Første hus-kjøp (leie ut?)

[Paulex]

Har nå leid hus i rundt... tja. 4-5 år.

Nå er jeg ganske lei av å betale ned lånet til dem jeg alltid leier hus av.

Derfor tenke jeg kanskje at jeg skulle kjøpe meg ett hus og leie det ut, mens jeg studerte etter høsten, og kanskje også hvis jeg skal studere etter der igjen. Slik at det på en måte bare blir litt nedbetalt mens jeg bruker tiden min på noe fornuftig.

 

Er det lurt eller er det en dum ide?

Og er det kanskje helt umulig å få lån som student?

Og hvilke prisrammer burde jeg se på for å kunne få like mye/mer leie enn jeg betaler ned i mnd.

 

Jeg bor i en liten by hvor man får store eneboliger til rundt 2mill. rekkehus rundt 1.3mill. Om jeg da leier ut ett hus kan jeg forvente å tjene rundt 5k i månden eks. strøm.

[Corlan]

Å eie er nesten alltid å foretrekke fremfor å leie. Verdien stiger, og du sitter ofte igjen med en avkastning. Leie er kun utgifter. Det er lest opp og vedtatt at det å eie eiendom er en av de sikreste investeringsmetodene du får.

 

Lån som student er nok i utgangspunktet vanskelig hvis ikke du får foreldre eller andre til å stille garanti for hele eller deler av summen. Nå kan du jo eventuelt stille boligen i sikkerhet, men en tredjepart som garantist er alltid lurt, og det var slik jeg gjorde det første gang. Min første ble kjøpt for 900k og solgt for 1,8 i forfjor, så markedet har definitivt vært snill med meg. Jeg bor og i en liten by (Porsgrunn), og det har jo sine fordeler og ulemper. Markedet følger snittet, men fluktuerer mye mindre enn for eksempel i Oslo. Markedet er nå på vei opp igjen, og har steger 12-15% på landsbasis over det siste året.

 

Go for it er mitt råd, bare vær sikker på å kunne komfortabelt behandle lånet.

[The Avatar]

Her må du finrekne på dette, kor mykje betaler du i husleige?

 

I det lange løp så lønner det seg å kjøpe, men om du berre skal ha ein plass å bu medan du studerer så må du ha ei høg husleige før det lønner seg å kjøpe.

 

For dei aller fleste så ender du opp med å bruke meir pengar i månden på bolig når du kjøper, dette er fordi sidan dei fleste må ta opp lån for å kjøpe bolig så vil du om du ser enkelt på det bruke pengane du no betaler i renter til utleigaren bruke dei samme pengane på å betale til banken i form av renter. I tillegg så må du legge av pengar til å betale avdrag på huslånet slik at lånet blir gradvis mindre.

 

Husk også på at det også koster å kjøpe/selge bolig, så jo lenger du venter mellom kvar gong du bytter bolig jo meir tjener du på det. Slik som det er no så må du f.eks betale 2,5% i dokumentavgift når du selg ein bolig. Dette høyrest kanskje lite ut, men på ein billig bolig til 1,5 mill så blir 2,5% 37500kr. Du kan leige ei stund for desse pengane også.

[Svinks]

Derfor tenke jeg kanskje at jeg skulle kjøpe meg ett hus og leie det ut, mens jeg studerte etter høsten, og kanskje også hvis jeg skal studere etter der igjen.

Du bør ta med i regnestykket at du betaler skatt på leieinntektene dersom du leier ut hele huset og bor et annet sted, mens de er skattefrie dersom huset har to boenheter og du selv bor i huset og leier ut en leilighet som ikke er større eller ikke har høyere leieverdi enn leiligheten du selv bor i.

Endret 26. mars 2010 av Svinks

[Tartan]

Ta deg en tur i banken og snakk med en der. Men godt råd: se ordentlig ut og sørg for at du har orden på økonomien og resten av livet. Han jeg snakket med når jeg fikk lån, sa at en av tingene som var viktigst var at de følte seg sikker på kunden. Jo sikrere de var på kunden, jo mer villig var de til å gi deg større lån

 

Men håper du har kausjonist eller sikkerhet i noe annet enn den nye boligen, for hvis ikke er de lite villige tror jeg... Kjenner et par i fast arbeid som også har problemer med å få lån, fordi de ikke tjener nok. Selv om det er 100% stilling. Så som student bør du ha noe i bakhånd.

[Paulex]

Akkuratt nå leie jeg ett hus som er av relativ stor størrelse sammen med ett par kamerater.

Hele huset har dem leid ut for 6000+strøm.

Det er riktignok 3 soverom, 2 bad, takterasse mot sjøen ect. Så om man skulle kjøpt dette huset ville jeg tippe det ligger på rundt 3.5mill. i takst.

 

Så jeg er faktisk skattepliktig på de inntektene jeg tjener fra å leie UT mitt eget hus?

Hørest jo helt bak mål ut, men etter noen år i "skatte"-gamet så er jeg ikke overrasket over noe lengre i dette landet.

