Utleiers Lojalitetsplikt - bare luft?

[bega]

Håper noen her kan (eller kjenner noen som kan) litt om jus og kan hjelpe meg med dette:

 

Jeg som leietaker sa frivillig opp, flyttet umiddelbart ut, rengjorde og leverte nøklene - og flyttet langt bort.

Utleier satte leiligheten straks til utleie gjennom megler - og vi snakket om og håpet alle at vi ville raskt finne en ny leietaker. Fremtil da skulle jeg selvfølgelig betale min oppsigelsestid, dvs mitt Tap.

Leiligheten var meget pen, og alle var enige om at oppussing ikke var nødvendig - bekreftet ved at utleier og megleren hadde verifisert leiligheten og lagt den ut til ny utleie med en gang.

Jeg tilbød å bistå med, og å bekoste, markedsføring for å finne ny leietaker raskt, for å komme meg raskest mulig ut av leien - men fikk vite at megler skulle og ville gjøre markedsføringen selv og alene.

I og med jeg skulle flytte langt bort, ga jeg der og da megler fullmakt til å disponere depositumet - for at megler senere kunne fordele depositumet mellom utleier og meg, fordelt avhengig av Når vi ville finne ny leietaker. Alle enige, fryd og gammen.

 

MEN: Plutselig fant huseier ut at det kunne være mer leie å hente ved å pusse litt opp, tok leiligheten ut av markedet og satte i gang oppussing. I og med utleier hadde tatt leiligheten ut av markedet betalte megler hele depositumet ut til utleier, "fordi leieligheten ble jo ikke leid ut til noen annen under oppsigelsestiden".

 

Diskusjonen mellom oss krystalliserte seg om dette i husleieloven:

"Selv om leieforholdet er oppsagt, er kontrakten bindene for begge parter ut oppsigelsestiden. Leieren plikter i utgangspunktet å betale husleie ut leietiden, selv om boligen forlates før tiden. Men utleieren har en lojalitetsplikt når det gjelder å forsøke å leie ut på nytt og begrense leierens økonomiske tap. Ved kortvarige leieforhold, og der leieren har oppgitt leieforholdet, rengjort og levert nøklene, kan utleieren disponere rommet på nytt."

Kilde: Husleieloven resymert av Forbrukerrådet

 

Megler påstår at Utleiers Lojalitetsplikt slås ut ved siste setning i avsnittet her over - altså at det ikke gjelder fordi jeg forlot leiligheten og leverte nøklene.

Videre har jeg hørt at prinsippet om å være Lojal uansett bare er ment som en anmodning om å være "snill" (et konsept som av for meg ukjente årsaker ikke er tatt med i alle andre lover).

 

Jeg viser til sunn fornuft, og at det er ulogisk hvis Utleiers Lojalitetsprinsipp var ment og skal tolkes slik, at hvis leietaker leverer nøklene da Mister leietaker retten til å kreve at utleier ikke hindrer leietaker i å finne en annen leietaker - og leietaker slik kunne begrense sitt eget tap.

 

Takknemlig for all hjelp!

 

Bega

[Alastor]

Tråden er feilpostet og flyttes til jussforumet.

Endret 19. juni 2009 av Alastor

[krikkert]

Det leien skal dekke er bruksretten til husrom. Det er det leie er. Dette står oppført allerede i husleieloven § 1-1; "Loven gjelder avtale om bruksrett til husrom mot vederlag".

 

Vederlaget er altså knyttet til bruksretten til husrommet. Det følger logisk av dette at dersom bruksretten faller bort (f.eks. ved oppsigelse) faller også betalingsplikten bort, etter reglene om oppsigelse.

 

Loven har også regler om betalingsplikt selv om husrommet er fraflyttet i kapittel 9. I utgangspunktet er det altså en plikt å betale leie selv om man ikke bruker den bruksretten man har. Men det er sikker rett etter alminnelig kontraktsrett at man har de samme rettigheter og plikter i oppsigelsestiden som i avtaleforholdet. Man skal altså behandles likt der. Det at man ikke bruker bruksretten fritar ikke for betalingsplikt, men i dette tilfellet er det jo snakk om at man heller ikke har mulighet til å bruke den! Huseier vil altså at du skal betale for noe du ikke kan bruke, ikke bare noe du ikke bruker.

 

All den tid man skal behandles likt i oppsigelsestiden som under leieforholdet må vi se på hvilke lovbestemmelser som regulerer bortfall av bruksrett under leieforholdet. Relevant bestemmelse er § 5-12 annet ledd annet punktum: "Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig."

 

§ 2-11 sier, kort oppsummert, at i den tiden oppussingen varer skal du ha avslag i leie tilsvarende den andelen av bruksretten du taper. Det er igjen ikke snakk om hvor mye du bruker (du bruker jo ingenting) men om hvor mye du har mulighet til å bruke. Hvis huseier okkuperer 100% for å pusse opp skal du ha 100% avslag i leien.

 

Når det gjelder den alminnelige lojalitetsplikt i kontraktsforhold er ikke det noe som 'bare er for å være snill'. Domstolene "straffer" relativt ofte den som ikke har opptrådt lojalt. Avtaleloven har også flere bestemmelser om ugyldige avtaleslutninger der den ene parten har opptrådt svikefullt.

 

Jeg finner heller ikke at "levere tilbake nøkler" skal ha en slik betydning som det hevdes her. Tilbakelevering av nøkler og ellers uhindret adgang til husrommet er et vilkår for at leieforholdet skal anses å ha opphørt etter § 10-2.

 

Det utleier her påberoper seg er bestemmelsen i § 10-2 første ledd tredje punktum: "Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det." Dette kan jeg ikke se at fører frem. Det følger av forarbeidene (Ot. prp. nr. 82 (1997-98) s. 204) at denne bestemmelsen gjelder når leietaker har oppgitt leieforholdet. Å oppgi et leieforhold er ikke det samme som å si det opp, når loven snakker om å oppgi leieforholdet mener den at du stikker av.

 

Tilbakelevering må da vurderes etter første ledd annet punktum, der det spesifiseres at tilbakelevering skal anses for å ha skjedd når utleier har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet.

 

Det kan her vurderes om du har satt betingelser på hans "atkomst til husrommet", slik at tilbakelevering ikke har skjedd. Du har jo direkte sagt (slik det virker) at grunnen til at du tilbakeleverer nøklene er at huseier skal kunne holde visninger og finne ny leietaker. Slike betingelser har du rett til å fastsette fordi bruksretten din består i oppsigelsestiden.

 

Konklusjon:

 

Den primære påstand, at du fortsatt skal betale selv om huseier pusser opp, er feil. Du har krav på avslag i leie tilsvarende den bruksretten du mister.

 

Den sekundære påstand, at du har oppgitt husrommet iht § 10-2 første ledd tredje punktum, er (etter min mening) feil. Du har sagt opp husrommet og har dermed ikke oppgitt det. Huseier kan derfor ikke rå fritt over husrommet.