Muggsopp i veggene - huseier har egen kontrakt

[what_no2000]

§ 1-2. Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Brosjyrer på Regjeringen.no sier at når det i en paragraf i husleieloven står at annet kan avtales så kan man avtale helt fritt (dvs. også mindre gunstige vilkår for leier):

 

Eksemplene viser at husleieloven bestemmer hva som gjelder for leier og utleier. Det er bare i noen få situasjoner husleieloven tillater at leier og utleier kan avtale helt fritt det de vil.

 

Eksempel: Etter husleieloven har utleier hovedansvaret for vedlikehold av boligen. Men det står i lovteksten at dette gjelder bare ”hvis ikke annet er avtalt”. Det betyr at leier og utleier kan avtale en annen fordeling av vedlikeholdet enn det som står i loven, for eksempel at leier får et større vedlikeholdsansvar.

 

Se http://www.regjeringen.no/upload/KRD/Vedle...r/Nr_01_web.pdf .

Endret 9. januar 2010 av what_no2000

[gaaserud]

Hmm. Som skrevet over ser dere at utleier opererer med egen utleiekontrakt. I Husleieloven står det:

 

" 5-3. Vedlikehold - Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2."

 

I kontrakten utleier opererer med står det jo følgende:

"Punkt 4: Leier plikter å behandle huset slik at det ikke blir påført skader av noen art". Skader skal straks meldes og må erstattes av leier."

 

Punkt 5: Leieren plikter å holde huset tilstrekkelig oppvarmet slik at frost/kuldeskader unngås".".

 

Har ikke utleier sikret seg her?

Vi her på forumet vet veldig lite om de faktiske forholdene ("muggsopp i veggene" er ingen presis angivelse), og heller ikke du virker sikker på hva som er årsaken. Å sitte her og synse om årsaksforhold, er ikke spesielt produktivt. Hva gjelder "skader", spiller det mindre rolle hva som står i kontrakten, ettersom du ikke kan stilles dårligere enn lovens regulering. Slik jeg forstår det, skyldes muggproblemer ofte fukt. Dersom dere har sørget for et uvettig fuktig boklima, kan dere pådras ansvar. Imidlertid kan det tenkes at muggprobleme forelå da du overtok boligen

 

Det er fukt som er skyld i problemene,det er vi rimelig sikre på. Selv om vi har fyrt som bare det med oljeovner og peis og hele pakka har det vært så fuktig at det har oppstått kraftig kondens på alle vinduene i de rommene det gjelder. Vi har ikke sørget for et uvettig fuktig boklima, med unntak av at vi har tørket klær på rommene, men det må det da være lov til når man leier en leilighet.

[gaaserud]

§ 1-2. Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Brosjyrer på Regjeringen.no sier at når det i en paragraf i husleieloven står at annet kan avtales så kan man avtale helt fritt (dvs. også mindre gunstige vilkår for leier):

 

Eksemplene viser at husleieloven bestemmer hva som gjelder for leier og utleier. Det er bare i noen få situasjoner husleieloven tillater at leier og utleier kan avtale helt fritt det de vil.

 

Eksempel: Etter husleieloven har utleier hovedansvaret for vedlikehold av boligen. Men det står i lovteksten at dette gjelder bare ”hvis ikke annet er avtalt”. Det betyr at leier og utleier kan avtale en annen fordeling av vedlikeholdet enn det som står i loven, for eksempel at leier får et større vedlikeholdsansvar.

 

Se http://www.regjeringen.no/upload/KRD/Vedle...r/Nr_01_web.pdf .

 

Men da er spørsmålet: Med utleiers egen kontrakt som gjeldene, hvem må betale skader og reperasjon av muggsopp i veggene?

[Alastor]

Utleiers kontrakt har ugyldige vilkår, husleieloven overstyrer den og sier at utleier skal betale skadene. Det kan ikke gjøres avtaler som er MINDRE fordelaktig for leietaker, selv om det står "hvis ikke annet er avtalt".

