Uregelmessigheter i leiekontrakt

[reichspöbel]

Jeg har mottatt en leiekontrakt til gjennomlesning som inneholder en del (mulige) uregelmessigheter. Problemet er at leiemarkedet er et helvete å komme inn på nå som studiestart er rett rundt hjørnet, og jeg er nødt til å ha et sted å bo fra neste uke. Jeg er da nesten nødt til å signere denne kontrakten. Utleier er et aksjeselskap som leier ut i flere gårder og virker å være erfarne.

 

Dette er uregelmessighetene.

 

Lovens utgangspunkt er at tidsbestemt kontrakt skal inngås for minst 3 år. Utleier ønsker dette. Imidlertid har utleier akseptert på leiers ønske at leier kan avslutte leieforholdet som beskrevet over fordi leier ikke kan forutse sitt boligbehov for mer enn ett år av gangen. Utover dette er [byen] en studentby, der de fleste bytter bopel om sommeren. Det er derfor meget vanskelig å leie ut på andre tidspunkt enn om sommeren. Begge parter har derfor saklig grunn for at kontrakten gjelder til 1. august.

 

Leier og utleier er med bakgrunn i ovenstående avsnitt enige om at husleielovens §9.3 b) om krav til saklig grunn for avvikelse av lovens minstetid for tidsbestemte kontrakter er oppfylt. Dette er gjennomgått mellom leier og utleier ved kontraktens inngåelse og akseptert av leier som saklig grunn.

Dette er helt klart ulovlig, men i seg selv er ikke dette et problem da kontrakten juridisk sett vil være tidsubestemt selv om jeg signerer.

 

Leier skal stille garantibeløp for sine forpliktelser etter leieavtalen.

 

Beløpet settes på separat konto i utleiers navn.

 

Garantibeløp skal brukes til å dekke manglende leiebetaling, skade på eiendommen / inventar, samt manglende rengjøring ved utflytting, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.

 

Dersom leieforholdet opphører før leietidens utløp og dette skyldes leietakerens mislighold, kan utleier også kreve dekket kostnader ved å få leieobjektet utleid på ny, samt utleiers tap dersom utleier leier ut til en lavere leie enn i denne kontrakt for resten av leieperioden.

 

Denne avtalen er ikke bindende for utleier før avtalt garanti er betalt. Garanti må foreligge senest innen 2 dager etter kontraktunderskrift, og under enhver omstendighet før avtalt overtagelsesdato. Dersom garanti ikke er stillet innen tidsfrister som nevnt ovenfor, står utleier fritt til å leie ut boligen til andre. Leier har ved å unnlate å innbetale avtalt garantibeløp i tide misligholdt avtalen og vil bli ansvarlig for utleiers tap som følge av at utleieobjektet blir stående tomt eller må leies ut til en lavere leie.

 

Utleier kan ensidig motregne sine krav mot leiers garantibeløp uten dom.

Dette er et depositum som utleier vil ha innbestalt på egen konto. Å kalle det garantibeløp er en avledningstaktikk, siden loven er formulert noe uklart i forhold til hva et garantibeløp er, og kan fremstå som et alternativ til depositum som ikke gir leier noen rettigheter. Et garantibeløp er derimot bare en garanti gitt av en tredjepart, som kan utbetales ved krav, men ikke ved leiekontraktens inngåelse.

 

Ved innbrudd i boligen har leier plikt til å reparere/skifte ut ødelagte dører/vinduer.

Ved skade på boligen skal leierens forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleierens forsikring benyttes.

Dette er ting som virker urimelig, men som ikke bekymrer meg spesielt mye.

 

Problemet er i all hovedsak kombinasjonen av en tidsbestemt kontrakt og et "garantibeløp" som må betales inn på utleiers konto. Spørsmålet er om jeg konsekvensfritt kan signere denne. Vil en tvist gå i min favør i forliksrådet eller en lokal husleietvistnemnd, om det skulle komme til det? Og hvordan kan jeg evt. redusere de mulige konsekvensene mest mulig?

