Leie ut leilighet gjennom AS

[veos]

Hei!

 

Har fått et litt unikt tilbud jeg ønsker litt tilbakemeldinger på før jeg eventuelt tar det videre - det er best å drepe ideen om det ikke er gjennomførbart

 

Jeg har fått tilbud om å kjøpe en leilighet til kroner 2.000.000,-. Leiligheten ligger sentralt og er i dag eid av et sameie. Sameiet kan, dersom jeg ønsker det, leie ut leiligheten hvor jeg vil sitte igjen med 70% av leieinntekten. De kan også garantere for leieinntekten i 3 år/36 måneder - da med kroner 93.000,-/år eller 7750,-/mnd. I tillegg må jeg som eventuell eier ut med noe fellesutgifter, men dette ser vi bort i fra i første om gang. Jeg har også fått en eksklusiv avtale som gjør det mulig å selge den tilbake til sameiet på dagen dersom jeg vil det - til samme pris som kjøpte den for - dette grunnet til at dette er gjennom familie.

 

Sett at jeg ønsker å kjøpe leiligheten for å drive utleie av denne gjennom et aksjeselskap. Jeg kan i dag stille med 100.000,- i egenkapital til opprettelse av AS'et - men mangler litt av kunnskapen. Jeg vil selvfølgelig sette meg inn i dette og søke profesjonell hjelp, men som sagt vil jeg ha litt tilbakemeldinger før jeg går videre med dette.

 

La oss si at jeg har opprettet et AS og fått innvilget lån til boligen. Vil aksjeselskapet bli "låst" til å kun holde på med det jeg oppgir, og vil dette eventuelt bli "utleie av bolig/fritidsbolig"? Må jeg skatte av inntekten jeg får fra leiligheten da dette går rett til et AS med lån? Jeg vil jo, med en fastrente og bundet lån i 3 år måtte betale inn et par tusner av kroner selv hver måned for å få aksjeselskapet til å gå rundt, men dette er jeg villig til.

 

Må aksjekapitalen (100.000,-) være låst etter opprettelse av AS'et, eller kan dette brukes til egenkapital til leiligheten? Jeg vil jo også få bruk for regnskapsfører for AS'et, men det vil jo egentlig bare være leieinntekt inn hver måned, ytterlig innskudd fra meg som privatperson hver måned samt et beløp ut i lånet til AS'et.

 

Jeg vil jo heller ikke ha mulighet til å ta ut noe lønn fra AS'et da jeg selv må betale inn ca 50.000 hver år for å få det til å gå i null, men hva vil eventuelt skje når jeg selger leiligheten (til 2 mill.) og betaler ned lånet? Da vil AS'et ha i overkant av 300.000,- + egenkapital 100.000,- om jeg gjør dette etter tre år (så lenge leieinntekten er garantert).

 

 

Er det noen som kan se over dette og gi meg en tilbakemelding? Jeg ser nå at veldig mye av det ble kronglete forklart, men spør gjerne så vil prøve å forklare det bedre. Målet med "prosjektet" - om det er gjennomførbart er jo selvfølgelig å kunne få et aksjeselskap "opp og gå" uten å legge for mye av mine egne penger i det. Jeg er selvfølgelig villig til det, og klar over at jeg må det, men med tanke på garantert minste leieinntekt i 3 år samt mulighet for å selge tilbake til samme pris gjør at det kan være mulig og om det vil lønne seg å gjøre det gjennom et selskap eller gjennom privatperson (regner med jeg må skatte da?).

 

På forhånd tusen takk

[Mez]

Høres for godt ut at de kan garantere leieinntekt, og du kan sitte uten noe risiko - og vre garantert inntekt.

 

Har ikke satt meg veldig grundig inn i saken din, men det er min første tanke hvertfall...

[veos]

Høres for godt ut at de kan garantere leieinntekt, og du kan sitte uten noe risiko - og vre garantert inntekt.

 

Har ikke satt meg veldig grundig inn i saken din, men det er min første tanke hvertfall...

