Hjelp til formulering av brev (Øke husleie til gjengs leie)

[Infinity]

Hei

 

Snart har leieboeren leid i 2,5 år, da vil jeg sende ut varsel om at husleien øker til sommeren når han har leid i 3 år fordi den er langt under markedsverdi samenlignet med andre leiligheter i samme område.

Noen som kan hjelpe meg med et utkast til brevet jeg skal sende til leieboeren min?

Hvilke paragrafer må det stå i brevet?

Hvor lang tid har han på å protestere etter han har mottatt brevet? 1 mnd?

 

Håper det er noen der ute som kan hjelpe meg med formuleringen....

Eller kanskje det finnes noen standard skjemaer jeg kan laste ned?

 

På forhånd takk..

[Jensg]

Tidligst 1 år etter siste leiefastsettelse kan utleier indeksregulere leia, og da med minst 1 mnd frist. Etter 3 år kan utleier øke til markedspris eller gjengs pris, og da med seks måneders skriftlig varsel.

[Jensg]

PS:

 

Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Om dere ikke blir enige om hva som er "gjengs leie", kan det bestemmes av en takstnemd. I Oslo er det Husleienemda som bestemmer dette.

 

Konsumprisindeksen har de siste årene har ligget på ca. 3 %, dvs. at du ikke kan ikke øke husleien med mer enn 3 %.

 

 

Håper dette hjalp.

[KVTL]

Seriøst, trådstarter er ikke ute etter leieregulering etter husleiel. §4-2, men §4-3. Dette er to helt forskjellige bestemmelser.

 

Holder med dette:

 

Varsel om husleieregulering etter husleieloven § 4-3

 

Husleien vil fra xx/yy-zz bli regulert til gjengsleie etter reglene i husleieloven §4-3

 

MVH

 

Utleier.

[Jensg]

Ops, beklager for misforståelsen....

[Eivind87]

Her er mer om gjengs leie, indeksreguleringer og husleieøkninger, (en artikkel fra advokat): http://www.advokat-hoie.no/publikasjoner/f...jengs-leie.html

[mrkorsnes]

Hva med dette nedafor? Dato og adresse etc må settes korrekt.

 

*Varsel om husleieøkning/tidsbestemt fra og med 1 mai 2010*

----------------------------------------------------------

Det vises til tidsubestemt leie av boligen adresse fra og med dato (ref vedlagt kopi av leiekontrakt)).

Det vises også til Husleieloven fra 1999, som trådde i kraft 1.\ januar 2000,

og som gir høve for tilpasning til gjengs leie.

Med dette varsles det om husleieøkning fra kr X per måned

til kr Y per måned fra og med 1 mai 2010.

 

Det gjøres oppmerksom på at dette kravet om husleie-økning

kan påklages og overprøves via Takstnemd oppnemd av Tingretten

(eller Husleietvistutvalget dersom dette gjelder i Oslo/Akershus)

 

----

OSB: jeg tror at du bør informere om muligheter for å protesetere.

Endret 23. november 2009 av lulus

[Infinity]

Hva med dette nedafor? Dato og adresse etc må settes korrekt.

 

*Varsel om husleieøkning/tidsbestemt fra og med 1 mai 2010*

----------------------------------------------------------

Det vises til tidsubestemt leie av boligen adresse fra og med dato (ref vedlagt kopi av leiekontrakt)).

Det vises også til Husleieloven fra 1999, som trådde i kraft 1.\ januar 2000,

og som gir høve for tilpasning til gjengs leie.

Med dette varsles det om husleieøkning fra kr X per måned

til kr Y per måned fra og med 1 mai 2010.

 

Det gjøres oppmerksom på at dette kravet om husleie-økning

kan påklages og overprøves via Takstnemd oppnemd av Tingretten

(eller Husleietvistutvalget dersom dette gjelder i Oslo/Akershus)

 

----

OSB: jeg tror at du bør informere om muligheter for å protesetere.

 

 

Dette ser bra ut.

Hva er reglene når det gjelder leiers rett til å protestere?

