Heving av husleiekontrakt?

[G2Petter]

Hei.

 

Jeg leier et rom i et kollektiv, og jeg lurer på hva som skal til for å heve en husleiekontrakt før utløpstiden, hvordan man går frem for å gjøre det dersom det er mulig, og hvilke muligheter huseier har til å forsøke å få meg til å betale ut tida dersom jeg velger å heve kontrakten og vedkommende er uenig.

 

Her er sakens fakta: jeg og en kompis flyttet inn i hvert vårt rom i dette kollektivet i januar i fjor. Kontrakten er i utgangspunktet tidsbestemt til 3,5 år, men kan med to måneders varsel sies opp til utflytting 15. juli hvert år. Kompisen min flyttet etter avtale ut i januar, da han skal på utveksling til Australia. Han avtalte før sommeren med huseier at han kunne flytte ut rett etter jul, heller enn å flytte ut allerede i juli 2009.

 

Her er en liste over problemer vi har hatt med huseier det året jeg har bodd her:

 

Stue

Det er et stort hus med tre stuer. Vi disponerer to av stuene, og etter muntlig avtale skulle vi kort tid etter innflytting også overta den tredje. Huseier bruker den til å lagre ting hun skal selge ved en senere anledning. Hun har ved flere anledninger satt en tidsfrist for at vi skal få ta over stua:

* 5. desember 2008, før jeg flyttet inn hadde hun lovet de som bodde der før meg at stua skulle tømmes.

* Da jeg flyttet inn skulle den tømmes "snart"/"I løpet av våren"

* I løpet av våren ble det "rett etter 17. mai"

* "I løpet av sommerferien"

* I løpet av sommerferien flyttet noen inn og noen ut av kollektivet, og på et husmøte vi hadde i slutten av august sa hun det skulle gjøres i overgangen oktober/november. Da hun senere ble konfrontert med dette, sa hun at det gjaldt noe annet hun hadde lovet å gjøre, nemlig å legge parkett på rommet mitt, som hun heller ikke har gjort, og at avtalen var at stua skulle ryddes innen desember. Mer om parketten lenger ned.

* Til slutt informerte hun oss i november skriftlig via en lapp på oppslagstavla i huset om at det aldri har vært en fast avtale om at vi skal ha den stua, men at hun kanskje skulle vurdere det. I kontrakten står det at huseier disponerer rommet, men en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, og vi har 10 vitner (folk som på forskjellige tidspunkt har bodd i kollektivet) på at hun har lovt oss dette.

 

Strøm og strømregninger

I kontrakten står det "strømutgifter deles likt på alle, betales inn på konto etter regnin, ca 2-3 ganger i året". Da vi flyttet inn ble vi forespeilet en strømregning på ca 300 kroner i måneden. Denne forespeilingen var både muntlig, og sto i en av annonsene som var lagt ut for leie av rom i huset.

 

Etter å ha purret flere ganger har jeg ennå ikke fått noen strømregning. Kompisen min som flyttet inn samtidig som meg, fikk presentert en strømregning som var over dobbelt så høy som forespeilet da han flyttet ut forrige måned. Den ble presentert samtidig som han og huseier var i banken for å hente ut depositumet, noen få dager før han dro til Australia. Huseier ville ha betalt fra depositumet hans, og han hadde rett og slett ikke tid til å sette seg på bakbeina siden han skulle til den andre siden av verden.

 

Diverse annet

* I sommer ble det lagt parkett på rommet ved siden av mitt. Jeg ble lovet det samme, men det har ennå ikke skjedd, til tross for at jeg har etterspurt det minst to ganger gang.

* Det tar generelt lang tid å få kontakt med henne hvis det er noe galt. Vi har hatt problemer med strømmet, og en gang purret jeg etter to uker. Da hadde hun glemt det, og skulle forte seg å få tak i elektriker. Det tok rundt fire uker til. I tillegg til dette er det en rekke andre irriterende småting som har tatt lang tid/aldri blitt gjort.

* Vi har hatt problemer med at søplespannet vårt er for lite. Vi ble lovet nytt, hun forsøkte senere å nekte for at hun hadde lovet det, og vi har ennå ikke fått noe.

* Ei dør på rommet kompisen min hadde skulle slipes og males i løpet av sommer 2009. Dette ble ikke gjort før han flyttet ut.

* Det siste som har skjedd nå er at hun har solgt noen av møblene vi har hatt i en av stuene vi disponerer uten å informere oss om det på forhånd. Det betyr at vi har en sofa og to lenestoler mindre å benytte oss av.

