Huskjøp m. mellomfinansiering - greit eller skummelt?

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Heisann!

 

Ting har virkelig gått unna for meg og sambo for tiden, og tenkte jeg skulle få ting ned "på papiret" for å gjenvinne oversikten og kanskje få litt input. Setter pris på evt. kommentarer og betraktninger!

 

Bor for tiden i Trondheim og leier ut leilighet i Stavangerområdet. Skal flytte tilbake dit 1. september senere i år.

 

Da familien nå har vokst med 1 (woho!) trenger vi større plass og har bestemt oss for å selge leiligheten og shoppe rekkehus/tomannsbolig. I første omgang hadde vi ikke planer i det hele tatt om mellomfinansiering, men så plutselig fant vi drømmehuset og ender kanskje opp med å kjøpe i løpet av noen dager! Ergo ønsker vi å kvitte oss med leiligheten ASAP, og har vært i kontakt med megler, som også mener at mai/juni er et ideellt tidspunkt å selge på.

 

Leietaker har sagt opp fra 31. juli (passer oss perfekt) men vi kan tenke oss å selge før det...

 

Megler hevder å kunne påta seg all koordinering med leietaker og mener vi kan få en grei deal hvor leietaker plikter å holde leiligheta i visningsklar stand mot kompensasjon, dvs. reduksjon i husleia.

 

Har hverken kjøpt eller solgt før, så alt dette er helt nytt for meg (dama eier leiligheten og er ikke så involvert i prosessen nå - hun oppfatter hele greia som stressende).

 

Litt "tekniske spesifikasjoner":

- Samlet inntekt på 918.000 (ca.50k utbetalt i mnd.)

 

- Lån: 635.000 på leiligheten, 70.000 i studielån.

 

- Megler hevder vi kan regne med å få rundt 2.000.000 for leiligheten. Dette basert på at to leiligheter i samme borettslag har gått for ca. dette beløpet sålangt i år. Vi har helt nyoppusset bad (140k i fjor) men standarden ellers er så-som-så. Må nok byttes litt vinduer og vinduskarmer etc. Samt kjøkken.

 

- Meglerprovisjon: 2% + ca. 35k i markedsføring og gebyr (tot. ca. 80k)

 

- Dersom vi går for et forholdsvis beskjedent anslag og sier vi får 1.800.000 for leiligheten har vi 1.088.000 igjen i egenkapital etter at vi har betalt ut restlånet på leiligheten vi har i dag, samt betalt meglerhonorar. Vi har lyst å være litt råflotte og benytte rundt 500.000 av disse til å kjøpe splitter ny bil (Skoda Superb 4x4 TDI) og har da igjen en rest à 588.000. Har blitt enige med banken å stille med 600.000 i egenkapital for huskjøp, og tenker da at vi har en "buffer" på et par hundre tusen dersom ting skulle skjære seg (dvs. at vi kjøper en rimeligere bil slik at vi uansett klarer å stille med 600k i egenkapital).

 

- Vi lnsker å kjøpe tomannsbolig, prisantydning 2.800.000 + omkostninger (80k). Regner dog med å måtte betale en del mer, så har bedt om - og fått innvilget - lånetak hos banken på 2.600.000 (med egenkapital 3.200.000).

 

- Banken har krevd at vi stiller med 400.000 i realkausjon noe jeg har ordnet gjennom min far.

 

Sannsynligvis får vi en periode på ca. 1-3 mnd hvor vi sitter på både det nye huset samt leiligheten vi skal selge. Banken har tilbudt oss mellomfinansieringsløsning i denne perioden, dvs. de låner oss de 600.000 vi har i egenkapital oppbundet i leiligheten som skal selges (3 månederslån med boligrente+1%, dvs. 4,15%).

 

I denne perioden vil vi altså sitte med følgende lån:

2.600.000.- i langsiktig boliglån (3,15%)

..635.000.- i boliglån på leiligheten vi eier i dag (ca 4,5% m. rentetak)

..100.000.- i fellesgjeld på leiligheten vi eier i dag (1700.-/mnd)

..600.000.- i kortsiktig mellomfinansieringslån (4,15%)

.......073.- i studielån (4,15% fastrente)

 

TOTALT lån = 4.100.000.- i mellomfinansieringsperioden.

 

Har utregnet at dette totalt vil utgjøre ca. 22.000 per måned med dagens rente.

 

Forhåpentligvis får vi overdragelse på ny bolig så tett som mulig opptil tilbakeflyttingsdatoen vår (1. september) og vi har da altså 5 måneder på oss til å selge leiligheten vi eier i dag. Regner det som lite sannsynlig at vi blir sittende uhorvelig lenge på denne, så tror at mellomfinansieringsperioden blir forholdsvis kort. Dersom denne skulle trekke ut har vi allikevel rundt 25.000 å leve på etter betalte renter og avdrag og med stramming av litt livremmer skulle dette sannsynligvis gå greit.

 

Det er dog første gang jeg gjør noe slikt, så føler meg på litt tynn is ...

 

Er det noen som har innspill, kommentarer - varsko?

 

Mvh.

Nor_Beret

[Euklid]

Summene du setter opp er ikke særlig avskrekkende -- men det egentlige spørsmålet er jo hvor kurant det er å få solgt leiligheten; vet ikke hvor dårlig stand leiligheten er i nå, hvis du er avhengig av å finne en som er litt spesielt interessert for å få solgt kan det ta litt tid. Sjansen for at lånerenten fyker i taket de nærmeste månedene er formodentlig relativt begrenset (selv om en marginal økning selvsagt kan komme).

 

Ellers kan det være lurt å utsette bilkjøpet noen måneder, til dere både har fått solgt leilighet og vet nok om det nye huset til at dere vet dere ikke trenger noen store oppussingsprosjekter der.

 

Om dere ikke allerede har gjort det kan det være lurt å sette opp en eller annen form for samboeravtale også -- det er formodentlig din samboers egenkapital som skytes inn i den nye boligen, greit å ha orden i sysakene uansett, men spesielt når et er mer komplisert enn 50/50 deling.

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Heisann, og takk for tilbakemelding!

 

Det ble nettop solgt 2 stk. leiligheter i samme bygget til hhv. 1.925.000 og 1.990.000. Ligger sentralt i Stavanger i umiddelbar nærhet til sykehuset og forholdsvis nært universitetet så bør ikke våre umulig å få solgt.

 

Det som vi kanskje er mest skeptisk til er om vi får maksimal pris for leiligheten mens det bor leietaker der... Egentlig burde vi kanskje gjort en del småting (malt, byttet lister, etc.) og det er umulig for oss nå. Har tatt dette opp med megler, som sier at det i utgangspunktet ikke bør være noe problem. Det som også er litt betryggende er at meglerkontoret har salgsgaranti som tilsier at vi bare betaler for boligsalgsrapporten dersom vi ikke får en tiltalende pris ... Problemet kan dog bli - som du nevnter - at vi setter oss i en situasjon hvor vi må godta et lavere bud enn optimalt pga. mellomfinansieringslånet holder på å gå ut... Men vi får se etterhvert Bilkjøp blir det i hvertfall ikke noe av før bolig er solgt og kjøpt!

 

Nor_Beret