Er det noen paragraf jeg skal ha med når det gjelder protest? Hvor lang frist har leier på å protestere? 1 mnd? eller kan han levere inn en protest rett før det har gått 6 mnd?

 

På forhånd takk...

[Gjest Slettet+891234]

OSB: jeg tror at du bør informere om muligheter for å protesetere.

Hvorfor det? Paragraf §4-3 annet ledd oppstiller et formkrav. Ellers kan jeg ikke se at det oppstilles andre krav til varselet enn at det selvsagte; at det må fremgå av varselet at det kreves tilpassing til gjengs leie etter husleielovens §4-3. Plikter man ikke å opplyse sin medkontrahent om vedkommendes rettigheter, bør man heller ikke gjøre det - kontraktsparter har jo i stor grad motstridende interesser.

 

Edit: For øvrig ser jeg ingen grunn til at Infinity skal varsle om beløpet for leien allerede nå. Det avgjørende er hva som er gjengs leie på "iverksettingstidspunktet", i praksis om seks måneder.

Endret 23. november 2009 av Slettet+891234

[mrkorsnes]

OSB: jeg tror at du bør informere om muligheter for å protesetere.

Hvorfor det? Paragraf §4-3 annet ledd oppstiller et formkrav. Ellers kan jeg ikke se at det oppstilles andre krav til varselet enn at det selvsagte; at det må fremgå av varselet at det kreves tilpassing til gjengs leie etter husleielovens §4-3. Plikter man ikke å opplyse sin medkontrahent om vedkommendes rettigheter, bør man heller ikke gjøre det - kontraktsparter har jo i stor grad motstridende interesser.

 

Edit: For øvrig ser jeg ingen grunn til at Infinity skal varsle om beløpet for leien allerede nå. Det avgjørende er hva som er gjengs leie på "iverksettingstidspunktet", i praksis om seks måneder.

 

Leier må vel få tid til å kunne protestere på/overprøve den nye leien?

Det finnes jo ingen objektiv måte å beregne "gjengs leie" på?

 

Jeg ville for sikkerhet skyld opplyse om leiers rett til å protestere.

Da er man på den trygge siden og leier kan ikke komme etterpå å hevde

at han ikke forsto i en mulig rettslig prosess senere. Husk på at Husleieloven

antar at utleier er den ressurssterke og leier er en stakkarslig umyndig pusling

som helst trenger beskyttelse mot seg selv :-)

 

Utleiere må helst ikke leie ut og skape konkurranse i utleiemarkedet.

Utleie er farlige saker :-)

Endret 23. november 2009 av lulus

[Gjest Slettet+891234]

Leier må vel få tid til å kunne protestere på/overprøve den nye leien?

Det finnes jo ingen objektiv måte å beregne "gjengs leie" på?

 

Jeg ville for sikkerhet skyld opplyse om leiers rett til å protestere.

Da er man på den trygge siden og leier kan ikke komme etterpå å hevde

at han ikke forsto. Husk på at Husleieloven antar at utleier er den ressurssterke

og leier er en stakkarslig umyndig pusling som helst trenger beskyttelse mot seg selv :-)

Hva du synes låter "sikkert", er vel og bra. Imidlertid befinner vi oss på jussforumet - jeg lurte på hvor du finner hjemmel for pliktene du ønsker å pålegge utleier.

 

Edit: Tips: Av bevishensyn bør varselet sendes rekommandert.

Endret 23. november 2009 av Slettet+891234

[Infinity]

Takker for mange svar.

Men ang. protestfristen, kan leier komme med en protest/klage helt frem til den dagen leien øker?(6 mnd klagefrist??) Eller er det vanlig å ha feks 1 mnd. klagefrist?

 

Få forhånd takk...

[Gjest Slettet+891234]

Takker for mange svar.

Men ang. protestfristen, kan leier komme med en protest/klage helt frem til den dagen leien øker?(6 mnd klagefrist??) Eller er det vanlig å ha feks 1 mnd. klagefrist?

 

Få forhånd takk...

