Leier bolig - utleier ønsker å avslutte leieforholdet.

[Marira]

Hei!

 

Bakgrunn for situasjonen: For to år siden flyttet jeg inn i en leilighet, hvor barnevernet har betalt husleie for meg. Husleiekontrakten er derimot mellom meg og utleier, og det er ikke nevnt noe i kontrakten om hvem som skal skaffe til veie dette beløpet. Det er heller ikke nevnt noen tidbegrensning på leie. Barnevernet slutter å betale husleie nå til sommeren, men jeg har da sagt at jeg selv vil betale leien da jeg ønsker å fortsette der jeg bor. Dette ønsker derimot ikke utleier, da han vil at jeg skal flytte.

 

Har han rett til å "kaste" meg ut, uten noen grunn? Han begrunner det med at han ønsker en ny leietaker, men dette er for min del en dårlig grunn. Jeg vedlikeholder leiligheten i høyeste grad, jeg forholder meg til leiereglene (stille etter elleve, ikke festing osv), og tar generelt ansvar for leiligheten (har alarm, forsikring osv). Jeg er ikke til sjenanse heller, jeg er kun hjemme noen dager i uka og alt går stille for seg.

 

Har jeg noen rettigheter her? Kan jeg si at dersom han sier opp leieforholdet vil jeg klage det inn til husleietvistutvalget (?)? Kan han si opp leieforholdet uten gyldig grunn? Dersom han begrunner det med (han har ikke gjort dette, men hypotetisk) at han trenger leiligheten selv, vil han måtte dokumentere dette? Hva hvis han så legger den ut til leie?

 

Et annet problem i leiligheten er inngangsdøra. Denne er ødelagt, og det er en gleppe på ca tre centimeter. Dette har vært et problem siden jeg flyttet inn, men han har sagt det skal ordnes. Dette fører til at det blir minusgrader i gangen min, og den er så og si ubrukelig. Hvem vil vel henge fra seg jakkene og sette fra seg skoene når det er minusgrader der? Problemet viste seg i høst, når gleppa er så stor at iberiasneglene krabbet inn i gangen.. Leiligheten blir da ca 12 kvadrat mindre, og med et totalt areal på 50 kvm er det mye. Kan jeg selv kjøpe ny dør, og trekke fra dette i husleia?

[krikkert]

Nei. Ubegrunnet synsing om fremtidige forhold som huseier i utgangspunktet er uvedkommende (forholdet mellom deg og barnevernet) vil hovedsaklig ikke kunne være saklig grunn for oppsigelse.

[Gjest Slettet+891234]

Hei!

 

Bakgrunn for situasjonen: For to år siden flyttet jeg inn i en leilighet, hvor barnevernet har betalt husleie for meg. Husleiekontrakten er derimot mellom meg og utleier, og det er ikke nevnt noe i kontrakten om hvem som skal skaffe til veie dette beløpet. Det er heller ikke nevnt noen tidbegrensning på leie. Barnevernet slutter å betale husleie nå til sommeren, men jeg har da sagt at jeg selv vil betale leien da jeg ønsker å fortsette der jeg bor. Dette ønsker derimot ikke utleier, da han vil at jeg skal flytte.

 

Har han rett til å "kaste" meg ut, uten noen grunn? Han begrunner det med at han ønsker en ny leietaker, men dette er for min del en dårlig grunn. Jeg vedlikeholder leiligheten i høyeste grad, jeg forholder meg til leiereglene (stille etter elleve, ikke festing osv), og tar generelt ansvar for leiligheten (har alarm, forsikring osv). Jeg er ikke til sjenanse heller, jeg er kun hjemme noen dager i uka og alt går stille for seg.

 

Har jeg noen rettigheter her? Kan jeg si at dersom han sier opp leieforholdet vil jeg klage det inn til husleietvistutvalget (?)? Kan han si opp leieforholdet uten gyldig grunn? Dersom han begrunner det med (han har ikke gjort dette, men hypotetisk) at han trenger leiligheten selv, vil han måtte dokumentere dette? Hva hvis han så legger den ut til leie?

Utleiers adgang til å si opp en tidsubestemt leieavtale, reguleres av husleieloven §9-5:

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Jeg legger til grunn at utleiers oppsigelsesadgang ikke er nærmere regulert i avtalen, samt at dette faller utenfor tredje ledd.

 

Som du ser, er utleiers oppsigelsesadgang sterkt begrenset. Som det fremgår av av bokstav d, krever oppsigelse i alminnelighet "saklig grunn". Leiers forhold kan tenkes å utgjøre saklig grunn. Utleier må påberope en konkret, bestemt og akseptabel grunn til at han ønsker deg ut. Slik du fremstiller deg selv, kan det vanskelig sies å foreligge en saklig grunn til å kaste deg ut. Så lenge leien betales, er det selvsagt utleier fullstendig uvedkommende fra hvis lommebok pengene kommer.

 

Dersom utleier ønsker å påberope seg bokstav a - han ønsker selv å anvende husrommet - må han faktisk gjøre det. Bestemmelsen kan ikke anvendes dersom han vil leie ut på nytt.

 

Du behøver ikke forholde deg til en muntlig oppsigelse. Husleieloven §9-8 oppstiller formkrav som gyldighetsbetingelse for oppsigelsen:

 

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

 

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Møtes ikke overnevnte krav, er oppsigelsen ugyldig.