Velger å tro at det er rundt 90% av de som leier ut som kjører disse pengene svart over på sin konto da.

 

Men det er som folk nevner her, jeg ser hus stiger i verdi år for år. De husstandene som kostet rundt 900k for 10 år siden er jo nesten doblet i verdi i år. Så jeg begynner å bli utålmodig med å skaffe meg noe eget!

Får snakke med banken og høre hva de kan gjøre med det.

Må jo da eventuelt kanskje ta opp ett litt brutalt studielån for å få betalt ned, og det er jeg ikke så veldig interessert i.

[Tartan]

Haha der kan man se hvor dyrt det er i Oslo! Leide ut leiligheten min i fjor, og den gikk for 6000,- + strøm. Den er 24 kvadrat!!!

 

Tror det er sånn at om du leier ut over 50% av boligen din må du betale 25% eller rundt der i skatt. Og hver gang du får over 5000 inn på kontoen din, blir det oppgitt og kan sjekkes ut av skatteetaten. Det fortalte hvertfall banken meg. Så du kan ende opp med å få en ordentlig baksmell om ser du har egen bolig, ikke har adresse der, og får penger inn på kontoen hver mnd fra noe de ser ikke er lønn eller studielån.

[Svinks]

Så jeg er faktisk skattepliktig på de inntektene jeg tjener fra å leie UT mitt eget hus?

Hørest jo helt bak mål ut, men etter noen år i "skatte"-gamet så er jeg ikke overrasket over noe lengre i dette landet.

Velger å tro at det er rundt 90% av de som leier ut som kjører disse pengene svart over på sin konto da.

Vel, skattemessig har man to slags utleie:

 

1: Huseiere som har en ekstra leilighet i huset de selv bor i som de leier ut. Disse kan i de fleste tilfeller helt lovlig sette pengene rett på egen konto, eller bruke dem til å betale på huslånet, eller bruke dem til oppussing, eller biff og sydenturer eller hva som helst, uten at leieinntektene er skattepliktige. For leieboere er dette å foretrekke, da utleier er nærmeste nabo og lett å få tak i dersom man har behov for det, og huseier er gjerne interessert i å holde huset og tomta i god stand når de bor der selv.

 

2: Hushaier og spekulanter som kjøper opp hus, leiligheter, leiegårder etc. som de ikke har til hensikt å bo i, kun for å tjene penger på utleie, og for å slippe formueskatt (skattetaksten på fast eiendom er som regel langt lavere enn beløpet man kjøper eiendommen for). At disse må skatte av leieinntektene er ikke mer bak mål enn at man også må skatte av renteinntekter på bankinnskudd eller fortjeneste på aksjesalg.

 

Om man ikke er Olav Thon, men kun en småspekulant som bare eier ett hus man av en eller grunn ikke bor i og kommer i kategori 2, kan det kanskje virke urimelig. Det som ikke går klart fram er om du studerer i småbyen der du vil kjøpe hus, da kan du lett bo i huset selv og få skattefrie leieinntekter, eller om du skal kjøpe hus et sted og bo og studere et annet sted?

[Paulex]

Planen min var jo å kjøpe ett hus og studere ett annet sted. Siden det ikke er universiteter i denne byen.

Jeg vet ikke om akkuratt det er noe poeng om jeg må betale såpass mye i skatt, da kommer jeg neppe til å gå i pluss eller 0. Og en ekstra utgift som student er ikke akkuratt velkommen.

 

Vil vel på ingen måte kalle meg en hushai som du nevner, jeg har bare lyst til å skaffe meg ett hus/skaffe meg tid til å finne ett hus, innenfor en rimelig tidsramme.

Sånn at om "drømmehuset" skulle dukke opp før jeg har rukket å havne i "slå seg til ro" delen av livet, så skal jeg ha en mulighet til å slå til på det uten å risikere at det står tomt og tar store deler av pengesekken min.

 

Har ikke vært i banken enda, men jeg regner med de ikke kommer til å gi meg lån nå som jeg er student. Men taper jo ingenting på å snakke med en saksbehandler der.

For å få ett noe greit hus her må man iallefall opp i rundt 1.5, og det er en god del penger.

 

Er det noen hensikt å kjøpe "førstegangshus" med lavere standard for å "jobbe" seg inn på markede? Føler liksom som at det blir å sitte i ett ... hus du egentlig har følelsen av du LEIER i påvente av noe bedre.

[Yavel]

ville heller kjøpt leilighet i den byen du skal studere i, si du studerer i oslo, så vil du få mye høyere leieinntekter samtidig som du slipper og betale leie, du har også fordelen ved at du kan holde bedre øye med leieboerne dine.

[enden]

Er det noen hensikt å kjøpe "førstegangshus" med lavere standard for å "jobbe" seg inn på markede? Føler liksom som at det blir å sitte i ett ... hus du egentlig har følelsen av du LEIER i påvente av noe bedre.

