Tidsbegrenset leiekontrakt og ugyldig oppsigelse?

[Flygg]

Jeg bor for tiden i et hybelhus som eies av et privat firma. Kontrakten har vært fornyet flere ganger, og har i utganspunktet vært oppgitt å vare i ett år av gangen. I den siste kontrakten som ble signert for et drøyt år siden (gikk ut 31. Juni) er årsaken for tidsbegrensningen oppgitt å være at bygget skulle pusses opp i Juli 2009. Juli kom og gikk uten noen oppussing, og jeg har flere ganger prøvd å få fornyet kontrakten, med det svar at utleier måtte vente og se an situasjonen. Så fikk jeg for et par uker siden en meget kortfattet oppsigelse som kun opplyser at jeg sies opp f.o.m. 1. September fordi hele etasjen skal leies ut til noen andre.

 

Slik jeg har forstått det er dette ikke en gyldig tidsbegrenset kontrakt ihht. husleieloven § 9-3, siden han ikke skal pusse opp likevel (ellers hadde vel det vært akseptabelt som annen saklig grunn). Stemmer det? 

 

Om den er tidsbegrenset i strid med loven, og altså da er å anse som en tidsubestemt kontrakt, er det at etasjen skal leies ut til noen andre noe som kommer inn under annen saklig grunn i § 9-5? Og skulle ikke oppsigelsestiden da uansett vært tre måneder ut fra § 9-6 og § 1-2?

 

Den oppfyller vel dessuten ikke formkravene i § 9-7 siden den ikke inneholdt andre opplysninger enn tidligere nevnt.

 

Fikk denne oppsigelsen for seint på sommeren til at det er mulig å finne seg en akseptabel alternativ bolig (massivt studentinnrykk), så det hadde vært greit om jeg kunne smelle loven i bordet å forlange å få fortsette å bo her, i det minste til markedet løsner såpass at man kan finne noe annet.

[radiated]

Oppsigelse med 1 måneds frist er i alle fall helt uakseptabelt uansett hvilken kontrakt man opererer med, så det bør du klage på. Hvis ikke annet er oppgitt er 3 mnd vanlig oppsigelsestid, og kommer oppsigelsen fra utleier må han ha en saklig god grunn. At han ønsker å leie ut til noen andre er ikke saklig grunn. Siden du ikke har noen gyldig kontrakt f.o.m juli tror jeg du kan kreve standard vilkår etter husleieloven, men jeg er ikke noen juskyndig, så ta det med en klype salt. Send en skriftlig klage til utleier, og hvis den ikke går igjennom ta kontakt med bolighjelpen.

[Flygg]

Oppsigelsestiden er i kontrakten oppgitt til å være en måned, men ifølge loven kan det ikke avtales dårligere vilkår for leietaker enn det loven oppgir, og den opererer med tre måneder, men jeg er usikker på om en måned er å regne som bedre eller dårligere vilkår enn tre for min del (selv om det i dette tilfellet helt klart er dårligere).

 

Hva er forresten denne bolighjelpen du snakker om?

Endret 16. august 2009 av Flygg

[nomore]

Oppsigelse med 1 måneds frist er i alle fall helt uakseptabelt uansett hvilken kontrakt man opererer med, så det bør du klage på.

Tøft. Hvor har du dette fra?

 

Husleieloven §9-6, som regulerer oppsigelsesfrist, så blir det spesifisert 3 måneders oppsigelsesfrist som standard. Dersom leietaker leier et enkeltrom hvor man har tilgang til en annens bolig(typisk hybel eller kollektiv) så er det en måned. I samme paragraf, avsnitt fire, så sies at dette kan fravikes ved avtale.

 

Med andre ord, disse standardfristene på 3 måneder eller 1 måned gjelder som veiledende og når det ikke eksisterer noen kontrakt. Og det kan fint avtales andre oppsigelsesfrister enn hva som står her.

 

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

 

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

[Flygg]

Ok. Da vet jeg ihvertfall at jeg ikke skal krangle på oppsigelsesfristen. Greit å få det oppklart selv om det ikke var av de viktigste spørsmålene.

Endret 16. august 2009 av Flygg

[radiated]

Men gjelder kontrakten etter at den har gått ut?

[Flygg]

Det er der husleielovens § 9-3 kommer inn i bildet. Om han skulle pusset opp slik grunnen var oppgitt til i kontrakten hadde den vel kommet inn under unntaket i punkt b. Det er ikke denne grunnen han har oppgitt for at jeg må flytte, og det betyr at husrommet ikke skal "brukes i samsvar med den oppgitte grunnen." Siden han ikke skal det er kontrakten såvidt jeg kan se inngått i strid med paragrafen og skal derfor sees som tidsbegrenset ut fra siste del av paragrafen. Det jeg hovedsaklig lurer på er om jeg har tolket dette riktig. Jeg er ingen jurist. Det eneste jeg har hatt av utdanning på området er 15 poeng rettslære på revisorutdanninga.

 

 

 

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig 

 

  Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

 

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller 

b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. 

 

 

  Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

 

 

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

[Ståle Nordlie]

(Jeg er ikke jurist/juss-student.)

 

Mine tanker:

 

Avtalen er - som du sier - tidsubestemt. Utleier kan ikke gjøre avtalen tidsbestemt basert på en oppussning som aldri finner sted. (Jeg er forøvrig også i tvil om en vanlig "oppussing" er en gyldig grunn til begrense leietiden til mindre enn tre år.) Oppsigelsesfristen er en måned, etter kontrakten.

 

Slik du beskriver oppsigelsen er den ikke gyldig etter § 9-7. Det skal opplyses om muligheten til å protestere skriftlig, og om at du kan kastes ut om du ikke protesterer. Du kan ignorere denne "oppsigelsen" helt. Utleier må da sende en ny, gyldig, oppsigelse før han kan tvinge deg til å flytte. Du får i så fall litt ekstra tid til å finne et nytt sted. Ulempen er at dette kan føre til at en sur utleier (eller ny leietaker!) dukker opp hos deg med kopi av nøkkel og "forventet at du hadde flyttet", kanskje mens du er ute.

 

Men: Det at boligen skal "leies ut til noen andre" er ikke en gyldig oppsigelsesgrunn etter § 9-5 såfremt denne "noen" ikke tilhører utleiers husstand. (Lite sannsynlig.) Det at ny leietaker evt. skal betale høyere leie enn deg er ikke en god grunn. (Kilde.) Jeg vil anbefale å sende en skriftlig protest der du påpeker at utleier ikke har rett til å si opp avtalen.

 

(Merk angående § 9-7 : ”Protesterer leieren mot oppsigelsen, til tross for at den ikke tilfredsstiller kravene i første til tredje ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner”. Sitat fra lovens forarbeider via "Husleietvistutvalgets vurderinger" i denne saken. )