 

Skulle du få en oppsigelse som møter formkravene, må du protestere skriftlig innen en måned. Da må utleier gå til retten for å avgjort om oppsigelsen er gyldig. Retten vil foreta en interesseavveing mellom partene for å avgjøre om oppsigelsen skal stå seg. Dette er risikabelt for utleier; det kan meget godt hende han vil unnlate å gå til rettslige skritt.

 

Et annet problem i leiligheten er inngangsdøra. Denne er ødelagt, og det er en gleppe på ca tre centimeter. Dette har vært et problem siden jeg flyttet inn, men han har sagt det skal ordnes. Dette fører til at det blir minusgrader i gangen min, og den er så og si ubrukelig. Hvem vil vel henge fra seg jakkene og sette fra seg skoene når det er minusgrader der? Problemet viste seg i høst, når gleppa er så stor at iberiasneglene krabbet inn i gangen.. Leiligheten blir da ca 12 kvadrat mindre, og med et totalt areal på 50 kvm er det mye. Kan jeg selv kjøpe ny dør, og trekke fra dette i husleia?

Det må antas at dette utgjør en mangel. Etter §2-10 kan du kreve at utleier retter mangelen. Dette skal han gjøre innen rimelig tid. Når mangelen medfører såpass store ulemper for deg, vil denne fristen være kort. Etter bestemmelsens fjerde ledd, kan du dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt til å rette mangelen, kreve erstattet dine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Du bør purre på utleier og gi han en meget kort frist for retting. Dersom han ikke retter døren innen fristen, leier du en håndverker for å gjøre jobben og avkorter utgiftene i husleien fremover.

 

For øvrig gjør jeg oppmerksom på at du etter §2-11 har rett til prisavslag i leien for perioden mangelen foreligger, og at du etter §2-15 kan holde tilbake leie for å sikre dette og andre mangelskrav mot utleier.

[Marira]

Takk for svaret!

Jeg har nå tatt opp situasjonen med utleier. Situasjon har "forverret" seg, da sprekken nå har blitt så kraftig at jeg ikke lenger får låst døra. Låsen fryser rett og slett fast. (Dette er forøvrig en vanlig tredør en bruker innendørs, ikke en typisk inngangsdør) Det er -20 her, så man kan si det sånn at det er fryser i gangen.

 

Utleier ser derimot ikke problemet med denne sprekken. Gangen skal tross alt ikke brukes til annet enn oppbevaring av klær/sko, og om vår/sommer/høst er ikke dette noe problem i deres øyne.

 

Fristen satt jeg i utgangspunktet til 15.1.10, men har nå flyttet den til 1.1.10, ettersom jeg må gå ut/inn av soveromsvinduet. Jeg er avhengig av å ha døra låst, og når den ikke kan låses opp og igjen, må den stå permanent låst. Utleier nekter å skaffe ny dør innen den fristen, og mener det er urimelig å sette en så kort frist. Jeg forstår utleier, men dette er et problem han har sagt skal løses i et år. Han var klar over at når frosten kommer, da fungerer ikke døra.

 

Hvordan skal jeg gå fremover? Snart skaffer jeg en dør ut av egen lommebok.

[Alastor]

Om det er vanskelig for utleier å skaffe dør, og du har muligheten, så burde da rimelig løsning være at du legger ut for døren, og trekker det av på neste leiebetaling?

 

Da slipper han å stresse, du fikser det, og du slipper å betale det selv.

[OJ Doe]

Tja, om det ikke lenger er en låsbar dør, og det er så kaldt i gangen at det ikke er mulig å oppbevare noe der lenger, er det vel strengt tatt ikke en del av leiligheten, det er uteareale. Da er vel leiligheten 12 kvaderat mindre da. Man kan ikke legge sammen ute og inneareal, da leiligheten din så vidt jeg forstår er 50 kvm. -12, vil den nå være mindre enn det som står i kontrakten, og eier må derfor utbedre feilen, eller annen form for godtgjørelse, da du har kjøpt en vare, men varen er ikke som det står i kontrakt.

 

Dette er som du sikkert forstår ganske tynt, men sansynligvis gangbart.

[NgZ]

En utgangsdør som ikke kan benyttes er en mangel ii seg selv. Det er ingen vits i å forvanske det ved å vise til at bruksarealet er mindre, snarere tvert imot.

 

trådstarter: Har du noe skriftlig på at du har minnet huseier på dette tidligere? Hvis du har det er det bare å vise til at han har hatt x antall måneder på seg, og opplyse om at dør vil bli kjøpt i starten av januar, og at prisen for ny dlr samt installasjon av denne vil bli trukket fra i husleien(e) fremover.

 

Jeg regner med du meldte fra om dette for flere måneder siden da det ble kaldt, og huseier har hatt mer enn nok tid påseg.

[Herr Brun]

NgZ: Det kan vel være en fordel å tenke sånn når man skal beregne hvor mye en skal kreve i avslag på leien? Hvis gangen (det ubrukelige arealet) er på 1,5*1,5 meter, og det finnes en annen inngangsdør, så er jo mangelen betraktelig mindre enn om gangen er på 20 kvadrat og det er eneste inngangsdør.

[NgZ]

Det kan være, men nå vil jeg tro førsteprioriteten er å få fikset døren, og da er det meningsløst å skulle gå veien om at arealet er blitt mindre, og at det er mangelen som medfører at døren må fikses. Døren slik den er nå er jo helt klart en mangel i seg selv.