Kjøp av hus til under takseringsverdi av min far - problem?

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Heisann!

 

Jeg og samboeren vurderer å kjøpe et hus mitt far eier sammen med en kamerat (NN).

 

De eier huset 50/50 hver og det er ikke seksjonert. Vi skal dersom kjøpet blir realisert ikke gå gjennom megler men kjøpe det privat.

 

NN ønsker tilnærmet markedsverdi for "sin del"

 

Min far er først og fremst interessert i at jeg og samboeren faktisk skal ha råd til å kjøpe huset og er villig til "å komme til en ordning"; basically at vi betaler halve markeds-/takstverdien til NN og deretter betaler "hva vi har råd til" til min far.

 

Regnestykket kan da se slik ut:

Takstverdi: 3.500.000

 

Vi betaler 2.500.000, hvorav NN får 1.750.000 og min far 750.000.

 

Spørsmålet mitt er da følgende: Er dette en lovlig måte å gå frem på, eller kan vår venn Staten anse dette som forsøk på å unngå arveavgift? - I praksis "får" vi jo en million av min far.

 

Innspill?

 

/TH

[krikkert]

Det er ikke galt å selge til underpris, men differansen mellom betalt og faktisk pris er å anse som en avgiftspliktig gave etter arveavgiftsloven § 2 a, se også § 11. Det vil være i strid med arveavgiftsloven å gjennomføre dette salget uten å skrive gavemelding på den millionen dere "får" av faren din.

 

Overføringen kan heller ikke skje gradvis, da fritak for arveavgift på årlige overføringer ikke gjelder fast eiendom.

 

Å forsøke å løse problemet ved at din far "gir" NN en del av huset som dere deretter kan kjøpe til underpris vil heller ikke føre frem, på grunn av realitetskravet til gaven.

 

Arveavgiftsloven er ganske solid. Som det meste annet der staten vil ha penger...

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Har ingen problemer med å betale staten det de skal ha (har jobbet i psykiatrien lenge nok til å innse at staten har store, store utgifter).

 

NN har forøvrig hintet frempå at vi kan inngå en privat nedbetalingsavtale. Er dette noe som kommer i konflikt med prinsippet om at "overføringen ikke kan skje gradvis"?

 

Kan vi gå frem slik(?):

1. Vi kjøper huset for 2.5 mill med en netbetalingsplan hvor vi betaler NN 1.000.000 nå og 750.000 om 5 år.

2. Vi betaler min far 750.000 nå

3. Vi skriver gavemelding på 1.000.000 fra min far og betaler arveavgift på dette.

 

 

 

En annen løsning er at min far beholder kjelleren i huset og bygger to utleieleiligheter der.

 

Kan da han og NN seksjonere huset slik at min far "overtar" kjelleren før vi kjøper det, og vi kjøper 1+2 etasje av NN (og ikke av min far)?

 

/TH

[krikkert]

Har ingen problemer med å betale staten det de skal ha (har jobbet i psykiatrien lenge nok til å innse at staten har store, store utgifter).

 

NN har forøvrig hintet frempå at vi kan inngå en privat nedbetalingsavtale. Er dette noe som kommer i konflikt med prinsippet om at "overføringen ikke kan skje gradvis"?

 

Kan vi gå frem slik(?):

1. Vi kjøper huset for 2.5 mill med en netbetalingsplan hvor vi betaler NN 1.000.000 nå og 750.000 om 5 år.

2. Vi betaler min far 750.000 nå

3. Vi skriver gavemelding på 1.000.000 fra min far og betaler arveavgift på dette.

 

Avtalen mellom dere og NN går ikke inn under arveavgiften, så det blir opp til dere hva dere vil avtale. Når det gjelder 2 og 3 er kravet iht arveavgiftsloven at gavemeldingen må skrives når dere overtar. Annet enn det ser jeg ingenting i veien for denne løsningen.

 

Arveavgift etter denne løsningen blir:

 

470 000 = avgiftsfri

330 000 = svarer 6 % avgift, = 19 800

200 000 (resten) = svarer 10 % avgift = 20 000

 

Sum arveavgift: 39 800.

 

En annen løsning er at min far beholder kjelleren i huset og bygger to utleieleiligheter der.

 

Kan da han og NN seksjonere huset slik at min far "overtar" kjelleren før vi kjøper det, og vi kjøper 1+2 etasje av NN (og ikke av min far)?

