Leie ut bolig før leiekontrakten har utløpt

[.vision]

Hei,

 

Har et lite tilfelle liggende hvor jeg rett og slett lurer litt på det rettslige og hvilke paragrafer jeg kan henvise til.

 

Saken er at det betales leie på en leilighet, hvor det før leiekontrakten har utløpt, har flyttet inn nye leietakere. Har henvent meg til utleier om dette, hvor svaret er følgende "tar ikke betalt for utleie.. " osv.

 

Jeg fant dette merkelig, og endte opp med noen svar ifa VG, dine penger osv. Eks:

 

Har du ikke avtalt oppsigelse, og sier opp en tidsbestemt leieavtale før leieperioden har løpt ut, må du i utgangspunktet betale leien ut perioden. Du kan alternativt skaffe en annen leieboer. Er det lang tid igjen av leieperioden, har utleier også plikt til å redusere ditt tap ved å prøve å leie ut til noen andre. Tar utleier selv leieboligen i bruk før perioden er løpt ut, skal du slippe å betale fra dette tidspunktet.

VG.no

 

 

 

Jeg lurer på om dette stemmer, og hvor finner jeg paragrafen i lovdata?

 

På forhånd takk

 

- G

Endret 26. januar 2010 av .vision

[klilleng]

Det følger vel heller av mer eller mindre ulovfestede prinsipper for tapsbegrensning. En rimelighetsbetraktning. Er det rimelig at utleier får betalt to husleier for samme bolig, eventuelt er det rimelig at du betaler husleie, mens de nye bor der gratis? Egentlig er det vel ikke det.

 

Med forbehold om feil

[.vision]

Hei klilleng!

 

I følge VG sin artikkel, så stemmer det at det er urimelig ja. Jeg er mer interessert i hvor i lovdata dette her står - av ren nysgjerrighet.

 

Noen som har et konkret svar?

[OeO]

Det som i hvert fall er klart er at så lenge man betaler husleie, så kan ikke utleier la noen andre bo der.

[.vision]

^

 

Jeg trenger paragrafer!

[OeO]

Du trenger ikke paragrafer for at utleiern kan la noen andre bo et sted som allerede er leid ut.

Det står ganske enkelt i kontrakten. Man leier leiligheten så lenge man betaler for den.

[hean]

^

 

Jeg trenger paragrafer!

Det er vel slik at du kan si opp kontrakten før kontrakten går ut, nekter utleier på dette uten god grunn er det faktisk han som bryter kontrakten. Skal se om jeg finner det en plass....

 

Edit:

Fant ikke noe om det i farten men hvorfor sier du ikke bare opp kontrakten?

 

Når begynte leieforholdet?

Endret 27. januar 2010 av Nasciboy

[.vision]

Det er ikke meg det gjelder, så jeg er bare interessert i å få henvisninger til det rettslige for å hjelpe vedkommende/få innsikt i det selv.

 

1. Dette er en leilighet delt i 3 hybler.

2. De har felles kontrakt iht utleier.

3. Når den ene bestemte seg for å si opp kontrakten for å flytte ut, så fikk to av leietakerne tilbud om boplass hos samme utleier, men i en annen leilighet og fortsetter dermed sin leiekontrakt der. Den førstnevnte betaler fortsatt sin leie på bolig som hun ikke disponerer, samt at nye leietakere har flyttet inn i hele leiligheten.

4. Leieforholdet opphører den 31.januar (noe som fortsatt blir betalt for). Utleier hevder at han nå leier ut, uten å ta betalt for det. (..)

5. Nøkkel er gitt til husheier og er i følge lovdata et "bevis om overtakelse av bosted" til eier. Hvorfor nøkkelen er gitt bort før leieforholdet er både smart og dumt, men det gir et uttrykk om at utleier har brutt noe når han tar i bruk leiligheten. Gjør det ikke?