Ja, jeg er klar over det - men firmaet gjør dette kun for å frigi kapital og kvitte seg med egen gjeld.

Jeg har fått beskjed om at leieinntekter for tre år skal være låst på konto med utbetalinger til meg som eier av leiligheten, og alt av det juridiske med garantier og slikt før kjøp skal jo selvfølgelig gå gjennom advokat.

[rarnfinn]

Ved stiftelsenm av et AS bestemmer du i vedtektene hva selskapet skal drive med. Der kan du skrive akkurat det du har tenkt, men gjerne så vidt som mulig, slik at du slipper å endre vedtektene dersom du får en annen ide og ønsker å ta den inn i AS den også. Dersom vedtektene skal endres i ettertid koster dette 2.500,-

 

Aksjekapitalen som du skyter inn i selskapet er til fri bruk for selskapet og kan selvfølgelig brukes til å nedbetale lån. Både bokført verdi på bolig og lånet på boligen må stå oppført på AS. For at AS ditt skal få lån på 2.000.000 må du kausjonere for dette privat mest sannsynlig. Selskapet skatter 28% av overskudd som i ditt tilfelle blir leieinntekter - felleskost - rentekostnader.Dette vil mest sannsynlig bli et underskudd de første årene. Dersom du skal ta penger ut av selskapet kan du ta ut dette som vanlig lønn og få vanlig alminnelig skatt på det, eller ta ut utbytte med totalt 48,16& skatt. Det må også gjøres en vurdering på om bygget skal avskrives, mest sannsynlig skal det ikke det dersom det brukes som bolig.

 

Strengt tatt blir en god investering kjennetegnet med at leieinntekten pr år * 10 overstiger kostpris. Dette varierer selvfølgelig geografisk og fra bransje til bransje.

 

Det vil i utgangspunktet bli billigere å gjøre dette privat. Du slipper da regnskapsfører og revisor. Samt at skatten er den samme 28% med fradrag for kostnader og rentekostnader.

Endret 26. februar 2010 av rarnfinn

[Wisd0m]

Det vil i utgangspunktet bli billigere å gjøre dette privat. Du slipper da regnskapsfører og revisor. Samt at skatten er den samme 28% med fradrag for kostnader og rentekostnader.

 

Akkurat det tenkte jeg også på, kanskje noe å vurdere?

[Balsfjord]

Et nyoppstartet AS uten regnskap fra tidligere år å vise til vil aldri få et lån på 2 mill i dag, så prosjektet ditt stopper seg i grunn selv.

[Tå.]

"Klør seg i hodet"

 

Dette er vel noe av det rareste jeg har lest på lenge. Gjør du dette for å tjene penger eller for å gjøre famile en tjeneste?

 

Hvor mye skal du låne? 2 mill? 4,5% effektiv og du må ut med rundt 130000kr over 3 år.

 

Og hvorfor i alle dager ser du bort fra fellesutgiftene? 1000-2000kr i måneden kan være faktoren som gjør at dette prosjektet ikke blir lønnsomt.

 

For å si det sånn. Jeg trenger ikke engang å tenke for å forstå at dette ikke er en smart investering. Eneste du gjør er å tape penger.

[buckley]

Synest dere ser litt snevert på dette..

 

En leilighet som kjøpes for 2MNOK og leies ut for 93000kr/år trenger da ikke være noe dårlig investering. Sannsynligvis vil ikke verdien i leiligheten synke med årene, og såfremt en kan stille personlig garanti for å få lånet så kan dette være en start på et eiendomsselskap som kan gi god avkastning over tid.

 

Vedlikehold og andre kostnader knyttet til leiligheten og hvilke betingelser en får på lånet vil være avgjørende for om dette blir en grei investering slik jeg ser det. Tap de første årene vil også gi fradrag ved senere gevinst..

 

En bør også tenke på om leieprisen er korrekt - muligens er det rom for å øke den noe. Uansett blir vel ikke dette en inntekt nå, men heller noen år frem.

 

my dime.