Selvfølgelig vil det hjelpe gitt at leieinntektene faktisk er nok til å betjene lånet samt betjene leieforholdet. Da tjener du faktisk penger pr måned uten å ha videre utgifter. De pengene kan du så ta med deg som egenkapital til drømmehuset.

 

Det du derimot har er en risiko for at penger ikke kommer inn, for jeg kan garantere deg at banken vil ha penger av deg enten du får leieinntekter eller ikke. Og leietakere er ikke noe du er garantert å ha til en hver tid. Videre kommer det til å påløpe vedlikeholdskostnader på huset mens du har leietakere. Det vil også koste deg å kjøpe og selge huset. Spørsmålet er om du vil ha en så høy fortjeneste på leie at du klarer å dekke inn dette. Jeg tror du skal ha et vesentlig lenger tidsperspektiv enn studietiden før det er aktuelt.

 

Skal du kjøpe deg noe selv etter studietiden ender du nok opp med å ha lånet som en klamp rundt foten for videre huslån, eller du må selge med tap totalt sett. Du vil jo få litt kapital ut av et hus om noen år forutsatt at boligmarkedet holder seg stabilt, men med litt disiplin vil jeg tro at du faktisk får like mye ut av å sette pengene i banken.

 

Det er altså ganske mange faktorer å ta hensyn til, slik at det er vanskelig å si om du vil klare å tjene på det. Sett veldig enkelt tipper jeg at tidshorisonten din er alt for kort til at det vil være lønnsomt.

[The Avatar]

Som student så vil eg anta at det mest lønnsome vil være å leige medan du studerer og deretter kjøpe bolig når du er ferdig utdanna og skal starte i fast arbeid.

 

Ein av dei store fordelane med å leige er at du vil ha ein vedlig god kontroll på økonomien din. Du veit nøyaktig kor mykje du skal betale kvar måne og du slepp å tenke på slike ting som vedlikehold av boligen eller endringar på renta.

Som student med lav inntekt er du ekstra sårbar for plutselige hendelsar som krever umiddelbar reperasjon, å leige vil være ein billig måte å "forsikre" seg mot slike utgifter. Skjer det noke med boligen som gjer at du må ha ein håndverkar ein dag eller to så er det greit å sleppe å måtte ta denne regninga sjølv (du betaler sjølvsagt for dette gjennom husleiga men du betaler då eit lite beløp kvar måne slik at du slepp store utbetalingar på tilfeldige tidspunkt).

 

Ein anna ting ved å leige er at det kan være lettare å komme deg inn på boligmarkedet når du ikkje har bolig frå før. Om du leiger bolig kan du gå rett ifra å seie opp leigeavtalen til å kjøpe bolig. Eiger du bolig så er du ofte avhengig av å få solgt den tidlegare boligen før du kjøper ny bolig, om du ikkje får solgt den tidleagre boligen til den prisen du vil ha eller på det tidspunktet du vil selge på så kan du fort ende opp med å sitte på to boligar som begge koster både i huslån og vedlikehold.

[Svinks]

Ein anna ting ved å leige er at det kan være lettare å komme deg inn på boligmarkedet når du ikkje har bolig frå før.

Dette er jeg ikke enig i. Det er vanskeligst å komme inn på eiendomsmarkedet dersom man ikke har egenkapital, verken i form av bolig å selge, eller feit sparekonto.

 

Selvsagt kan det til tider, som de siste par åra, være vanskelig å selge en bolig. Men ikke umulig, dersom prisen er riktig. Selv om man selger billigere enn naboene og eiendomsmeglerne liker, vil man gjerne ha en verdiøkning på boligen i løpet av en studietid som er langt bedre enn på bankinnskudd. Og, som student og leietaker, skal man være veldig disiplinert for i det hele tatt spare i banken til egenkapital, men man kan benytte BSU for å komme et stykke på vei.

 

Å leie gir selvsagt en enkel og oversiktlig boligøkonomi framfor å være selveier med ansvar for vedlikhold, kommunale avgifter og eiendomsskatt etc. Men, det finnes en mellomløsning: Borettslag. Fortrinnsvis et veldrevet og godt vedlikeholdt NBBL-borettslag med ikke så altfor høy fellesgjeld og husleie, men heller ikke så lav at man kan vente at den snart vil sprette i været pga. omfattende renovering av fasader og bad. Da har man forutsigbare boutgifter, samtidig som man får verdiøkning på innskuddet sitt.

 

Sannsynligvis kan det være en god løsning for trådstarter å kjøpe borettslagleilighet på studiestedet. Om han får finansiert innskuddet, vil boutgiftene i stor grad gå til å dekke eget boliglån og ikke en utleiers boliglån slik det gjerne gjør når man er leieboer. Man slipper skatt på leieinntekter dersom man eventuelt leier ut et rom som hybel. Og trådstarter slipper å stille opp for vedlikehold på et hus han leier ut til en leieboer i "hjembyen".