 

Målet ved dette er å se om det er mulig å få igjen penger som er tapt i leie fra den dagen utleier tar i bruk sin leilighet, før et tidligere leieforhold har blitt opphørt. Jeg tror/mener/prøver å finne paragrafer eller reglement å henvise til, for å virke mer seriøs når man konfrontrerer utleier om at det er brudd på husleieloven eller kontrakten. Jeg har ikke kontrakten foran meg dessverre, men tviler sterkt på at en slik paragraf er der, siden jeg ikke har leid dette selv, og jeg antar at det er tatt i bruk standard kontrakt som ligger å flyter på nettet...

 

På forhånd takk!

Endret 27. januar 2010 av .vision

[Svinks]

Denne går i denne leietakrens disfavør:

 

§ 10-2. Tilbakelevering

 

Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Men det nevnes så vidt jeg kan se verken her eller andre steder i husleieloven hva som skjer med leie som allerede er betalt for eventuell tid mellom leieavtalens opphør og tilbakelevering dersom tilbakelevering skjer tidligere. Det står heller ikke at utleier kan kreve leie fram til leieavtalens opphør i slike tilfeller. I motsatt fall, dersom leier ikke leverer tilbake boligen ved leieavtalens opphør, kan utleier kreve leie:

§ 10-3. Erstatning for forsinkelse og mangel

 

Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører.

 

Jeg oppfordrer trådstarter og andre lesere å leite videre i husleieloven . Det er merkelig dersom denne problemstillinga ikke dekket av loven.

[klilleng]

I følge VG sin artikkel, så stemmer det at det er urimelig ja. Jeg er mer interessert i hvor i lovdata dette her står - av ren nysgjerrighet.

Nå er det engang slik at ikke alt av rettslige regler står i lovdata. Mye er faktisk "ulovfestet rett", som ikke nødvendigvis står nedskrevet. Eller så står det litt her og der. F.eks. har du noe som heter

"Kong Christian Den Femtis Norske Lov." fra 1687 (!) som slår fast at inngåtte avtaler skal holdes.

 

"1Art. En hver er pligtig at efterkomme hvis hand med Mund, Haand og Segl lovet og indgaaet haver."

 

En avtale om utleie av husrom er også en avtale, og den skal holdes. Leietaker skal disponere husrommet slik kontrakten sier.

 

Men så har man igjen spesialiseringer, der f.eks. husleieloven regulerer et snevert samfunnsområde, og kan inneholde spesialregler for dette. Hvorvidt det er tilfelle her vet jeg ikke, har ikke tenkt å lese gjennom hele for å dobbelsjekke.

 

Blir kanskje litt OT dette, så overlater scenen til noen som har et klinkende klart svar.

[.vision]

Hehe, ja - Det er det vi venter på!

[Gjest Slettet+891234]

Dette finner du neppe en paragraf om (man kan kanskje konstruere et kontraktbrudd eller urimelighet etter avtl. §36, men det får så være), men det må likevel være legges til grunn at utleier i mangel av annen avtale ikke har krav på dobbel leie.

 

Eksempler fra Husleietvistutvalgets praksis:

 

Etter kontrakten var oppsigelsestiden tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Når innklagede sa opp i midten av desember 2005, utløp oppsigelsestiden derfor 31.03.06. Utgangspunktet er at innklagede må betale avtalt leie i hele leieperioden og ut oppsigelsestiden.

 

Innklagede har ikke bestridt at han ikke har betalt i oppsigelsestiden eller godtgjort å ha betalt de krevde husleier, men anført at han trodde han ikke trengte å betale for oppsigelsestiden. Innklagede har ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at han inngikk en avtale med klageren om at han likevel skulle få slippe å betale som avtalt. Han har heller ikke godtgjort at det foreligger eventuelt annet grunnlag for å slippe å betale leie som avtalt, for eksempel at rommet var i dårligere stand enn avtalt på en måte som kunne gi grunnlag for leieavslag. Innklagede må dermed betale i samsvar med kontrakten. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om betaling av skyldig leie med kr 15 866,-.

