Høres dette fornuftig ut? (økonomiberening ifb. huskjøp)

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Heisann!

 

Jeg og samboeren vurderer å kjøpe hus og ville gjerne hatt innspill om vi har regnet realistisk ift. lån etc. og om vi har glemt noe.

 

Huset:

Huset er 3 etasjer; hvor kjeller kan bygges om til 2 utleieboliger. Det eies av min far og en kompis av han.

 

Vi ønsker initielt å kjøpe ut kameraten hans (slik at vi blir 50/50 sameiere), og gjøre en avtale med min far om at vi disponerer 1 og 2 etasje mens han får kjelleren til å bygge utleieboliger i.

 

Vi skal få takst+tilstandsrapport på huset og regner med å betale halve takstbeløpet i kjøpesum, og på sikt "kjøpe ut" 20% av min fars andel slik at han blir sittende på kjelleren (30%) og vi eier 1+2 etg (70%).

 

Huset har stor tomt samt 5 boder og jeg regner med at taksten vil havne på omtrent 4.000.000

 

Dagens situasjon:

Vi har begge sikre jobber (basically garantert ansatt resten av livet) og tjener forholdsvis godt

(hhv. 350.000 og 600.000)

 

Dama eier i dag en leilighet og vi regner med å sitte igjen med ca. 700.000 etter vi selger den.

 

Så til regnestykket.

Kjøpesum: 2.000.000 (50% av takstverdien)

Oppussing:1.500.000

TOTAL: 3.500.000

 

Egenkapiital: 700.000 (salg av nåværende leilighet)

Banklån: 3.3.00.000

TOTAL: 4.000.000

 

Vi har her beregnet en buffer på ca. 500.000, både ift. hvis oppussingen blir dyrere enn antatt, og det at vi så raskt som mulig skal begynne å nedbetale det resterende beløpet til min far (ca. 850.000), sånn at vi får kjøpt han ut og "rettmessig" eier hele 1+2 etg.

 

Det jeg egentlig lurer på er om vi kommer til å klare å betjene et lån på 3.300.000?

Vi har planer om 20 års nedbetaling, ingen avdragsfrihet og rentenivå på ca. 5.5%

Netto utbetalt: ca. 55.000

 

SIFO-budsjett + 20% = 26.000 (inkluderer alle familiens utgifter (1 barn) MINUS låneutgifter)

Tilbakebetaling av lån=21.000 (5.5%)

TOTALE MND. UTGIFTER= 47.000

 

Dette vil gi oss et månedlig overskudd på ca. 8000 etter at "alle regninger" er betalt.

 

Høres dette fornuftig ut? Tar vi for store sjanser?

 

/TH

Endret 28. juni 2009 av Slettet-EkRmMDKFIU

[hagfors]

Først og fremst tror jeg det kan bli vanskelig å få til det lånet dere tenker på, gitt den egenkapitalen det er snakk om. Bankene i dag gir typisk ut lån på 70-80% av verdien av boligen som stilles som sikkerhet. For det første betyr dette at siden verdien av den delen av boligen dere ønsker å kjøpe er 2.000.000,- ved kjøpstidspunktet, vil 70%-80% bli et lån på 1.400.000,- til 1.600.000,-. Dette er omlag halvparten av det dere har planlagt. Videre, gitt at dere via kausjonist eller lignende klarer å få stille verdier til pant for å få til en verdi på 4.000.000, vil banker som gir lån på 70% kreve hele 1.200.000,- i egenkapital for å klare dette. De som gir 80% lån vil kreve 800.000,-, men da gjerne til en mindre gunstig rente.

 

Når det er sagt, inntekten deres burde fint klare å betjene lånet, gitt at dere klarer å stille nok sikkerhet for det. F.eks. får man 5 års fastrenteavtaler i dag til lavere rentesats enn det dere kalkulerer med. Dette betyr at man med sikkerhet kan klare seg de første 5 årene ved å inngå en slik avtale. Eventuelle rentehopp som må ha funnet sted i de 5 årene man har hatt fastrente vil etter all sansynlighet ha blitt fulgt av tilhørende inflasjon og inflasjonsjustering av lønn, noe som tilsier at man på dette tidspunktet er godt over "kneika" i forhold til å betjene lånet. Nå vet jeg heller ikke om du i dine beregninger har kompensert for skattegevinsten (28% av rentekostnadene), i så fall vil dette gjøre at dere kommer enda litt bedre ut.

