Investere i eiendom

[chris_83]

Hei,

 

Her har jeg satt opp et eksempel på en eiendom:

 

Pris: 8'900'000 (Takst 10'000'000)

Egenkap: 1'400'000 (ca 15%)

Antall kvm: ca 450 kvm, 3 etg

Lån: 7'500'000

Rente: 7%

Nedbetaling: 20år

Forventet verdistigning i bolig lik inflasjonen (2-3%)

 

Årlige leieinntekter: 857'000 kr (delvis 10år kontrakt (ingen oppsigelses mulighet), 3 års kontrakt(3mnd oppsigelse), 4 leietagere, 2 selskaper, 2 private, 2 kontor lokaler, 2 leiligheter/hybler)

Årlige utgifter: 40'000 kr (kommunale avg. og forsikring)

 

 

Utregninger:

Net yield: 8,88% (ved leieinntekter basert på 11 måneder, 785'600kr)

 

Låneutgifter per år: 698'000 kr

Årlige utgifter: 40'000 kr

Årlige leieinntekter: 857'000 kr

 

= 119'000 kr på bunnlinjen

 

 

119'000 bunnlinjen / 1'400'000 egenkapital = 8,5% ROC (return on capital)

 

Hva annet burde man se på når man skal vurdere et slikt investerings prosjekt?

[Baranladion]

Du må vel betale en god del skatt av disse leieinntektene også, blir en pen sum det..

[chris_83]

He he,

 

Er vel en del rente utgifter som gir skattefradrag, samt så kan man utgiftsføre vedlikeholdskostnader.

 

Men du har rett, skatt må ikke glemmes.. 28% er vel satsen for inntekter fra utleie.

[Flex]

Tror de fleste banker bruker mindre enn 11 mnd med leieinntekter i sine beregninger. De fleste bruker vel 9 eller 10, har også vært borti 6 (Nordea). Men mulig det stiller seg annerledes for deg, siden du har en del lengre kontrakter.

 

Og ikke glem dok.avgift etc.. Blir vel fort 230 - 240 000.

[shiii]

Tror ikke at 40 000kr i året i utgifter er sannsynlig, men kan godt ha feil her, COCR'n (ROC) din på 9% er også relativt lav. Skal man kjøpe eiendom for å leie ut bør man lete etter investeringer som gir en net yield på ~10% samt en Cash On Cash Return på 25%.