Leier man bare huset, eller hele eiendomen?

[aeropilot]

Hei,

 

Vi leier et hus, men det står ikke nevnt en verdens ting i kontrakten om eiendommen rundt huset. Så i en slik situasjon hvor man leier en enebolig som står på en selvstendig eiendom, hvem har rett til å ferdes på eiendommen (dvs hagen)? Jeg spør fordi utleieren har en tendens til å komme å ta seg til rette i hagen, og tar gjerne med seg flere familiemedlemmer på "utflukt" i det vi anser som "vår" hage.

 

 

Takker for svar.

[Amberlamps]

En i familien min har et par hus som han leier ut hvor de som leier er nødt til å holde hele eiendommen i stand. Så det vil nok si at dere leier hele tomta også. Virker meget merkelig at eieren har utflukter i en hage han leier ut...

[Daily-Drifter]

hvis det ikke står at du leier hagen, leier du ikke hagen...

[krikkert]

Utgangspunktet er at en leieavtale regulerer bruksrett til husrom, jf husleieloven § 1-1. Loven har noen få bestemmelser om eiendommen; men spørsmålet om leieforholdet også inkluderer en eksklusiv bruksrett til eiendommen huset står på er ikke behandlet i loven, ikke nevnt i forarbeidene, og ikke rørt i rettspraksis. Etter min mening må det bero på de konkrete omstendigheter og selve avtalen.

 

De to primære hensyn som står mot hverandre er utleierens rett til å bruke sin eiendom i den grad han ikke har frasagt seg den retten, og leierens rett til privatliv.

 

Den som er pålagt plikt til å vedlikeholde, eller bekoste vedlikehold av, eiendommen vil normalt ha en berettiget forventning om å ha eksklusiv bruk av den, og jeg vil anse det som implisitt i kontrakten. Spørsmålet blir da hva som gjelder for de tilfeller der huseier bekoster vedlikehold. I de tilfeller der ingenting er avtalt må det antas at vedlikehold av eiendommen for øvrig er utleiers ansvar.

 

Jeg mener at hensynet til privatliv må veie tyngst her. Det vil være urimelig å si at "hjemmet" slutter ved husveggen og ikke inkluderer hagen i en situasjon der man har leid en enebolig med tilknyttet hage. I den grad huseiers bruk av eiendommen forstyrrer leietakers rett til respekt for sitt hjem (jf EMK art. 9) må huseiers eiendomsrett vike. Man kommer da i en situasjon der huseier har plikt til å vedlikeholde hagen uten at han har rett til å bruke den. Dette er ikke akkurat en forverring, det stiller bare huseier i den samme situasjonen som han er i mtp husrommet.

 

Konklusjonsmessig vil jeg anta at leie av en enebolig m/hage må, for å oppfylle menneskerettslovens krav til respekt for privatliv, implisitt eller eksplisitt inkludere en eksklusiv bruksrett til hagen.

[frevild]

Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, forumbruker krikkert.

 

Jeg vil imidlertid understreke at konklusjonen må bygge på en konkret vurdering ad alminnelige, avtalerettslige linjer. Hvorvidt EMK er av betydning, kan etter min mening diskuteres.

[hunus]

Utgangspunktet er at en leieavtale regulerer bruksrett til husrom, jf husleieloven § 1-1. Loven har noen få bestemmelser om eiendommen; men spørsmålet om leieforholdet også inkluderer en eksklusiv bruksrett til eiendommen huset står på er ikke behandlet i loven, ikke nevnt i forarbeidene, og ikke rørt i rettspraksis. Etter min mening må det bero på de konkrete omstendigheter og selve avtalen.

 

Her synes jeg du trekker en litt rask konklusjon. Forarbeidene omtaler tilfeller hvor avtalen omfatter mer enn leie av husrom, f eks garasje, tomt etc. I slike tilfeller gjelder lovene fullt ut for disse også, såfremt det vesentlige i avtalen er leie av husrom. Hvis det vesentlige ikke er husrom gjelder na

 

Hvorvidt hagen er omfattet av leieforholdet må selvsagt som du er inne på avgjøres konkret. Hvis avtalen ikke gir veiledning kan kanskje hvordan avtalen har blitt praktisert så som vedlikehold av hagen og også eiendommens karakter gi veiledning.

 

Hvis en fortolkning tilisier at hagen er omfattet, vil lovens regler gjelde for utearealene også. Det betyr slik jeg ser det at lovens § 5 -6 gjelder også her.

[krikkert]

Utgangspunktet er at en leieavtale regulerer bruksrett til husrom, jf husleieloven § 1-1. Loven har noen få bestemmelser om eiendommen; men spørsmålet om leieforholdet også inkluderer en eksklusiv bruksrett til eiendommen huset står på er ikke behandlet i loven, ikke nevnt i forarbeidene, og ikke rørt i rettspraksis. Etter min mening må det bero på de konkrete omstendigheter og selve avtalen.

 

Her synes jeg du trekker en litt rask konklusjon. Forarbeidene omtaler tilfeller hvor avtalen omfatter mer enn leie av husrom, f eks garasje, tomt etc. I slike tilfeller gjelder lovene fullt ut for disse også, såfremt det vesentlige i avtalen er leie av husrom. Hvis det vesentlige ikke er husrom gjelder na

 

Det er hvis avtalen omfatter mer. I henhold til TS er ikke eiendommen omtalt i avtalen i det hele tatt, og gitt at de to partene tydeligvis har motstridende oppfatning av hva som er avtalt har jeg vansker med å konkludere med at man har noe grunnlag for å si at avtalen omfatter eiendommen så vel som huset. Hadde avtalen gjort det hadde jeg vært enig med deg.

 

Når avtalen ikke sier noe om forholdet, faller argumentet ditt bort.

[hunus]

Det er hvis avtalen omfatter mer. I henhold til TS er ikke eiendommen omtalt i avtalen i det hele tatt, og gitt at de to partene tydeligvis har motstridende oppfatning av hva som er avtalt har jeg vansker med å konkludere med at man har noe grunnlag for å si at avtalen omfatter eiendommen så vel som huset. Hadde avtalen gjort det hadde jeg vært enig med deg.

 

Når avtalen ikke sier noe om forholdet, faller argumentet ditt bort.

 

Hmm, basert på det lille vi har av faktum her heller jeg til å mene at det er vanlig at en hage vil følge med ved leie av en enebolig. Og at det derfor ikke er nødvendig at den spesifikt er nevnt. Dette forutsetter selvfølgelig at det er leietager som utfører alt vedlikehold mv i hagen..

[krikkert]

Hmm, basert på det lille vi har av faktum her heller jeg til å mene at det er vanlig at en hage vil følge med ved leie av en enebolig. Og at det derfor ikke er nødvendig at den spesifikt er nevnt. Dette forutsetter selvfølgelig at det er leietager som utfører alt vedlikehold mv i hagen..

Og en slik plikt kan ikke oppstilles uten at det er nevnt i avtalen, se eksempelet for husleielovens del i § 5-3...

[Nostalgisk]

Ideelt sett skulle vi hatt avtalen foran oss.

[Daily-Drifter]

Som jeg skrev i starten her, tror jeg det må være nevnt at du har ekslusiv tilgang til hage. etter at jeg dreit meg ut en gang på en kontrakt mtp. en parkeringsplass jeg bare hadde muntlig avtale om skal ALT, og da mener jeg ALT som har med leieforholdet å gjøre stå i kontrakten. Enkleste måten å ikke bli tråkka på av huseier.