Når hva som er gjengs leie vurderes ut fra et tidspunkt minst seks måneder frem i tid, vil selvsagt ikke leier bindes av at du i dag fastsetter en "klagefrist" på 1 mnd. Dere må oppnå enighet om leien, eller bringe saken inn for en takstnemd/Husleietvistutvalget.

 

Praktisk kan det være å sende et brev tilsvarende BREV 2 på denne siden. Det kan du f.eks. gjøre drøye fem måneder etter varsel om gjengs leie sendes.

[Infinity]

Takker for mange svar.

Men ang. protestfristen, kan leier komme med en protest/klage helt frem til den dagen leien øker?(6 mnd klagefrist??) Eller er det vanlig å ha feks 1 mnd. klagefrist?

 

Få forhånd takk...

Når hva som er gjengs leie vurderes ut fra et tidspunkt minst seks måneder frem i tid, vil selvsagt ikke leier bindes av at du i dag fastsetter en "klagefrist" på 1 mnd. Dere må oppnå enighet om leien, eller bringe saken inn for en takstnemd/Husleietvistutvalget.

 

Praktisk kan det være å sende et brev tilsvarende BREV 2 på denne siden. Det kan du f.eks. gjøre drøye fem måneder etter varsel om gjengs leie sendes.

 

 

Men hvis jeg setter feks 1 mnd. klagefrist og ikke hører noe fra min leieboer da har vi vel juridisk sett oppnådd enighet?

Men hvis leieboer klager innen 1 mnd. må jeg prøve å oppnå enighet med han, evt. gå videre til takstnemd? Har jeg forstått det riktig?

[Herr Brun]

Takker for mange svar.

Men ang. protestfristen, kan leier komme med en protest/klage helt frem til den dagen leien øker?(6 mnd klagefrist??) Eller er det vanlig å ha feks 1 mnd. klagefrist?

 

Få forhånd takk...

Når hva som er gjengs leie vurderes ut fra et tidspunkt minst seks måneder frem i tid, vil selvsagt ikke leier bindes av at du i dag fastsetter en "klagefrist" på 1 mnd. Dere må oppnå enighet om leien, eller bringe saken inn for en takstnemd/Husleietvistutvalget.

 

Kan det at leier ikke svarer på de 6 månedene tolkes som at vedkommende aksepterer?

[Ståle Nordlie]

Her står det litt om gjengs leie: http://forbrukerportalen.no/klageveileders...l/183/klageview

 

I følge artikkelen holder det med et generelt varsel 6 mnd i forveien. Leia får man så prøve å bli enige om etter 6 måneder. Hvordan det skal foregår rent formelt virker noe uklart.

 

Det er også en link til et standardbrev for varsel om regulering til gjengs leie. Der har de inkludert ny husleie i brevet.

[Gjest Slettet+891234]

Men hvis jeg setter feks 1 mnd. klagefrist og ikke hører noe fra min leieboer da har vi vel juridisk sett oppnådd enighet?

Kan det at leier ikke svarer på de 6 månedene tolkes som at vedkommende aksepterer?

Nei. Tidspunktet for vurderingen av hva som er riktig leie ligger når varslet sendes seks måneder frem i tid. Det er liten grunn for leietakeren å svare deg innen 6 mnd., ettersom han (formelt) ikke har grunnlag for å vurdere om ditt krav er i samsvar med loven.

 

Avtaler kan tenkes inngått ved passivitet, men det er lite praktisk her. Leien forfaller normalt forskuddsvis hver måned, og ved å betale gir leieren uttrykk for hans oppfatning av riktig leie. Fortsetter leietakeren å betale 5000 kr/mnd, mens ditt krav er 7000 kr/mnd, får du rimeligvis ingen berettiget forventning om at avtale om 7000kr/mnd er inngått.

 

Med mindre du mottar en uttrykkelig aksept, eller leietaker betaler den forhøyede leien ved forfall, må du belage deg på å gå til takstnemda/HTU for avklaring. Finner disse at ditt krav er lovlig, kan du evt. kreve erstattet differansen mellom betalt leie og gjengs leie for den tiden du hadde krav på sistnevnte.

 

Men det er da foreløpig ingen grunn til å stresse med slike scenarioer.