så vidt gjelder krav om fravikelse rettet mot sameieren, husstandsmedlemmer og andre brukere som utleder sin rett fra ham. Paragrafen er også uttømmende mht. hvilke misligholdstyper som kan begrunne krav om fravikelse. Formålsstridig bruk og økonomisk mislighold er eksempler på bruk som ikke kan begrunne et krav om fravikelse.

 

• Det er hensynet til de andre sameiere som begrunner retten til å kreve fravikelse før salgspålegg kan gjennomføres, og dette innebærer at man må stille seg spørsmålet om øyeblikkelig fravikelse er nødvendig for å beskytte de øvrige. Det er ikke nødvendig at skaden har materialisert seg, det er tilstrekkelig at det foreligger fare for ødeleggelse eller skade. Har sameieren dynamittlager i kjellerboden, behøver man ikke vente med å kreve fravikelse til etter første eksplosjon.

 

• Det tas her sikte på husbråksaker der sameieren eller andre husstandsmedlemmer forstyrrer de øvrige. Kravene her vil nok være de samme som i ordinære leieforhold og i borettslag, og rettspraksis etter husll. § 9-9 og brl. § 5-22 og § 5-23 kan gi veiledning.

 

• Her er det tale om direkte anvendelse av tvangsfullbyrdelseslovens regler, og det innebærer at sameierens mislighold må karakteriseres som et særlig tvangsgrunnlag på linje med tvangsl. § 13-2 tredje ledd bokstav d og e.

 

• Bestemmelsen innebærer at styret ikke kan nøye seg med å kreve fravikelse, man må samtidig gi salgspålegg og pålegget må vedlegges begjæringen om fravikelse. Det følger av § 26 første ledd annet punktum at det ikke er nødvendig med advarsel forut for salgspålegget,

 

• Begjæringen om fravikelse skal forelegges saksøkte og andre voksne personer i husstanden. Fristen for å gjøre innvendinger gjeldende er to uker. På samme måte som ved tvangssalg er fristen ikke preklusiv, nye innvendinger mot kravet kan gjøres gjeldende så lenge fullbyrdelsen ikke er gjennomført,

 

• Som nevnt, kan ikke begjæringen om fravikelse begrenses til den eller de personer som er til sjenanse, men må rette seg mot den som disponerer seksjonen.

 

• Det følger motsetningsvis at hvis det ikke kommer innvendinger eller innvendinger som er (klart) grunnløse, skal begjæringen tas til følge ved at retten avsier kjennelse om fravikelse som namsmannen deretter fullbyrder. Siden avgjørelsen her treffes ved kjennelse – ikke ved formløs beslutning slik som ved tvangssalg – kan den ikke omgjøres, men må angripes ved anke innen en måned, jf. tvl. § 29-5 første ledd. Blir dette ikke gjort, er kjennelsen rettskraftig og kan bare angripes ved krav om gjenåpning etter tvistelovens kap. 31 – noe som er lite aktuelt.

 

Lykke til

 

G.