 

Uansett, problemet deres virker ikke som det er å betjene lånet, men å klare å stille egenkapital og sikkerhet.

[burger`n]

Hvis din far har lån på boligen bør dere avklare først hvilke pengeheftelser som foreligger og eventuelt om hele eller deler av lånet hans skal innfries. Muligens kan det være nødvendig å nedkvitere pant for å få "plass" til deres lån.

 

Ut i fra sakens kompleksitet bør dere vel også ta en verdivurdering av boligen for å ha et utgangspunkt. Det ville vært synd om dere setter i gang prosesser hvor verdien på boligen viser seg å sprike i den ene eller andre retningen.

 

Først og fremst tror jeg det kan bli vanskelig å få til det lånet dere tenker på, gitt den egenkapitalen det er snakk om. Bankene i dag gir typisk ut lån på 70-80% av verdien av boligen som stilles som sikkerhet. For det første betyr dette at siden verdien av den delen av boligen dere ønsker å kjøpe er 2.000.000,- ved kjøpstidspunktet, vil 70%-80% bli et lån på 1.400.000,- til 1.600.000,-. Dette er omlag halvparten av det dere har planlagt. Videre, gitt at dere via kausjonist eller lignende klarer å få stille verdier til pant for å få til en verdi på 4.000.000, vil banker som gir lån på 70% kreve hele 1.200.000,- i egenkapital for å klare dette. De som gir 80% lån vil kreve 800.000,-, men da gjerne til en mindre gunstig rente.

 

For meg virker det som at boligen ikke er seksjonert, i såfall taes det vel utgangspunkt i totalverdien av boligen som da er antatt å være 4 mill. Teoretisk kan boligen belånes totalt 3,2 mill som er innenfor 80%. Så hvis faren f.eks. har lån på 1 mill med pant på tilsvarende sum vil TS da kunne låne 2,2 mill totalt. Far må stille som realkausjonist siden han eier halvparten.

 

Om dere kvalifiserer til lånet avhenger også av mange andre faktorer (andre lån, barn biler osv), så det er vel bare banken som kan gjøre seg opp en mening om det.

Endret 29. juni 2009 av cup o` tea

[hagfors]

Jo, sant nok. Jeg tok det bare for gitt at boligen var eller skulle seksjoneres. Noe annet vil etter min mening være som å spasere rett inn i et vepsebol.

 

For meg virket det uansett som om planen var å låne opp penger for å foreta en oppussing, og stille den forventede verdiøkningen som følge av oppussingen som "sikkerhet" for lånet, noe jeg ikke tror man vil finne mange banker som er villige til å gå med på.

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Hei, og takk for svar!

 

* Huset er per i dag ikke belånt/heftet

* Det er ikke seksjonert (og vi har i første omgang ikke planer om å gjøre dette da seksjoneringsprosessen vil sørge for at min fars verdi i huset automatisk synker til 30% og vi ender deretter opp med å måtte innfri 70% av verdien med en gang

 

Forstår det dermed slik at dersom min far stiller som medkausjonist med sine 50% kan vi dermed låne 3.2 mill (80% av boligens verdi)?? Dette hadde jo vært strålende

 

Ift. seksjonering kontro vepsebol; dette er en diskusjon vi allerede har tatt og er klar på ikke vil utvikle seg til noe stygt (såfremt ingen parter tar kvelden og mindre hyggelige arvetakere blander seg inn ;-))

[burger`n]

Forstår det dermed slik at dersom min far stiller som medkausjonist med sine 50% kan vi dermed låne 3.2 mill (80% av boligens verdi)?? Dette hadde jo vært strålende

 

Så lenge han har andel i boligen må han stille som realkausjonist uansett hvor stort lånebeløpet er. Men ja, forutsatt en verdi på 4 mill så er 3,2 mill beløpet som er innenfor 80 %.

 

Lykke til :-)

Endret 30. juni 2009 av cup o` tea

[Loko]

Førstehjemslån? Er det aktuelt?