 

For å gjenta spørsmålene fra toppen:

 

* Er dette gyldig grunn til å heve leiekontrakten? Hadde jeg visst det skulle bli så mye tull, hadde jeg funnet et annet sted å leie.

* Hvis det er det, hvoran går jeg frem for å heve kontrakten?

* Heves kontrakter med øyeblikkelig virkning?

* Må jeg være ute innen jeg varsler om at jeg har hevet den?

* Kan huseier si seg uenig i heving? Hva skjer i så fall da?

 

På forhånd takk for all hjelp.

 

Hilsen g2petter

Endret 13. februar 2010 av G2Petter

[Luftbor]

Hvert år kan leien økes med konsumindeksen. I de siste årene har den ligget på rundt 2.5% i snitt pr år. Hvert tredje år kan leien økes til "gjengs leie", f.eks ved å øke eller senke leien til "normal" leie ellers i markedet.

 

Dette er den generelle reglen. Angående kontraktinngåelser og om disse kan gå utenom loven vet jeg ei. Dog, du har nok lært at du ikke skal skrive på slike tullete kontrakter neste gang

 

kommer nok noen "jurister" senere med litt mer utfylling av situasjonen.

Endret 13. februar 2010 av Luftbor

[G2Petter]

Svarte du i feil tråd, Luftbor?

[Ståle Nordlie]

(Jeg er ikke jurist eller juss-student.)

For å gjenta spørsmålene fra toppen:

 

* Er dette gyldig grunn til å heve leiekontrakten?

Det tviler jeg på. For å heve (i motsetning til å si opp) avtalen må det foreligge "vesentlig mislighold". Det skal ganske mye til.

 

* Hvis det er det, hvoran går jeg frem for å heve kontrakten?

Du sender noe slik som dette og flytter.

 

* Heves kontrakter med øyeblikkelig virkning?

* Må jeg være ute innen jeg varsler om at jeg har hevet den?

Du kan velge en dato selv du vil flytte fra. Du må betale leie fram til du flytter.

 

* Kan huseier si seg uenig i heving? Hva skjer i så fall da?

Da havner saken i forliksråd/husleietvistutvalg, og du risikerer å måtte betale leie fram til kontrakten går ut. (Eller i alle fall til når du først kunne si opp.) Utleier er forpliktet til å begrense tapet ditt ved å prøve å leie ut på nytt, men det blir risikabelt for deg.

 

Hvis alt du vil er å flytte kan du jo forsøke å spørre utleier. Det virket så vidt jeg forstod for kameraten din.

 

Men hvis ikke det går vil jeg forslå å fokusere på manglene ved leiligheten, og så eventuelt kreve redusert husleie. Hva som er en mangel blir litt subjektivt. Jeg tviler litt på om søppelbøtte eller ny parkett gjelder. "Problemer med strømmen" i lang tid vil være en mangel (i perioden det skjedde). En stue dere ikke får tilgang på (i strid med avtalen) er en mangel. Inventar som blir fjernet fra en møblert leilighet vil være en mangel. Hvis leiligheten bruker alt for mye strøm i forhold til det du er blitt fortalt er det en mangel. (Husk at du etter husleieloven kan "kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom".)

 

 

Du bør lage en liste over alle mangler, hvor lenge de var/har vært der, og hvor mye de etter din mening reduserte/reduserer verdien på boligen din. Prøv å være objektiv - hvis du beregner -1000,- kroner i måneden for en sofa gir du både utleier og eventuelt forliksråd/HTU et inntrykk av at du ikke er seriøs. Alt må selvsagt kunne dokumenteres.

 

Så får du et resultat på hva du egentlig bør betale i husleie framover, og hva du tidligere har betalt for mye og utleier dermed etter din mening skyller deg. Selv relativt små summer blir fort litt når du har bodd der i to år. Dette i seg selv kan bli et nyttig forhandlingskort med utleier dersom du tilbyr deg å se bort i fra hele kravet eller deler av kravet mot at du får flytte ut før tiden. Eventuelt kan du begynne å holde tilbake (redusert) husleie tilsvarende kravet ditt. Utleier må da gå til sak for å få penger fra deg.

 

(Du bør muligens deponere den omtvistede summen på en konto sammen med utleier, for å hindre heving fra utleiers side, men i så fall har ikke du heller tilgang på pengene før dere blir enige eller rettssystemet involveres.)