 

EDIT: Eller nei. Her er det mulig jeg misforstår loven . Ikke vektlegg dette. La frevild, krikkert osv svare, de har bedre peil.

Endret 9. januar 2010 av Alastor

[gaaserud]

Utleiers kontrakt har ugyldige vilkår, husleieloven overstyrer den og sier at utleier skal betale skadene. Det kan ikke gjøres avtaler som er MINDRE fordelaktig for leietaker, selv om det står "hvis ikke annet er avtalt".

 

Men, det står jo i brosjyrer på regjeringen.no som sier at når det i en paragraf i husleieloven står at annet kan avtales så kan man avtale helt fritt (dvs. også mindre gunstige vilkår for leier):

[nomore]

Nå må eg nok trekke meg eg også(men det var morro så lenge det varte). Min oppfatning har vært at utleier ikke kan gi leietaker dårligere vilkår en hva som fremgår av lovverket. Men, det ser ut til at det er noen unntak, som bla overtakelse og vedlikehold.

 

Men, ser nok ut til at noen mer mer juridisk tyngde kan svare. "Hobbyjuristen" i meg tar kvelden

[C-angel]

Punkt 7: Leieren skal i leietiden utføre og bekoste det innvendige vedlikehold av huset. Dette omfatter å vedlikeholde: Skifte ut låser, nøkler, vaskemaskin, komfyrer, samt foreta oppstaking av avløpsrør til egen vannlås.

 

Ut ifra hva jeg fortsår kan det avtales et vedlikeholdsansvar, men nødvendige utskiftninger må fortsatt utleier stå for (?). "skifte ut" under punkt 7 burde vel derfor hvert fjærnet.

 

Når det gjelder muggsopp så kan jeg ikke se noe annet en at utleier står ansvarlig for utbedringer. Da med mindre utleier kan bevise at dere er ansvarlig for skaden.

 

Fuktskader/mugg oppstår som regel grunnet byggtekniske svakheter. som f.eks dårlig drenering rundt yttervegger, for dårlig luftsirkulasjon inne, lekasjer i vannrør, svakheter i våtrom. etc.

Dette er noe dere selvfølgelig ikke kan lastes for.

Endret 9. januar 2010 av C-angel

[krikkert]

Husleielovens hovedregel er at man bare kan avtale mer fordelaktige vilkår for leieren, ikke mindre fordelaktige vilkår enn det som fremkommer av loven.

 

Når dette allerede er lovens system blir det veldig ulogisk om man i tillegg til den hovedregelen skal ha "påminnelser" i noen paragrafer om at man har lov til å avtale mer fordelaktige vilkår der. Alminnelig logikk og språkforståelse tilsier derfor at i disse paragrafene kan man avtale fritt innenfor den rammen som settes av avtaleloven § 36 om urimelige avtalevilkår osv.

[frevild]

Når hovedregelen i § 1-2 er at loven er ufravikelig til leietagers gunst, må en spørre seg hvorvidt den enkelte særbestemmelse i loven gjør unntak - en må således tolke denne, og i tvilstilfeller vil en nok lett falle tilbake på hovedregelen. Og selv om en bestemmelse i utgangspunktet fraviker § 1-2, er det ikke uten videre gitt at en pålegge hvilke som helst byrder på leietageren: Prinsippet i § 1-2 ligger hele tiden i bakgrunnen og påvirker lovtolkningen.

 

Når det gjelder § 5-3, som sier at utleier skal holde boligen i mangelfri stand hvis ikke annet er avtalt, synes jeg nok bestemmelsen klart nok åpner for å redusere utleiers plikter.

 

Hensett til at en slik reduksjon bryter med lovens system og dessuten er inngripende overfor leietager, tror jeg nok man vil kreve at den kommer noenlunde klart frem i avtalen.