 

Edit: Formatering

Endret 8. august 2009 av rikspøbel

[compesce mentem]

Har kom det flere røde flag, dette er garantert noe muffins med.

Jeg hadde tatt denne under siste nød, men høres ut at du kommer til å få problemer med utleiger opp gjennom tiden.

Hadde styrt meg godt unna denne leiligheten.

Dette kan også være en svindel vis de ber deg overføre penger før du har skrevet under en sikkelig leiekontrakt, eller sett leiligheten.

Vis du tar denne leiligheten ta en runde med utlier å skriv ned alt så du finner er noe små gale med leiliheten.

 

Ring til skolen å hør om bo plass, de er som oftest hjelpsome.

[reichspöbel]

Takk for råd

 

Svindel tror jeg ikke det er, men jeg kommer ikke til å betale noe før jeg har sett leiligheten. Faktisk ikke før jeg flytter inn. Utleier har så langt vært både medgjørlig og ryddig. Jeg er ganske sikker på at de ikke vil gi meg noen problemer så lenge jeg følger kontrakten, men er ikke sikker på at jeg er villig til å binde meg i ett år.

 

Jeg skulle gjerne påpekt disse problemene overfor utleier, men er redd de da raskt vil gå videre til neste kandidat, som det for tiden ikke er mangel på. Det er også et problem at slike kontrakter virker å være vanlig praksis, slik at det å finne seg et sted å bo i så fall blir enda vanskeligere.

 

Jeg er forøvrig ikke økonomisk dårlig stilt, og vil ikke få problemer om depositumet blir tilbakeholdt i en periode. Så lenge jeg vinner i forliksrådet og får tilbake pengene etter hvert, er jeg fornøyd.

[perpetrus382]

Men er det ikke slik at man ikke kan bindes til f. eks. ett år, selv om dette står i kontrakten? At vanlig 3-måneders oppsigelsestid gjelder?

[reichspöbel]

Med visse unntak, blant annet "annet saklig grunnlag" som utleier prøver å påberope seg. Men jeg kan ikke se at dette grunnlaget er juridisk holdbart.

 

Problemet er at utleier også vil ha et "garantibeløp" innbetalt på egen konto. Det er også ulovlig, men det kan vise seg å bli vanskelig å få tilbake disse pengene om jeg sier opp avtalen før bindingstiden har gått ut, selv om bindingstiden også er ulovlig.

[krikkert]

Nå, jeg vil nå i utgangspunktet si at å leie ut til studenter på årsbasis er saklig begrunnet.

 

Loven selv oppstiller at utleie til studenter kan innskrenke leiers rettigheter etter loven (husleieloven § 11-2). Det at loven stiller krav om at det skal være vedtak fra et offentlig organ er derimot ikke til hinder for at enkelte deler av det som inngår i bestemmelsen kan benyttes separat -- og være saklig.

 

Snudd på hodet -- hvorfor er det usaklig å leie ut på årsbasis til studenter? Særlig når det fremgår av kontrakten at det er dette du ønsker?

[reichspöbel]

Jeg regner med at det er § 11-2 studentsamskipnadene benytter seg av, men jeg kan ikke se at dette skal kunne gjelde her.

 

Men jeg har nå uansett ikke tatt dette helt ut av loven og eget hode. Forbrukerrådet sier rett ut at dette grunnlaget ikke er saklig:

Det kan også gjøres unntak fra reglene om minstetid dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Eksempel på annen saklig grunn for tidsavgrensning er at boligen skal renoveres eller selges om kort tid.

 

Det er ikke en saklig grunn at utleier eller leietaker ønsker en 10 måneders leiekontrakt som løper fra august til juni tilpasset skoleåret fordi han leier ut til skoleelever/studenter.

 

Tidsbestemte avtaler som er kortere enn tre år er i strid med husleieloven. Konsekvensen av dette er at tidsbegrensningen regnes som ugyldig. Da kan blir avtalen oppsigelig og kan sies opp med tre måneders oppsigelse..

http://forbrukerportalen.no/temaer/leie_bo...er_tidsubestemt