 

Utvalget bemerker at det ikke er opplyst når innklagede tilbakeleverte husrommet eller om når det eventuelt ble leid ut på nytt. Hvis innklagede flyttet før oppsigelsestidens utløp og hybelen ble leid ut på nytt til andre før oppsigelsestidens utløp, må klageren gjøre fradrag for leien den nye leieren skulle betalt, fordi klageren ikke har krav på dobbel leie.

 

Innklagede har videre vist til at klageren leide ut husrommet til en ny leier.Hvis husrommet ble leid ut til en annen før oppsigelsestidens utløp er det riktig at disse leieinntektene skal trekkes fra i klagerens husleiekrav mot innklagede, ettersom han ikke har krav på dobbel leie. Det er imidlertid ikke fremlagt eller opplyst noe som kan godtgjøre at husrommet ble leid ut på nytt til en annen før oppsigelsestidens utløp, og utvalget kan dermed ikke legge det til grunn. Kravet om husleie kan derfor ikke reduseres på dette grunnlaget.

 

 

Det følger av kontrakten av 15.04.04 punkt 6 at leieforholdet løper til 15.04.07 med en gjensidig oppsigelsesadgang med "tre måneders frist til fraflytning ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i". Av kontraktens punkt 7 følger det at leiesummen er kr 7.200,- per måned. Utgangspunktet er at leieren må betale den avtalte leie ut oppsigelsestiden. Når oppsigelsen er gitt 07.07.05, innebærer det at innklagede i utgangspunktet må betale leie ut oktober 2005.

 

Klageren har ikke krav på dobbel leie, og har derfor kun krevd leie frem til nye leiere flyttet inn 12.08.05. Innklagede har ikke hevdet at leien er betalt, men fremholder at klageren har akseptert at leieforholdet ble avsluttet i juli. Innklagede har ikke godtgjort at det foreligger en slik avtale, som avviker fra kontraktens bestemmelser om oppsigelsestid og betaling i leietiden. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om betaling av leie frem til og med 11.08.05. Da det er opplyst at leiligheten ble overtatt av nye leiere fra og med 12.08.05, plikter innklagede ikke å betale leie for denne dagen.

 

Innklagede har opplyst at hun er enig i at hun skal betale husleie og strøm kun frem til fraflytting, og at dette skjedde ved at leiligheten var utvasket og klart til innflytting 08.03.07 og at de tidlig om morgenen 09.03.07 kjørte flyttelasset til Trondheim. Det er fremlagt en kvittering fra bank hvor det fremgår at innklagede betalte kr 3 750,-. den 12.03.07. Videre foreligger det en kvittering for levering av nøkler datert 25.03.07.

 

Det fremgår av leiekontraktens punkt 5 at leieforholdet startet 06.08.06 og opphører uten oppsigelse 30.04.08. Innklagede er derfor i utgangspunktet ansvarlig for å betale leie og strøm frem til det avtalte opphørstidspunktet 30.04.08. Klageren har bestridt at det forelå en avtale om leiebetaling som avvek fra leiekontrakten. Innklagede har ikke godtgjort at en slik avtale ble inngått, og utvalget kan derfor ikke legge det til grunn. Kontraktens vilkår gjelder derfor fortsatt.

 

Det fremgår av klagerens e-post av 20.04.07 at leiligheten ble leid ut på nytt fra 10.04.07, og at han derfor krever leie for 1/2 mars og 1/3 av april, med til sammen kr 6 250,-. Klageren har ikke krav på dobbel leie. Utvalget finner derfor å gi klageren medhold i at innklagede må betale leie frem til og med 09.04.07, men ikke etter denne tid.