 

Så vidt jeg skjønner, har ikke utleier inntatt i kontrakten noe som klart medfører at muggsoppen ikke kan påberopes som mangel. Han må formentlig prøve å forankre dette i klausulen om at leietager skal "behandle huset slik at det ikke blir påført skader av noen art." Etter mitt skjønn kan ikke dette medføre at muggsoppen er leietagers ansvar, iallfall så lenge den ikke er oppstått pga. klanderverdige forhold fra hans side. Jeg har nemlig vansker med å se at denne klausulen sier noe annet enn § 5-1, hvoretter leietager "plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet."

 

Hvorvidt det i det hele tatt er adgang til å pålegge leietager en strengere aktsomhetsplikt enn dette, kan dessuten stille seg noe tvilsomt.

 

Btw.: Erstatningsklausulen er etter min mening ganske tøvete... Men det er jo lov å prøve seg.

 

Btw.#2: Hvor ble det av pandaen? Og jobber du i LDO, krikkert?

Endret 10. januar 2010 av frevild

[Junkers]

gaaserud:

Du skriver dessverre veldig lite som kan gi en pekepinn om hva soppen skyldes.

Som regel skyldes sopp at fuktighet trenger inn i veggene gjennom grunnmur i leiligheter som ligger helt eller delvis under bakkenivå. Det kan også skyldes mangelfull ventilasjon. Helt klart utleiers ansvar å utbedre dette, og kritikkverdig å leie ut noe sånt.

Hvis dere derimot har innredet en tropisk hage eller lignende med luftfuktere, etc for å lage et kunstig fuktig klima, eller sølt og lekket vann, har dere evt en dårlig sak, men jeg anser det som lite sannsynlig.

 

Det jeg ville vært mest bekymret over var jeg dere eller utleier er evt helseskader dere har fått, eller kan få.

Muggsopp kan gi kroniske luftevisproblemer og i verste fall kreft. Take care !

 

En god regel enten man er leier, eier, eller kjøper er å bruke nesa. Mugg lukter !

Endret 10. januar 2010 av Junkers

[Orjanp]

Hvis dere derimot har innredet en tropisk hage eller lignende med luftfuktere, etc for å lage et kunstig fuktig klima, eller sølt og lekket vann, har dere evt en dårlig sak, men jeg anser det som lite sannsynlig.

 

Det er fukt som er skyld i problemene,det er vi rimelig sikre på. Selv om vi har fyrt som bare det med oljeovner og peis og hele pakka har det vært så fuktig at det har oppstått kraftig kondens på alle vinduene i de rommene det gjelder. Vi har ikke sørget for et uvettig fuktig boklima, med unntak av at vi har tørket klær på rommene, men det må det da være lov til når man leier en leilighet.

 

Dersom de ikke har sørget med tilstrekkelig ventilasjon, f.eks. et åpent vindu når de tørker klær inne i leiligheten, så har de skapt et kunstig fuktig klima.

[gaaserud]

Vi har ikke gjort noe som kan tilsi at vi er skyld i muggen. Husleier sa at muggen skyldes at vi ikke har hatt det varmt nok på rommene, og at vi har tørket klær der. Vi har hatt det mer enn varmt nok på rommene, og oljeovnene har gått for fullt der lenge. Klær har vi bare tørket på rommet 3-4 ganger, før vi valgte å tørke i stua i stedet, pga graden av fuktighet på rommet når vi tørket klær der.

 

Jeg kan ikke se at vi har levd uaktsomt, vi har kun levd normalt.

[gaaserud]

Du skriver dessverre veldig lite som kan gi en pekepinn om hva soppen skyldes.

Det er trolig at huset er veldig gammelt, og at det lett oppstår høy luftfuktighet i rommene. Huset er elendig isolert, og selv om vi har på maks varme på ovnene oppstår det store mengder kondens på alle vinduene. Vi har også luftet og prøvd å ventilere så godt det er mulig.

Endret 10. januar 2010 av gaaserud

[Orjanp]

Selvsagt oppstår det høy luftfuktighet når du tørker klær der. Hvor ofte henger dere opp klær inne til tørk? Har dere forsøkt å henge dem ute for å se om det blir bedre?