 

/TH

 

Kjelleren vil vel ikke tilsvare 50% av huset? I så fall vil faren din gi bort en del av sin andel til NN for det formål at NN skal selge det til dere, noe som effektivt sett kan ses på som et forsøk på å omgå arveavgift.

 

Hvis faren din beholder "sin" andel av huset, slik at dere trår inn i NNs eierandel, er det OK -- ingen avgift der (obviously).

 

Dersom faren din derimot beholder kjelleren og kun overdrar den andelen som overstiger kjellerens andel til dere vil dere kun måtte betale arveavgift på denne delens verdi.

 

Eksempelutregning:

 

Husets verdi, 3 500 000.

Dere kjøper halvparten av NN: 1 750 000.

Din far beholder 1/3 selv (verdien av kjelleren): 1 200 000 (cirka)

Sum dere må overta fra far: 550 000.

 

470 000 = avgiftsfrie

80 000 = 6 % arveavgift = 4 800

[Gjest Slettet-EkRmMDKFIU]

Hei. Det høres smart ut!

 

Innebærer det at de må seksjonere huset? (det er jo dyrt)

 

/TH

[Inge Rognmo]

Det er ikke galt å selge til underpris, men differansen mellom betalt og faktisk pris er å anse som en avgiftspliktig gave etter arveavgiftsloven § 2 a, se også § 11. Det vil være i strid med arveavgiftsloven å gjennomføre dette salget uten å skrive gavemelding på den millionen dere "får" av faren din.

 

Overføringen kan heller ikke skje gradvis, da fritak for arveavgift på årlige overføringer ikke gjelder fast eiendom.

 

Overføringen av selve eiendommens verdi kan som du sier ikke skje gradvis, men er det ikke en mulighet at trådstarter "låner" beløpet som tilsvarer differansen mellom markedsverdi og kjøpesum fra faren, som så over noen år kan nedskrive dette lånet med det årlige fribeløpet for arveavgiftsfrie gaver?

[krikkert]

Såvidt meg er bekjent må ikke huset seksjoneres av den grunn, så lenge sameieandelen er tinglyst.

 

Det er ikke galt å selge til underpris, men differansen mellom betalt og faktisk pris er å anse som en avgiftspliktig gave etter arveavgiftsloven § 2 a, se også § 11. Det vil være i strid med arveavgiftsloven å gjennomføre dette salget uten å skrive gavemelding på den millionen dere "får" av faren din.

 

Overføringen kan heller ikke skje gradvis, da fritak for arveavgift på årlige overføringer ikke gjelder fast eiendom.

 

Overføringen av selve eiendommens verdi kan som du sier ikke skje gradvis, men er det ikke en mulighet at trådstarter "låner" beløpet som tilsvarer differansen mellom markedsverdi og kjøpesum fra faren, som så over noen år kan nedskrive dette lånet med det årlige fribeløpet for arveavgiftsfrie gaver?

Etter bokstaven kan det skje, men realiteten vil jo være et forsøk på å omgå regelen... Jeg vet ikke nok til å si noe definitivt her.

[Inge Rognmo]

Etter bokstaven kan det skje, men realiteten vil jo være et forsøk på å omgå regelen... Jeg vet ikke nok til å si noe definitivt her.

 

Ja, sant, det blir jo kanskje litt tvilsomt , men jeg mener å ha lest noen anbefalinger om dette på et mer eller mindre seriøst økonomi-nettsted -kunne det være Dine Penger? Eller muligens i et papirtidsskrift.. Det er i alle fall ikke noe jeg har pønsket ut helt selv, jeg har lest det en plass uten å huske hvor.

[The Avatar]

Eit anna potensielt problem ved kjøp under takst sammen med samboer er om dere opplever eit samlivsbrudd og huset skal delast ved at den eine parten kjøper den andre ut. Den prisen vil da være like verdien av huset og ikkje den summen som dere betalte.

I værste fall så kan du ende opp med å måtte betale ekstra fordi faren din er snill og lar dere kjøpe under takst.

[krikkert]

Eit anna potensielt problem ved kjøp under takst sammen med samboer er om dere opplever eit samlivsbrudd og huset skal delast ved at den eine parten kjøper den andre ut. Den prisen vil da være like verdien av huset og ikkje den summen som dere betalte.

I værste fall så kan du ende opp med å måtte betale ekstra fordi faren din er snill og lar dere kjøpe under takst.

 

Det problemet kan løses ved samboer-/sameieavtale.