 

Ganske klar praksis fra HTU, altså. Hva gjelder kravet om tilbakebetaling, er heller ikke dette uttrykkelig lovregulert, men det følger av ulovfestede prinsipper at huseieren normalt må betale tilbake leien han ikke hadde krav på.

[.vision]

Det kaller jeg research! Takker for informasjonen. Det står ganske tydelig at det ikke er lov med dobbelleie i hvert fall. Men det gir ingen støtte til Dine Pengers påstand:

Tar utleier selv leieboligen i bruk før perioden er løpt ut, skal du slippe å betale fra dette tidspunktet. Noe som har begått i dette tilfellet.

 

Jeg tar å sender en epost til skribenten av artikkelen og hører hva hun har å si.

[Gjest Slettet+891234]

Det kaller jeg research! Takker for informasjonen. Det står ganske tydelig at det ikke er lov med dobbelleie i hvert fall. Men det gir ingen støtte til Dine Pengers påstand:

Tar utleier selv leieboligen i bruk før perioden er løpt ut, skal du slippe å betale fra dette tidspunktet. Noe som har begått i dette tilfellet.

 

Jeg tar å sender en epost til skribenten av artikkelen og hører hva hun har å si.

Når HTU taler om "dobbel leie", bruker de begrepet som betegnelse på at utleier mottar leie fra gammel leietaker og ny leietaker i samme periode. Kan ikke se at det er noen grunn til at det skal stille seg annerledes hvis utleier selv flytter inn i husrommet eller "leier ut uten å ta betalt" (hvilket er meningsløst, leie betinger en form for vederlag).

 

Eventuelt kan man angripe dette på en annen måte: Etter husleieloven §5-1 plikter utleier å stille husrommet til leiers disposisjon i leietiden. Leietiden omfatter også oppsigelsesperioden. Dersom utleier selv tar rommet i bruk, stilles ikke rommet til leiers disposisjon, hvilket utgjør kontraktbrudd. Da kan leier gjøre gjeldende de kontraktsbruddsvirkninger som er nevnt i §5-7 første ledd, eksempelvis et prisavslag for perioden utleier har brukt husrommet.

[The Avatar]

Leiligheita skal disponerast av leigetakaren heilt til kontrakta går ut. Er egentlig ingen grunn til å levere inn nøkkelen før siste dagen av kontrakta.

 

Men når leigetakaren har flytta ut før kontrakta utløper så må vel det være på grunn av ein avtale som er gjort mellom utleigar og leier?

Vanlig praksis er at tidligere leietaker slepp å betale husleige om dei får ein ny person til å ta over husrommet før kontrakta utløper, men det er ingen lov som seier dette så vidt eg er bekjent.

 

Om den tidlegare leigetakaren har valgt å flytte ut og i tillegg har vaska ned, levert inn nøkkelen og avslutta leigeforholdet så er det ingen ting som hindrer utleiger i å skaffe seg ny leigetakar sidan husrommet står ledig.

Her burde det nok vært gjort ein avtale om at tidlegare leigetakar flyttar heilt ut med den avtalen at leigetakaren kun trenger å betale husleige til kontrakta går ut eller ny leigetakar flyttar inn.

 

Står det noke om dette i husleigekontrakta?

 

Om den tidlegare leigetakaren må betale for husrommet gjennom heile kontraksperioden så har leigetakaren også eit krav om å få disponere husrommet.

[.vision]

Vil bare oppdatere denne posten med fremgangsmåte som fungerer. Brukte SindreS sitt forslag med hell. Jeg tror det er slik man må gjøre det også, ettersom det ikke står noe konkret. Prøvde å høre med forbrukerrådet, men der var det dårlig med hjelp. Interessant problemstilling dette her, da flere ting er sikkert:

1. Rommet skal være til leiers disposisjon i leietiden.

2. Er nøkkel overlevert, så anses leieforholdet som ferdig.

3. Brudd på kontrakt skal føre til prisavslag for leie.

 

Det gikk i hvert fall fint for vedkommende, til slutt